项目地块调查报告

项目地块调查报告篇一：某某地块开发分析报告汇川区沈阳路地块开发 可行性分析报告 编制单位： 遵义新智源房地产经纪有限责任公司 二一六年 三 月 沈阳路地块可行性报告 第一部分：项目决策背景及摘要 一、外部环境 遵义地处重庆贵阳之间，拥有温润的气候和丰富的旅游资源。近年来，市委市政府为配合推出的三宜（宜居、宜业、宜游）城市理念，加大交通设施旅游配套项目建设，同时在招商引资方面向轻工业、智能终端制造、大数据产业倾斜。城区污染性产业和企业，将进一步迁移和“关停并转” 。加之“黔北门户”的区位优势，为遵义打造三宜城市提供优良条件，也为吸纳周边县城目标客群定居创造可能。随着渝黔高铁的开通、承载 300 万人口都市圈逐步形成，遵义城市的吸纳力和吸引力将得到更大程度的加强。 从远期城市规划分析，遵义县、绥阳县撤县设区新格局以悄然成型；仁怀、桐梓、湄潭与中心城区同城化发展的“大遵义”的城市格局将逐步凸显；从地块现状来看，区域内建设规划有高级中学、遵义最大的主题商业项目奥特莱斯和政府规划旅游文化产业园、遵义旅游产业集散地定位，将使片区内生活、商业配套进一步完善，区域交通也将得到极大的丰富和完善，吸引、吸纳客户选择在区域内置业的能力亦进一步提升。 二、内部因素 根据遵义市房地产市场开发情况我们分析，目前遵义房地产市场的产品开发两级分化严重。大盘以规模、品质见长；单体楼以建筑周期、价格为优势。鉴于本地块的建设规模、体量不大，我公司建议该地块的开发建设以短平快为主要方针。紧紧抓住目前遵义“凤新大道建设” 、 “去存量” 、 “棚户改造”等等政策利好，迅速推出户型合理的项目。在规划建设中尽量降低开发建设成本，精简建筑配套，力争在价格上具备绝对优势并加强营销工作，把销售周期控制在半年以内，以控制和减小项目风险。 第二部分：项目概况 一、地块区位 该地块位于汇川区高桥片区沈阳路与西安路的交汇处，距高速入口 1000 米左右；距建设中旅游文化产业园和奥特莱斯 500 米左右；距建设中五中（八中）1000 米左右；距遵义市政府公里；距市第一医院公里；距凤凰山公园、凤凰山文化广场 2 公里左右；距建设中五中（八中）1000 米左右；距丁字口公里左右。二、地块现状 据了解该地块原属遵义玻璃厂范围，地块北至汇川实验一小，南接西安路，可隔街眺望奥特莱斯；西临沈阳路，可远眺凤凰山和上海路；东依玻璃厂还房小区。地块上已没有建筑附着物，地质由大量石土构成（含部分废弃土石） 。地块周边除玻璃厂还房和博城帝景等新建项目以外，多数处于待建状态。周边在建或在售项目有旅游文化园、奥特莱斯、隆成城市之星、五中等项目。 三、宗地位置和配套 （周边建筑示意图、现场照片）标 地块交通状况：目前已开通 7 路、12 路、20 路市内公交线。 地块教育配套：周边现有汇川第一实验小学、遵义市第五中学、遵义市第八中学等。 第三部分：市场分析 一、 区域住宅市场状况 1、 区域住宅市场简述 本地块位于遵义市汇川东南方向高桥片区，将是未来一段时间开发的热点区域，目前城区形象和生活配套略显不足。但临近分布有奥特莱斯、博城帝景、纳帕溪谷、城市之星、罗兰小镇等高中低档住宅小区。销售价格除罗兰小镇（步梯还房、尾盘）售价在 3800 元/以外，其余项目售价均在 4800 元/左右。从目前遵义房产售价上看，汇川区整体房价均明显高于红花岗、南部新城、新浦新区。汇川区城市建设、规划，更能得到置业客户普遍认可。 2、项目周边开发在售楼盘销售概况 篇二：房地产商住项目地块调研报告模板房地产商住项目地块调研报告模板 目录 第 1 部分 项目所在城市宏观环境 .2 第 2 部分 项目地块区域分析 . 2 第 3 部分 项目地块现状 . 4 第 4 部分 项目地块销售市场分析 .5 第 5 部分 项目地块总结（SWOT 分析） . 7 第 1 部分 项目所在城市宏观环境 目的 若是新拓展城市的项目，必须对当地宏观市场宏观环境进行分析，掌握项目所在城市的基本状况。 调查方式 通过网络、报纸、实地考察等多种方式进行了解。 主要内容 城市概况 城市所处省份、位置、接壤界、山脉、流经河流、城市标志、支柱产业、地标建筑、城市性质（交通枢纽、政治中心、经济中心等） 。 行政区域 行政区域总面积、市辖区县（区、县、乡、街道等）面积、位置以及距离主城区大概距等。 城市人口 总人口、非农业人口、农业人口、城镇常住人口、各区县人口、主城区人口等。 城市交通 陆运（铁路、高速公路、快速通道、国道、省道、地铁等） 、水运（河流、港口、码头等） 、空运（机场、航线、班次等） 。 城市宏观经济 全市以及各区县近 5 年左右的 GDP 总量、GDP 增速、人均 GDP、各产业产值、产业结构比、固定资产投资、房地产投资、城镇居民人均收入和支出等。 城市发展规划 包括城市总体及各区县定位、战略规划，城市规划建设目标等。 项目所在城市宏观环境总结 第 2 部分 项目地块区域分析 项目地块地理条件 目的 通过对项目所在地区气候、地质地貌的调研，掌握项目所在地区的地理环境基本状况，以便于产品定位和研发设计。 