长沙柏悦酒店项目可行性研究及发展报告-75p (nxpowerlite)

谨呈：银泰控股股份有限公司 长沙柏悦酒店项目可行性研究及发展报告2008.11关于地块 地块价值挖掘本案地块区域本地块位于长沙市政治、经济、文化中心芙蓉区烈士公园东门 ,是湖南省委所在地湖南省委区域环境 项目东临浏阳河，西靠烈士公园跃进湖、年嘉湖。自然环境优美，交通便捷 ,配套完善跃进湖年嘉湖浏阳河本案车站北路营 盘 东 路烈士公园是长沙市最大的公园，位于市区东北的东风路 1号，公园分纪念区、游览区和娱乐区三大部分。 纪念区以1958年建成的烈士塔为中心，周围环绕着松树，显得庄严雄伟。游览区地势开阔，有山有湖，花红柳绿；娱乐区内有游艺场，备有各种现代化的游乐设施。园内还有 “朝晖楼 ”、 “羡鲜馆 ”供游人休息，经营湖南风味小吃和各种茶点。 长沙烈士公园是长沙最大的公园，也是长沙最大的城市景观，市民饭后散步、休息之处区域环境湖南民俗文化村位于湖南烈士公园东北角，是湖南省第一个荟萃湖南少数民族民间艺术、民俗风情、民居建筑于一体的大型民族文化游览景区。湖南民俗文化村始建于 1993年，面积 3.47公顷， 2000年 4月重新扩建，面积 40.6公顷。民俗文化村现有 7个风格典型的民族村寨， 47栋民族建筑，集中展示了湖南人口较多的 7个少数民族的浓郁风情。游客在这里可以欣赏并参与表演土家寨的 “摆手舞 ”和独特的婚嫁习俗“哭嫁 ”，侗族的风情表演 “芦笙舞 ”，苗族的绝技表演 “上刀梯 ”，白族的 “三道茶 ”等民族艺术。区域环境 湖南民俗文化村是湖南著名城市旅游景点，独具特色的民俗文化和优美的自然景观吸引全国各地游客，纷至沓来湖南烈士公园东大门区域分为中片、南片、中北片与北片。其中，中片最大的修改是将原地面停车场改为地下停车场，与民族剧院改扩建的停车位一并设置。规划考虑机动车发展形势，故在 东大门区域设置地下停车位 400个 ；南片的变化是将东大门游客服务中心、管理用房与民族剧院融合在一起设置。建筑形体向湖面错落，临湖一面建筑相对高度不得超过 15米。其形体应轻巧、灵动，与东大门建筑相协调；中北片则定性为结合湘潇阁而布置的、富有古典园林情趣的精品植物特色园 蔷薇园。对潇湘阁予以保留，但需对其呆板、笨拙的形体进行改造，使其轻巧、古典，与民俗村的建筑相协调；北片原定性为公园的办公区，定位为公园临车站北路的次入口空间，注重与公园主体区域的水、陆交通联系，其次才是公园的办公区。 长沙烈士公园将分成四个片区进行扩建改造，扩建后景区水质和环境景观将更加宜人区域前景区域前景浏阳河风光带集旅游商贸、健身休闲、生态居住三大功能，是长沙市政府着力打造又一大型城市生态景观浏阳河风光带突出旅游商贸、健身休闲、生态居住三大功能。基于规划用地狭长，边界不规则的特点，结合周边已征未建用地，采取整体策划、分片组织、化整为零的方式，在空间形态及功能组织等方面促进地块与沿岸景观带之间的融合渗透。 风光带建成后将实现 “一线、二区、三带 ”。 “一线 ” 指沿河路以东的景观带，承担生态自然景观的展示营造，观光休闲及防洪功能； “二区 ” 指以风光带北端，万家丽路两厢规划布置商务中心、宾馆酒店、商住区为主的综合 区和以浏阳河公园为主的生态文化休闲区； “三带 ” 指嘉雨路至晚报大道路口段的传统特色饮食文化带；晚报大道至远大路的旅游商贸带；远大路至荷晏路的 “吧 ”文化休闲带。 区域前景浏阳河风光 带 全长 4.5公里，位于本项目东侧，二十米以上楼层均能欣赏到该大型生态景观区域前景现状：芙蓉核心区金融业高度聚集。该区域聚集了 70多家支行以上的银行机构、200多处金融网点和大量的证券、保险公司。人民银行长沙中心支行以及中国银行、农业银行、工商银行、建设银行的省级分行均落户 CBD。金融机构数量占全市的 44.73%。在该区域内每天完成数以亿计的金融交易，素有 “金融街 ”之称。