长沙xx项目花园别墅市场定位报告

长 沙 XX花园 别 墅1、2号地 块项 目定位分析、研 讨2009年 4月前 言XX花园别墅 1号地块用地规模 208亩， 2号地块用地规模为 147亩，两块用地规模合计 355亩（含上一次公园规划调整新增的用地），容积率为 1.2， 1号地块整体定位和物业发展方向定位于别墅和高质的花园洋房， 2号地块定位于联排和品质多层。在项目规划设计启动前，我们对长沙别墅市场做了参考性的市场调查，以此来论证 XX花园别墅 1、2号地块定位是否可行。调查结果显示： 长沙别墅自 07年迈入市场以来，供给量仅占总商品房住宅的 5%以下。但就市场而言，有消费需求空间。 受价格制约，长沙别墅产品开发品质平平，在售的别墅产品规划，均以混合型、多样化产品设计为主，高端别墅项目缺乏； 目前已售别墅最高售价为香江水岸城市花园独立水景别墅 1.0万元 /平方米（ 07年市场售价）。 独立别墅售价在 6000元 10000元 /平方米，联排售价在 50005500元 /平方米，景观洋房 3000元 /平方米左右； 长沙在售别墅以衡府为最高品质代表，该项目别墅自 08年 4月开盘至今大定及网上签约率为 55%左右（网上签约率为 20%）；XX花园别墅 1、 2号地块（用地分别为 208亩和 147亩） 容 积 率 为 1.2（已按 1.2报 批，但最低可以调 整至 0.8左右），最大化 总 建筑面 积 分 别为 166401平方米和 117601平方米 ；如以 现 1期 产 品 规 划形态销 售，按 长 沙未来 2年内本 项 目 预测 可达到平均售价 3000元 / 左右 计 算， 1、 2号地块 预 期 销 售总收入分 别为 4.99亿 元和 3.53亿元 。如 XX花园别墅 1号地块 定位于 别 墅 产 品，容 积 率 调 整到 0.7， 总 建筑面 积为 97067平方米。 别 墅 项目楼面机会成本 为 5140.78元 /平方米。如 XX花园别墅 2号地块定位于联排、洋房和多层等复合产品，容积率调整到 1.0，总建筑面积为98000平方米。别墅项目楼面机会成本为 3602.04元 /平方米。1号地块 在整个 XX花园 别 墅 项 目当中属上乘的位置， 东 面 临 湖面（河道 宽 6080米），南面和西面与公园 连 成一片，北面 为 商 业 街和后 续 用地，如按 长 沙目前档次 规 划，以保守 单 价 6500元/平方米 测 算，地 块预 期 销 售 总 收入 为 6.31亿 元 .2号地 块 位于社区主干道西 侧 和公园 东侧 ，地 块 价 值 西面地 块优 于 东 面地 块 ， 联 排和多 层 用地按 1： 1划分（联排和多层建筑面积分别为 39200平方米和 58800平方米），联排和多层单价分别以6500元 /平方米和 3000元 /平方米测算地块，地块预期销售总收入为 4.31亿元 . 独栋、双拼等类型别墅市场热销，联排别墅相对偏软，市场竞争较大。 别墅购买对象均为本地家庭、自住用途。 从取得的在售别墅项目的购买群体资料显示：在长沙从事煤矿、建材、批发等私营主，国企领导、教授、医生以及政府高收入官员（身份较隐蔽）是别墅消费主力。 长沙政府主管部门对别墅开发的政策执行相对宽松。 1号地块定位于高端型别墅开发，是可行的。 电梯房已出现了供应量过剩，相对而多层项目还不是很多； 目前多层的市场接受度要远远高于电梯房的市场接受度； 从目前一期多层的销售来看，取得的成项还是可喜的，客户对我们 XX花园别墅的多层产品还是认可的； 在一期的产品开发过程中，我们已积累了一定的多层开发经验； 如将别墅和多层同时开发，那么一方面能保证一定的签约率和资金回笼速度；2号地块定位于联排和多层，并与 1号地块同期搭配开发，是可行的。长沙市场在售别墅情况调查（销售数据来源长沙房管局 09年 4月 18日网上公布）衡府衡府衡府 -广州正和投资有限公司 占地 96.65亩 总建筑面积 10.5 万 / 容积率 1.5 绿化率 55% 总户数 533户 规划有情景洋房、联排别墅和板式高层 开盘时间 08年 4月 入伙时间 09年 11月 物业管理费 1.2元 / 月 采用简约的现代偏中式风格，以灰、白色调为主，白墙黛瓦，。建筑大面积使用自然采光。情景洋房布局，是采用了 5+1层层带大型南向露台的设计手法，弧形的屋顶设计。 整个项目以生态中央水景为主线，自然分割成几个居住组团，布局规整，项目建筑南北朝向，户户做到南北通透。项目北面板式高层无栋距，毫无遮挡，视野开阔，蒸水风光尽收眼底。情景洋房、低层住宅围绕中央水景，小桥流水，私享低密庭院生活。在情景洋房设计上，顶层复式采用 4米挑高设计，阁楼采用弧形屋顶设计，最大限度增加可用空间，顶层叠加式双天台设计。在低层住宅设计上，有独享双庭院、层层露台空间，住宅的双主卧设计，下沉式庭院、地下视听室、入户庭院、大露台立体错落空间。庭院景观设计上 ,以中央水带为景观核心，结合院落景观、架空层景观、绿化带景观共同组成整个项目的景观系统。同时，吸取现代中式园林风格，以 “对景、隔景、曲景 ”等多种景观处理手法，做到步步有景，移步易景。