土地增值税督察操作手册

四、土地增值税督察操作手册（二）全国税务系统督察审计规范（1.0 版）【业务描述】检查和评价税务机关对土地增值税、房产税、车船税、土地使用税、契税等纳税申报审核和征收的合法性、合规性。【资料归集】1房地产项目登记相关资料。2土地增值税纳税申报表。3土地增值税清算申报表。4开发项目情况报告表。5可扣除项目金额确认表。6分类型清算扣除项目确认表及相关附表等。7金税三期系统中关于房产税、印花税和土地使用税的相关资料。8其他信息资料。【疑点提示】1未按规定向企业下达土地增值税清算通知书；下达土地增值税清算通知书后，未督促企业在规定时限内进行清算。2符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算。3对不符合核定征收土地增值税的纳税人，超范围核定征收土地增值税。4未对土地增值税税前扣除项目及开发成本的合法性进行审核。5对销售尾盘行为的纳税人未按规定征收土地增值税。6房产税源登记不准确：有税源登记未认定税种、税源与入库差异过大、有房 产税入库未做房产税税源登记、房屋契税入库房产税源未增加。7未征或少征收非住宅购房人产权转移书据印花税。8清算或注销建筑项目印花税征收不足。9土地使用税源登记不准确：有税源与入库差异过大、有房产税入库无土地使用税申报、耕地占用税入库一年后土地使用税未增加、土地契税入库次季度土地使用税未增加、有土地使用税入库未做土地税税源登记。【方法和路径】1内部信息比对分析（1）查询金税三期系统土地增值税入库情况，核实是否存在未区分房地产类型，采用同一预征率征收土地增值税的问题。（2）查阅税务机关对房地产开发企业项目管理档案、台账和相关征管资料，核 实项目管理是否到位，符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算，是否存在达到清算条件未下达清算通知书进行清算情形，或符合可清算的情形，未作出评估，未确定清算时间；核实清算税款是否及时组织入库。（3）审核以核定方式清算土地增值税的，核定征收率是否不低于预征率且原则上不得低于 5%。（4）提取土地增值税征收方式为核定征收的纳税人名单，核实是否存在核定征收率低于预征率的问题；核实是否通过主管税务机关审核合议，通知 纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税；核实是否符合可以实行核定征收的条件；核实是否存在全部采用核定征收方式或核定征收比例过大的问题。（5）查阅土地增值税清算资料，核实税务机关是否对清算项目进行审核；审查土地增值税税前扣除项目及开发成本的合法性审核的相关文书，核 实是否存在税务机关土地增值税管理不到位的问题。（6）借助被督察单位住建部门外网筛查预售许可证发放 3 年以上，查询房地产开发项目已转让面积与可转让面积建筑面积占比，核实是否符合清算条件。（7）核实清算后再转让房地产的房地产项目是否进行土地增值税后续管理，是否存在纳税人按预征率、直接使用清算时实际税负率申报的问题。（8）查询金税三期系统，核实是否存在有房产登记信息未认定房产税鉴定纳税人的问题。（9）查询金税三期系统中有房产登记信息且已认定房产税鉴定，但某一年度内入库房产税税额与房产税税源登记年应纳税额的差额大于或小于 万元的情况。（10）核实是否存在有房产税入库而房产税税源未登记的问题。（11）核实是否存在房屋契税申报纳税记录的下季度，房产税税源登记未增加，或者自用房屋房产税当季度纳税额小于或等于上季度纳税额的问题。（12）查询金税三期系统中契税申报表数据，与印花税数据核对，核实是否存在未按规定征收印花税的问题。（13）查询金税三期系统建筑业工程项目注销登记表建筑业工程项目情况登记表数据，与印花税数据核对，核 实是否存在未按规定征收印花税的问题。（14）查询金税三期系统，核实是否存在缴纳房产税（剔除个人出租住房）而同期无城镇土地使用税申报的纳税记录的问题。（15）查询金税三期系统耕地占用税纳税申报表中批准占地时间满一年后，土地使用税当季度纳税额小于或等于上季度纳税额的情况。（16）查询金税三期系统土地契税纳税，且当月无耕地占用税纳税记录，土地使用税当季度纳税额小于或等于上季度纳税额的纳税人。（17）查询金税三期系统有土地使用税入库，且未登记土地使用税税源信息。（18）查询金税三期系统，核实是否存在已授予印花税票代售许可的单位未在协议期内按期结报代售印花税的问题。2外部信息比对分析【政策法规依据】1中华人民共和国印花税暂行条例（国务院令第 11 号）2中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第 138 号）3中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第 483号）4财政部关于印发中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的通知（财法字19956 号）5财政部关于对 1994 年 1 月 1 日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知（财法字19957 号）6财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548 号）7财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知（财税字199561 号）8国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知（国税发19964 号）9国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知（国税发199648 号）10国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函 1999112 号）11国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函2000687 号）12财政部 国家税务总局关于中国信达等 4 家金融资产管理公司税收政策问题的通知（财税200110 号）13国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知（国税函2002615 号）14财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知（财税2003141 号）15国家税务总局关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复（国税函2003922 号）16国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知（国税函2004938 号）17国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知（国税发 200582 号）第一条第二项18国家税务总局 财政部 国土资源部关于加强土地税收管理的通知（国税发2005111 号）19财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税 200621 号）20财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税2006141 号）21国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187 号）22国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132 号）23国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知（国税函2007544 号）24国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函2007645 号）25国家税务总局 财政部 国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知（国税发200814 