房地产会计实务手册讲义稿

房地产会计实务手册房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件 下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。本讲座根据我国 2006 年颁布的企业会计准则及其企业会计准则应用指南，结 合 房 地 产 企 业 生 产 、 经 营 的 实 际 过 程 ， 针 对 房 地 产 开 发 企 业 会 计 的 特 点 ， 全 面 介 绍 房 地 产 开 发企业会计实务处理过程，重 点 介 绍 房 地 产 企 业 货 币 资 金 、 存 货 、 投 资 性 房 地 产 、 开 发 成 本 和 开 发 收 入 和 有 关 税 金 的核算等。本讲座主要面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。 限 于 时 间 与 篇 幅 ， 本 讲 座 主 要 介 绍 房 地 产 开 发 企 业 会 计 核 算 的 日 常 业 务 。 而 对 企 业 不 经常 发 生 的 业 务 ， 诸 如 对 外 投 资 、 发 行 债 券 、 外 汇 业 务 的 核 算 等 ， 本 讲 座 将 不 予 以 介 绍 。 实 务 中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。本讲座的主要内容如下：第一章 房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置 第二章 房地产企业货币资金的核算第三章 房地产开发应收及预付款的核算 第四章 房地产开发企业存货的核算第五章 房地产开发企业固定资产与无形资产的核算 第六章 房地产开发企业投资性房地产的核算第七章 房地产开发企业负债的核算第八章 房地产开发企业开发成本与期间费用的核算 第九章 房地产开发企业收入的核算第十章 利润及其分配的核算 第十一章 所有者权益的核算 第十二章 会计报表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。并诚恳希望大家提出宝贵意第一章 房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置 一、房地产开发企业的经营范围房 地 产 开 发 企 业 是 随 着 我 国 城 乡 建 设 的 发 展 ， 住 宅 商 品 化 的 推 行 ， 以 及 城 市 土 地 使 用 制 度 的 改 革 而 逐 渐 形 成 的 一 个 新 兴 行 业 。 近 些 年 来 ， 我 国 的 房 地 产 业 进 入 了 一 个 前 所 未 有 的 发 展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。本 讲 座 所 指 的 房 地 产 开 发 企 业 ， 是 指 从 事 房 地 产 开 发 、 经 营 、 管 理 的 具 有 法 人 资 格 ， 实 行独立核算、自负盈亏的企业。房 地 产 开 发 企 业 的 开 发 经 营 对 象 是 房 地 产 。 房 地 产 是 房 产 和 地 产 及 其 权 属 的 统 称 。 其 中 ： 房 产 是 指 各 种 房 屋 财 产 ， 包 括 住 宅 、 厂 房 、 商 铺 、 以 及 文 教 、 体 育 、 办 公 用 房 等 ； 地 产 是 指 土 地 财 产 ， 在 我 国 ， 土 地 归 国 家 和 集 体 所 有 ， 企 业 只 能 取 得 土 地 使 用 权 ， 所 以 企 业 的 地 产 指 的 是 对 土 地 的 使 用 权 以 及 地 下 各 种 基 础 设 施 ， 如 供 水 、 供 电 、 供 气 、 供 热 、 排 水 、 排 污 等 地 下管线及地面道路等。房地产开发企业的主要业务范围包括： 1.土地开发和建设土 地 是 房 地 产 开 发 的 前 提 条 件 。 土 地 开 发 和 建 设 是 指 对 征 用 或 受 让 的 土 地 进 行 平 整 、 建 筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。2.房屋、建筑物的开发建设和经营 房 屋 建 筑 物 的 开 发 建 设 是 指 在 已 开 发 完 工 的 土 地 上 进 行 的 房 屋 和 建 筑 物 的 建 设 。 其 工 作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。 房 地 产 开 发 企 业 对 已 开 发 完 成 的 房 屋 ， 按 用 途 可 分 为 商 品 房 、 出 租 房 、 周 转 房 和 代 建 房等。房 地 产 的 经 营 从 狭 义 上 讲 是 指 对 已 建 成 的 房 地 产 进 行 出 售 、 租 赁 和 抵 押 。 目 前 ， 我 国 房 地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。3.配套设施开发和建设 配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。 4.