珠三角专业市场案例分析报告

珠三角专业市场案例分析目录Part 1 前言Part 2 珠三角成功案例分析Part 3 珠三角失败案例分析Part 4 总结及启示Part 1 前言u 前言u 珠三角专业市场汇总（部分）u 案例选择标准前言8月 27日，张董给我们项目组布置了一项非常有意义的工作 对珠三角三个成功和三个失败的专业市场案例进行分析。对其成功或失败的原因、操作团队以及启发等方面进行重点分析。这对日后我们操作世界鞋业总部基地项目具有深刻的指导意义！因此，项目组对此工作给予了高度的重视，组织了 8人的专案小组开展工作。我们整体的工作流程如下：珠三角专业市场初步汇总 确定选择标准 案例选择 二手资料搜集 现场考察及访谈 头脑风暴会议 成案 汇报但鉴于调研时间较短、加上五一假期对各专业市场经营影响，本次调研分析未能更全面和深入，请各位领导理解为盼！珠三角专业市场汇总初步匡算，珠三角专业市场分布主要为：p分布城市 ： 广州、深圳、佛山、东莞 、珠海、惠州、江门、中山八个城市，其中主要集中在前四个城市；p主要门类 ：日用工业品专业市场：电子信息产品、服装鞋帽、家具、家居建材灯饰、食品饮料、小商品、美容美发产品、酒店用品、文具玩具礼品、汽车汽配等；工业生产资料专业市场：橡塑、工业原料、皮革鞋材、布料辅料、五金机械模具、饰品、印刷包装、电子元件等；农副产品专业市场：水产、肉类、蔬果、禽畜、三鸟、干货、山珍海味、副食品、营养品、土特产、粮食等p本源类型 ：集散型、销地型、产地型珠三角专业市场汇总（部分）其他城市资料还在收集整理中案例选择标准1、案例已经开业经营三年以上，基本能反映其真实的经营成效。2、案例具有代表性，涵盖集散型、销地型、产地型；不同的经营门类 （鉴于之前市场调研中对于皮革鞋材、成品鞋类已做过分析，本次选择就没有选择此门类案例） 。3、案例从启动到开业时间在十年以内，以便于了解其前期定位、营销过程，才有利于了解其成败原因。4、案例均是具有一定规模以上的市场，没有选择规模较小的市场或专业街等分散市场，以便于对世界鞋业总部基地项目做参考。5、案例尽量选取公司化运作而非政府行为下的市场，以现代经营或操作手法运作的项目，减少政府干预的特殊性。案例选择标准成败案例项目名称 城市 本源类型经营门类成功案例华南城 深圳 销地型 工业原料广州国际轻纺城 广州 集散型 布料辅料佛山陶瓷城 +陶瓷总部基地 佛山 产地型 陶瓷失败案例广州国际玩具礼品城 广州 集散型 玩具礼品大朗毛织贸易中心 东莞 产地型 服装华南国际建材城 惠州 销地型 家居建材Part 2 珠三角成功案例分析u 华南城u 广州国际轻纺城u 佛山陶瓷城 +陶瓷总部基地更多资料请点击深圳华南城规划总占地面积超过 100万，总规划总建筑面积约 260万，总规划总投资超过 60亿元人民币。华南城项目属深圳市政府 “ 重点物流项目 ” 、 “ 绿色通道项目 ” ，并自 2003年开始连续 6年被列为 “ 深圳市重大建设项目 ” 。项目定位 为集纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装五大交易中为集纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装五大交易中心于一体心于一体 ，涵盖纺织、服装、皮革、皮具、电子、五金、化工、塑料、印刷、纸品、包装、小商品共 12个产业门类，提供展示 交易、会展、电子商务、信息交流、仓储、配送、货交易、会展、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运、检测、金融结算、人才交流，及商务、生产和生活等配套服务运、检测、金融结算、人才交流，及商务、生产和生活等配套服务 于一体的大型综合商贸物流平台。