房地产开发项目可行性研究案例

房地产开发项目可行性研究案例关于合作兴建哈尔滨 XX大酒店的可行性研究报告一、项目概况（一）项目名称、地址、宗旨、经营范围、规模（ 1）企业名称：哈尔滨 XX大酒店（ 2）法定地址：哈尔滨经济技术开发区内（ 3）宗旨：在哈尔滨经济技术开发区兴建以酒店为主的大型综合性、多功能的哈尔滨 XX大酒店，充分利用国家、省、市和经济开发区给予的优惠政策，填补本省无大型国际展览交易场所和四星级酒店的空白，从黑龙江省和哈尔滨市的地理优势和经济基础出发，为全国各地对前苏联、东欧国家进行大型经贸洽谈活动提供一个功能齐全的理想交易场所。在推进本省、本市经济的同时，使合作双方获得良好的经济效益，并能为国家创汇和增加税收。（ 4）经营范围和规模：哈尔滨 XX大酒店，为四星级综合性大酒店。总占地面积为40000平方米，总建筑面积为 50000平方米。其主楼为 18层，设有客房 474间，内设博览中心、客房、会议中心、中、西、日式 餐厅和宴会厅、多功能厅、酒吧、咖啡厅、酒店、商场、花店、洗衣房、康乐中心、桑拿浴、按摩室、健身房、美容、美发厅、保龄球室、台球室、游泳池、网球场、高尔夫球练习场、麻将室、彩扩照相、旅游服务中心及出租车队等。（二）合作各方名称、法定代表人姓名、职务、国籍甲方： XXX公司法定代表： XXX（ 职务：总经理；国籍：中国）主管部门： XXX乙方：香港港湾 XX号法定代表： XXX（ 职务：懂事长；国籍：中国）（三）合作企业总投资、注册资本、投资方式、资金来源（ 1）大酒店总投资 4000万美元，投资比例为48： 52，即甲方占 48%，乙方占 52%（ 2）注册资本： 1350万美元（ 3）投资方式1）甲方以开发区内 40000万平方米的土地使用权作为投入，按 350元 /平方米计算，作价 1400万元人民币，折合 259万美元。2）甲方以人民币 2105万元投入，折合为389万美元，以上两项甲方共投入人民币3500万元，折合为 648万美元。 3）乙方以美元投入，总额为 702万美元，或按当日国家外汇汇率折合人民币投入并提供该人民币可作投资的有关证明。4）资金来源：注册资本由投资双方自行筹措，资金不足部分，由合作公司采取向国内、外银行贷款和拆借等途径解决。（四）企业性质、合营期限、合营各方利润分配和亏损分担（ 1）企业性质：中外合作企业（ 2）合营期限： 30年（ 3）合作双方遵照 中外合作经营企业法 的规定分享利润和承担风险，并按各自的出资比例进行利润分配和亏损分担。二、投资环境研究（一）哈尔滨市概况（ 1）哈尔滨是中国东北的旅游胜地，是黑龙江省省会，全国计划单列城市，是东北地区的工业重镇，是全省政治、经济、文化的中心，辐射面大，凝聚力强，是全国十大城市之一，曾被誉为 “东方小巴黎 ”和 “东方莫斯科 ”，在世界上是知名度较高的城市。总面积为 18400平方公里，全市人口 386万，其中市区人口 299万，市区面积 156平方公里。哈尔滨是全国重要的交通枢纽，航空、陆路、水路四通八达，又是通往中国东北边境的必经之路。现已开辟通往俄罗斯哈巴罗夫斯克的国际航线和通往香港的旅游包机航线。夏季是避暑胜地，冬季冰雕艺术巧夺天工。吸引着众多的国内外游客及港、澳、台同胞来哈观光和洽谈经贸业务，为旅游、经贸事业的发展提供了必不可少的有利条件。哈尔滨是一个具有巨大吸引力的城市。(2) 哈尔滨是中国东北部经济贸易的发达地区，在全国总的开放格局中具有自己的特殊地位。哈尔滨既是内地，又是边陲，将成为东北亚的经济热点地区。近两年来到哈尔滨考察投资的外商日益增多。现在有美国、韩国、日本、加拿大、澳大利亚、新加坡、俄罗斯以及台湾、香港等国家和地区的客商在哈尔滨开办的 “三资企业 ”近 200家，累计吸收外资额 2.14亿美元。哈尔滨经济技术开发区地处中心繁华地带，是世界上大城市中罕见的一块宝地，规划为商贸、旅游、金融、服务和高科技产业开发区，对国内外经贸具有较大的吸引力 。 本合作项目的建成，可为国内外客商、投资者、三资企业、内联企业、贸易机构提供优良、设施齐全的集展览、经贸、洽谈、休息、旅游、康乐为一体的商贸活动中心。