代建工程开发和建设代 建 工 程 是 指 房 地 产 开 发 企 业 接 受 当 地 政 府 和 其 他 单 位 的 委 托 ， 代 为 开 发 的 各 种 工 程 项 目 ， 包 括 土 地 开 发 工 程 、 房 屋 建 设 工 程 、 道 路 铺 设 工 程 ， 供 热 、 供 气 、 供 水 管 道 及 其 他 公 用 的设施等。5.物业管理和服务 有 些 房 地 产 企 业 还 从 事 物 业 经 营 。 房 地 产 物 业 的 经 营 管 理 是 指 对 出 售 或 租 赁 后 的 房 地 产所 进 行 的 管 理 和 各 种 服 务 ， 包 括 房 屋 和 基 础 设 施 的 维 修 与 保 养 、 房 屋 的 装 饰 与 装 潢 ， 住 宅 小 区的清洁与绿化及治安和通讯等。二、房地产开发企业会计核算对象 房 地 产 开 发 企 业 会 计 核 算 的 对 象 是 房 地 产 业 从 事 房 地 产 开 发 建 设 、 出 售 等 经 营 过 程 中 的资 金 运 动 。 这 些 资 金 运 动 具 体 表 现 为 六 大 会 计 要 素 ： 即 资 产 、 负 债 、 所 有 者 权 益 、 收 入 、 费 用 和 利 润 。 房 地 产 业 的 会 计 核 算 ， 就 是 对 上 述 六 大 会 计 要 素 的 增 减 变 动 进 行 监 督 、 核 算 和 反 映。三、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置（一）房地产开发企业会计科目的设置 为 了 对 房 地 产 企 业 的 经 营 活 动 进 行 会 计 核 算 ， 必 须 要 设 置 相 应 的 会 计 科 目 。 并 且 要 根 据设置的会计科目在账簿中开设账户。 会 计 科 目 是 对 各 大 会 计 要 素 所 做 的 进 一 步 分 类 。 为 了 会 计 核 算 的 需 要 ， 将 每 一 会 计 要 素又划分为若干具体项目，每一个项目就是一个会计科目。 房 地 产 开 发 企 业 根 据 企 业 会 计 准 则 应 用 指 南 的 统 一 规 定 ， 并 根 据 房 地 产 企 业 会 计 核算的特点，应设置如下会计科目。见讲义表 1-1。 表 1-1 房地产开发企业会计科目表顺 序号 编 号 科 目 名 称一 、 资 产类1 1001 库 存 现 金2 1002 银 行 存 款3 1012 其 他 货 币 资 金4 1101 交易性金融资产5 1121 应收票据6 1122 应收账款7 1123 预付账款8 1131 应收股利9 1132 应收利息10 1221 其他应收款11 1231 坏账准备12 1401 材料采购13 1402 在途物资14 1403 原材料15 1404 材料成本差异16 1405 开发产品17 1406 发出商品18 1408 委托加工物资19 1411 周转材料20 周转房21 1461 融资租入资产22 1471 存货跌价准备23 1501 持有至到期投资24 1502 持有至到期投资减值准备25 1503 可供出售金融资产26 1511 长期股权投资27 1512 长期股权投资减值准备28 1521 投资性房地产29 投资性房地产累计折旧（累计摊销）30 1531 长期应收款31 1601 固定资产32 1602 累计折旧33 1603 固定资产减值准备34 1604 在建工程35 1605 工程物资36 1606 固定资产清理37 1701 无形资产38 1702 累计摊销39 1703 无形资产减值准备40 1711 商誉41 1801 长期待摊费用42 1811 递延所得税资产43 1901 待处理财产损溢二 负债类44 2001 短期借款45 2101 交易性金融负债46 2201 应付票据47 2202 应付账款48 2203 预收账款49 2211 应付职工薪酬50 2221 应交税费51 2231 应付利息52 2232 应付股利53 2251 其他应付款54 2401 递延收益55 2501 长期借款56 2502 应付债券57 2701 长期应付款58 2801 预计负债59 2901 递延所得税负债三 所有者权益类60 4001 实收资本61 4002 资本公积62 4101 盈余公积63 4103 本年利润64 4104 利润分配四 成本类65 5001 开发成本66 5101 开发间接费用67 5301 研发支出五 损益类68 6001 主营业务收入69 6051 其他业务收入70 6101 公允价值变动损益71 6111 投资收益72 6301 营业外收入73 6401 主营业务成本74 6402 其他业务成本75 6403 营业税金及附加76 6601 销售费用77 6602 管理费用78 6603 财务费用79 6701 资产减值损失80 6711 营业外支出81 6801 所得税费用82 6901 以前年度损益调整上表列示的 82 个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目。其中绝大部分都是 各 类 企 业 通 用 的 会 计 科 目 ， 只 有 个 别 科 目 属 于 房 地 产 业 专 用 的 会 计 科 目 。 表 中 所 列 示 的 会 计 科 目 中 ， 有 些 会 计 科 目 一 般 企 业 可 能 不 需 要 ， 如 “应 付 债 券 ”科 目 ， 只 有 发 行 债 券 的 企 业 才 使 用 ， 还 如 “持 有 至 到 期 投 资 ”科 目 ， 只 有 购 买 了 长 期 债 券 ， 才 能 使 用 本 科 目 。 