一、项目一、项目 概况概况目前，华南城已采取模式化运营，集团项目（ 7个）：案例：深圳华南城案例：深圳华南城华南城，规模巨大的一站式综合性原料展示交易中心华南城，规模巨大的一站式综合性原料展示交易中心(1) 深圳华南城：规划建筑面积 260万平方米 (2) 南宁华南城：规划建筑面积 488万平方米(3) 西安华南城：规划建筑面积 1750万平方米 (4) 哈尔滨华南城：规划建筑面积 1200万平方米(5) 南昌华南城：规划建筑面积 428万平方米 (6) 河源华南城：规划建筑面积 120万平方米；(7) 郑州华南城：规划建筑面积 1200万平方米7153410614895911162 131234567891号交易广场2号交易广场1011121314153号交易广场4号交易广场5号交易广场国际纺织服装及面辅料交易中心国际皮革皮具及原辅料交易中心国际五金化工塑料交易中心国际印刷纸品包装交易中心国际环球物流中心华南西苑生活小区华南城酒店国际电子原料及成品交易中心华南城铁东物流区华南城总部大厦p一、项目一、项目 概况概况案例：深圳华案例：深圳华 南城南城名称 总建筑面积 首期面积 主要经营华南国际纺织服装及面辅料交易中心约 43万约10万纺织原料、辅料、面料，家纺面料，皮草，各类服装成品及床上用品等华南国际皮革皮具及原辅料交易中心约 48万约10万合成革、制成革、鞋材、辅料、皮革五金配件、皮革化工、缝制设备及皮具成品等华南国际电子原材料及成品交易中心约 22万约 4万电子元器件、电子工具、仪器仪表、电子材料及辅料、电子设备、电脑、通讯、数码产品华南国际五金化工塑料交易中心约 37万约 8万五金工具、机械设备、模具磨料类，五金饰品、配件类，化工类、塑料华南国际印刷纸品包装交易中心约 37万约 5万各类纸张、材料、油墨、耗材、印刷包装设备、配件、印刷包装成品二、业态规划二、业态规划华南城 五大展示交易中心 一期建筑面积约 47万，已于 2004年 12月投入运营，五大交易中心进驻商家超过 4000家，一期出租率超过 95以上。当初 6500左右的售价，目前二手已达 25000元华南城二期规划建筑面积约 210万， 2007年 7月动工建设。皮革皮具二期、纺织服装二期 ，高度达 138米的 环球物流中心大厦 ，已陆续投入运营。二期 1号交易广场，已引进 奥特莱斯购物中心 、深圳首个珠三角 港企产品总经销中心 以及总规划 10万平方米的 国际灯饰展贸中心 ； 2号交易广场正在招商之中，定位为汇聚国内外品牌服装为亮点，主营钟表、内衣、小商品、服装、茶叶等业态满足吃、喝、玩、乐、购的城市需求的 大型时尚购物中心。铁东物流区 规划总占地面积约 10万，规划总建筑面积约 15万，已投入使用的仓储面积约 8万。p一、项目一、项目 概况概况案例：深圳华南城案例：深圳华南城三、经营情况三、经营情况四、成功原因分析四、成功原因分析1、市场定位合理华南城的定位目标是：立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的超大规模制造业原材料专业交易中心。围绕此定位，在选址拿地、产品规划和业态选择上才能做到适度超前和合理布局。选址拿地 ：深圳与东莞接壤，世界工厂及制造业十分发达的珠三角腹地，具有巨大的产业需求和增长潜力。规划布局 ：华南城以 “ 一体两翼 ” 为架构（ “ 一体 ” 即整合各类分散的专业化市场，形成超大型综合商贸物流中心； “ 两翼 ” 即紧邻主体的配套住宅和完善的一站式商务服务设施）；以 “ 专业市场 +展会活动 +电子商务 ” 等三种营运模式互相促进，形成庞大的建设规模、完善的服务配套、成熟的专业营运组织，这种极富有创造力和前瞻性的商业模式和运营模式，被誉为 “ 华南城模式 ” 。