配套：在中央商务区的五一商圈和芙蓉广场商圈，高级商业机构云集，平和堂堂、香港新世界、上海百联东方等外来商业零售品牌与友谊阿波罗等本土百货流通巨头齐聚 CBD，撬动商业零售产业再次发力。全市排名前十名的零售贸易企业中的 5家以及排名前十名的批发贸易企业中的 7家在中央商务区。规划 ：芙蓉区将着力推进金融中心、商务管理中心、数字化中心、购物中心和文化中心等 “五个中心 ”建设，打造长沙中央商务区，带动区域经济的大发展。长沙是湖南政治、经济、文化的中心，芙蓉 CBD则是长株潭的 “ 曼哈顿 ” 属性界定 描述 诠释区位属性q属年嘉湖板 块q省委所在地q老城区q行政区划属于芙蓉区q城市 传统 的老城区q城市核心商圈q属于 长 沙市 经济发 达、人口密集的行政区项 目属性q与城市交通网 络对 接良好，交通 进 入性好q临 街面 长 ，昭示性好q能充分共享老城区的成熟配套q高容 积 率，城市地 标q城市南北向主干道 车 站北路与建 设 中的 营盘 路，距离三一大道与与 东 二 环线 交 汇处q距离三一大道与与 东 二 环线 交 汇处约 1000米，距 长沙市火 车 站 约 800米， 5分 钟车 程q距黄花国 际 机 场约 30公里， 30分 钟车 程 q容 积 率 10、超高 层 +超五星 级 酒店城市地 标 性q商 业 氛 围浓 厚，周 边 商 业 档次高q城市核心 CBD，城市 经济 中心、消 费 中心q 历 史人文 资 源q浏 阳河畔 q湖中半 岛q浏 阳河、 跃进 湖、年嘉湖、 长 沙最大的城市公园、湖南民俗文化村、 4.5公里 浏 阳河 风 光 带 景 观资 源丰富q地 块 具有 闹 中取静的气 质项目属性界定：城市中心、景观资源丰富的城市地标型建筑区域总结关于经济 宏观环境分析长沙地处湖南东部偏北的湘江下游富饶的河谷平原。北瞰洞庭，南依衡岳。是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、交通和商贸中心，全国首批公布的 24个历史文化名城之一。现辖长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县和芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五个城区。全市总面积 1.18万平方公里，其中市区面积 554平方公里； 2007年年末总人口 637.23万人，其中城镇人口 348.2万人 ，系我国特大城市之一。长沙在全国 “东靠西移 ”、 “南北对流”的战略布局中，发挥着 承东启西、联南接北的枢纽 作用。 区位分析长沙系湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、交通和商贸中心，我国特大城市之一GDP反映的是国家经济实力和市场规模，那么人均GDP反映的就是国民的富裕程度和生活水平。以下人均GDP的计算均以 2007年末常住人口为基数。从中部六省会城市的人均 GDP来看，可以分为三个档次，武汉、长沙为第一档次，太原、郑州为第二档次，南昌、合肥为第三档次。长沙的人均 GDP居第二，仅次于武汉，从这个指标来看，长沙居民的富裕程度和生活水平要高于其他四个城市。长沙居民的富裕程度和生活水平在中部六省会中居第二位，仅次于武汉宏观经济城镇居民人均可支配收入用以衡量城市居民收入水平和生活水平的最重要和最常用的指标，它是反映城镇居民家庭人均收入的指标。长沙的城镇居民人均可支配收入在中部地区居领先水平，人均收入水平达到 9768元，居民的生活质量最好；其次是武汉、合肥，人均收入水平属于 8000元的层次；然后是郑州、太原、南昌，人均收入水平属于 7000元的层次。对比增长速度，合肥排第一，增长率为 20.7%，武汉、郑州的增长速度相当，分别位居第二、第三，长沙排第四，增长率为 13.4%，太原、南昌排最后 。