企 业 如 果 没 有相关的业务，就不必要设置相关的科目。总起来说，房地产开发企业会计科目分为五大类： 第 一 类 是 资 产 类 科 目 ， 本 类 科 目 用 来 核 算 和 反 映 企 业 各 类 不 同 的 资 产 增 减 变 化 情 况 ， 其中 包 括 了 流 动 资 产 和 各 项 长 期 资 产 。 在 资 产 类 科 目 中 ， “开 发 产 品 ”、 “周 转 房 ”、 这 两 个 科目是房地产开发企业特设置的科目。其他科目是属于各类企业通用的科目。第二类科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情 况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。负债类科目都是各类企业通用的会计科目。第 三 类 是 所 有 者 权 益 类 科 目 ， 是 用 来 核 算 各 项 所 有 者 权 益 增 减 变 化 的 科 目 。 这 些 科 目 也 是各类企业通用的科目。第 四 类 是 成 本 类 科 目 ， 这 类 科 目 有 三 个 ， 即 ： “开 发 成 本 ”、 “开 发 间 接 费 用 ”和 “研 发 支 出 ”。 其 中 前 两 个 科 目 是 房 地 产 开 发 企 业 特 有 的 科 目 ， 是 用 于 进 行 房 地 产 企 业 成 本 核 算 的 科 目 。 如 果 房 地 产 企 业 本 身 也 有 施 工 队 伍 ， 有 施 工 业 务 ， 那 么 还 需 要 在 成 本 类 科 目 中 增 设 “工程施工”和“施工间接费用”、“工程结算”、“机械作业”等科目。第 五 类 科 目 是 损 益 类 科 目 。 损 益 类 科 目 是 用 于 计 算 企 业 损 益 的 科 目 。 损 益 类 科 目 在 会 计 期末都要转入本年利润账户，不留余额。这些科目也是各类企业通用的会计科目。在 使 用 会 计 科 目 时 需 要 注 意 ： 必 须 要 按 统 一 规 定 的 会 计 科 目 编 号 ， 不 要 随 意 打 乱 和 重 编 。 以 便 于 查 阅 账 目 和 实 行 会 计 电 算 化 。 上 述 会 计 科 目 表 在 许 多 科 目 之 间 都 留 有 空 号 ， 这 是 供 增 设会计科目使用的。比如表中第 20 行次资产类科目中的“周转房”科目，国家统一科目表 中 没 有 设 置 此 科 目 ， 是 房 地 产 开 发 企 业 增 设 的 会 计 科 目 ， 可 按 顺 序 ， 在 所 留 的 空 号 中 将 本 科 目编号为“1412”号。还 需 要 说 明 ， 许 多 会 计 科 目 需 要 设 置 明 细 科 目 ， 以 便 设 置 明 细 账 ， 更 明 细 地 反 映 有 关 会 计 信 息 。 如 房 地 产 开 发 企 业 在 “原 材 料 ”总 账 科 目 下 可 设 置 “设 备 ”、 “钢 材 ”、 “水 泥 ” 等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映。在二级科目下， 还 可 以 按 钢 材 的 品 种 ， 设 备 的 种 类 设 置 三 级 科 目 核 算 ， 如 在 “原 材 料 设 备 ”二 级 科 目 下 还 应 设 置 “照 明 设 备 ”、 “安 全 监 控 设 备 ”等 三 级 科 目 ， 以 更 详 细 反 映 各 种 不 同 设 备 和 各 种 不 同钢材的情况。（ 二 ） 房 地 产 开 发 企 业 的 账 簿 设置 为 了 全 面 系 统 地 进 行 会 计 核 算 ， 房 地 产 开 发 企 业 必 须 设 置 以 下 三 类 账 簿 。 1.总 分 类 账 （ 也 称 总 账 ）。 总 分 类 账 是 按 总 账 科 目 （ 一 级 科 目 ） 开 设 账 户 ， 以 提 供 企 业 总 括 的 会 计 信 息 。 根 据 需 要 ，总分类账通常要开设 3050 个账户，分类反映会计信息。 总 分 类 账 必 须 采 用 订 本 式 账 簿 ， 其 账 页 格 式 为 三 栏 式 ， 即 金 额 的 部 分 分 为 “借 方 ”、 “贷方”和“余额”三个栏目。 具体账页格式见表 1-2。表 1-2 总分类账账户名称：年 凭证月 日 字 号 摘 要 借方 贷方借 或 贷余额2.日记账。 日 记 账 是 按 经 济 业 务 发 生 的 先 后 顺 序 ， 逐 日 逐 笔 进 行 记 录 的 一 种 账 簿 。 房 地 产 开 发 企 业至少要设置两本日记账。即“现金日记账”和“银行存款日记账”。 “现金日记账”和“银行存款日记账”也必须采用订本式账簿，其账页格式也是三栏式，与总分类账的账页格式是相同的。3.明细账。 明 细 账 是 对 某 些 总 账 科 目 的 数 据 进 一 步 明 细 记 录 和 反 映 的 账 簿 。 对 大 部 分 总 账 科 目 都 需要设置明细账。明细账要按明细科目开设账户。以反映更详细的会计数据。 如 ： 对 “应 收 账 款 ”除 需 要 在 总 账 中 开 设 账 户 外 ， 还 要 专 门 设 一 本 “应 收 账 款 明 细 账 ”。账内按应收账款的对方单位开设明细账户。以反映应收账款的明细情况。 