华南城模式的创新，在宏观经济方面顺应了制造业随着经济全球化向中国集中而产生的对各种配套生产者服务业的一站式需求 ；在微观上，充分考虑到 供应商与制造商有关节省交易成本的共同需求 ，为客户创造了价值，因此自身发展也得到了很大推动。这种模式的核心是 集成生产者服务中心 。p一、项目一、项目 概况概况案例：案例： 深圳深圳 华南城华南城四、成功原因分析四、成功原因分析2、开发模式创新及清晰华南城开发模式与一般的专业市场经营模式不一样：其赢利模式是建立在 资本市场上的获利套现 而非专业市场本身的收支平衡。因此，在市场筹备之初的股东选择、股权结构和金融操作都是以此赢利模式为准则的。深圳华南城坚持 “ 3-7” 政策 ：只销售 30%物业，自营 70%物业。在整个深圳华南城的建设和经营过程中，无论市场培育期的风浪如何大，股东层面仍能坚持 投入巨资来经营 和培育市场。对项目的 开发节奏把握到位 ：先开发低密度大规模建设、后大体量多层建筑开发；符合前期资金回收和经营旺场与项目整体形象展示。在深圳华南城一期获得成功之后，集团通过股票市场的集资开发二期，以及在全国七个城市布局拿地开发 ，实现资本运作与实体运作的相当益彰，从而避免了单一项目运作的风险性。p一、项目一、项目 概况概况案例：深圳华南城案例：深圳华南城四、成功原因分析四、成功原因分析3、投资组合优化华南城的投资组合都深厚的制造业背景优势：由香港佳宁娜集团、民生集团（珠宝）、建乐士集团（五金）、力嘉国际集（印刷包装）团及京晖国际五家公司的主席、董事长携手创办。他们皆为相关行业的资深工业家，实力雄厚，商誉超着，各自拥有广泛的行业网络，华南城依托香港背景，引进 30%海外企业（主要为香港企业），和70%国内商家在同一市场经营，真正做到 “ 国际市场国内化，国内市场国际化” 平台。p一、项目一、项目 概况概况案例：深圳华南城案例：深圳华南城四、成功原因分析四、成功原因分析4、产品规划适度超前规模 庞大 ： 总建筑面积约为 260万平方米，五大交易中心相互拉动，形成一站式采购，成为全国乃至世界规模最大，品种最齐全、现代化程度最高的工业原料及成品交易中心、综合商贸物流中心和高端生产服务业基地。功能完善 ：华南城集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算，咨询等功能于一体；建立经营网站，实现电子商务交易。配套 齐全 ： 华南城为经营者创造了全面和便利的配套服务，在经营方面包括市场运营、客服、设计培训、仓储物流（监管 +保税）、国际会展、品牌推广、金融服务、政府驻场服务、技术检测、人才服务、进出口服务等；在生活配套实施方面包括生活住宅、餐饮、酒店、休闲娱乐、客运等。设计前瞻： 整体设计与开发模式和推售节奏密切配合；道路规划标准很高，宽敞通畅，井然有序，有利于经营；后期产品形象高端大气。整体设计 20-30年不落伍。广告位设计制作统一、醒目。p一、项目一、项目 概况概况案例：深圳华南城案例：深圳华南城四、成功原因分析四、成功原因分析5、市场经营管理到位鉴于开发模式的需求，华南城始终坚持与经营商户 “ 谋求共赢，分享成功 ” 的经营理念， 70%产权归华南城， 30%产权出让。华南城与所有经营者互利双赢，做强做大市场，形成 “ 讲究诚信、营造和谐、寻求共赢 ” 的新型商业文化。 这一点在市调中客户反映得最多。从 2004年开业至今，集团已投入超过 6亿元 来宣传。其 “ 立体式推广 ” 可谓无孔不入，香港、珠三角、国内外；包括创办股东的采购网络、广告媒体软性和硬性推广、各类活动及每年 10场展览会、组建贸易协会，通过多种渠道推广华南城项目，其知名度非常高。在市场培育初期，经营户生意清淡，华南城主动提出 免租、减免各项费用和召集经营户座谈 等贴心服务，让经营户愿意与市场一同发展。这一点也是备受经营户赞许。为促进市场良好发展，在 配套设施建设和投入 上，华南城也是毫不吝啬！如生活配套、酒店、物流仓储、接送巴士和客运站、工商税务办理等方面都提前打造。