永浩布吉项目前期定位报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*永浩布吉项目定位发展报告谨呈 :深圳市永浩投资发展有限公司本报告是严格保密的。项目初步印象项目初步印象深圳卫星城、未来交通便捷和深圳卫星城、未来交通便捷和商住成熟的城市建筑体商住成熟的城市建筑体深圳卫星城：界定项目区域属性，依托深圳 “ 中部组团 ” 规划概念交通便捷和商住成熟优势：本项目的两大核心优势；具备交通优势是商住项目的存在基础；商住成熟优势则保证本项目形成复合住宅、商业、商务多种形态的条件；城市多功能建筑体：身居交通便捷地段，复合商业和住宅功能。本报告是严格保密的。项目初判1 定位基础定位基础区位、交通、经济指标、配套环境区位、交通、经济指标、配套环境本报告是严格保密的。项目区域项目区域 :深惠公路东侧深惠公路东侧 ,布吉核心住宅区布吉核心住宅区毗邻深圳特区中心区， 以居住和商业服务功能为主的生活服务新城。新中心区新兴住宅区工业区老城区口岸区石崖岭生态新区深圳市颁布的 深圳市城市总体规划 （ 1996-2010） 里对布吉镇的 定位 是：本报告是严格保密的。重要功能分布旅游和文化产业： 大芬油画村、世界印刷 “ 巨子 ” 等产业支撑以居住和商业服务功能为主的生活服务新城以居住和商业服务功能为主的生活服务新城物流业： 进出口货物中转、超市配送、大型仓储等现代物流业 房地产业： 03年开始有大规模社区入市，居住品质日益提升大芬油画村天时印刷商贸服务区华为基地当纳利印刷房地产业物流业布龙路深惠路本报告是严格保密的。地铁 3号线将于 2010年开通。通车后可在老街站与地铁 1号线换乘，在布吉客运站与广深铁路换乘，并在龙兴街站预留与城际铁路规划线的换乘条件。届时，可沿城市东部发展轴连接特区中心组团、中部服务组团、东部物流组团及龙岗中心组团，沟通布吉、横岗、龙岗三个卫星新城。布吉重要交通规划布吉重要交通规划深惠公路将被拓宽改造为东部深南大道。南起布吉联检站，北至惠州与深圳交界处，经过布吉镇，宽度为 80米（暂定）的深惠公路将和地铁 3号线捆绑设计施工。 清平高速、南平快速路的开通，缩短了龙岗与市区的距离。清平快速干道去年已通车，从市区出发，十几分钟就可以到达龙岗，缩短了市区和龙岗的距离 。 深路惠本报告是严格保密的。在 08年底至 09年中是规划利好最大释放时间，永浩布吉项目可实现最高价值u根据同致行研究结果表明：从城市轨道交通项目规划开始，沿线房地产开发即开始逐渐升温，而随着地铁的建设和运营，其对沿线房地产开发的影响也不断变化，所以轨道交通给沿线区域带来的开发利益是一个动态持续的过程u地铁对房地产的影响的有效距离为小于等于 600米的范围轨道交通对深圳不同物业类型的房地产价值的影响对比物业类型最大增值区 显著增值区 一般增值区距离地铁站增值幅度距离地铁站增值幅度距离地铁站增值幅度住宅 100-200M30.62% 200-400 23.03% 400-600 16.95%商业 100M 26.47% 200-300 20.22% 300-500 14.70%办公 100 20.43% 200-300 15.40% 300-600 10.11%本报告是严格保密的。本项目：中等体量、高密度、受 9070政策限制布吉成熟区、高容积率的都市综合商住体占地面积 13709.26M2容积率 5.3总建筑面积 72659M2住宅建筑面积 48118M2商业面积 23841M2本项目本报告是严格保密的。目前通道方便目前通道方便 ,未来更加高效快捷未来更加高效快捷u布吉交通从 2010年起得到实质性改善；u2010年以后，布吉将形成立体网状的公路交通网络，成为深圳东部交通枢纽；u未来主要交通设施： 布龙、深惠公路、机荷高速、地铁 3号线等；龙岗中心城地铁三号线深惠路水官快速通道本报告是严格保密的。