新景祥2017怀柔区湖光小区甲26号项目竞标报告x

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90平方米以上的家庭， 贷 款首付款比例不得低于 30%对贷 款 购买 第二套住房的家庭， 贷 款首付款比例不得低于 50%， 贷 款利率不得低于基准利率的 1.1倍对贷 款 购买 第三套及以上住房的， 贷 款首付款比例和 贷 款利率 应 大幅度提高，具体由商 业银 行根据 风险 管理原 则 自主确定。严 格限制各种名目的炒房和投机性 购 房商品住房价格 过 高、上 涨过 快、供 应紧张 的地区，商 业银 行可根据 风险 状况，暂 停 发 放 购买 第三套及以上住房 贷 款；对 不能提供 1年以上当地 纳 税 证 明或社会保 险缴纳证 明的非本地居民 暂 停 发 放 购买 住房 贷 款。地方人民政府可根据 实际 情况，采取 临时 性措施，在一定 时 期内限定 购 房套数发挥 税收政策 对 住房消费 和房地 产 收益的 调节作用财 政部、税 务总 局要加快研究制定引 导 个人合理住房消 费 和 调节 个人房 产 收益的税收政策。税 务 部 门 要 严 格按照税法和有关政策 规 定， 认 真做好土地增 值 税的征收管理工作， 对 定价 过 高、 涨 幅 过 快的房地 产 开 发项 目 进 行重点清算和稽 查 。政策背景 近期的调控政策，主要目的在于打击投资投机需求，抑制房价过快上涨项目背景关于宏观形势4.17政策出台背景： 09年房地产形势一度火爆，北京市住宅成交价格一年内增长近一倍，由此产生了一系列的经济问题及社会问题。在此情况下国家出台“ 史上最强调控 ” ，由此抑制投资， 控制房地产价格过快上涨。政策影响： 房地产涉及行业广泛，牵一发而动全身，一荣俱荣，一损俱损。设计院、银行业、水泥、钢铁等材料、电力 ，国务院 4.15新政后，地产行业致使股市接连下跌，地产业的利空对产业链上相关产业造成极大冲击。未来市场预期： 一方面房地产对经济及人民生活的影响极大，政府不允许房地产价格无限制增长；另一方面房地产行业在拉动整个经济发展方面所起的作用是毋庸置疑的。本次政策调控基调为稳定房地产，打压投资，并非打压行业 ，为保证整体经济的稳步增长，避免出现大的经济波动以及关联行业的亏损，必然会对房地产方面的政策慎之又慎，我司预测，未来房地产市场政策在年底前不会出现大的转向，政策基调仍以打击投资，鼓励刚需，稳定市场为基调。预计未来房地产市场政策仍将以打击投资，稳定整体市场为主要基调。项目背景北京市场分析10年五月之前北京市商品住宅市场呈现了供销两旺的势态。 国家于 10年 5月份出台了抑制房地产投资的 “ 新国十二条 ” 。成交量： 房地产供应及成交急剧下降。 5月份供应量环比下降 20%，成交量下降达到 60%以上。 6月份成交量小幅提升，政策影响有弱化趋势。成交价格： 成交价格四月份之前逐月攀升，四月份价格同比上涨近 80%，涨幅高达11000元 /平米，五月份价格受政策影响有所回调，下降约 20%，下降幅度相对较小 ，绝大多数项目价格尚未松动。 6月份价格较 5月份持平。土地市场： 土地市场成交与商品房市场成交情况基本一致，四月之前土地成交火热，其中 09年 12月份达到成交量顶峰。四月份政策出台，土地成交跌入低谷，成为一年来成交量最低月份， 5月、 6月土地成交有所抬头 ，但成交依然相对较少， 6月份土地成交面积为106.98万，环比下降 78.71%，同比下降198.09%。北京市整体房地产市场受到 “ 国十二条 ” 影响成交量下跌幅度较大，但成交价格跌幅相对较小项目背景成交量下跌 60%总体成交价格仍高位运行数据来源：北京新景祥市场部成交量下降较高区域北京市场分析 北京市各区域均受到不同程度影响，其中以朝阳、通州、房山、顺义等外围热点区域受到影响较大。