还 如 ， 对 “原 材 料 ”总 账 账 户 也 要 设 一 本 “原 材 料 明 细 账 ”， 账 内 按 材 料 的 名 称 或 类 别开设账户，以分别记录和反映库存的各种不同材料和设备的收发和结存情况。 每 一 个 房 地 产 开 发 企 业 ， 至 少 要 设 置 二 、 三 十 本 明 细 账 ， 以 对 总 账 科 目 的 内 容 进 行 更 详细的记录和反映。 明 细 账 一 般 采 用 活 页 式 账 簿 ， 但 要 注 意 ， 不 同 的 明 细 账 其 账 页 格 式 的 要 求 是 不 同 的 。 只反 映 金 额 的 明 细 账 可 以 采 用 三 栏 式 ， 与 总 分 类 账 的 格 式 相 同 ； 反 映 存 货 的 明 细 账 一 般 需 要 数 量 金 额 式 ； 反 映 开 发 成 本 和 各 项 费 用 的 明 细 账 需 要 多 栏 式 ， 以 便 于 对 各 不 同 的 成 本 、 费 用 项 目分别进行记录和反映。数量金额式明细账和多栏式明细账见表 1-3、1-4、1-5. 表 1-3 原材料明细账材料名称：编号：类别：金额计量单位：元 数量计量单位：公斤年 收 入 发 出 结 存月 日凭证 号摘要数量 单价 金额 数量 单价 金额 数量 单价 金额上表 1-3 的明细账属于 “数量金额式明细账 ”。数量金额式明细账既要反映金额，同时 也要反映数量和单价。表 1-4 房屋开发成本明细账开发项目： 公寓 单位：元年 借 方 明 细 项 目月 日凭 证 号摘要借 方金 额贷方 金额借方 余额土地征用及 拆迁补偿费前期 工程 费基础设 施费建筑安装 工程费公共配套 设施费开发间 接费用表 1-5 开发间接费用明细账 单位：甲开发现场 单位：元（上述表 1-4、1-5 的明细账属于“多栏式明细账”） 以 上 介 绍 了 各 种 明 细 账 簿 的 账 页 格 式 ， 为 了 搞 好 房 地 产 开 发 企 业 的 会 计 核 算 ， 提 供 出 企业 内 部 和 外 部 所 需 要 的 会 计 信 息 ， 企 业 在 建 立 总 账 和 日 记 账 以 外 ， 一 定 要 根 据 需 要 选 好 各 种 明细账页，建好各种明细账。第二章 房地产企业货币资金的核算 货 币 资 金 的 核 算 是 所 有 企 业 会 计 核 算 普 遍 存 在 的 业 务 。 货 币 资 金 是 企 业 经 营 的 起 点 。 没 有 货年凭证号摘要借 方 金 额贷 方金 额借 方余 额借 方 明 细 项 目月 日人 工 费折 旧 费办 公 费水 电 费劳 保 费周 转 房 摊 销其 他币资金企业就无法开始经营。 这 里 所 说 的 货 币 资 金 是 企 业 在 开 发 经 营 过 程 中 处 于 货 币 形 态 的 那 部 分 资 金 ， 具 体 包 括 了三个部分：库存现金、银行存款和其他货币资金。第一节 库存现金的核算一、库存现金的管理 库存现金是指存放在企业的库存现金。包括库存的人民币和外币。 库存现金的管理主要包括现金的使用范围，现金的库存限额和现金的内部控制制度等。现 金 主 要 是 用 于 企 业 日 常 的 零 星 开 支 ， 使 用 范 围 主 要 是 对 职 工 的 工 资 、 奖 金 支 付 ， 差 旅 费 的 支 付 ， 以 及 企 业 的 零 星 采 购 等 ， 其 他 大 额 款 项 的 收 支 都 应 该 通 过 银 行 转 账 进 行 。 这 样 既 简化核算业务，也比较安全。为 安 全 起 见 ， 企 业 的 库 存 现 金 不 能 过 多 ， 一 般 够 3-5 天的零星开支即可。企业如果收到 大额的现金，应该及时送存银行。为 加 强 企 业 对 库 存 现 金 的 管 理 ， 企 业 应 该 制 定 库 存 现 金 的 内 部 控 制 制 度 ， 库 存 现 金 要 由 出 纳 人 员 进 行 保 管 ， 现 金 保 管 人 员 不 得 兼 记 总 账 ， 要 做 到 账 钱 分 管 ； 企 业 出 纳 人 员 保 管 的 库 存 现 金 必 须 做 到 日 清 月 结 ， 并 要 定 期 与 企 业 总 账 的 “库 存 现 金 ”账 户 进 行 核 对 。 发 现 库 存 现 金的溢缺必须及时查明原因，并按规定进行处理。二、库存现金的总分类核算 库 存 现 金 的 总 分 类 核 算 是 指 库 存 现 金 在 总 账 中 的 核 算 。 库 存 现 金 的 总 分 类 核 算 是 通 过 编制记账凭证进行的。（一）库存现金的支出 库 存 现 金 的 支 出 要 根 据 原 始 凭 证 （ 如 原 始 发 票 、 借 款 单 、 工 资 结 算 单 等 ） 编 制 记 账 凭 证 ，根据记账凭证登记总账。例 2-1：3 月 1 日李明因出差到财务部门借款 1000 元。 会计人员要根据经批准的借款单，编制以下记账凭证：答疑编号 811020101：针对该题提问借：其他应收款李明 1000贷：库存现金 1000然后根据上述记账凭证登记总账。例 2-2、企业将库存现金 5000 元存入银行。 答疑编号 811020102：针对该题提问对 此 项 业 务 ， 应 根 据 企 业 编 制 的 并 经 银 行 盖 章 的 “送 款 单 ”回 单 联 ， 编 制 记 账 凭 证 如 下 ：借：银行存款 5000贷：库存现金 5000然后根据记账凭证登记现金和银行存款总账。