长沙人均可支配收入领跑中部六省，收入水平和生活水平已接近沿海开放城市，消费观念强宏观经济长沙城市总体规划1)中心城市 1个 长沙市区：长沙市区是市域的中心城市，湖南省省会，国家历史文化名城，并将逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市；规划应强化综合服务职能，增强辐射带动能力。2)一般城市 2个 浏阳市、宁乡市：浏阳市为浏阳市域的政治、经济、科技、文化中心，规划到 2020年城市人口为 40万人，建设用地约 40平方公里，工业以烟花生产及其辅助工业为主，相应发展农副产品加工、医药工业及特色手工业；宁乡县规划上升为市，为宁乡市域政治、经济、科技、文化中心， 2020年城市人口 32万人，建设用地约 32平方公里，工业以食品、机械、化工、建材等为主。3)建制镇 83个 ，其中中心镇 29个，一般建制镇 54个。规划形成一个特大城市 (长沙市 )、两个中等城市 (浏阳、 宁乡 )和若干个建制镇构成的市域城镇规模结构。 以老城区为中心向东向西打造两个新城，向北向南形成四个组团城市规划轨道交通：长沙至株洲、长沙至湘潭是城际线网的主轴线 一期工程年建成通车长株潭城际轨道交通线网由条线路组成，仍采用 “人 ”型为主骨架的 “三层次网络 ”。其中，长株（公里）、长（易）潭（公里）为第一层次核心线，株潭（公里）为第二层骨干线，长沙西至湘潭（公里）为第三层次加密线，线网总长约公里。远景规划预留长沙东至株洲的城际轨道交通线路，与长沙西至湘潭线路形成长株潭三市轨道交通外环线。城市规划长沙是湖南唯一的中心，华中重镇，承东启西、联南接北之枢纽宏 观环 境长 沙人均可支配收入 领 跑中部六省，收入水平和生活水平已接近沿海开放城市， 长 沙居民的富裕程度和生活水平在中部六省会中居第二位， 仅次于武 汉城市 发 展 长 沙在全国 “东 靠西移 ”、 “南北 对 流 ”的 战 略布局中， 发挥 着承 东 启西、 联 南接北的枢 纽 作用老商 业 中心 发 展现 有商 业 在物建筑形 态 、消 费环 境、 业态组 合等方面均属于 传统 的大百 货 、大 卖场 形式，功能 单 一、参与性弱、与消 费 者距离感 强 ，缺少主 题 化、 娱乐 化、体 验 化、 专业 化的现 代商 业 ，不能 满 足消 费 者越来越多元化的消 费 需求。政府要求 政府重点工程， 对项 目开 发 的档次、品 质 要求 较 高，要成 为 城市形象工程。区位条件 市核心 CBD，城市 经济 中心、消 费 中心交通状况 毗 邻 位于 长 沙市南北向主干道 车 站北路与建 设 中的 营盘 路，距离三一大道与与 东 二 环线交 汇处约 1000米，距 长 沙市火 车 站 约 800米， 5分 钟车 程 ，交通极其便利。资 源条件 浏 阳河、 跃进 湖、年嘉湖、 长 沙最大的城市公园、湖南民俗文化村、 4.5公里 浏 阳河 风 光带规 模 容 积 率 10、超高 层 +超五星 级 酒店城市地 标 性宏观总结关于市场 房地产市场分析从房地产投资来看，合肥以高速的投资增长率在今年上半年完成房地产开发投资额居首位，武汉居第二，长沙居第三，南昌、太原完成投资额偏小，但其增速较快。今年上半年，中部六省会城市房地产投资普遍较热，各城市房地产投资增长速度较快，增速最慢的长沙为 23.5%，增速最快的合肥达到了 57.0%。在发达国家，房地产投资额占全社会固定资产投资额的比例占 20%-25%是比较合理的。合肥、长沙的房地产投资占比超出了 25%的范围，房地产企业投资积极性高，投资市场偏热；武汉、郑州的房地产投资占比控制在适当范围之内，投资结构合理；太原、南昌占比偏低，房地产市场尚处于起步阶段。 房地产投资 长沙的房地产投资比重超出了固定资产 25%的范围，房地产企业投资积极性高武 汉 郑 州 长 沙 南昌 合肥 太原新开工面 积 715.5 609.1 1040.9 240.6 834.7 150.2施工面 积 2650.5 3618.7 3302.9 1176.8 2976.7 924.7竣工面 积 254.6 136 315.4 78.4 326.1 32.7新开工面积反映 1 2年后预售供应量和 2 3年后现房供应量，施工面积反映 1 2年后现房供应量。