无锡项目可行性研究报告

谨呈无锡高铁商务区项目市场进入可行性研究报告谨呈城市背景研究锡山评估房地产发展现状高铁专题研究城市进入建议本报告将从以下五个方面阐述：报告结构Part1Part2Part3Part4Part5谨呈1、宏观背景研究无锡城市概况宏观经济长三角城市对比城市发展格局谨呈城市区位 无锡所在的苏锡常都市圈紧临大上海核心区，在长三角经济圈中处在中心位置p 苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分。p 发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。p 而无锡又处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在两小时车程范围内。南京都市圈苏锡常都市圈杭州都市区宁波都市区上海核心区谨呈 无锡概况 无锡总面积 4788平方公里，常住人口约 600万，下辖两市（江阴、宜兴）七区（锡山、惠山、滨湖、新区、崇安、南长、北塘）。无锡是中国民族工商业的发源地、中国乡镇企业的发祥地、苏南模式的代表城市。无锡快与慢的生活序幕 城市概况谨呈人口状况 无锡近年来的人口增速稳定，随着无锡经济发展， 就业岗位增加，产业升级，不断吸引外来人口。 2008年无锡全市 户籍人口 464.2万 ， 全市常住人口是 610.7万 人， 外来常住人口 是 146.5万 人，三项人口指标均低于江苏经济最发达城市苏州。与长三角其它三个城市杭州、苏州、南京相比， 户籍人口和常住人口 虽 偏小 ，但是 外来常住人口 这项在与江浙两省会杭州和南京相比却 高出 ； 说明虽然无锡人口基数相对较小，规模不大，但是随着无锡近年来的经济发展， 就业岗位增加，产业升级，不断吸引外来人口。谨呈无锡被誉为无锡被誉为 “ 太湖明珠太湖明珠 ” ，文化发达，旅游景点众多，旅游事业蒸，文化发达，旅游景点众多，旅游事业蒸蒸日上，蒸日上， 08年来锡总计达到年来锡总计达到 450万人，其中约有万人，其中约有 65万外国人口，平均每年万外国人口，平均每年以以 10%速度增长。速度增长。华西村薛福成故居 无锡影视城近年来国外旅游者来访人数（万人） 近年来国内旅游者来访人数（万人）灵山大佛文化旅游谨呈 中国 15个经济中心城市之一 中国最具经济活力城市之一 中国投资环境最优城市之一 中国十大旅游城市之一 2008年中国最具幸福感城市之一 2008年中国城市综合创新力 50强 福布斯 2008年年度中国大陆最佳商业城市排行榜第 3位，仅次于上海和杭州。 2008年中国城市综合竞争力排名第 7位快与慢的生活序幕 城市名片谨呈1、宏观背景研究无锡城市概况宏观经济长三角城市对比城市发展格局谨呈总产值小于 4% 4%-5% 5%-8% 大于 8%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系 苏 州 无 锡 南京 南通 常州 徐州 盐 城 扬 州6701 4420 3775 2510 2202 2007 1603 1573无锡经济总量处于全省地级市中第二的位置，近几年增速平稳， 2008年增速为 12.4%，房产市场处于高速发展期p 无锡市宏观经济发展迅速， 2008年 无锡 GDP总量 4420亿元，经济总量位于全省第二，经次于苏州；p 无锡经济增长速度近几年逐年下降， 08年增长速度仅为 7.57%，这主要是由于受到金融危机的影响，房地产业将进入稳定发展阶段。谨呈人均产值800-4,000 4000-8,000 8000-20,0000-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 为 主 改善需求 为 主超速 发 展单纯 数量型快速 发 展以数量 为 主，数量与 质 量并重平 稳发 展，以 质 量为 主，数量与 质 量并重缓 慢 发 展综 合 发 展型人均与宏观经济发展p 无锡市人均生产总值 73053元，可比增长 13，按照相关理论，其 房地产市场以改善型需求为主 ；p 城镇居民生活水平进一步提高，人均 GDP连续年增幅超过1 %， 居民收入和消费水平正迅速提高；人均产值增速明显，人均 GDP达到了 10000美元，与苏州基本持平，无锡市房产市场开始进入改善型需求为主。