（二）现金的收入例 2-3：企业为了零星开支，开出现金支票，从银行提取现金 5000 元。 答疑编号 811020103：针对该题提问 对此项业务应根据企业开出的现金支票存根这一原始凭证，编制记账凭证如下： 借：库存现金 5000贷：银行存款 5000然后根据上述记账凭证登记现金和银行存款总账。 例 2-4：企业销售零星材料取得现金 1000 元。 答疑编号 811020104：针对该题提问 根据销货发票的记账联，编制记账凭证如下： 借：库存现金 1000贷：其他业务收入销售材料收入 1000 然后根据记账凭证登记现金总账。需 要 说 明 ， 房 地 产 开 发 企 业 由 于 行 业 的 特 殊 性 ， 在 预 售 商 品 房 或 大 面 积 拆 迁 安 置 时 ， 会 发 生 笔 数 既 多 、 数 额 又 大 的 现 金 收 付 业 务 ， 在 这 种 情 况 下 ， 为 了 保 证 现 金 安 全 和 提 高 工 作 效 率 ， 建 议 请 开 户 银 行 到 现 场 办 公 ， 由 开 户 银 行 直 接 办 理 款 项 收 付 。 这 样 ， 企 业 可 不 通 过 库 存 现金科目，而直接通过银行存款科目核算。三 、 库 存 现 金 的 序 时 核算 库 存 现 金 的 序 时 核算 ， 就 是 在 现 金 日 记 账 中 的 核 算 。 也 就 是 由 出 纳 人 员 登 记 现 金 日 记账 。在 记 账 凭 证 核 算 形 式 下 ， 现 金 日 记 账 的 登 记 与 总 账 的 登 记 是 根 据 相 同 的 记 账 凭 证 同 时 进 行的。现 金 日 记 账 是 由 出 纳 人 员 根 据 记 账 凭 证 ， 收 一 笔 记 一 笔 ， 支 一 笔 记 一 笔 ， 每 天 结 出 余 额 ， 每日终了，要将现金日记账的余额与库存现金数进行核对。四、库存现金的清查 库 存 现 金 的 清 查 是 指 对 库 存 现 金 进 行 实 地 盘 点 ， 并 将 实 存 的 库 存 现 金 数 与 现 金 日 记 账 的余额数相核对，并对盘亏盘盈及时进行处理的一种方法。 库存现金的清查包括了出纳人员的自查和清查组所组织的清查两种情况。 现 金 清 查 中 如 果 发 现 现 金 溢 缺 ， 应 通 过 “待 处 理 财 产 损 溢 待 处 理 流 动 资 产 损 溢 ”账 户核算，待查明原因竟批准后再进行处理。例 2-5：某房地产开发企业进行现金清查时发现盘盈库存现金 2000 元。 会计处理如下：答疑编号 811020105：针对该题提问 盘盈时：借：库存现金 2000贷：待处理财产损溢 待处理流动资产损溢 2000 经查，盘盈的原因不明，经批准转入营业外收入： 借：待处理财产损溢 待处理流动资产损溢 2000贷：营业外收入 库存现金盘盈收入 2000 例 2-6、某房地产企业现金清查中发现现金盘缺 300 元。 答疑编号 811020106：针对该题提问会计处理如下： 盘亏时：借：待处理财产损溢 待处理流动资产损溢 300贷：库存现金 300经查，现金盘缺是由出纳人员失职造成，经批准由出纳人员赔偿：借：其他应收款出纳员 300贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 300出纳人员用现金赔偿时：借：库存现金 300贷：其他应收款出纳员 300第二节 银行存款的核算一、银行存款的管理 银行存款是企业存放在银行的货币资金。凡独立核算的企业都必须在当地银行开设账户 ， 企 业 除 留 存 少 量 的 现 金 以 备 零 星 支 出 外 ， 其 余 货 币 资 金 都 应 存 入 银 行 。 企 业 发 生 的 各 种 大额的结算款项，都需要通过银行转账办理。银 行 存 款 的 管 理 主 要 包 括 企 业 不 能 出 租 、 出 借 银 行 账 户 ； 企 业 不 得 签 发 空 头 票 据 和 远 期 支票；企业要定期、不定期将银行存款日记账的余额与银行进行核对等。二、银行存款的总分类核算 银 行 存 款 的 总 分 类 核 算 ， 就 是 银 行 存 款 在 总 账 账 户 中 的 核 算 。 银 行 存 款 的 总 分 类 核 算 是根据原始凭证，通过编制记账凭证进行的。（一）银行存款收入的核算 房 地 产 开 发 企 业 银 行 存 款 的 收 入 主 要 是 来 自 收 取 房 地 产 的 销 售 款 、 租 金 以 及 企 业 将 库 存多余的现金送存银行等。例 2-7、2007 年 3 月 1 日某房地产企业将库存多余现金送存银行 10000 元。 答疑编号 811020107：针对该题提问 根据企业编制的经银行盖章的送款单回单联，编制记账凭证如下： 借：银行存款 10000贷：库存现金 10000例 2-8、2007 年 3 月 1 日企业收到银行收款通知，收到某客户购房款 80000 元。答疑编号 811020108：针对该题提问 根据银行收款通知，编制记账凭证如下：借：银行存款 80000贷：主营业务收入 房屋销售收入 80000（二）银行存款支出的核算 银行存款支出，包括的项目很多，如企业从银行提取现金，购入材料及设备，购建固定 资 产 ， 开 发 土 地 支 出 ， 支 付 工 程 款 、 支 付 各 项 税 金 、 支 付 水 电 费 等 。 银 行 存 款 支 出 是 通 过 编制记账凭证进行。