房地产全套开发手册

房地产全套开发手册一.设计管理（1）工程设计管理制度第一章 总则第 1 条 本着以下三个目的，特制定本制度（1）鼓励在建工程设计活动中采用先进 技术、工艺、设备及新型材料。（2）保证设计工作的进度，提高工程设计的质量，确保得到符合要求的设计成果。（3）提高工程质量，降低工程造价，加快工程建设进度。第 2 条 适用范围（1）适用于从方案招标开始到施工图经审图企业审核完成为止。（2）该范围的交付件为：经审图企业加盖印章的施工图。第 3 条 相关部门及人员的职责（1）设计管理部负责方案、设计阶段的组织、实施和设计控制协调。（2）总设计师负责拟订 设计任务书，组织考察设计单位、发标、评标、签订设计合同、进行方案设计评比。（3）设计管理部结构设计师等相关人员负责初步设计、施工图设计的跟踪控制和审查。第二章 设计招标管理第 4 条 设计招标的原则（1）确保企业选择合格的设计单位，并充分体现集团的意图和期望，得到符合要求的设计成果，确保设计文件的有效性、连续性并保证工程项目的安全性、经济性。（2）建设工程设计必须执行工程建设的强制性标准，杜绝“三边”（边勘察、边设计、边施工）工程，严格按照“先勘察、后设计、再施工”的原则开展。（3）建设工程设计业务必须委托给资质等级符合要求（根据不同的项目制定具体标准）的设计单位。禁止将设计业务委托给超越其资质等级许可范围的设计单位。（4）设计招标的评标标准，包括设计方案优劣，方案所采取的技术和工艺水平，整个方案投入产出的经济效益评估，服务细则承诺，以及设计单位资历和社会信誉等。（5）方案设计招标，必须选择在国内或国际建设工程设计领域具有较高知名度的设计单位。参加方案竞标的主要设计人员，应在设计领域具有较高的知名度。选择方案设计单位的数量视具体项目而定，但原则上不少于三家。第 5 条 招标程序和内容（1）设计计划对每一项工程设计任务，总设计师负责制订该项目的设计控制计划，明确设计控制的内容、参与人员及其责任分工、控制工作的方式、要求、阶段性交付件等。（2）设计任务书方案设计任务书总设计师根据收集到的资料，拟定建筑工程设计任务书，经总工程师签字审定后，报总经理批准后实施。初步设计说明收到政府的规划方案审批意见后，总设计师组织有关人员讨论初步设计的有关问题，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度地控制成本。最终形成初步设计说明书，经总工程师签字审定后，报集团批准实施。扩初设计说明根据初步设计审核意见的要求决定是否做扩初设计，如需要做扩初设计，按企业规定的程序执行。（3）招标邀请函。由设计管理部负责编制招标邀请函。（4）集团、设计管理部、项目前期部等均可推荐设计单位。（5）设计单位初选。总设计师组织相关人员，对拟邀请的设计单位进行考察，考察内容为设计单位资质、以往设计成果、人员和设备情况、投标热情、收费标准等，根据考察结果形成初选拟邀请投标的单位名单，并报总经理批准。（6）发标在设计管理部拟订的邀请单位中，集团有权根据实际情况直接委托设计单位。如集团决定招标，则由设计管理部负责组织发标会，邀请各投标单位及有关部门参加，进行设计发标，同时组织踏勘现场，解答招标文件中的问题。（7）评标在投标书确定的投标日期，设计管理部负责接受投标书，接标人员根据设计任务书及招标文件的要求检查投标书的有效性。总设计师拟订的评委名单，需报集团批准后实施。超过一定规模或有影响力的项目，应按有关规定向政府主管部门提出申请，由其确定评委名单并组织集团内外有关专家对各投标单位的设计方案进行评标。经评标确定中标单位后，填写标书评审记录和合同推荐书报集团批准，批准后由总设计师向中标单位发中标通知书，并拟订委托设计合同书报总经理审批。（8）签约。总设计师代表企业与设计单位签订委托设计合同书。第三章 设计过程控制管理第 6 条 设计过程的跟踪控制（1）设计管理部应根据项目设计特点，确定对设计过程的控制要求，并形成设计管理配合要求，发放至设计单位。（2）对每一个设计项目，在设计开始前，设计管理部要求设计单位提供该项目的设计计划和设计输入文件，由设计管理部指定的控制人员审查认可，并填写设计跟踪检查记录单。（3）在初步设计及施工图设计进行过程中，设计管理部应组织控制人员，依据委托设计合同书要求和设计控制计划规定，前往设计单位进行实地跟踪检查。（4）实地跟踪检查内容包括设计进度、人员资格及专业配合等。检查的依据是委托设计合同书、设计管理配合要求、设计单位编制的设计计划；检查结果应填入设计跟踪检查记录单，并将该文件报企业备案。（5）检查中发现不符合要求的问题，由检查人员填入专业工程师通知单，要求设计单位整改，并要求设计单位将书面整改结果报设计管理部备案。