长沙xx月湖地产项目市场定位报告(ppt 73)

大量管理资料下载 大量管理资料下载长沙 双瑞月湖 市场定位报告谨呈：长沙双瑞房地产开发有限公司 大量管理资料下载本报告的指导思想本报告的指导思想本报告旨在通过 对长沙市场的深度把握和深刻调研的基础上，结合 长沙 双瑞月湖 所处的地段位置及产品规划特点，为项目的 定位 及营销提供准确的方向和行之有效的执行计划 。 大量管理资料下载汇报纲要确定项目整体开发目标方向确定项目整体开发目标方向解决项目产品开发市场步骤解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对项目解析同致行 大量管理资料下载腾飞长沙 迅速发展的长沙经济和逐步完善的城市配套！山水洲城，一山，一水，一洲，一名城山水洲城，一山，一水，一洲，一名城 大量管理资料下载本项目诞生于城市与生态自然最完美的结合归属地 金鹰城版块从地理位置角度而言， 金鹰城板块是长沙市区的后花园，是星沙新城的前庭院，是城北片区的升级版。从发展角度而言，金鹰城板块可依洪山、伴京珠、飞金鹰、托星沙，发展自身的影视文化、城市度假休闲产业，成为多元化产业链的聚集地。项目与城市位置的战略关系 大量管理资料下载本项目属金鹰城板块 ；该版块在广电中心、长沙大学和圣爵菲斯的影响和带动下，将成为 长沙高尚居住区 。有望助成本项目高品物业的开发形象。项目战略位置解析 大量管理资料下载项目与城市交通动脉的关系三一九国道火星北路（在建）城市交通体系全面渗透，项目与城市交通动脉的衔接是城市价值的直接体现。工程兵大道 大量管理资料下载项目四向现状朝南是规划拥有占地 60多万平方米的以自然、生态、水为主题的月湖公园。向西可看到浏阳河，其两侧正按旅游规划建设 400米沿河风光带。北面可看到拥有优美的自然风光和丰富的人文景观的洪山旅游区。东向是城市主要主干路 火星路，噪音影响较大。浏阳河（西）洪山旅游区（北）月湖公园（南，规划中）交通动脉（东）自然景观资源丰富噪音影响较大 大量管理资料下载地产因子 单身公寓 普通住宅 中高档洋 房 别墅豪宅 中高档洋房、别墅住宅说明项目与高档住宅的符合情况对公共效能的依赖性 很强 强 一般 弱不宜闹市区人员混杂区 符合对噪音、环境干扰的适应性 强 较强 弱 很弱不宜面临交通主（快）干道、高压线、工厂、闹市区符合对小区（菜市场）配套要求 高 很高 一般 一般 不宜商场上加住宅 符合小区的物业管理的要求 一般 一般 高 很高应有高水准专业物业管理公司 符合建筑、质量装修要求 高 高 一般 一般 精品设计 符合容积率、覆盖率要求 低 中 高 高 低密度 =豪宅 符合对休闲空间、绿化要求 低 一般 高 很高具有品味的专用康乐、商务会所用小区符合景观要求 低 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景观资源 符合如左图所示：不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同由项目地产因子所决定的物业开发方向 大量管理资料下载项目地块具备项目地块具备高档住宅开发高档住宅开发的必要条件的必要条件解析解析结论结论 大量管理资料下载确定项目整体开发目标方向解决项目产品开发市场步骤解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对项目解析项目解析同致行汇报纲要 大量管理资料下载本案 城东 片区 体育新城，芙蓉区政府为辐射中心；初步形成 “ 高尚生活片区”城南片区 新省政府，为辐射中心；形成人文、生态的行政生活圈河西片区 分布于岳麓区内；为历史人文， “ 文化生活圈 ”城北片区 沿芙蓉北路分布。改造片区，土地储备充足，将形成 “ 新城市生活圈 ”城中片区 地段价值，都心生活圈城市城市背景背景 大量管理资料下载双瑞月湖水云间幸福里美林水郡麓山别墅岳麓山公馆山水英伦白竹 水乡绿城 青竹园圣爵菲斯御景龙城金鹰城板块 以文化传媒产业为基础的新城市高端物业板块，具有良好的城市生态资源，同时与城市发展比较密切。价格与城市发展联系紧密。星马板块 以 新产业园区为基础的高端物业板块，立足区域产业的规模和数量，政策支持和产业链完善是其发展的关键，因此目前价格存在瓶颈。岳麓山板块 以教育产业为基础，以历史文化为沉淀，形成的高端板块，板块远景价值不容忽视，具备多元化的发展趋势。望城板块 郊居型别墅物业板块，以物业类型竞争市场，缺乏规划和产业的支持，完全依靠城市扩张。同升湖板块 以自然资源为核心的高端板块，对配套服务和个性化的要求较高，发展空间良好。