(二 )市场研究1.旅游客源分析由于哈尔滨的地理位置和对外开放的需要，来哈的境外各国人士不断增多，已从 1985年的 35809人增加到 1992年的 74957人，年平均增长率达 18%。旅游旺季游人更是络绎不绝。根据哈尔滨市有关部门的预测，到 1995年到哈市的境外游客可达 9.5万人，至 2000年，可达到 14万人。2.接待能力分析目前哈尔滨市用于接待境外游客和外宾的酒店仅有几家，能接待外宾的床位不仅数量严重不足，而且设备陈旧。各家宾馆常年处于较高的开房率水平上。每年一、二月份冰雪节及六、七、八、九月份旅游旺季，全市宾馆爆满，使许多外宾外宾不得不屈身于普通招待所或低档次旅馆里。客人对旅馆设施和服务常提出投诉，严重地影响哈市经贸和旅游事业的发展和哈尔滨市的对外形象。在哈尔滨市增设符合旅游需要的高档次酒店，妥善解决外宾的食宿、娱乐等问题，已是哈尔滨市旅游事业的燃眉之急。根据哈市 1995年入境人数预测，按全年平均开房率 70%测算，约需客房 7000间。若考虑到旅游淡旺季的不平衡因素 ,要保证旅游旺季外宾有房可住 ,则需再增加 1300间 .至本研究报告编制完成为止 ,哈市引进外资建设的酒店仅此一家 .大酒店的建成 ,不会造成哈市的宾馆客房数量过剩 ,更不会引起酒店失控现象 .综上所述 ,哈市是一个具有很大潜力的城市 ,本项目及时建设不仅有良好的投资环境保障 ,而且符合市场需求 ,以客源保障角度来看 ,本项目的经济前景是乐观的三 .建筑工程设计（一）功能构成部分及其面积比例工程总建筑面积 50000平方米，其中四星级宾馆 40000平方米，博览中心 10000平方米。（ 1）客房部分：建筑面积 22833.71平方米，占宾馆总建筑面积的 57.08%（ 2）公共部分：建筑面积 3464.29平方米，占宾馆总建筑面积的 8.66%（ 3）餐饮部分：建筑面积 5870平方米，占宾馆总建筑面积的 14.68%（ 4）行政管理部分：建筑面积 4300平方米，占宾馆总建筑面积的 10.75%（ 5）工程机房部分：建筑面积 3532平方米，占宾馆总建筑面积的 8.83%（ 6）博览中心：建筑面积 10000平方米。（二）客房类型及面积指标（略）（三）公共部分房间组成及面积指标（略）（四）餐饮部分房间组成及面积指标（略）（五）博览中心600个 3米 3米国际标准摊位， 10000平方米共 3层，包括交通、休息、接待等面积（六）市政设施为保证该项目建设的顺利进行和建成后正常经营的需要，水、电、气、通讯等市政配套设施必须齐全，这些条件分析如下：1.供水大酒店建成后，最高日供水量 800t左右，自来水管径在 600毫米以上。2.排水土建中设 600毫米直径的管道与开发区污水排放系统管道连接。日排放污水排入本工程建造的化粪池内，卫生污水经过处理后排入公共管道内。3.供电建成后的酒店，年大约耗电 600万 kW.h。 为了确保供电需要，除申请双路配电外，在本工程内设两台 800kW变压器变电所，并增设两台 600kW自备发电机组。4.供热采暖供应热水由酒店工程中自设锅炉房解决5.煤气用 400毫米直径管道与依兰煤气管道相连6.电讯安装 1500门自动程控交换机，与市邮政大楼总机相连，并设有电传、传真等现代化通讯设备。（七）建设进度安排1.建设周期本项目建设周期，根据工程定额，建筑工作程序及估计实物工程量，预计三年内完成。可行性研究报告审批后，应立即开展全面工作。安排好建设规划，缩短建设周期提前受益。2.项目建设进度建议建设期 19921995（项目进度表略）四 .项目的经济效益研究本研究报告使用的基本条件是根据国内同类酒店的实际经营状况，结合哈尔滨市的特点和本项目的具体情况预测确定的。（一）投资估算1. 用地费： 324万美元，折人民币 1750万元，占投资的 8.1%。2. 设计费： 60万美元，折人民币 324.6万美元，占投资的 1.5%，其中用汇额 10万美元。3. 土建费： 1200万美元，折人民币 6492万美元，占总投资的 30%，其中用汇额190万美元。4. 