成交量： 北京市成交量下滑最大的区域分别为通州区、朝阳区、顺义区、房山区。其中以外围热点区域下降最为明显。成交价格： 大部分区域均有不同程度下滑 ，结合成交量对整体市场影响，热点区域下滑仍成为影响整个市场的主要力量。数据来源：北京新景祥市场部项目背景1、北京市整体成交量受到新政影响严重；2、中心城区价格坚挺，外围热点区域价格受到政策影响严重；项目背景小结项目背景项目背景区域发展项目分析竞争分析产品魅力化客群分析项目定位 营销策略Contents 区域发展n 区域规划n 主导产业n 小结区域规划 随着怀柔新城被纳入北京市整体发展规划 “ 两轴 -两带 -多中心 ” 城市空间结构的出台，怀柔区迎来了极大的发展机遇。 北京城市总体规划（ 2004年 -2020年） 中，北京规划在 “ 两轴 -两带 -多中心 ” 城市空间基础上，明确提出建设怀柔等 11座新城，确定怀柔新城市北京东部发展带上的重要节点是国际交往中心的重要组成部分。新城定位： 北京东北部具有生态特色的宜居新城，建立生态循环型经济体系 ，集山水旅游、科技、影视、歌剧产业于一身的怀柔新城， 代表了北京东区产业发展的未来。战略目标： 文化新都、宜居名城、和谐怀柔。城乡空间布局： 新城布局由 “ 一城、两镇、一区 ”组成，形成了 “ 一区依红螺，路河连两镇、三湖映新城 ” 的鲜明城市空间特征，造就了 “ 新城 ” 为核心， “ 两镇 ” 为双翼， “ 景区 ” 为引擎，优势互补，紧密关联的经济发展格局。国际文化交流中心中科院产业园区雁栖湖滨河森林公园中影基地怀柔水库红螺湖区域发展在新城区的西部，以红螺山 雁栖湖风景旅游度假区为依托逐步把红螺山 -雁栖湖市级旅游度假区建设成集会议、休闲、健身、娱乐为一体，环境宜人，设施完善，功能完备，高品质的综合型旅游度假区。新城东区，怀柔新城 150亩滨河森林公园建成后将是一个多功能为一体的公园系统，堪比纽约的中央公园。山水之城-北京国际交流中心科技之城-中科院产业园区歌剧之城-中国百老汇新城西区，中科院的产业园区，总投资 10亿。承担研发，技术交流，科技咨询等高科技的研发功能。东区的雁栖经济开发区优势产业的强势聚集，必将拉到土地价值飙升，带动周边区域的高速发展。未来几年，怀柔新城将以 “ 百老汇 ” 舞台剧产业模式为切入点，拓展影视产业外延，大力发展原创舞台剧打造集舞台剧、培训、排练演出、后期制作等为一体的中国原创舞台剧产业。未来发展区域发展打造中国影都怀柔区杨宋镇这块风水宝地，这里远山近水、风景秀丽、水电充足、交通方便，既符合影视基地的环境要求，又符合北京市整体规划要求。借助品牌和核心优势，怀柔区还将在中影基地周边 1公里的半径范围内， 打造国内首家国际水平的国家级影视产业专业技术服务中心，影视培训、影视制片公司集聚初具规模； 2010年，完成影视展示与传播、制片公司总部、版权交易中心建设； 2015年，一个现代化的国家级影视新城将屹立于世界文化产业之林。 重点支柱产业区域发展区域市场分析项目背景数据来源：北京新景祥市场部供应量： 怀柔供应主要分布在个别月份集中供应，进入 10年，供应大幅缩减。成交量： 四月份成交 0.91万方，五月份成交仅为 0.03万方。成交价格： 四月份成交价格达到顶峰为15958元 /平米，五月份降至 9303元 /平米。别墅等投资型项目销售量下降使得价格下降幅度较大。总供应成交： 怀柔区 10年总供应量为12.52万方，总成交量为 16.15万方。供应成交相较其他区域较为低迷。