谨呈 第二产业始终是主导方向 ， 2004年 2008 年间三大产业结构调整为 1.457.641 工业园区 的建设给无锡市第三产业带来了新的发展机会，产业布局正向 “ 二三一 ” 的转变 生产形势总体特点为： 第一产业 稳定增长、 第二产业 快速增长、第 三产业 持续增长高档 纺织 及服装加工 9.6% 宏大 纺织 、日 东纺 、天然 纺织 、太平洋 纺织 精密机械及汽 车 配套工业 14.2% 小天 鹅 、 依莱斯机械、 华联 精工、通用机械 、 威孚汽 车 空 调 电 子信息及高档家 电业 11.1% TCL数 码 科技、 华润华 晶、夏普 电 子 松下 特色冶金及金属制造 业 6.0% 华 特 钢带 、申菱 电 梯 精密化工及生物医 药业3.9% 朗盛 、 通用 电 气医 疗、圣宝 罗药业 、 华 裕制 药 无锡第二产业占绝对主导 ， 高新技术产业中有 五大支柱产业 ， 占重工业比重的 35.7，第二产业比重位居全省地级市第二位。无锡市的高档纺织及服装加工、精密机械及汽车配套工业、电子信息及高档家电业、特色冶金及金属制造业、精密化工及生物医药业是 五大支柱产业 ， 属于高新技术产业的重工业占全市重工业的比重达 35.7。 2006年 1-3月份 重工业企业 完成总产值 1444.81亿元，同比增长 33.1， 轻工业企业 完成总产值 470.18亿元，同比增长 18.2，重工业增长快于轻工业 14.9个百分点，全市工业发展重型化特征越来越明显支柱 产业 占 规 模工 业企 业总 量代表企 业锡山区产业分析谨呈无锡属长三角城市群第一圈层，拥有四大支柱产业，但与同级别城市产业同质化现象严重南京 镇江常州无锡 苏州嘉兴杭州绍兴 宁波制造、机械、轻工业电子产品 、 精细化工 、 精密机械 、新材料精密机械 、汽车配套业、 高档家电业 、纺织及服装加工业通信设备与软件、现代中药与生物制药、重化装备临港工业、服装、家用电器、汽车、造纸机械制造、输变电设备、制造业石化、钢铁、电子信息、车辆制造皮革服装、临港工业、机电纺织、 精细化工 、微电子、轻纺环保设备 第一圈层城市第二圈层城市n第一圈层第三产业所占比重较大，乡镇企业发达，普遍成为当地的经济支柱和财税来源。n第二圈层产业结构处于 “ 二、三、一 ” 阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。112233产业分析谨呈高铁未来展望3 苏锡常的三类产业结构比例相似，同时又都含有京沪高铁站点，无锡市在长三角的城市分工与竞争差异化方面明确定位承接区域产业转移和发展补给功能上海市昆山市苏州市无锡市常州市 同城效应 ：苏锡常高铁站点总长 85公里城市 第一产业 第二产业 第三产业 轻 重工业 比率苏 州 2.2% 65.7% 32.1% 0.49无 锡 2.2% 57.6% 40.2% 0.42常州 4.7% 58.8% 36.55 0.53高铁站点的到来给了苏锡常城市圈一次重新审视城市定位和区域分工的利好时机同城效应 与苏锡常的同质竞争要求差异化的城市分工和区域定位谨呈居民收入 城镇居民生活水平进一步提高 ，人均可支配收入增速已连续年增幅超过 12%， 居民收入和消费水平正迅速提高； 无锡处于长三角 16个城市 中央区域，起着举足轻重的作用， 具有一定的竞争优势； 在与长三角其它城市的对比中，人均可支配收入在江苏省 13个城市中 仅次于苏州，超过南京， 08年达到 23605元 。无锡人均可支配收入在省内处于高水平， 08年达到了 23605元，年增长率在 10%以上，仅次于苏州，自身增长速度稳定，购买能力强无锡无锡 上海苏州宁波嘉兴绍兴杭州湖州南通常州镇江杨州泰州南京常州江阴谨呈1、宏观背景研究无锡城市概况宏观经济长三角城市对比城市发展格局谨呈无锡属于苏锡常经济圈的几何中心，制造业和民营资本发达的二线城市，地理位置和市场环境优越。p 2007年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头 ,地区生产总值达到46672.07亿元 ,占全国经济总量的 18.9%;平均增幅达到15.2 % ；p 无锡位于苏锡常经济圈 核心部位 ，距离上海及南京都市圈均在 2小时车程范围内；p 无锡市为经济发达的三线城市，主要产业为制造业，特别是 “冶金、机械、化工 ”三大产业，占工业总产值的49%；p 资本构成以民营自本为主，其次是国营资本和外资；南京都市圈上海都市圈锡常泰都市圈苏锡常都市圈城市层级无锡历年 GDP增长谨呈2008年 GDPp无锡的 GDP规模超过常州，但远落后于苏州；p无锡在利用外资上 ,略高于常州，但苏州利用外资比常州和无锡的总和还要多，处于绝对领先的地位；p苏锡常三个城市的产业结构大体上差别不大，主导产业还是 以第二产业为主导 ， 占到60%左右的比例；p其中无锡的第二产业产值高于常州，却落后于苏州。