设备费： 1200万美元，折人民币 6492万元，占总投资的 30%，其中用汇额 900万美元。5. 装修费： 1000万美元，折人民币 5410万元，占总投资的 25%，其中用汇额 900万美元。6. 流动资金和不可预见费： 216万美元，折人民币 1168.56万元，占总投资的 5.4%。总计用汇额为 2000万美元，占总投资的 50%。（二）经营收入（ 1）客房房租：房间共 474间，价格 280元 /日，每年开房率 60%。（ 2）饮食收入：按与客房收入 1： 1测算。（ 3）商场收入：按与客房收入的 30%测算（ 4）康乐服务收入：按客房收入的 25%的最低标准测算。（ 5）其他服务收入：按客房收入的 20%的最低标准测算。（ 6）博览中心： 600个国际标准摊位，价格300元 /日，出租率为 60%。（ 7）工商税：根据规定按其收入 3%交税，即 7993.063%=239.79万元。（三）营业成本的测算1.营业成本1) 客房营业成本： 2906.578%=232.53万元2) 饮食成本： 2906.5745%=1307.96万元3) 康乐服务成本： 726.6460%=435.98万元4) 商场成本： 871.9785%=741.18万元5) 其他服务成本： 581.3160%=348.79万元合计： 3066.44万元2.营业费用1) 人员编制工资标准：总计 316.95万元2) 广告摊销费： 7993.06 3%=239.79万元3) 水电煤气费： 7993.06 3%=239.79万元4) 维修保养费： 7993.06 1%=79.93万元5) 行政管理费：共计 274.41万元6) 工会经费： 316.952%=6.34万元7) 保险费：计 57万元合计： 1252.85万元（四）利润测算（ 1）所得税率按 33%计算。（ 2）企业留利 10%销售利润测算见表 1（五）现金流量分析和经济效益指标计算1.静态分析（ 1）简单投资利润率：简单投资利润率 =利润 /建设投资100%=2493.64/21640100%=11.54%（ 2）静态投资回收期（按现金流量表）。静态投资回收期为 7.84年，测算结果在经营期第七年零十个月可以收回全部资金。2.动态分析（ 1）净现值。按 12%利率计算的净现值为11815.24万元；按 20%利率计算的净现值为 7144.77万元。（ 2）净现值比率：净现值比率 =净现值 /投资现值 100%按 12%利率计算：净现值比率=11815.24/19321.43100%=61.15%按 20%利率计算：净现值比率=7144.77/18033.33100%=40.01%（ 3）动态投资回收期。按利率 12%计算，动态投资回收期为 8.02年。（ 4）内部收益率。本项目的内部收益率为27.82%（六）财务资金平衡情况该项目财务资金平衡，除建设期三年外，其余各年均有盈余，项目不需要流动资金，盈余资金结余较大。（现金流量表和财务平衡表等略）（七）项目的敏感性分析从投资增加 10%，销售收入降低 10%，对两种不利因素进行测算，其内部收益率分别为 27.43%， 24.6%，由于可变成本费较低，可变成本增加，对内部收益率影响甚微，故不做分析。从以上分析可以看出本项目的风险较小。五 .项目的社会效益评价和可行性研究结论（一）对国民经济的促进作用本项目的建成和营业，将为哈尔滨提供一个现代化的旅游接待设施。项目的营业不仅可以解决目前哈尔滨市严重缺乏旅游酒店的燃眉之急，提高接待海外游客的服务质量，增强哈尔滨市对游客的吸引力，促进哈尔滨市旅游业的发展；还可以作为接待境外客商的服务基地，对改善投资环境，吸引客商到哈尔滨市投资，对进一步积极贯彻对外开放政策，都有积极的影响。（二）为社会提供劳动就业机会本项目的开业将直接为社会提供 600多人的就业机会，其中绝大部分在哈市本地招聘。由于项目以现代化标准要求，在本项目就业的人员必将要求有较高的素质，而且将促使劳动力的合理流动，这将对该地区旅游事业的发展起到积极的促进作用，还将间接地为社会提供更多的劳动力就业机会