在周边环境上，利用景观资源势 蒸水风光带以 “大生态 ”的设计概念，通过人工堆坡，创造出 “生态坡地生活 ”形态。 别墅产品销售情况：双拼 共 26套已售出 9套 联排共 35套已售出 14套 洋房共 112套已售出 25套 成交均价单位：元 / 多层： 2800、联排： 5000、双拼： 5280 购买对象：1、长沙煤矿矿主；2、华源大市场等建材总经销商（长城国际、品牌磁砖总代理等）老板；3、承包工程和医药代理商；4、政府部门官员，但买的比较隐闭；5、长沙医院高管及主治医生；6、长沙电信、移动等国营大型企业领导及通信设备等经销商。棕榈园棕榈园棕榈园 -长沙创展房地产开发有限公司 棕榈园位于长沙市行政中心华新开发区内，规划用地约 191.09亩，总建筑面积 319367平方米 ,容积率 2.51。 总体规划由多层洋房、情景洋房、联排别墅、小高层，高层等多种建筑类型组成。 小区建筑单体包括 6 1设计的多层洋房、 4 1设计的情景别墅洋房、多层电梯洋房、联排别墅、小高层、高层等多种形式，全部采用南北朝向的版式设计，入户花园、内庭院、景观阳台、飘窗台等元素融入到户型设计中。 小区智能化有一卡通门禁系统，可视对讲系统，全天候监控系统，智能化停车场管理系统。可售产品类型及套数 独栋别墅： 12栋 500 /套 联排别墅： 4栋 24套 300 /套 洋房： 56套 开盘时间： 08年 5月 入伙时间： 09年 6月 实销套数： 49套 成交率： 16% （别墅、联排尚未销售）首期产品以高价入市，高档洋房最高至 4100元 /平米，碰巧周期性调整，市场认可度不高。湘水明珠湘水明珠湘水明珠 -长沙富邦升辉房地产开发有限公司 长沙湘水明珠居住小区位于长沙市湘江东岸沿江风光带，西临湘江，东靠城市原有村屋及厂房，北近湘江公铁大桥。 湘水明珠地处城市中心，交通便捷。同时，它又拥有江东风光带和田园风光，可谓是闹中取静，进退自如；二是地域环境好，湘江环抱，汇集了四方的水和气；三是把长沙文化与房地产结合起来。文化手段：通过园林、石刻、雕塑等多种手段，把长沙历史上的文化从书本中拉出来，物化成雕塑、亭台、书画等具体形象。此外，通过小区开阔的临江视野，让外面的景观进得来，小区的景观出得去。同时，各文化景观既自成一体，又能互相呼应，从而实现整个区域的文化景观大融合。利用长沙文化讲坛方式，传播项目文化、景观卖点。 用地规模： 90亩 总建筑面积： 15万 容积率： 2.6 绿化率： 48% 开盘时间： 08年 12月 入伙时间 09年 12月 可售产品类型及套数 联排： 12套已售出 6套 面积 - 00 小高层 ： 363套已售出 121套 成交均价：联 排： 4470元 / 小高层： 2444元 / 车位配比：联排 1： 2，地下车库面积： 7080平方米 配套：有会所、无游泳池香江 水岸新城 -湖南凯星实业有限公司香江 -水岸新城香江水岸新城一期叠加别墅 一期花园洋房香江水岸新城 香江水岸新城位于华新开发区蒸水风光带 ,占地面积约 32万 ,总建面约 53万 ,容积率 1.66,社区建筑风格为纯欧洲风情，产品涵盖独栋别墅 ,联排别墅 ,叠加别墅 ,多层洋房 ,电梯小高层等建筑形态 ，一期现已全面完工。 香江水岸新城二期茵特拉根为 08年钜作 ,位于项目东南面 ,建筑面积 16余万 ,以多层洋房 ,电梯小高层为主 , 目前 2期正在发售中。 一期别墅共 78套 联排 42套 独栋 36套（面积 400左右价格 320万 /套 -420万/套 单售价最高达 10000元 /） 、 12套产品类型为叠加别墅 面积200单售价 6200元 / 目前已售出 8套 未售出 4套 2期产品类型及销售情况 多层：共 110套现售出 12套 小高层 254套现售出 22套 成交均价：多 层： 2786元 / 小高层： 2870元 / 车位配比：联排 1： 1车库，独立别墅 1： 2车库并配 200300平方米独立庭院。 社区配套：有会所、甲级智能化系统。 依托香江的本土品牌优势、一期大气的水景园林、高端的产品组团、长沙首个异域风情楼盘和良好的服务，将二期价格制定高高在上，其意图在于确立长沙市场 “领导型 ”的策略定位，所以推出价格承诺，品质保障，向市场公布， 3年不降价的保值宣言 开盘时价格体系：小高层 3400元 /，多层 3000元 / ，截止年前，成交率 6%。 年后营销策略调整：以打折的形式降低销售价格，幅度控制在一期的市场报价。最低折扣可达 9.2折调整后最近实际成交数据表明其均价：电梯房 2750元 /，多层 2620元 /， 2月 16至 3月 13日内成交洋房 6套。别墅类型定义 独栋别墅即独门独院，这种别墅上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。 联排别墅 又称 TOWNHOUSE，是独栋的变身，有天有地，每户独门独院，设有 1至 2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。 双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被