自建中国电信从而减免 10%成本。 经营户对华南城的物业管理普遍表示满意。p一、项目一、项目 概况概况案例：深圳华南城案例：深圳华南城四、成功原因分析四、成功原因分析6、保障措施得力：资本运作 +政策扶持娴熟的资本运作优势 ：华南城资金运转的成功主要归纳于对资本运作的娴熟，充分发挥资金的价值最大化；项目启动资金仅 8600万元港币，推动以租为主、规模巨大的商业地产开发，保证了企业巨额投资的需要，发挥了资金的杠杆效应，实现股东利益最大化。政府政策与金融资源 ：华南城在拿地时只需 180元净地价（ 300元，扣除道路建设等外），使项目可以实现低成本运作！项目享受政府在工商、税务、重点物流项目等方面的优惠政策。企业被定位为物流企业，规避了国家对地产企业的种种限制和打压。政府驻点服务，水、电费按政府规定的平湖镇物流园区最低标准收费。中国工商、农业、中国银行、民生银行进驻为经营者提供各种金融服务。p一、项目一、项目 概况概况案例：深圳华南城案例：深圳华南城五、操作团队五、操作团队p一、项目一、项目 概况概况案例：深圳华南城案例：深圳华南城深圳华南城项目在立项时聘请了深圳世方公司做前期策划；但项目实际策划、销售、招商、推广和经营都是自己组建公司来操作。六、项目启示六、项目启示p一、项目一、项目 概况概况案例：深圳华南城案例：深圳华南城1、项目定位以及由此牵涉的业态规划、产品设计、配套设施等工作是否做好，是一个成功专业市场必须做好的工作，是客观不可逾越的程序！2、项目开发模式决定项目的具体营销、租售、经营策略，以及项目开发节奏。这对于规模巨大型项目尤为重要。3、雄厚的资本实力是专业市场从培育到发展的重要保证。但不等于必须固定一笔资金方可实现。通过金融运作和租售策略的运用，也能实现项目段中长期资金平衡需要以及开发商的利益。4、项目经营工作必须提前并贯穿整个过程！乞求短期获利回报、不求市场长远发展的急功近利做法是不可取的！5、整合资源为己所用：政府、行业、股东、商会、媒体等资源。6、团队力量充足： 2004年启动时团队已近 200人，目前华南城员工已达 800多人，在各项服务和工作上做到责权明晰，团结一致！广州国际轻纺城位处广州 传统布匹商圈 中大纺织商圈 ，是目前亚洲单体建筑面积最大的现代化纺织品批发市场，建筑面积 30万平方米，商铺 4000余间， 配套住宅公寓 1200余套， 1000多个车位。 广州国际轻纺城共分 A、 B、 C、 D、 E、 F六大分区， 汇集国内外 3000余个面料、辅料品牌商家，以品种齐全、价格实惠、交易模式先进等优势，立足广州，依托珠三角，辐射全国，影响国际， 全力打造一个全球纺织品采购中心 。一、项目概况一、项目概况p一、项目一、项目 概况概况案例：广州国际轻纺城案例：广州国际轻纺城广州国际轻纺城集纺织品交易、展示、商务三大功能于一体，构筑面料、辅料的一站式采购基地。负一层辅料交易广场；AB区二层饰品配件专区；一至三层，拥有两千多间面料商铺，常年汇集数十万种新颖面料；四层品牌辅料常年展贸中心聚集两千家知名辅料商户，领导时尚潮流；五、六两层特设品牌面料常年展贸区网罗世界面料精品；七层为市场综合服务区，提供一站式产业和生活服务。项目业态规划项目业态规划一、项目概况一、项目概况p一、项目一、项目 概况概况案例：广州国际轻纺城案例：广州国际轻纺城二、经营情况二、经营情况p一、项目一、项目 概况概况案例：广州国际轻纺城案例：广州国际轻纺城项目属于整体一次性开发完成的市场，相关产业配套不多，以市场经营服务为主。项目自 2003年启动至 2005年开业，招商进驻率达 90%，目前已经实现98%以上的开业率。目前租金水平基本是周边散铺的 2倍。三、成功原因分析三、成功原因分析1、占尽天时、地利优势中大纺织圈市场全国排名第二大，仅次于浙江柯桥中国轻纺城，市场辐射面十分广阔，客户中不少来自东南亚、中东及欧美。