怀柔整体市场 10年不甚活跃，受到供应量及政策的双层影响，成交价格及成交量下降幅度较大区域发展小结区域发展1、 未来区域将成为一座文化新都、宜居名城；2、区域以山水旅游、科技、影视、歌剧产业为支撑。3、怀柔区域出现 “ 量价齐跌 ” 现象。项目背景区域发展项目分析竞争分析产品魅力化客群分析项目定位 营销策略Contents 项目分析n 项目区位n 项目分析n 小结项目区位怀 柔 区怀柔水库红螺寺水库雁栖湖 京加公路京密路京 沈 公路京承高 速位置： 北京市怀柔区交通： 交通无往不利，大邑通都，距市区 50公里，距首都机场 30公里，距天津港 170公里，区内 11条干线公路，车站 7座。学校： 幼儿园 2个，小学 3个，中学 5个，高中 1个。医疗： 怀柔区妇幼保健院，中医医院，第一医院。休闲娱乐： 北京红螺寺 ，雁栖湖，龙山公园，红螺寺湖渔村，幽谷深潭拓展培训基地等。项目所在区域怀柔，地处北京东北部，具有丰富的旅游资源，风光秀丽，气候宜人。项目自身条件项目四至 项目紧邻水库，具有绝佳的景观资源，周边居住氛围浓厚，配套成熟。项目自身条件本项目1怀柔水库12长副坝路23湖滨花园大门3湖滨花园内景45 湖光路567 青春路6 南侧普通住宅3 4 北京双阳宾馆7项目现状施 工 现 状项目规划 7栋公寓， 1栋别墅，目前正处于建设施工阶段。项目自身条件现场实景现场实景基础指标占地面积 15947地上总建筑面积 25487.79地下总建筑面积 11429.82容积率 1.6规划楼栋6层公寓三栋， 4层公寓三栋， 3层公寓一栋， 2层别墅一栋。主力户型161.64 三室两卫，133.43 三室两卫，96.46 两室一卫 项目自身条件纯正的三居两厅 ,面积 161.64大面宽主卧。南北通透户型，单户面积 96.46 ，中西会餐厅。一梯两户的三居室，单户面积 133.43 南北通透。项目规划户型结构方正，且较多使用 “ 灰空间 ” ，宽敞舒适，户型设计较为优秀户型分析项目自身条件项目优点项目自身条件1、项目西侧紧邻怀柔水库，景观资源极佳；2、项目区域生活配套便利；3、项目自身体量较小，户型设计优秀 ，产品特色突出。1.项目高价格与针对客群之间的矛盾。（新政）2.小体量，无规模效应和品牌影响力。项目问题项目背景区域发展项目分析竞争分析产品魅力化客群分析项目定位 营销策略Contents 竞争分析n 区域项目分布n 典型项目分析n 竞争小结目前怀柔市房地产项目主要以别墅、洋房为主流产品，各项目区域相对较为分散 。在售项目： 顶秀美泉小镇、世嘉光织谷、天恒别墅山。待售项目： 府前观邸、影人四季花园、雁栖半岛。洋房产品重点参考项目为美泉小镇及光织谷。区域中洋房产品项目为光织谷、美泉小镇区域项目分布竞争分析本案开发商 北京顶秀置业有限公司基础指标 占地面积 :316358平方米 建筑面积 :296116平方米容 积 率 1.20 配套 中小学、综合商场、银行、餐饮、娱乐。产品类型 洋房、 LOFT、平层公寓产品及销售状况 目前在售一期，共 750套，剩 20余套；二期未开盘；洋房户型： 88m2二室二卫、 110-157m2 三室二卫； LOFT: 53-64m2 ；公寓： 32-60m2 。无电梯；毛坯。价格 11500元 /平方米 -20000元 /平方米客群 北京市里客群占 50%，以休闲度假为主；怀柔本地客群占 50%，本地客群以自住为主。点评 优势：景观、规模、低密度，社区配套齐全顶秀美泉小镇 规模、低密度、产品品质、景观优势竞争分析现场实景典型项目数据来源：北京新景祥市场部目前销售情况： 项目一期销售情况良好，目前进入尾房销售阶段，进入 5月份成交量下降较为严重每月仅成交 2套，且成交价格有所回调，政策对项目销售营销极为严重。项目的价格标杆中央