第 7 条 设计评审（1）方案设计在收到方案设计后，设计管理部对方案设计进行施工成本估算，评估施工难度和工期。设计管理部收到方案设计后五日内，组织相关人员对方案设计进行评审，并向与会人员通报成本估算、施工难度和工期。方案设计的方案最终经总经理签字后生效。（2）初步设计在收到初步设计方案后，设计管理部根据规划部门的意见，组织有关部门依据方案/初步设计审查方案 对初步设计进行审查，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度地控制成本。最终形成的初步设计评审意见，经总工程师签字审定，报集团批准后，设计管理部交给设计单位完善初步设计。（3）扩初设计扩初设计完成后，设计管理部将设计文件同时送交项目前期部，由项目前期部负责征询当地政府部门进行扩初评审。项目前期部取得审查意见后，应明确市政意见中的修改是修改扩初设计还是直接在施工图中予以修改。为加快进度，项目前期部应将市政部门的审查意见直接电传至设计单位、设计管理部，原件保存于企业档案室。根据扩初意见，设计管理部组织相关部门对扩初设计进行局部功能优化，工程管理部对设计资料进行研究，在满足使用功能且不降低项目质量的前提下提出降低成本的合理化建议。如市政部门的意见影响到了项目的使用功能，则设计管理部应立即与营销策划部协商并同时通知设计单位将该部分内容设计修改暂缓，待设计管理部和工程管理部、项目前期部、营销策划部协商，取得一致意见后，再由设计管理部通知设计单位设计修改具体内容。所有市政部门意见和集团各部门意见应由设计管理部汇总交至设计单位，作为施工图设计的依据。（4）施工图设计设计单位开始设计施工图前，设计管理部应将以下资料准备好作为设计单位的设计依据，包括地质报告、甲方和市政部门的扩初设计意见和批复、市政配套的具体条件（其中市政配套的具体条件由地区企业和工程管理部取得）。设计管理部根据项目的进度要求，对设计单位的设计进程准备具体的书面要求，包括设计是否分阶段进行、施工图的出图数量、报建图出图日期、基础施工图出图日期、主体建筑施工图出图日期等。设计单位除了由设计管理部直接将设计图交项目前期部用于报建使用外，其他各阶段的施工图均由设计管理部落实审图企业审图。设计管理部将审图企业的审图意发回设计单位见，用于对施工图进行修改。修改完成的施工图作为项目前期部招投标的正式依据。第 8 条 设计输出文件的审查与验收（1）在初步设计及施工图设计等各设计阶段完成后，根据设计控制计划，由设计管理部组织项目前期部、营销策划部、造价管理部参加，审图企业、设计单位分别按方案/初步设计审查方案和施工图审查方案的规定对有关图纸进行审查，填写设计输出文件审查表，报集团公司批准后，发给设计单位，设计单位据此完善设计输出文件。此项工作反复进行直至集团公司签署设计验收单为止。（2）设计输出文件的审查，应包括如下两个方面文件的审查：对设计结果文件的审查及对设计单位所进行设计评审、设计验证的记录的审查。审查应依据设计任务书、委托设计合同书、设计管理配合要求和设计单位编制的设计计划进行。第 9 条 设计控制总结集团公司签署设计验收单后，设计管理部组织有关控制人员撰写设计控制总结，内容包括设计进度控制情况、设计质量控制情况和设计投资控制情况等。经总经理审核签署后报集团公司档案室备案存档。第四章 设计变更管理第 10 条 定义。施工图审图备案出图后，再对原图进行修改则称为设计变更（以下统称为“设计变更”），由设计管理部负责统一管理。第 11 条 设计变更管理程序如下（1）因企划、销售、配套、资产、物业等原因需提出设计变更的均应与设计单位沟通，同时书面报告给设计管理部。设计管理部审核后签发设计变更申报表，设计单位按设计变更申报表内容修改并填写设计变更通知单，设计管理部将修改结果送交相关部门。（2）因施工单位原因变更设计时，可由施工单位以技术核定单形式送工程管理部和设计管理部进行会签，再送设计单位签证后生效。但在施工图交底时发生的变更应以会审记录的形式处理，由会审单位签字，交至设计管理部备案。（3）因设计单位原因变更设计的，可由设计单位以设计修改通知单的形式送达设计管理部，由设计管理部发放至造价管理部、工程管理部、项目经理部及有关单位。（4）其他部门不能直接通知设计单位变更设计。项目进入销售期并于网上公布信息后原则上不再进行设计变更。第五章 施工图管理第 12 条 设计文件的发放和归档工作是加强设计工作使设计及施工有序进行，确保工程质量和进度的重要保证。第 13 条 通过审图备案正式出图的施工图、方案设计文本、初步设计文本均应先交设计管理部登记归档，由设计管理部统一发放。