生活环境良好、配套成熟生活环境良好、配套成熟u沃尔玛购物广场；u布吉东大街；u教育配套、休闲娱乐等生活配套齐全 ；本报告是严格保密的。项目属性初步定位项目属性初步定位深圳卫星城、未来交通便捷和深圳卫星城、未来交通便捷和商住成熟的城市建筑体商住成熟的城市建筑体深圳卫星城：界定项目区域属性，依托深圳 “ 中部组团 ” 规划概念交通便捷和商住成熟优势：本项目的两大核心优势；具备交通优势是商住项目的存在基础；商住成熟优势则保证本项目形成复合住宅、商业、商务多种形态的条件；城市多功能建筑体：身居交通便捷地段，复合商业和住宅功能。本报告是严格保密的。2 宏观分析宏观分析政策、区域现状、市场预测政策、区域现状、市场预测宏观分析本报告是严格保密的。信贷收缩信贷收缩 大幅压缩地产成交量大幅压缩地产成交量伴随近期银行金融信贷的收缩，加之深圳地产房价上涨幅度过高，严重地打击了大量购房热情，深圳地产成交量出现大副萎缩，对于深圳地产来说 “ 2007年以后无疑年以后无疑是深圳房地产呈现向是深圳房地产呈现向理性发展的趋势理性发展的趋势 ” 。项目 区域 开盘时间 开盘价格 开盘销售率昊创博海 南山 2007.7.29 35000 30%后海公馆 南山 2007.7.24 35000 32%澳城 南山 2007.8.26 33000 23%COLOR社区 宝安 2007.8.25 13000 30%公园大地 龙岗中心城 2007.8.26 18000 40%锦峰森林 龙岗老街 2007.8.25 8200 70%左庭右院 布吉 2007.8.18 12500 60%东方盛世 布吉 2007.7.15 14500 20%本报告是严格保密的。土地增值税改变利润格局、加速存量土地开发土地增值税改变利润格局、加速存量土地开发释放释放1、挤压市场闲置土地，抑制开发商储地投机心理，土地二级市场的流转速度会加快；2、减少投机资本进入二级市场带来开发投资及发展的整体性风险，保证行业的健康发展；3、土地增值税将对专业的房地产开发企业的盈利模式产生影响，改变市场竞争格局；4、豪宅开发利润空间受到挤压，资金压力增大，房企融资难度增加；5、清算项目的上溯日期会成为下一个关注的焦点，但近期各地会逐渐清晰化；建议本项目快速开发、快速销售！本报告是严格保密的。80年代的婴儿潮一代将为本项目带来强劲的刚年代的婴儿潮一代将为本项目带来强劲的刚性需求性需求不同年龄组拥有房产的比例首次购房需求总价的比例婴儿潮 置业群体分类 当前特征 2008年 2012年60年代 换房、投资群体 来深圳多年，事业有成，有很强的经济积累实力 逐步退出购房市场80年代 首次置业者或潜在首次置业者刚刚在深圳工作不久，经济基础差，但有家庭支援首次置业需求开始释放除首次置业需求之外，投资、换房需求开始萌芽本报告是严格保密的。2. 深圳房地产走势最终取决于供求关系，目前价格依然坚挺。土地资源的稀缺，市场刚性需求的存在，决定了楼市的繁荣；4. 土地市场的反应坚定了行业信心。上半年福田保税区地块的高价成交表明了开发商对未来的乐观预期，并影响了购房行为；3. 政策调控力度大，密度高，对市场会有短期心理影响，预计今年内此影响会逐渐消除；5. 市场供应结构有所变化。未来市场小户型供应增多，产品将在地段、户型、产品品质上形成差异化；1. 政策执行力度较大，政府决心坚定，目的明确，开发商不应对逃避政策抱有幻想；目前政策环境下对未来市场环境的基本判断：目前政策环境下对未来市场环境的基本判断：本报告是严格保密的。