例 2-9、2007 年 3 月 2 日企业管理部门报销差旅费、办公用品费 8000 元。通过开具现 金支票支付。答疑编号 811020109：针对该题提问 根据原始发票和企业开出的现金支票存根，编制记账凭证如下： 借：管理费用 8000贷： 银行存款 8000（注：有关房地产开发费用的支付，将在房地产开发成本一章进行介绍。） 例 2-10、2007 年 3 月 2 日企业从银行提取现金 60000 元，备发职工工资。答疑编号 811020110：针对该题提问根据企业现金支票存根，编制记账凭证如下：借：库存现金 60000贷：银行存款 60000三、银行存款的序时核算 银 行 存 款 的 序 时 核 算 就 是 通 过 设 置 和 登 记 “银 行 存 款 日 记 账 ”进 行 的 核 算 。 银 行 存 款 日记账由出纳人员根据记账凭按业务发生的先后顺序，逐日逐笔进行登记的账簿。 银行存款日记账要每天结出余额，以随时反映银行存款的收支动态和结存的金额。 在 记 账 凭 证 记 账 程 序 下 ， 银 行 存 款 日 记 账 是 与 总 分 类 账 根 据 相 同 的 记 账 凭 证 ， 同 时 进 行登记的。根据上述例 2-7 到 2-10 的银行存款收付业务，银行存款日记账的登记情况如下：答疑编号 811020111：针对该题提问 银行存款日记账四、银行存款的清查 银 行 存 款 的 清 查 就 是 要 查 明 企 业 在 银 行 存 款 的 实 存 数 ， 查 清 企 业 银 行 存 款 日 记 账 的 记 录是否正确。银 行 存 款 的 清 查 是 通 过 将 企 业 银 行 存 款 日 记 账 的 记 录 与 银 行 对 账 单 相 核 对 进 行 的 。 银 行 定 期 要 为 企 业 的 银 行 存 款 编 制 “银 行 对 账 单 ”。 企 业 收 到 “银 行 对 账 单 ”后 ， 要 将 企 业 的 银 行存款日记账与“银行对账单”逐笔进行核对。在 会 计 实 务 中 ， 企 业 的 “银 行 存 款 日 记 账 ”余 额 ， 与 “银 行 对 账 单 ”的 余 额 经 常 出 现 不 一致的情况。这种情况的发生，除了记账可能有错误以外，更主要的是由未达账项所造成。 所 谓 未 达 账 项 ， 就 是 因 为 凭 证 传 递 的 时 间 先 后 而 造 成 的 银 行 和 企 业 之 间 一 方 已 收 到 凭 证 登 记 入账，而另一方尚未接到凭证而没有入账的情况。企业对银行存款的清查，首先要查明未达账项。 未达账项的存在通常有四种情况：1.企 业 送 存 银 行 的 各 种 款 项 ， 企 业 已 经 入 账 ， 但 银 行 由 于 未 办 完 有 关 的 手 续 而 尚 未 入 账 。2007 年 凭 证 银 行 结 算 凭 证摘 要 收 入 支 出 结 存月 日 号 数 种 类 号 数3 1 月 初 结 存 350001 现 金 送 存 100001 银 票 315 收 售 房 款 800001 本 日 合 计 90000 1250003 2 现 支 913 支 付 管 理费 80002 现 支 914 提 取 现 金 600002 本 日 合 计 68000 570002.企 业 已 开 出 支 票 等 付 款 凭 据 ， 并 已 付 款 入 账 ， 而 银 行 尚 未 收 到 凭 证 或 未 办 完 有 关 手 续 而尚未入账。3.企 业 委 托 银 行 代 收 的 款 项 ， 银 行 已 收 到 并 已 入 账 ， 但 企 业 尚 未 收 到 银 行 的 收 款 通 知 而 尚未入账。4.银 行 为 企 业 代 付 的 款 项 ， 银 行 已 付 款 入 账 ， 但 企 业 尚 未 收 到 银 行 的 付 款 通 知 而 尚 未 入 账。由于上述未达账项的存在，就会造成企业的银行存款日记账与银行对账单的余额不一 致 。 所 以 企 业 必 须 将 未 达 账 项 进 行 调 节 ， 将 调 节 后 的 银 行 存 款 日 记 账 的 余 额 与 调 节 后 的 银 行 对账单的余额进行核对。如果双方记账无误，调节后的余额是应该相符的。对未达账项的调节是通过编制银行存款余额调节表进行的。在银行存款余额调节表中， 要把双方的未达账项补充登记齐全，然后计算出调节后的余额，再进行核对。例 2-11： 某 房 地 产 开 发 企 业 2007 年 12 月 31 日银行存款日记账的账面余额为 59900 元，银行对账单上的企业银行存款的余额是 66400 元。经逐笔核对后发现有以下几笔未达账账 项。1）企业于月末将从其它企业收到的转账支票 5000 元 已 送 交 银 行 ， 企 业 已 入 账 ， 银 行 尚 未入账。2） 企 业 于 月 末 开 出 转 账 支 票 6000 元 ， 企 业 已 付 款 入 账 ， 但 持 票 人 尚 未 到 银 行 办 理 转 账 ， 银行尚未入账。3）企业委托银行代收出租房租金 8000 元 ， 银 行 已 经 收 款 入 账 ， 但 企 业 尚 未 收 到 银 行 收 款通知，尚未入账。4）银行为企业代付水电费 2500 元，企业尚未收到银行付款通知，尚未入账。 