自 1984年成市以来，中大纺织圈市场存在着一系列问题和隐患，主要包括市场长期自身发展，临建为主，存在严重交通问题和火灾隐患，设施落后、权属复杂、缺乏统一的规划和管理；交易方式落后，经营档次较低；各场主实力参差不齐，没有形成统一品牌，缺乏核心和龙头。 广州国际轻纺城正式牢牢把握这一传统市场升级契机发展起来的！中大纺织商圈被列入 广州商业网点十年规划 之中；重点升级、改造的专业市场，海珠政府对中大纺织商圈的升级发展战略规划出台。广州国际轻纺城定位为 “ 传统中大纺织圈市场升级示范版本 ” ，从建筑规划、业态规划、招商销售策略以及经营管理方面都实现了对原有市场的升级改造，并带动周边市场的升级以及相关配套产业的发展。因此，该项目的成功首先得益于所处市场的成熟。p一、项目一、项目 概况概况案例：广州国际案例：广州国际 轻纺轻纺 城城三、成功原因分析三、成功原因分析2、硬件规划科学、合理和实用p一、项目一、项目 概况概况案例：广州国际轻纺城案例：广州国际轻纺城前期的合理规划，为轻纺城创造了领先国际的优势条件： “ 连廊 +街铺 ” 形式设计，符合商户需求，实现各楼层便利通达； 100余部电梯和 100多条楼梯构筑畅通垂直交通； 26米宽规划路通过区内，场内主干道宽 16米，普通道路宽 10米 ，路路通车，户户街铺； 440个监控摄像头，中央控制室设置 27个 16画面监控显示器，确保商户安全； 14000 光棚，光源充足，生意风雨无阻； 国内最大型之一的分户独立控制水源热央空调系统，节约成本、外观统一； 每层十多台货梯以及 1000 物流中心设置，以及三轮车同行标准，解决高楼层物流需求； 地下停车场总面积 25,000 ，可提供约 1000个车位，且采取购物中心停车库设计标准；光棚 一楼可通车 货楼三、成功原因分析三、成功原因分析3、招商、经营严把关，确保市场经营成效p一、项目一、项目 概况概况案例：广州国际轻纺城案例：广州国际轻纺城“ 商家旺、市场才旺 ” ！一个好的专业市场必须要由具有可持续经营实力的商家进驻！轻纺城的开发商可谓牢牢坚持了这一原则！轻纺城在招商初期设置一定的门槛，对商家的进驻采取 审核进入制 ：包括其经营历史、商家信誉、销售金额等，以此来引入可持续经营商家的进驻。对于行业品牌企业，轻纺城还采取让利、免租等形式招进来。对于后期散户的进驻起着很强的影响带动作用。在后期经营期间，轻纺城 和工商行政等部门紧密合作，引入有效的 市场经营监管机制 ，建立良好的营商环境，打造 “ 诚信市场 ” ，解决了各种违规、违法经营。在市调中经营户普遍表示进入轻纺城后经营规范、生意越做越大。三、成功原因分析三、成功原因分析4、软性服务深得民心p一、项目一、项目 概况概况案例：广州国际轻纺城案例：广州国际轻纺城对于原有 “ 散、乱、杂、不安全 ” 的中大纺织圈市场经营户而言，轻纺城在市场经营管理、市场服务和统一推广方面的举措，让大部分商户感觉 “ 找到组织 ” 。“ 以客户服务为核心 ” 的经营管理定位，是轻纺城赢得客户的重要法宝。设立了分区主管，为商户提供长期的 点对点石服务 ，帮助经营户开拓市场渠道，使大家顺利度过了开业之期的培育期。实现统一、集中的 治安管理 ，先进的管理模式，专业化、高素质的治安队伍，让经营户放心安心。这一点也非常重要！专业的 清洁、绿化服务 ，为商户、客户提供舒适的经营环境，打造 “ 生态市场 ” 。与周边的市场形成鲜明对比，吸引更多采购商 尤其是国外采购商前来。虽然在成熟商圈，但轻纺城每年投入巨资进行 市场品牌推广 、设立接送巴士、制定采购指南、举行展览会或采购节、组织商家参加广交会；项目的知名度甚至大于中大纺织圈！四、操作团队四、操作团队p一、项目一、项目 概况概况案例：广州国际轻纺城案例：广州国际轻纺城发展商在策划运营商并没有找其他策划代理机构