房地产项目可行性报告内容及其撰写

* 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写究报告内容及其撰写* 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写第一部分第一部分一、一、 什么是房地产开发项目的可行性研什么是房地产开发项目的可行性研究究可行性研究是在投资决策之前对拟开发可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标，以最终确定该项目是否可行的综合研指标，以最终确定该项目是否可行的综合研究。究。 * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写二、可行性研究的出发点和目标二、可行性研究的出发点和目标以市场供需为立足点；以市场供需为立足点；以资源投入为限度；以资源投入为限度；以科学方法为手段；以科学方法为手段；以系列评价指标为结果以系列评价指标为结果 。* 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写第一、确定项目在技术上能否实施；第一、确定项目在技术上能否实施；第二、如何才能取得最佳的效益。第二、如何才能取得最佳的效益。重点：投资的回报。能否取得最佳的经济重点：投资的回报。能否取得最佳的经济效益，兼顾社会效益和环境效益。效益，兼顾社会效益和环境效益。可行性研究最终要能解决项目的可能性和可行性研究最终要能解决项目的可能性和适合性问题。适合性问题。可行性分析研究的不仅是一个方案，而是可行性分析研究的不仅是一个方案，而是同时研究多个方案，有时几个方案都可能是同时研究多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力，要在多可行的，而且都很可能具有吸引力，要在多个可行方案中优选出最优秀方案。个可行方案中优选出最优秀方案。* 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写可行性研究应该在可行性分析的基础上，可行性研究应该在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，重点解决以下三个，综合评价、合理取舍，重点解决以下三个方面问题：方面问题：a、项目是可行的还是不可行的？、项目是可行的还是不可行的？b、如果可行，可行到什么程度？、如果可行，可行到什么程度？c、如果决定投资，可能遇到的最坏的情、如果决定投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对最坏情况有哪些应对措施？况是什么，对最坏情况有哪些应对措施？* 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写三、可行性研究的应该避免的问题三、可行性研究的应该避免的问题1、避免标准的和肯定的效益分析、避免标准的和肯定的效益分析可行性研究不可能只是一个效益标准可行性研究不可能只是一个效益标准 ，它，它只能是一种合理的预测，而这些预测需要假只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定为前提，这就是期望值。定为前提，这就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。期望效益预测。 * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写可行性研究项目精度标准可行性研究项目精度标准 项目内容项目内容 时时 间间（月）（月） 费费 用用% 允许误差允许误差%投资机会研究阶段投资机会研究阶段 13 0.20.8 3020初步可行性研究阶段初步可行性研究阶段 13 0.257.5 2010详细可行性研究阶段详细可行性研究阶段 816 0.21.0 10* 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写2、避免先入为主的可行性研究、避免先入为主的可行性研究按企业的领导主观意志按企业的领导主观意志研究人员的业务水平所限研究人员的业务水平所限交给不能保持中立的咨询机构交给不能保持中立的咨询机构让合作的另一方提供可研让合作的另一方提供可研* 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写第二部分第二部分一、一、 可行性报告研究的人员组合可行性报告研究的人员组合市场调查分析人员市场调查分析人员房地产项目策划师房地产项目策划师（经济分析专家，营销学、社会学等专家（经济分析专家，营销学、社会学等专家） 房地产估价师房地产估价师 造价工程师造价工程师 制作人员制作人员 * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写二、可行性研究报告二、可行性研究报告A、可行性研究报告组成、可行性研究报告组成专业机构编写一个项目的可行性研究报 专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括：封面、摘要、目录、正文、附件告应包括：封面、摘要、目录、正文、附件和附图六个部分和附图六个部分1、封面：报告名称，编写机构名称、时、封面：报告名称，编写机构名称、时间间2、摘要、摘要 3、目录、目录 * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写4、正文：它是可行性报告的主体。主要、正文：它是可行性报告的主体。主要包括以下几个方面内容：包括以下几个方面内容：a、项目概况、项目概况b、开发项目用地的现状调查及动迁安置、开发项目用地的现状调查及动迁安置C、 市场分析和建设规模的确定市场分析和建设规模的确定 d、规划设计方案选择、规划设计方案选择e、建设计划和建设进度；、建设计划和建设进度；* 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写f、项目经济及社会效益分析、项目经济及社会效益分析 :项目总投资估算项目总投资估算 ;投资来源、筹措方式的确定投资来源、筹措方式的确定 ;开发成本估算开发成本估算 ;销售成本、经营成本估算销售成本、经营成本估算 ;销售收入、租金收入、经营收入和其他销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算营业收入估算 ; * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写财务评估财务评估运用静态和动态分析方法分析计算项目运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评估；进行财务评估；风险分析风险分析一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面从政治形势、国家方针政策、经济另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然环境等方面进行发展状况、市场周期、自然环境等方面进行定性风险分析；定性风险分析； * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写项目环境效益、社会效益及综合效益评价项目环境效益、社会效益及综合效益评价结论及建议结论及建议 运用各种数据从技术、经济、财务等诸运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并建议最佳方方面论述开发项目的可行性，并建议最佳方案；案；存在的问题及相应对策的建议。存在的问题及相应对策的建议。 * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写5、附件：包含可行性研究的主要依据，、附件：包含可行性研究的主要依据，如规划选址意见书、土地批租合同、土地证如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等、建筑工程许可证等6、附图：一份完整的可行性报告应包括、附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图。有时也包括：项线图、设计方案的平面图。有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。目所在地区或城市的总体规划图等等。 * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写B、 可行性研究报告正文部分的撰写可行性研究报告正文部分的撰写正文部分是可行性研究报告的核心部分。正文部分是可行性研究报告的核心部分。 * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写1、 项目概况项目概况 ：（ 1）进行可行性研究的背景；）进行可行性研究的背景；（ 2）所研究项目的名称、性质、地址、周边）所研究项目的名称、性质、地址、周边的市政配套和基础设施现状，交通及周围环的市政配套和基础设施现状，交通及周围环境等；境等；（ 3 ）委托方、受托方的名称、地址、法人）委托方、受托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；代表、营业执照登记号及联系人；（ 4）可行性研究的目的；）可行性研究的目的；（ 5）可行性研究的编写人员名单；）可行性研究的编写人员名单；（ 6）可行性研究的编写依据；）可行性研究的编写依据；（ 7）研究报告的假设和说明。）研究报告的假设和说明。 * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写2、 市场分析和建设规模的确定市场分析和建设规模的确定 要求对项目进行宏观、区域和微观的市场要求对项目进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，对项目市场未来的供给、需求分析和调查，对项目市场未来的供给、需求和价格进行预测，同时对建设规模大小提出和价格进行预测，同时对建设规模大小提出建议。建议。 * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写a、宏观因素分析、宏观因素分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟 房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。发生的可能性。 * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写b、区域因素分析、区域因素分析地区之间的发展不平衡、差异总是不同 地区之间的发展不平衡、差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够，还程度地存在，仅研究其宏观因素还不够，还必须对项目所在区域进行因素进行重点分析必须对项目所在区域进行因素进行重点分析。 * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写c、微观市场分析、微观市场分析对拟投资项目所在地区的房地产微观市对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分。场的分析可以分成以下两个部分。1、对拟投资房地产市场的分析；、对拟投资房地产市场的分析；2、对与投资项目同类型的物业市场分析、对与投资项目同类型的物业市场分析。* 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写C: 市场预测市场预测a 、需求预测、需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息 需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。的需求。* 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写b 、供给预测、供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息 供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况，从而预测为了市场上该类物业的供给情况。c 、预测方法、预测方法通常可以分为时间序列分析法和因果关 通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。系分析法。时间序列分析法分为：移动平均法，指时间序列分析法分为：移动平均法，指数平滑法等；数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。非线性回归法、模拟法等。* 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写从市场需求出发制定产品投资策略而进行从市场需求出发制定产品投资策略而进行可行性研究可行性研究全面而有针对性的市场调研和市场分析全面而有针对性的市场调研和市场分析，选定适合本项目的目标市场，制定产品的，选定适合本项目的目标市场，制定产品的定位策略、开发规模策略和定价策略、营销定位策略、开发规模策略和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及售后服务即物业渠道策略、促销组合策略及售后服务即物业管理策略。管理策略。* 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写可行性研究要对每个选定的细分市场制可行性研究要对每个选定的细分市场制定产品定位策略。需要说明现有竞争者和潜定产品定位策略。需要说明现有竞争者和潜在竞争者及其区别。在竞争者及其区别。定位是勾划公司形象和所提供价值的行为定位是勾划公司形象和所提供价值的行为，以此使该细分市场的顾客理解和正确认识，以此使该细分市场的顾客理解和正确认识本项目有别于其它竞争项目的特征。本项目有别于其它竞争项目的特征。* 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写3、 规划设计方案的选择规划设计方案的选择 ：要求写出项目所具备的规划设计方案。要求写出项目所具备的规划设计方案。根据这个方案，建设过程中市政条件是否根据这个方案，建设过程中市政条件是否具备市政条件？包括水、电、煤、卫、通讯具备市政条件？包括水、电、煤、卫、通讯、供暖（部分地区）及道路等的配套情况。、供暖（部分地区）及道路等的配套情况。在报告中列出这些市政条件是否具备的书面在报告中列出这些市政条件是否具备的书面文件。文件。 * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写4、建设计划和建设进度：确定建设方式、建设计划和建设进度：确定建设方式和项目的进度计划安排，这为进行投资估算和项目的进度计划安排，这为进行投资估算作了准备和提供了估算依据。作了准备和提供了估算依据。 * 房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写房地产开发项目可行性研究报告内容及其撰写5、投资估算和资金筹措、投资估算和资金筹措要求写出项目项目总投资估算及建设过要求写出项目项目总投资估算及建设过程中必须的开发成本、销售成本、销售收入程中必须的开发成本、销售成本、销售收入等估算。等估算。并对项目投资