银行信贷、价格过高- 物业 品质的竞争、成交良一定程度下降；婴儿潮，置业群体的变化- 顺应时代趋势，选准目标客户；限制性规范- 90/70政策，新测绘标准， 15%返还政府的规定等把握开发时机，创造领先项目把握开发时机，创造领先项目政策的稳定降低风险，适当可加大投入；高品质地打造项目，给企业带来更大的经济效益和社会效益。不宜违反，遵守规范不宜违反，遵守规范不以大量采用户型拼接设计，避免报建风险产品的精准定位产品的精准定位找准每类产品目标客户的核心价值点，形成产品发力点。07年后年是深圳房地产趋向理性的阶段我们要打造领先项目 创造高额价值政策对于永浩布吉项目的影响政策对于永浩布吉项目的影响本报告是严格保密的。对区域及市场现状及未来的认知是项目定位的重要线索，也是对项目价值和区域价值挖掘的基础。区域房地产市场分析区域房地产市场分析本报告是严格保密的。传统的布吉居住区域主要分为五大区，目前石传统的布吉居住区域主要分为五大区，目前石崖岭生态住宅区渐成规模：崖岭生态住宅区渐成规模：口岸区： 临近关口，距罗湖口岸最近。用地混乱，治安较差。老城区： 繁华商业区。 区域规划混乱，交通拥堵严重。工业区： 周边商业档次低 .毗邻求水山公园，环境较好。新住宅区： 楼盘档次高，规划合理，但商业配套还不完善。新中心区： 镇政府所在地，规划良好，将成为布吉商业兴旺的地段之一。 生态新区： 地处石崖岭公园片区，新兴居住区域，规划合理，环境较好。新中心区新兴住宅区工业区老城区口岸区石崖岭生态新区 慢城左庭右院桂芳园可园杰座百合星城 大世纪水山缘诚信华庭怡康家园本报告是严格保密的。所属片区 楼盘名称 主力户型面积及比例 客户特点口岸区 百合御都 60平米中小二房为主 2000年以前是港人置业的集中区域。龙珠花园、国展苑是当时具有代表性的楼盘，其港人置业所占比例达 60%以上。后来置业群体转变成为在罗湖、福田工作的白领和附近企业的老板信义假日名城 6期 65-70两房、 85-100三房为主，少量四房。工业区 可园 6期 68-73两房、 90-110三房为主 布吉原住居民、在附近做生意的私营业主和罗湖、福田上班的白领阶层，港人置业较少，大世纪水山缘一期针对港人的宣传较多，因此港人置业的比例相对较高，达 50%。大世纪水山缘四期 80-120平米三房为主 新住宅区 怡康家园 37.4-57平米两房， 65-82平米三房为 客户主要为企业中高级管理人员和私企老板等二、三次置业者。泰雅园 67 平米 2房、 81-85平米 3房为主。左庭右院 74-77平米的 2房、 110-120 5 平米 3房为主。慢城 2期 75-85 平米 2房、 95-120 平米 3房为主，少量 4房。英郡年华 2期 60-70平米 2房、 90-102平米 3房为主，少量一房和 4房华浩源 4期 80左右两房 、 100-120三房为主。新中心区大世纪花园 4期 75-85平米 2房、 90-100平米 3房为主，少量 129-138平米 4房主要客户为龙岗、布吉本地的原住居民和在罗湖上班白领，占 7080%，年龄多在 2640岁之间。文雅豪庭 60-80平米 2房、 80-110平米 3房诚信华庭 66-79 平米 2房、 90-110平米 3房为主，少量 1房老城区 湖光山舍 68 平米 2房、 77-100平米 3房为主，少量 4房及 TH。 居民大多数为原住居民和附近工业区的打工者，在罗湖上 班的白领也有一定比例布吉目前的客户群主要以布吉本地的白领、公务员、本地人、生意人及私营业主为主，关内客户也占到了一定的比例，目前 关内客户 主要分布在 质素较高的大盘及距离关口较近的楼盘本报告是严格保密的。