第五章 房地产评估part1 概述【ppt课件】

第五章 房地产评估Part.1 概述 一、房地产的特征 (一 )土地 1.稀缺性 :非再生性资源 (一般只会增值 ) 2.位置移动的双重性 :地理位置社会经济位置 (交通通讯商业文化卫生 ) 3.寿命 :相对永恒性 4.用途的广泛性 :最佳效用原则 (民星校园用途 )1案例 “从 07年 11月开始 ,人们买地像着了魔一样 ,成都竟出现 8800万 /亩的地 ,而楼面价才 1.6万 ,旁边最好的房价只有 1.3万左右 (香港某企业 ) ;上海也出现 6.6万 /米楼面价。南京 (2700-24000);苏州 :均价 :6200 24000;深圳 40000;济南 :6600;西安6500;昆明 :10000 房地产商地方政府共同进步2(二 )房屋建筑 1.一般没有空中楼阁 2.寿命有限 3.可以再生 (维修或重新来过 )3二、房地产价格评估的专业性原则 房地合一原则 (评估时的综合进行 ) 区域及地段原则 (按不同的区域和地段有所区别地评估 ) 最佳使用原则 (“此一时彼一时原则 ”next pp.)4评估原则须参照各国的通胀背景 1 对于房价与收入比 ,联合国人居中心给出的上限是 3:1,世界银行给出的上限是 5:1,而我国 2006年三季度统计数据 :深圳市场房价与家庭可支配收入为 15.76:1,上海15.55:1,北京 13.55:1。 美次债危机以来 ,新房销售均价 19.59万美元 ,合 140万元 (含土地 ),中国却非常普遍 !！ 2006年后走势离谱三分是市场 ,七分是人为 : 地方政府土地财政 ;GDP;联合炒作者为强势群体 推动通胀的罪魁祸首 ;三亚市长陆志远 :“ 房价 8394元 ,贱卖是犯罪 ”5评估原则须参照各国的通胀背景 2 上世纪 90年代日房跌过 70 ,东京地区跌过 60 清盘、倒闭、破产。亚洲金融危机 ,香港跌了 60 ,泰国等国家至今还有烂尾楼。 杨国强的碧桂园 自 92年开发碧桂园以来 , 一直秉持在郊区 ,远郊发展 ,低调 ,实干 . 到 99年 ,开发特点是在郊区三不要地方 ,荒山野地拿地开发 ,然后卖给以港澳客户为主的群体 ,赚香港人的钱 ;进入本世纪 ,碧桂园向全国发展 ,特点依旧 哪有碧桂园 ,那儿的房价就涨不起来 现在还有不少碧桂园别墅才数千元 /M2。 6Part.2 房地产价格 一、房地产价格体系 (一 )土地价格体系 我国特指 :土地使用权价格体系 房产、土地使用权 (美国西部大开发的一部影片 / 一桩案例 1.基准地价 :城镇国土使用权在一定时期、区域内不同用途使用权的级别平均价格。 2.标定地价 :以 1.为基础 ,结合宗地本身和市场的具体情况确定的地价。 3.出让底价 :政府出让土地使用权的最低价格。 4.转让价格 :再转让价 (房产商土地储备 :万科 ,1800万 M2 买卖 / 租赁 (曹路某银行 )/ 征用价格 :五角场一老妪 (物权法 ) 5.其它价格7(二 )房产价格体系 1.生产用房产 :企业资产评估中属于单项资产要素 ,不具有整体生产和赢利能力 :重置成本法 2.居住用房产 :福利价格 / 成本价格 / 标准价格 / 商品价格 均或多或少包含地价。 3.营业用房产 :成本价格 / 收益现值价格 4.行政事业用房产价格 :公益目的 ; 转作它用 :用相应用途的价格标准 (州政府搬迁之后 )8二、房地产价格的构成 (一 )土地价格的构成 我国土地的所有权归属 :城市国有 / 农村和城市郊区 :农村集体所有 城市建设征用各类土地后归国有 ,但须补偿 城镇土地价格的可能构成因素 : 土地征用费 /或拆迁安置费 /土地开发费/土地使用权转让费 (国家让渡给土地开发企业 )9具体来看 : 1.