答疑编号 811020112：针对该题提问 根据查明的上述未达账项，企业编制银行存款余额调节表如下：银行存款余额调节表 2007 年 12 月 31 日项 目 金 额 项 目 金 额企 业 银 行 日 记 账 余额 59900 银 行 对 账 单 余额 66400加 ： 银 行 已 收 ， 企 业 未收 8000 加 ： 企 业 已 收 ， 银 行 未收 5000减：银行已付，企业未付 2500 减：企业已付，银行未付 6000调节后的余额 65400 调节后的余额 65400经 过 对 上 述 未 达 账 项 的 调 节 ， 调 节 后 的 银 行 日 记 账 的 余 额 与 银 行 对 账 单 的 余 额 相 等 。 如 果 调 节 后 的 余 额 相 符 ， 一 般 表 明 双 方 记 账 没 有 差 错 。 如 果 调 节 后 的 余 额 仍 不 相 等 ， 就 表 明 记 账有差错，要进一步查明原因，进行更正。需 要 说 明 ， 银 行 存 款 余 额 调 节 表 ， 只 是 为 了 查 清 未 达 账 项 ， 从 而 查 明 银 行 存 款 的 实 际 余 额 。 它 不 是 原 始 凭 证 ， 也 不 是 记 账 凭 证 。 不 能 根 据 它 调 整 账 面 记 录 。 对 企 业 尚 未 记 录 的 那 些 未达账项，只有等到有关银行结算凭证到达企业，才能据以进行账务处理。最 后 需 要 指 出 ： 在 货 币 资 金 核 算 中 还 包 括 其 他 货 币 资 金 的 核 算 。 其 他 货 币 资 金 包 括 “外 埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”、“存出投资款”等。其他货币资金通过 “其他货币资金 ”账户进行核算。为核算不同种类的其他货币资金， 企 业 应 按 “外 埠 存 款 ”、 “银 行 汇 票 存 款 ”、 “银 行 本 票 存 款 ”等 明 细 账 户 设 置 其 他 货 币 资 金明细账。如：其他货币资金外埠存款银行汇票存款银行本票存款等。 第二章 房地产开发应收及预付款的核算应 收 及 预 付 款 是 指 房 地 产 开 发 企 业 应 向 其 他 单 位 或 个 人 收 取 的 款 项 以 及 向 其 他 单 位 和 个 人 预 付 的 款 项 。 它 是 企 业 的 短 期 债 权 ， 属 于 企 业 的 流 动 资 产 。 主 要 包 括 应 收 账 款 、 应 收 票 据、预付账款和其他应收款。第一节 应收账款的核算一、应收账款的核算范围和计价（一）应收账款的范围 应收账款是指企业因转让、销售开发产品，提供出租房屋和劳务等业务，应向购买、接受或租用的单位和个人收取而尚未收取的款项。它是企业的一项短期债权，正常情况下，应该在一年内，或超过一年的一个营业周期内收回。 注意：与企业经营业务无关的应收款项不包括在应收账款的范围之内，而应在“其他应收款”账户核算。（二）应收账款的计价 在 一 般 情 况 下 ， 应 收 账 款 的 入 账 金 额 ， 是 买 卖 双 方 在 成 交 时 的 实 际 发 生 额 。 但 在 含 有 折扣条件的销售方式时，应收账款的计价还要考虑折扣因素。 销售的折扣有两种类型，即商业折扣和现金折扣。 1.商 业 折 扣 。 商 业 折 扣 是 指 企 业 出 售 开 发 产 品 时 ， 对 特 定 的 客 户 ， 在 销 售 价 格 上 给 予 的一定的优惠。如对大批量购买的客户，按规定的销售价格给予 5%的商业折扣等。由于商业 折 扣 是 从 销 售 商 品 的 价 格 中 直 接 扣 除 的 ， 所 以 ， 销 售 企 业 要 按 实 际 折 扣 以 后 的 金 额 作 为 应 收 账款的入账价值。商业折扣在购销双方的账面上均不作任何反映。2.现 金 折 扣 。 现 金 折 扣 是 企 业 为 了 鼓 励 客 户 在 一 定 期 限 内 早 日 偿 还 销 售 款 而 给 予 的 一 种 折扣优惠。现金折扣通常用下述形式来表示：2/10、1/20、n/30。表示的意思是信用期为 30 天，如果在 10 天之内付款可给予 2%的现金折扣，20 天内付款可给予 1%的现金折扣。我国现行会计核算中，在存在现金折扣的情况下是按总价法确定应收账款的入账价值。 也 就 是 要 按 现 金 折 扣 前 的 总 价 格 来 确 定 应 收 账 款 的 入 账 金 额 。 现 金 折 扣 发 生 时 ， 将 折 扣 的 部 分计入财务费用。二、应收账款核算的账户设置及会计处理（一）应收账款核算应设置的账户 为了核算各项应收账款，企业要设置 “应收账款 ”总账科目，该科目属于资产类科目，借 方 登 记 企 业 发 生 的 各 项 应 收 账 款 ， 贷 方 登 记 收 回 的 应 收 账 款 ， 余 额 一 般 在 借 方 ， 表 示 的 是 尚 未 收 回 的 应 收 账 款 。 该 账 户 有 时 也 会 出 现 贷 方 余 额 ， 贷 方 余 额 表 示 的 是 预 收 的 款 项 。 在 不 设 “预收账款 ”总账账户的情况下，企业预收到的账款，登记在该账户的贷方，表示负债。为了分别反映对不同单位和个人的应收账款，除在总账中设置应收账款科目外，还应设 置 “应 收 账 款 明 细 账 ”， 应 收 账 款 明 细 账 应 按 对 方 单 位 和 个 人 设 置 二 级 科 目 或 明 细 科 目 ， 如 ：“应收账款单位”、“应收账款人”等。