其中：第一第二产业所占比重都处于下降的状态，其中第三产业在小幅缓缓上升，上升速度 苏州 无锡 常州 ；在 GDP规模、利用外资情况以及主导产业的产值等方面，无锡超过常州，但与苏州有一定的差距，处于苏锡常都市圈的中间位置。2008年苏锡常利用外资情况城市 协议 注册外 资(亿 美元 )实际 利用外 资(亿 美元 )常州 16.32 22.56无 锡 31.67 31.42苏 州 185.2 81.272008年苏锡常都市圈产业结构情况城市层级城市 第一 产业 第二 产业 第三 产业产值（ 亿 元）比重同比07年比重产值（ 亿 元）比重 同比07年比重产值（ 亿 元）比重 同比07年比重无 锡 63 1.40% -0.02% 2546.57 -0.90% 11.70% 1809.93 1% 13.80%常州 68.3 3.10% -0.30% 1297.5 58.90% -0.70% 836.4 38% 1.00%苏 州 107.07 1.60% -0.10% 4149.23 62% -1.70% 2436 36.40% 1.80%谨呈GDP 从图上反应出在 长三角 10城市GDP对比中 ，无锡 GDP处在 第三位 ，次于上海和苏州，与杭州不相上下， 超过 4000亿 ； 在 08年 GDP的增速 上处于 第二梯队 ，次于苏州、南通和镇江，与常州和南京相当， 增速达到 12%；苏 州 无 锡 南京 南通 常州 徐州 盐 城 扬 州6701 4420 3775 2510 2202 2007 1603 1573与长三角 10城市 GDP对比中，无锡落后于上海，与杭州相当， 排名第四，增速稳定，经济上行平稳 。 而无锡 与江苏省内主要城市的GDP对比中 ，可以看出从无锡市宏观经济 发展迅速 ， 2008年无锡 GDP总量 4420亿元 ，经济总量位于 全省第二 ，仅次于苏州；长三角 10城市 08年 GDP对比谨呈盐城常州深圳北京数据来源：各省市统计公报GDP社会消费品零售总额p 第一梯队： 上海、北京p 第二梯队： 广州、深圳p 第三梯队： 苏州、天津 、 重庆 、 杭州、 无锡 、青岛、宁波、南京、 成都 、 大连、沈阳、 武汉p 第四梯队： 东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、 郑州、长沙 、 福州、淄博、常州、 西安p 第五梯队： 昆明 、 厦门、 南昌、太原、 合肥、 南宁、 廊坊 、宜昌 、 乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、 吉安 、 海口红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市从 GDP和社会消费品零售总额的坐标判断，无锡目前处于第三梯队，正向第二梯队进发（深圳、广州）。8年第四梯队 12年15年第三梯队第二梯队无锡城市对比0200040006000800010000120000 1000 2000 3000 4000谨呈收入支出 与长三角 10城市对比中， 无锡 08年 人均收入排名前列 ， 人均支出相对靠后 ，说明无锡有很大的消费潜力长三角 10城市 08年收入对比 长三角 10城市 08年支出对比 在长三角 10城市 08年 人均收入 方面的比对中，无锡与杭州、苏州并行， 排名前列 且主要城市 差距极其微小 ， 08年无锡人均收入 23605元； 在 人均收入的增速 方面，有 5个城市超过 13%，除 南通 以 15%的速度稳居第一，和 绍兴 明显落后以外，其它城市的收入增速 相距极小， 08年无锡人均收入增速为 13%； 在长三角 10城市 08年 人均支出 方面的比对中， 无锡处于偏低的档次 ，落后于南京、杭州、苏州、宁波、绍兴和常州， 08年无锡人均支出数字为 13563元 ； 在人均支出的增速方面 ，宁波以 17.7%的速度稳居第一，无锡略高于常州和苏州，与常州和苏州一起处在 第三梯队 ， 08年无锡人均支出的增速为 10.7%；谨呈产业对比 与长三角 10城市对比中， 无锡 第二产业的竞争力体现明显 ，在工业增加值和二产增加值方面排名长三角 10个重点城市的 第三位长三角 