竞争竞争格局格局 大量管理资料下载长沙生态走廊东西 319国道整体开整体开发方向发方向 大量管理资料下载领导者 垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥追随者 搭便车，借势-以小博大，杀伤战术 价格战的制造者补缺者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值行业老大 非行业老大，中大规模市场次 /非主流市场 敏锐的机会主义者定位定位战略战略 大量管理资料下载定位定位目标目标 打造打造 长沙城市高端住宅 新标志新标志 定义定义 长沙城市豪宅 新标准新标准 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789 大量管理资料下载项目自身条件充分利用本项目具有明显的自然、生态、景观条件，这些条件是完成项目开发目标的基础，充分挖掘诸多资源，可提高市场起点，与城区普通别墅项目拉开距离。区域规划高度支持目标定位新世纪片区的规划可有效提升片区市政功能，同时，近期金鹰城板块的迅速发展，项目所在片区已经形成了长沙城区高档住宅集中区域，根据深圳香蜜湖板块、深圳红树湾板块的开发模式，该片区的城区高端别墅区雏形已具。长沙高端市场时机成熟据我司对长沙市场的调查，目前长沙市场的高端需求旺盛， 04年全市成交高端别墅型住宅超过 22万 （其中独立别墅约 8万 ），总套数将近 780套，占总体商品房销售面积的近 7%，而且高端客户日益成熟，而中高端产品集中供应量大，城区真正的的高端产品供应量有限，金鹰城的开发已近尾声，城区高端市场大有可为。定位定位依据依据 大量管理资料下载确定项目整体开发目标方向确定项目整体开发目标方向解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对项目解析项目解析同致行汇报纲要 大量管理资料下载 开发商：深圳华侨城 项目位置：深圳南山华侨城欢乐谷北 物业公司：深圳华侨城物业管理有限公司 二期 容 积 率 3.75;绿 化 率 50% ;建筑面积 22975平方米 纯水岸为 449户，其中多层 363户，主力户型 170-330平方米；TOWNHOUSE86户，主力户型 260-310平方米 三期 绿化率 50.00 容积率 1.85 占地面积： 4.14 万平米 建筑面积： 7.80 万平米主力户型面积为 170 250 平方米 盐田福田南莲花山罗湖CBD香蜜湖世界之窗 莲塘南山西丽波托菲诺豪宅豪宅典范典范波托菲诺 大量管理资料下载城市山谷 地理位置：深圳南山沙河西路 开发商：深圳百富隆新投资股份 物业管理公司：金地物管 建筑公司：江苏华建股份公司 总占地 122655平方米，总建 161000平方米，平均容积率： 1.31。 分三期开发，一二期是纯粹的联排别墅社区，均已如伙。 二期 TOWNHOUSE56套；独立别墅 30栋 三期总体建筑面积： 106395.26 平方米 三期商业建筑面积 13921.4 平方米。 Townhouse:174套行政公寓： 216套空中别墅： 103套 总居住户数： 493户停车位： 500个地下车位 盐田福田南莲花山罗湖CBD香蜜湖世界之窗 莲塘南山西丽城市山谷豪宅豪宅典范典范 大量管理资料下载圣莫丽斯 开发商： 深圳市华来利实业有限公司 项目位置： 深圳福田二线扩展区内 ,塘朗山旁 项目概况： 项目占地面积 27.6万平方米，建筑面积 33.2万平方米。 产品概况： 整个住宅基本沿自然水体或者原始山体布置，将自然的山水融入于现代人文社会，产品设计立足养生、生态、阳光的理念，导入一种积极、健康，高品质的生活方式。 一期以独立别墅、 Townhouse、 叠拼洋房为主以及少量的小高层。 别墅单户面积从 635-1135平米，仅有 5栋。 Townhouse由 270-500平米之间不等，有 200多套。洋房均为复式户型，面积由 230-310平米之间，有 200套。 二期以小高层及高层为主。 深圳 “ 圣 莫丽斯 ” 的项目名源自瑞士小镇 “ 圣 莫丽斯 ” （ St. Moritz）。 盐田福田南莲花山罗湖CBD香蜜湖世界之窗 莲塘南山西丽圣莫丽斯豪宅豪宅 典范典范 大量管理资料下载 主题开发城市豪宅一般通过建筑规划、园林设计以及其它特色建筑、景观小品的应用，树立项目整体的开发主题，并以主题形象出击市场，以求良好市场反应。 分期开发城市豪宅由于规模因素和市场风险防范因素，均采用分期开发策略，通过市场检验后确定整体各期开发规模和产品类型。开发开发规律规律 资源整合城市豪宅拥有很好的自然资源，与城市的紧密结合，使其成为城市内不可多得的优质产品，因此其开发通常是城市资源与自然资源的有机结合，从而使项目价值得以完全挖掘。 产品领先城市豪宅在基本资源保障下，对于自身产品的也非常注重，一方面是做适合于市场需求的产品，另一方面也通过市场创新也形成市场亮点。 大量管理资料下载分期开发战略主题开发战略产品领先战略资源整合战略开发战略我们的我们的开发战略开发战略 大量管理资料下载同致行 观点资源占位可节省 30的广告费！主题开发战略 对项目整体资源主题化包装对项目整体资源主题化包装主题化、差异化形象定位主题化、差异化形象定位有效攻击市场的利器有效攻击市场的利器 大量管理资料下载主题形象整合方向 1 主题风情 大量管理资料下载主题形象整合方向