商品房新开工面积占施工面积的比例和商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比是两个供应前瞻性数据指标。前者反映开发商对未来市场的信心，后者反映市场的供应趋势。 正常情况下，新开工面积占总施工面积的三分之一左右。上半年，中部六省会城市新开工面积占比普遍较低，由于房地产走势的不明朗，造成了不少开发商对未来市场的观望态度。长沙的商品房新开工面积和施工面积的绝对数都排在前列，比值位居第一。相对其他城市，长沙的房地产开发商对市场更为乐观。商品房供应趋势对比分析 新开工面积占总施工面积的三分之一左右，受全国整体环境影响，去化放缓市场供应从成交均价来看，长沙商品房均价排第五，仅仅略高于合肥，但其增长率居第一，商品住宅均价排最后，增长率居第二。长沙房价在中部六省会城市中仍处于较低水平，价格洼地现象依然存在，但其以较高的房价增长率，正在缩短与其他城市之间的距离。长沙的房地产开发商对市场更为乐观，投资积极性高。在楼市的未来走势不明朗的情形下，开发商普遍对市场的信心不足，但长沙的房地产开发商并没有因此而变得消极，他们对市场的中长期走势还是非常看好。上半年，长沙的房地产投资占比、新开工面积占比，在中部六省会城市位居前列，商品房批准预售量大幅增加，这些都能表明开发商对未来市场充满信心。 商品房均价（元 /平米） 增 长 率住宅均价（元 /平米） 增 长 率武 汉 5431 28.3% 5188 29.8%太原 5342 4.2% 4799 11.5%南昌 5090 24.0% 4869 19.0%郑 州 4462 20.4% 3963 19.8%长 沙 4070 29.0% 3634 24.0%合肥 3915 12.8% 3678 15.4%长沙房地产市场起步较晚，成交价格较低，但近年来发展迅猛，房价上涨空间较大房价分析优势长 沙 较 低的房价以及 较 高的人均可支配收入，使得居民的 购 房能力最 强 。城 镇 居民人均可支配收入在中部地区 处 于 领 先水平，是惟一一个房价收入比控制在 46倍合理范 围 内的城市， 长沙居民的住房消 费 水平最高宏 观经济 的快速增 长 ，将 为长 沙房地 产业的 发 展提供良好的 经济环 境，房地 产业 能随经济 增 长获 得快速 发 展长 沙的房地 产 开 发 商 对 市 场 更 为乐观 ，投 资积 极性高。在楼市的未来走 势 不明朗的情形下，开 发 商普遍 对 市 场 的信心不足，但 长 沙的房地 产 开 发 商并没有因此而 变 得消极，他 们对 市 场的中 长 期走 势还 是非常看好 在房地 产 企 业 的投 资热 情下， 长 沙房地 产 开发 投 资 将 继续 保持快速增 长 劣 势短期内 长 沙房地 产 市 场规 模与武 汉 等城市相比仍将有一定的差距。房地 产 不可避免的与宏 观经济 有 紧 密的 联 系，宏 观经济的快速增 长 能 为 房地 产业 的 发 展提供良好的 经济环 境房价 涨势 将得到控制，增幅会有所 趋缓 房价的合理 涨 幅 应该 是略低于 GDP的 涨 幅，除合肥外，各城市处 于泡沫 预 警 阶 段。 商品房供 应 量 还 将 进 一步增大，未来市 场 的消化 压 力 较 大 整体发展水平在中部六省会城市中处于中上游的位置，是惟一一个房价收入比控制在 46倍合理范围内的城市市场总结关于酒店 酒店经营情况分析酒店名称 客房数 普通散客房 （元 /天） 入住率 会议室数量 最大容纳量通程国际大酒店 450 518 65% 5 1000湖南佳程酒店 238 448 72% - 1000神农大酒店 375 420 65% - -华天大酒店 750 510 70% 3 1000长沙市目前有近八十家星级酒店，其中五星级酒店有十家（国际影视会展中心、通程国际大酒店、华天大酒店、佳程大酒店、神龙大酒店），准五星级酒店五家（南方明珠大酒店、湘泉大酒店、开元大酒店、普瑞温泉大酒店、同升湖国际大酒店）。