10城市 08年第三产业对比 长三角 10城市 08年第二产业和工业对比 在长三角 10城市 08年 第三产业增加值 的对比中， 无锡以 1809亿元排名第五 ，略低于杭州、苏州和南京，增速方面也同样是略低于南京、苏州和杭州； 二产方面 ，无锡的 竞争优势 体现明显， 08年第二产业产值 2546亿元，其中工业产值为 2398亿元，无论是在工业产业还是第二产业增加值方面，无锡均高过杭州和南京， 排列在长三角 10城市的第三位 ； 前面宏观经济部分提到 无锡第二产业占绝对主导 ， 高新技术产业中有五大支柱产业， 占重工业比重的35.7， 能源和机械工业 的竞争力决定了 无锡二产的优势 ；谨呈社会消费 与长三角 10城市对比中， 无锡 社会消费总额排名第五，增速适中长三角 10城市 08年社会消费品零售总额 在长三角 10城市 08年社会消费品零售总额 对比中，无锡以 1391亿元 落后上海、苏州、南京和杭州， 排名第五 ，说明无锡的消费能力在 长三角地区处在前列 ； 在长三角 10城市的社会消费零售总额的 增速对比 中， 阶梯现象明显 ，杭州、宁波、绍兴和南京均是 20%的增长速度，而常州、苏州、南通和镇江均是 24%的增长速度； 无锡处在两个阶梯的中间位置， 08年全年，无锡社会消费品零售总额增速为 23%；谨呈固定投资 与 长三角 10城市对比中， 无锡属功能型城市 ， 外商投资的现代化工业为主，房地产投资为辅， 所以其落后上海、杭州等都会城市长三角 10城市 08年固投 长三角 10城市 08年房投长三角 10城市 08年房投占固投比 在长三角 10城市房投占固投 的比重中可以看， 无锡落后于杭州、苏州和上海 ； 从城市性质来说 ，杭州和上海市 都会型城市，其 第三产业比重大 ，房地产投资必然占据固投比重较大；而无锡市 功能型城市 ，其经济发展以外商投资的现代化工业为特色，因此 工业投资在固投中占有重要的地位 ，而房地产投资起到 辅助作用 ；谨呈1、宏观背景研究无锡城市概况宏观经济长三角城市对比城市发展规划谨呈苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，无锡将联合其它 2市以 外部开放性的发展方式共同 发展 苏锡常都市圈 的区域发展目标是，在 以上海为中心 的沪宁杭城市群中， 率先 实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系，实现 苏锡常三市共同发展 。 苏锡常都市圈 是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，无锡将联合其它2市以 外部开放性的发展方式 共同发展。南京都市圈徐州都市圈苏锡常都市圈资料来源：无锡国土规划局城市整体发展谨呈p 规划 2020年，无锡市主城区人口达 200万人，中心城区建成区面积将达到 195平方公里，无锡的城市扩张将继续加剧；p 主城区周围的六个组团分别为查桥 安镇 羊尖 厚桥组团，港下 东湖塘 张泾组团，荡口 甘露组团，玉祁 前洲组团，洛社 石塘湾 杨市组团，陆区 阳山 胡埭组团。 p 规划中的无锡市定位是适宜投资创业的工商名城； 适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城。 城市规划格局 市区城镇布局规划形成 “1+6”（一个主城区和六个组团）的总体结构框架。无锡的城市定位是适宜投资创业的工商名城。 主城区谨呈在无锡 “两轴一纵 ”的城镇体系空间结构中， 高铁站 所带动的经济发展属于 沿沪宁交通走廊城镇发展轴 无锡 总面积为 4788平方公里，其中市区面积为 517.70平方公里， 下辖 江阴 、 宜兴 两个市 (县 )和 崇安区、北塘区、南长区、滨湖区、惠山区、锡山区和新区 七个区 。 “两轴 ”： 沿长江 城镇发展轴和 沿沪宁交通走廊 城镇发展轴。 “一纵 ”： 即 沿澄锡宜交通走廊 城镇发展轴 以上述三条城镇发展轴为主干 ，各级城镇间形成纵横交织的联系网络，最终形成网络型 城镇体系 。资料来源：无锡国土规划局城市空间结构谨呈 南拓 开发建设滨湖新城， 城市未来的主导方向 北展 将堰桥地区建设为惠山区的 新城区 ,并加强与江阴的联系 东联 整合 东亭和东亭以东片区与主城区的空间、道路网络 西优 以 太湖 山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地无锡的发展方向主