设计管理部、项目经理部应设资料管理员，负责通知和分发设计文件，各收图单位由指定人员到档案室签领。第 14 条 配套企业在征询阶段和方案调整阶段所需的工作图纸，正式出图后各部门所需的增晒图纸可由设计企业直接发给所需单位的指定人员。第 15 条 超印、超晒的设计文件，在工程结束后由设计企业凭文件签领单统一和项目经理部结算。第 16 条 设计文件的归档内容和负责归档单位按表 4-1 的规定执行。表 4-1 设计文件的归档单位一览表文件名称 归档单位设计任务书 设计管理部详规设计 设计管理部方案设计 设计管理部初步设计 设计管理部概算书 设计管理部、造价管理部施工图审图备案图 项目经理部、监理企业、质量管理部施工图电子文件 设计管理部设计变更通知单 项目经理部、监理企业施工技术核定单 项目经理部、造价管理部、监理企业竣工图 项目经理部第六章 总则第 17 条 本制度由设计管理部拟订，其修订权、解释权归设计管理部。第 18 条 本制度报总工程师审核后，经总经理审批通过后颁发执行。（1） 设计图纸自审制度第 1 条 图纸自审由设计管理部负责组织与安排。第 2 条 接到图纸后，总设计师应及时安排或组织有关人员进行自审，并提出各专业自审记录。第 3 条 总设计师应及时召集有关人员，组织内部会审，针对各专业自审发现的问题及建议进行讨论，明确设计意图和工程的特点及要求。第 4 条 图纸自审的主要内容（1）各专业施工图的张数、编号与图纸目录是否相符。（2）施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾。（3）平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。（4）图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错误。（5）建筑施工图与结构施工图是否矛盾，结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通等专业施工图的轴线、位置（坐标）、标高及交叉点是否矛盾。平面图、大样图之间有无矛盾。（6）图纸上构配件的编号、规格型号及数量与构配件一览表是否相符。第 5 条 图纸经自审后，应将发现的问题以及有关建议，做好记录，待图纸会审时提交讨论解决。2. 设计管理操作工具（1） 工程项目设计任务单项目名称： 专业：编 号： 日期：序号设计任务内容123设计师： 专业负责人： 项目负责人：（2） 设计任务修改审批表设计项目名称： 编号：序号 原设计任务内容 设计任务修改内容123设计人 项目负责人 批准人日期 日期 日期（3） 设计任务修改审批表编号：工程名称工程类型建筑面积估算投资招标工程概况技术复杂程度企业名称经济性质拟邀请投地址 电话设计资质等级定级时间资格证号姓名 职务 职称企业法人代表资料文化程度出生年月电话姓名 职务 职称企业技术负责人文化程度出生年月电话高级职称 人 中级职称 人专业技术人员状况助理级职称人技术员级职称人标单位基本情况前三年业务成果考察人 考察日期年 月 日审查意见审查人意见：审查人签名：日期： 年 月 日招标投标领导小组审核意见：审核人签名：日期： 年 月 日（4） 设计跟踪检查记录单编号： 检查日期： 年 月 日工程名称编号工程地点专业审图单位联系人联系电话设计单位联系人联系电话工程当前进度设计进度序号检查项目检查依据 检查结果 备注123检查人（签名）检查日期（5） 设计输出文件审查表编号： 审查日期： 年 月 日工程名称输出文件编号工程地点专业审图单位联系人联系电话设计单位联系人联系电话设计阶段设计内容审查项目 审查结果1设计输出文件的完备性、及时性2设计的经济性、合理性3遗留问题是否解决，是否要跟踪检查审查人 设计师 设计总负责人认可设计输出文件，毋需整改需要整改后才能认可，整改通知书编号：_3. 万科房地产开发有限公司 设计管理工作流程（1） 图纸设计管理工作流程文件受控状态流程名称图纸设计管理工作流程文件管理部门总经理总工程师设计管理部 相关部门外部设计单位相关制度/表单项目开发计划书工程设计计划书工程设计任务书招标书、设计合同方案设计文稿初步设计方案审核开始编制项目开发计划书编制工程设计计划书审核编制工程设计任务书 工程设计功能、结构、成本要求审批招标、签约 招标、签约方案设计方案设计审查汇总、提出审查意见审核修改方案设计结果、进行初步设计初步设计审查方案施工图设计方案设计图纸会审制度施工图会审意见书施工图纸设计图纸管理办法编制日期审核日期 生效日期组织开展初步设计审查审核汇总、提出审查意见修改初步设计施工图设计审核 开展施工图 纸会审审批会审意见配合修改施工图配合施工图纸交底图纸、资料归档结束施工施工图纸交底施工现场配合（2） 设计变更管理工作流程文件受控状态流程名称设计变更管理工作流程文件管理部门总工程师造价管理部设计管理部相关部门外部相关单位相关制度/表单设计变更申报表设计部设计管理制度设计变更申报表设计变更通知书开始提出设计变更申请受理、审议、办理提交变更申请无有 签发设计变更通知书重新预算造价有无费用调整审核分发施工单位分发施工单位审议变更内容编制日期审核日期 生效日期4.