历年价格稳步持续上涨， 2006年出现大幅度跳涨，与关内供应稀及产品品质本身相关u 2003年以前，布吉片区的楼盘价格一直在3000-4000元 /平方米之间；u 2004年桂芳园 6期将价格拉升至 4500元 /平方米的高位，仍然销售顺畅；u 2005年上半年由于供应吃紧及片区预热成功，价格涨幅达 25%u 2006年的慢城、中海怡瑞山居等项目依靠布吉新生态区位及可园等项目依靠本身产品的特色刷新布吉价格；2006年，布吉片区的价格由于少量高端产品的供应，出现了飞跃的价格快速上涨，普通住宅的价格基本还是在 50006000 之间，区域未来住宅产品价格仍然存在区大的上涨空间；近几年布吉住宅价格走势 单位：元 /平米本报告是严格保密的。项目名称 开盘时间 均价（元 /平米） 总户数 销售率东方盛世 2期 2007-7-14 13500 478 9.2%英郡年华 2期 9月底 12500（预测） 1208 未售信义假日名城 6期 2007-7-8 14000 504 60.5%祺峰华庭 2006-8-27 9400 180 65%康达尔花园 5期 10月开盘 1200013000 左右 1092 未售百合御都 2007-7-9 13000 333 37.54%慢城 2期 2007-6-30 12000 133 97%可园 6期 2006-12-2 11000 948 100%区域价格一路走高，在售物业价格均过 10000元 / 。片区在售物业价格快速上涨，未来价格竞争弱化，品质竞争成为主导本报告是严格保密的。片区 户型 面积范围 均价 案例个数 备注老城区 两房 57-71 4480 4 三房 95-105 4255 3 布吉广场 8500-10000四房以上 140 4500 1 新中心区 两房 58-70 4591 8 大世纪花园 6500-870071-80 4810 7 布吉中心花园 12400-14800三房 96 5692 1 大世纪花园 8600成交价新住宅区 两房 58-70 5024 13 桂芳园 8500-960071-80 4221 6 中城康桥 7000-9200三房 81-90 5292 11 信和爱琴居 9000-1050091-100 5733 14 桂芳园六七期 9000-12000四房 120 3800 1 华浩源绿谷一期工业区 两房 68-85 5790 6 可园二三期 8500-10500，主要是 70-85平米的两房口岸区两房 60-70 5175 6 百合星城一期 8800-980070-80 4986 4 百合山庄 9700-12000三房 90 7555 1 信义假日名城五期布吉二手房市场表现布吉二手房市场表现价格还是单个盘素质的体现而不是区域价值的体现。本报告是严格保密的。价格变化分析品牌开发商的进入将使布吉出现较高的增长；品牌开发商的进入将使布吉出现较高的增长；大运会的建设带来的轨道交通，快速提升区域价值大运会的建设带来的轨道交通，快速提升区域价值 ；价格的增长，更开发企业打造产品提供信心保障价格的增长，更开发企业打造产品提供信心保障创新化、差异化和品质化是未来市场发展的必然方向；创新化、差异化和品质化是未来市场发展的必然方向；2008年开始布吉区进入产品竞争时代，年开始布吉区进入产品竞争时代，价格竞争时代即将结束价格竞争时代即将结束本报告是严格保密的。布吉市场特征及对本项目启示布吉市场特征及对本项目启示2. 深惠路沿线成熟区域价格相对较高， 深惠公路及地铁 3号线是本项目重要价值点；1. 六大居住区域正在形成，项目所在区域认知价值高 ；3. 布吉 户型供应区间以 65-75的 2房， 80-100的 3房为主，高容积率项目及深惠路沿线交通便利项目 1房供应较少； 本项目存在较大的发展空间；4. 关内客户主要集中在大盘和距离关口较近的区域随着 3号线的通车，本项目在客户层面上可发展空间较大。本报告是严格保密的。对区域及市场未来发展的预测是项目客户、产品和价格定位的重要依据，也是打造项目价值的基础。区域房地产发展预测区