（二）应收账款的会计处理 企 业 在 销 售 开 发 产 品 时 ， 如 果 当 时 不 能 收 回 款 项 ， 应 在 发 出 产 品 或 向 对 方 开 出 提 货 单 和销售发票时，确认销售收入，同时确认应收账款。【例 3-1】 某 企 业 于 3 月 5 日向甲公司销售商品楼一幢，售价 600 万 元 ， 货 款 尚 未 收 到 ， 当办完销售手续后，作如下会计分录：答疑编号 811030101：针对该题提问借：应收账款甲公司 6 000 000贷：主营业务收入销售商品楼收入 6 000 000【例 3-2】企业于 3 月 8 日向乙公司出售多余的材料一批价款共计 10 万元，货款尚未 收到。当企业发货并办完销售手续时作如下会计分录：答疑编号 811030102：针对该题提问，借：应收账款乙公司 100 000贷：其他业务收入材料销售收入 100 000当企业收回应收账款时，要借记“银行存款”科目，贷记“应收账款”科目。【例 3-3】企业 3 月 20 日接到甲公司转账支票一张，偿还企业售楼款 500 万元。企业 到银行办完转账手续后作如下分录：答疑编号 811030103：针对该题提问借：银行存款 5 000 000贷：应收账款甲公司 5 000 000这样应收甲公司的账款 600 万已收回 500 万 ， 还 有 100 万 没 有 收 回 ， 仍 反 映 在 “应 收 账 款甲公司”的明细账的借方。第二节 应收票据的核算房地产企业的应收票据是指企业销售开发产品所收到的商业汇票。 销售或出租开发商品收到经对方承兑的商业汇票后，按票面金额作如下分录： 借：应收票据某单位贷：主营业务收入 商业汇票到期，持票到开户银行收取款项后，作如下会计分录： 借：银行存款贷：应收票据某单位 由于商业汇票在我国一般企业目前还较少运用，所以，本讲座不再进行详细介绍。第三节 预付账款和其他应收款的核算一、预付账款的核算 预 付 账 款 是 指 房 地 产 开 发 企 业 按 照 工 程 合 同 预 付 给 工 程 承 包 单 位 的 款 项 ， 包 括 预 付 工 程款 和 预 付 备 料 款 ， 以 及 按 照 购 货 合 同 规 定 预 付 给 供 货 单 位 的 购 货 款 。 预 付 账 款 属 于 企 业 的 一 项债权资产。为 了 核 算 预 付 账 款 ， 房 地 产 开 发 企 业 可 以 设 置 “预 付 账 款 ”账 户 进 行 核 算 ， 也 可 以 不 设 预付账款账户，将预付账款直接在“应付账款”账户进行核算。企业可以根据具体情况加以选择。（一）设置预付账款账户的会计处理 如 果 企 业 单 独 设 置 “预 付 账 款 ”账 户 ， 发 生 的 预 付 账 款 登 记 在 该 账 户 的 借 方 ， 与 对 方 结算 款 项 时 将 预 付 账 款 转 入 到 应 付 账 款 的 借 方 。 预 付 账 款 账 户 的 期 末 借 方 余 额 反 映 的 是 已 经 预 付尚未进行结算的款项。该账户应按预付账款的对方单位设置明细账进行明细核算。如：预付账款某单位 其会计处理举例如下：【例 3-4】某房地产开发企业发生下述业务： 某房地地产开发企业准备开发一项准备出售的房屋建筑工程，按合同规定，预付给 A 承包施工企业房屋建筑工程款 40 万元，备料款 20 万元。分录如下：答疑编号 811030104：针对该题提问借：预付账款A 施工企业 600 000贷：银行存款 600 000企业按合同规定拨付材料一批给承包单位抵作备料款，材料作价 8 万元。 答疑编号 811030105：针对该题提问借：预付账款A 施工企业 80 000贷：原材料 80 000 该项房屋建筑工程完工， A 承包施工企业单位转来 “工程价款结算账单 ”，应结算工 程款一共 96 万元，做如下分录：答疑编号 811030106：针对该题提问借：开发成本房屋开发成本 960 000贷：应付账款A 施工企业 960 000同时将原来预付的账款转入应付账款，以冲减应付的工程账款： 借：应付账款A 施工企业 680 000贷：预付账款A 施工企业 680 000 经 过 上 述 账 务 处 理 ， “预 付 账 款 A 施 工 企 业 ”明 细 账 户 已 被 冲 平 。 “应 付 账 款 A施工企业”明细账户的贷方有 96 万 元 ， 而 借 方 从 预 付 账 款 账 户 转 来 68 万 元 ， 结 果 贷 方 的 余 额为 28 万元。这是该房地产开发企业应对 A 施工单位补付的承包工程款。待支付该项工承包程款时作如下分录：答疑编号 811030107：针对该题提问借：应付账款A 施工单位 280 000贷：银行存款 280 000该房地产企业为该项房屋工程前后一共支付了银行存款 88 万元，拨付了材料 8 万元，最后都计入到房屋开发成本，一共 96 万元。（二）不设“预付账款”账户的会计处理 如 果 不 设 “预 付 账 款 ”账 户 ， 企 业 的 预 付 账 款 可 直 接 在 “应 付 账 款 ”账 户 进 行 核 算 ， “应付 账 款 ”账 户 如 果 出 现 了 借 方 余 额 ， 就 是 预 付 账 款 ， 应 作 为 一 项 债 权 资 产 在 资 产 负 债 表 中 列 示。【承例 3-4】某房地地产开发企业按合同规定，预付给 A 承包施工企业房屋建筑工程 款 40 万元，备料款 20 万元。根据企业开出的转账支票存根，编制记账凭证如下：答疑编号 811030108：针对该题提问借：应付