土地征用费 :土地补偿 (农村集体 )/ 土地投资补偿 (房建、青苗、土壤改良费 )/ 和劳动力安置费 江大 2.拆迁安置费 :城市建设动迁补偿和安置费 3.土地开发费 : A/ 三通或七通一平 :道路、水电通和场地平整(+排水、煤气、供热及邮电 ) B/ 公益性市政基础设施配套费 C/ 息税 D/ 利润 4.10(二 )房地产价格构成 1、房地产生产成本 2、流通费用 (生产性 :看房、维修费 ; 纯流通 :广告、代销 ) 3、税利 (营业税、城乡维护建设税和教育费附加 ) 房地产生产成本包括 土地价格 (含公关成本 ) 勘察设计费、建安费配套费、管理费 (如 ,开发企业工人工资等 ) 息税 (土地使用税 ) 案例 :大东滩围海造地以及土地划拨抵债 11三、房地产价格的影响因素 (一 )一般因素 社会因素 :人口数量与素质、政局与治安、城市化和公共设施完备程度 经济因素 :宏观经济金融形势 (NY王启明 ):奥运 ;世博 政策因素 :住房制度 (房改 )、房地产政策等 心理因素 :深圳、广州 (跌 1/3)、世博概念 或成 2年后 的替罪羊？12(二 )区域因素 住宅区 :离市中心远近、小区配套及自然环境、建筑密度 (世纪公园 /文化馆 /阳光苑 /金体苑 ) 商业区 :商业群落大小、顾客来源、交通便捷程度 工业区 :运输便利程度、水电能源供给状况等等 13(三 )个别因素 1.土地 史玉柱巨人大厦 (短裂层 ,地基成本暴升 )健特 地理位置 (地段商业繁华与交通便捷程度 )、地质、形状 2.房屋建筑物 环境、设计、楼层、朝向、面积14Part.3 房地产价格的评估 一、市场比较法 (以土地使用权价格评估为例 ) 注意 :公式 5.29(P.141) 被估地产价格 =交易实例地产单价 *各类修正系数 *被估地产面积 5.14公式 (P.137) EP.1 (P.142)说明 : 交易情况修正系数 (正常交易 :1) 交易时间修正系数 :每月上涨 1%？ 区域修正系数 :繁华区与非繁华区 ,交通等 个别修正系数 :面积、容积率与土地使用权剩余使用年限15二、收益现值法评估 步骤 :(一 )年净收益 =有效毛收入 (包括空置、拖欠租金等因素造成的损失 )营运费用 (二 )年收益的资本化 (总价 ) (三 )收益期限的确定 EP.2 (P.135)的说明 (四 )计算结果可与重置成本法结果比较 ,能发现什么问题么？16附 :收益法的派生方法 1.土地残余法 公式 5.11 (P.134)L=a-B(rB+d)/rL EP.3(P.136) 2.建筑物残余法17三、重置成本法 (重置净价 )(一 )土地评估 (适用于学校、公园、医院、公共建筑和公共设施等 ) EP.4(p129) 1.说明 生地开发 :地产重置成本 =土地取得与开发成本 +息税利 熟地 :地产评估值 地产贬值额 (规定了使用年限或周围环境恶化 ) 2.生地开发评估 其中土地开发费用中的资金成本 (贷款利息的估算 ): 按各阶段的投资额分段估算利息 按投资总额的 50%逐月计息18 其中的利润率 10%: 关于公司或项目业绩考核的科学性 应将前一年的赢余追加投资 本题的综合投资回报率或者复利前提下的投资回报率 10%19(二 )房地产重置成本法评估 EP.5(p130)20四、房地产评估剩余法 (假设开发法 ) 将待评估房地产预期开发后的价值扣除其正常的开发费用、利税后 ,倒推算房地产的 (市场 )价格。 (一 )地价 =楼价 建筑费和专业费 利息 利税 =楼价 建筑费 (1+a)(1+r+r1)税收 / (