设计管理方案设计（1） 工程设计合同书编制方案建设工程设计合同范本工程名称： 工程地点： 合同编号： （由设计方编填）设计证书等级： 发包方： 设计方： 变更资料存档结束发包方委托设计方承担 工程设计，经双方协商一致，签订本合同。第 1 条 本合同依据下列文件签订（1）中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法、建设工程勘察设计市场管理规定。（2）国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章、建设工程批准文件。第 2 条 本合同设计项目的内容：名称、规模、阶段、投资及设计费等，见表 4-2。表 4-2 设计项目内容建设规模设计阶段及内容序号分项目名称 层数建筑面积（平方米）方案初步设计施工图估算总投资（万元）费率（%）估算设计费（元）第 3 条 发包方应向设计方提交表 4-3 中的有关资料及文件。表 4-3 发包方应提供的资料序号 资料及文件名称 份数 提交日期 有关事宜第 4 条 设计方应向发包方交付的设计资料及文件，如表 4-4所示。表 4-4 设计方应交付的资料序号 资料及文件名称 份数 提交日期 有关事宜第 5 条 本合同设计收费估算为 元人民币。设计费支付进度详见表 4-5 所示。表 4-5 设计费支付进度付费次序占总设计费比例付费额（元） 付费时间（由设计文件的交付时间决定）第一次付费20%定金 本合同签订后三日内第二次付费第三次付费说明：1提交各阶段设计文件的同时支付各阶段设计费；2在提交最后一部分施工图的同时结清全部设计费，不留尾款；3实际设计费按初步设计概算（施工图设计概算）核定，多退少补，实际设计费与估算设计费出现差额时，双方另行签订补充协议；4本合同履行后，定金抵作设计费。第 6 条 双方责任（1）发包方责任发包方按本合同第 3 条规定的内容，在规定的时间内向设计方提交资料及文件，并对其完整性、正确性及时效性负责，发包方不得要求设计方违反国家有关标准进行设计。发包方提交上述资料及文件超过规定期限 15 天以内，设计方按合同第 4 条规定将交付设计文件的时间顺延；超过规定期限 15 天以上时，设计方有权重新确定提交设计文件的时间。发包方变更委托设计项目、规模、条件或因提交的资料错误，或将所提交资料做较大修改，以致设计方需返工时，双方除需另行协商签订补充协议（或另订合同）、重新明确有关条款外，发包方应按设计方所耗工作量向设计方增付设计费。在未签合同前发包方已同意，设计方为发包方所做的各项设计工作，应按收费标准，相应支付的设计费。发包方要求设计方比合同规定时间提前交付设计资料及文件时，如果设计方能够做到，发包方应根据设计方提前投入的工作量，向设计方支付赶工费。发包方应为派赴现场处理有关设计问题的工作人员，提供必要的工作、生活及交通等方便条件。发包方应保护设计方的投标书、设计方案、文件、资料图纸、数据、计算软件和专利技术。未经设计方同意，发包方对设计方交付的设计资料及文件不得擅自修改、复制或向第三方转让或用于本合同外的项目，如发生以上情况，发包方应负相关法律责任，设计方有权向发包方提出索赔。（2）设计方责任设计方应按国家技术规范、标准、规程及发包方提出的设计要求，进行工程设计，按合同规定的进度要求提交质量合格的设计资料，并对其负责。设计合理使用年限为 年。设计方按本合同第 2 条和第 4 条规定的内容、进度及份数向发包方交付资料及文件。设计方交付设计资料及文件后，要按规定参加有关的设计审查，并根据审查结论负责对不超出原定范围的内容做必要的调整补充。设计方按合同规定时限交付设计资料及文件，本年内项目开始施工的，负责向发包方及施工单位进行设计交底、处理有关设计问题和参加竣工验收。一年内项目尚未开始施工的，设计方仍负责上述工作，但应按所需工作量向发包方适当收取咨询服务费，具体金额由双方商定。设计方应保护发包方的知识产权，不得向第三方泄露、转让发包方提交的图纸等技术经济资料。如发生以上情况并给发包方造成经济损失，发包方有权向设计方索赔。第 7 条 违约责任（1）在合同履行期间，发包方要求终止或解