号）26财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824 号）27财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137 号）28国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见（国税发200985 号）（国税发200985 号）第三条第一项规定29国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991 号）30国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告（国家税务总局公告 2010 年第 29 号）31国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053 号）第四条32财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税201088 号）33国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220 号）34国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复（国税函2010347 号）35财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知（财税2011116 号）36财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知（财税2013101 号）【整改建议】1税务机关要严格各税种申报审核和征收管理，做到应收尽收。2督察中发现违法、 违规问题的，依相关 规定对税务机关的有关负责人和直接责任人予以责任追究。（二）省局地方税种管理业务督察具体方案1.项目登记管理督察【业务描述】检查和评价税务机关落实房地产开发项目台账管理的合法性和合规性。【所需资料】1.土地增值税管理情况介绍及相关资料。2.金税三期系统中的项目登记台账。3.国土部门的土地出让、转让信息。4.规划部门的规划许可信息。5.建设部门的建筑中标信息、建筑施工许可证明。6.房管部门的预售许可信息。7.建设部门的竣工验收信息。8.人防部门的验收信息。9.房管部门销售信息。10.当地房产部门的房产销售信息网项目信息。【督察重点、方法及依据】（1）项目信息登记的完整性方法路径（1）取得国土部门的年度土地出让、转让信息，规划部门的年度规划许可信息、建设部门的年度建筑中标信息及建筑施工许可信息、房管部门的年度预售许可发放信息分析应列入督察年度台账的项目信息。（2）查阅当地房产信息网项目销售信息。（3）调取系统中至督察年度项目登记信息。（4）筛选应列入督察年度台账应登记未登记的项目信息。（5）对台账应登记未登记的项目信息进行调查验证。政策依据国家税务总局关于印发的通知（国税发200991 号）第六条：“主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 ”（2）土地增值税清算项目定性不准确，符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算方法路径（1）查阅当地房产网销售信息，看项目是否属于不同类型房地产项目，是否为分期开发。（2）取得国家有关部门审批文件，审查属于分期开发的项目，是否以分期项目为单位建立台账。（3）属于不同类型房地产项目的项目，是否按标准普通住宅、普通住宅和非普通住宅等不同性质归集成本费用核算。（4）对以上信息的审核可实地验证，是否准确定位土地增值税清算项目，单位账务核算是否符合条件。政策依据（1） 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发2006187 号）第一条：“土地增值税的清算单位，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 ”（2） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第七条：“主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。 ”（3） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第八条：“对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。（4） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第十七条：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。土地增值税清算应以项目为单位，且按不同项目分期归集收入、成本、费用清算。（3）是否有应进行土地增值税清算而未进行土地增值税清算的项目方法路径（1）取得房管部门销售信息，筛选销售比例达到 100%的项目；查询当地房产信息网信息，销售楼盘分为“新盘” 、 “在售” 、 “尾盘” 、“售空”四种状态，选取“售空”状态的楼盘。（2）从金税三期系统（国税）中查询房地产开发企业转让土地使用权或开发项目的开票信息，审查是否有整体转让未竣工决算房地产开发项目或直接转让土地使用权的信息。（3）通过筛选比对应清算而登记台账状态为“未清算”的项目。（4）到实地调查验证是否为应清算而未进行清算的项目，并预计清算税款。政策依据（1） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第九条：“纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。 ”（2） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第十一条：“对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。 ”（4）可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，是否每个年度都进行评估，确定不清算的理由是否合法合理，是否经分管领导批准，下达土地增值税清算通知书后，未督促企业在规定时限内进行清算方法路径（1）取得房管部门销售信息，筛选销售比例达到 85%的项目，重点关注“在售”与“尾盘”信息。（2）取得金税三期系统房产税登记信息，看是否有已移作自用的房产信息。（3）取得房管部门的预售许可信息筛选取得预售许可证已达三年的项目。（4）调取金税三期系统房地产开发企业注销信息，是否将房地产注销户列入台账，是否进行土地增值税清算。（5）取得金税三期系统（国税）开具发票中销售面积达可售面积 85%以上的项目。（6）从以上五信息比对项目可能已达可清算条件的项目进行实地调查验证。（7）筛选比对可清算而登记台账状态为“未下达清算通知”的项目。（8）对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形而未在规定时间内通知纳税人清算的项目，审查评估信息，确定不清算的理由、分管领导批准记录，内部控制程序是否实施，确定何时要求纳税人进行清算的时间；暂不通知清算的，每年是否均作出评估，能够清算的项目是否及时通知纳税人办理清算。（9）到企业调查验证，是否可以清算，可以清算的项目预计清算税款。政策依据（1） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第十条：“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。 ”（2） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第十一条第二项：“应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。 ”（3） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第十一条：“对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起 90 日内办理清算手续。 ”（4） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第十四条：“主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。 ”（5） 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发2006187 号）第二条规定：“土地增值税的清算条件：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。 ”2.土地增值税预征管理督察【业务描述】检查和评价税务机关土地增值税预征管理的合法性、合规性。【所需资料】1.当地主管税务机关制定的土地增值税预征的文件。2.取得第三方资料，包括房管部门备案合同等信息。3.调取金税三期系统增值税（营业税）申报的计税依据、开票信息。4.调取金税三期系统财务报表（资产负债表、利润表）相关信息。【督察重点、方法及依据】（1）当地主管税务机关规定的预征率是否符合总局规定的标准方法路径（1）调取当主管地税务机关的文件，是否按不同类型的房屋制定不同的预征率。（2）其规定的预征率是否符合总局规定的标准。政策依据（1）财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第三条：“各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理确定预征率，并适时调整。工程项目竣工后，应及时进行清算，多退少补。”（2）国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053 号）第二条：“预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于 1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（2）房地产行业土地增值税预征的计税依据与销售不动产增值税（营业税）的计税依据关联比对方法路径（1）调取增值税（营业税）申报的计税依据及发票开具金额。（2）调取金税三期系统内相对应的销售不动产申报土地增值税预征的计税依据。（3）两者数据（房地产行业及分户的资料）相比对，是否少申报土地增值税预征税款的计税依据，造成少申报预征土地增值税。政策依据（1）财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621 号）第三条：“各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理确定预征率，并适时调整。工程项目竣工后，应及时进行清算，多退少补。”（2）国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053 号）第二条：“预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。”（3）房地产企业土地增值税预征计税依据与财务信息比对方法路径（1）调取金税三期系统中土地增值税申报表数据。（2）调取金税三期系统中纳税人财务报表主表、利润表、资产负债表数据。（3）计算口径：预收账款贷方本期发生额=（财务报表（资产负债表）的预收账款本期期末数-上期期末数）+利润表的主营业务收入本期数预收账款贷方本期发生额=金税三期系统申报的土地增值税计税依据合计数，为正常；预收账款贷方本期发生额金税三期系统申报的土地增值税计税依据合计数，表示可能少申报税款；预收账款贷方本期发生额的通知 （国税发200991 号）第十一条：“对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起 90 日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。 ”（2） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第十三条：“主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。 ”（3） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第十四条：“主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。 ”（4） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第十五条：“主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。 ”（5） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第十六条：“清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。 ”（6） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第三十条：“纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。 ”（7） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第三十二条：“土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。 ”（2）土地增值税收入是否完整，价格调整是否符合规定方法路径（1）结合增值税（营业税）销售发票、销售合同、房产销售分户明细表及房管部门的实测面积，重点审核建筑面积、可售面积、实测面积、已售面积，不同类型房地产的销售面积、销售收入，补退房款的收入调整情况是否真实，必要时，可以调取纳税人银行账户资金往来核查其收入的真实性及完整性。（2）通过实地调查验证，确认有无少计、漏计事项（实际已出售或事实已销售） ，未记入销售收入。（3）通过房产销售分户明细表单价比较，有无价格明显偏低现象，税务机关对价格明显偏低的理由是否已审核、审核情况是否属实。（4）主管税务机关是否制定价格明显偏低的文件，是否严格执行。（5）价格明显偏低是否有关联交易，是否有股东分配行为，有无将产品用于职工福利、奖励、对外投资、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况，价格调整是否符合相关规定。政策依据（1） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第十八条：“审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料） 、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。 ”（2） 国家税务总局关于印发的通知 （国税发200991 号）第十九条：“非直接销售和自用房地产的收入确定。（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 ”（3）土地增值税扣除项目是否真实、合法方法路径（1）审核扣除项目是否符合要求（总的原则）：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出是否有应当取得但未取得合法凭据；扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，是否是实际发生的；扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，是否有混淆现象；扣除项目金额中所归集的各项成本和费用是否是在清算项目开发中直接发生的；纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，是否按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的