酒店大多集中在市中心。长沙酒店市场客源主要来自会议，属于商务用途，纯旅游人数不多。长沙的会议市场主要可以分位会议 /休闲型和商务会议型两种，其中商务会议型酒店居多，分布在市区，以华天大酒店为代表；会议 /休闲型酒店一般在市郊，以华雅国际大酒店和普瑞酒店为代表。 长沙五星级酒店的基本信息及经营情况商务会议型酒店 酒店名称 客房数 普通散客房 （元 /天） 入住率 会议室 数量 最大容纳量 特色设施湖南国际影视会展酒店 239 408 55% 6 2000 会议普瑞温泉酒店 236 480 59% 10 1200 温泉华雅国际大酒店 866 498 74% 16 1500 高尔夫同升湖通程山庄酒店 214 418 55% 8 500 湖景、水上娱乐会议 /休闲型酒店酒店名称 客房数 普通散客房价 （元 /天）入住率 会 议 室数量 最大容 纳 量 皇冠假日酒店 431 608 75 12 1000运达喜来登大酒店 385 888 80 - 800 国际酒店经营情况旅游度假市场 长沙的旅游度假客源丰富，各国旅行团发挥着重要作用。 商务市场 长沙目前有 8个开发区和工业园区，其中国家级的开发区有两个。入驻的企业近 1000 家，其中世界500强企业中有近 20家。作为中西部的重点城市之一，大量企业进入中西部市场会考虑到长沙的经济发展和区域地位，长沙商务市场发展潜力巨大 会议市场 作为中西部的重要城市之一和华中地区的龙头城市，长沙必然会分享全国会议市场发展的份额，全国会议市场突飞猛进的发展必然给长沙会议酒店行业带来巨大的潜力和机遇长沙作为中西部重镇，湖南政治、经济、文化的中心对星级酒店的刚性 需求日益增大 需求分析长沙酒店现状 华 天大酒店、通程国 际 大酒店、神 农 大酒店、佳程大酒店、国 际 影 视 会展中心、普瑞温泉酒店、 华 雅国 际 大酒店、同升湖通程山庄酒店等。 长 沙运达喜来登酒店和 长 沙明城国 际 大酒店已 经 分 别 通 过 全国旅游星 级饭 店 评 定委 员 会五星 级评 定，一起加入到 长 沙五星 级 酒店的大 军之中。 如果算上 刚刚评 定的 2家五星 级 酒店， 长 沙已 经拥 有 10家五星 级 酒店 .酒店发展前景 长 沙在 2008-2010年将再增加近 10家五星 级 酒店，新增客房在 4000间 左右。其中可能包括国际 酒店：豪廷、希 尔 顿 、香格里拉等。五星 级 酒店供 给 不足以 满 足 长 沙 经济发 展和会 议 市 场增 长 所 带 来的需求，每年 4000个房 间 4-5个会 议团队 就可以消化，增加 400-500人的会 议 客源对 于 长 沙会 议 市 场 50%的增 长 比例来 说 是相当 轻 松的酒店品质提升 酒店增加更多 带 来市区商 务 型酒店的 竞 争，同 时 国 际 品牌 对 于 长 沙五星 级 酒店房价提升 未来 长 沙酒店的供 给 多集中在市区，以商 务 型酒店 为 主。商 务 型酒店 竞 争性加 剧 。 这样 反而给 与休 闲 度假酒店更大的 发 展机会，休 闲 度假酒店在分享会 议 市 场 的同 时 ， 竞 争相 对较 小，入住率不断提高。另外，国 际 品牌的引入，必然会 带动 整个市 场 的五星 级 酒店不断提高 设 施配套和服 务质 量，新酒店 规 模也将有所上升，房价 较 大幅度提升是 趋势酒店远景 未来两到三年内长沙五星级酒店供给增加，但不足以弥补需求的增长 长沙酒店市场酒店经营状况良好，年平均入住率在 75%，其中 五星级酒店年均入住率为 70，酒店业发展前景看好项 目 小 结竞 争p 长 沙共有 宾馆 酒店 200余家，其中五星 级 10家、四星 级 24家，三星 级