调查方式 查找地区的市志 、询问当地的气象台进行了解以及实地调查拍摄地块现状图片。主要内容 气候条件：温度、日照条件、风向、降雨量及湿度； 地质地貌状况：地形、地质、地貌、水系、山脉、植物分布等。 环境调查 目的 对地块周边的自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。 调研方式 实地调查，拍摄照片。 主要内容 地块各个方向公里半径范围内的自然环境状况，包括近景、远景及视野遮蔽状况； 地块各个方向公里半径范围内的历史人文景观，并可标明距离项目地块的车距； 环境污染情况：空气（灰尘及气味） 、噪音（噪音来源及噪音分贝） 、水质（地块周边河湖的污染程度） 、土地（垃圾污染） 、治安情况。 交通条件 目的 通过调查项目地块周边的市政路网、公共交通起始线路的现状及其远景规划,判断地块所处位置的交通条件便利程度。 调查方式 结合市政交通地图，实地察看，并拍摄照片。 主要内容 通往地块的主要交通干道：高速路、快速通道、城市主干道； 公交线路及站点、地铁线路及站点； 地块四周市政道路； 对外水运、空运交通状况； 水、陆、空运的远景规划。 周边市政、公建配套设施调查 目的 调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。方式 实地调研，拍摄照片，并要积极获取政府关于地块周边的最新规划。主要内容 调查地块周边公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档次、与地块距离）包括：购、娱、食、教、医是重点 购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等位置、数量、规模） ； 娱乐餐饮（娱乐、餐饮、康体等位置、数量、种类、档次等） ； 教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆的距离、数量、质量） ； 医疗（各级医院、药店的位置、数量、规模） ； 通讯（移动、联通、电信的营业厅分布、数量、规模） ； 银行（各银行营业网点、ATM 的分布、数量、规模） ； 政府最新规划确定的未来市政设施配套及建好时间。 周边楼盘现状 目的 调查项目地块周边的楼盘数量、品质、规模等，判别地块所在区域的成熟度。 调查方式 实地调研，拍摄照片。 主要内容 周边主要楼盘、小区列示及产业特性; 各楼盘及小区的居民阶层; 各小区的总体规划、价格等，包括： A、 基本资料(开发商、地理位置、占地面积、小区规模、小区内配套、开发时间、建筑结构、建筑面积)； B、 户型、面积跨度； C、 规划设计（可用图） ； D、 销售资料(售价、付款方式、销售进度)。 项目所在地区域分析总结 第 3 部分 项目地块现状 目的 通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。 调查方式准备好地图、相机、政府提供的地块规划图，进行实地调查、实地调查，并全方面、多角度拍摄地块现状图片。主要内容 地块位置 在地图上标注出地块所在的位置，并注明位于何区县、街道等。 地块面积 地块的占地面积，净用地面积（若有代征地，则应扣除代征地面积后为净用地面积） 。 地块规划图及规划指标 从政府部门获取地块的规划图，了解地块的用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高、商住配比等。 地块用地红线图 向政府部门索取用地红线图。 地块现状 实地踏勘时，应重点了解地块现状的以下几个方面： 一是，利用政府提供的规划图以及用地红线图，核实地位具体位置； 二是，项目地块范围内现状，是否有建筑物、是否有堆土（若有堆土，堆土的量大概为多少、所导致的地块高差大概多少等） 、植被、土地是否平整等； 三是，项目地块已达到几通： 目地块周边是否形成道路，若形成道路，道路的级别、车道数（单行几车道、双向几车道） ； 给排水的状况，即给水管网、排水管系的铺设情况、预计完成时间等； 通讯管网目前铺设及接入情况、预计完成时间等； 通气管网铺设及接入情况、预计完成时间等； 四是，还应重点关注地块周边不利构筑物或因素，包括是否有高压线、变电站、铁路轨道、河道沟渠、公墓、高架桥、高速公路、污染性企业等等 项目地块现状总结 第 4 部分 项目地块销售市场分析 项目所在地房地产市场总体状况 目的 调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。篇三：地块市场调研报告目录地块市场调研报告目录 一、项目所在地初步市场情况调查 A、宏观经济环境分析 （一）宏观环境研究 1、经济环境 ? 经济指数：国内生产总值（GDP） 、居民消费价格（CPI） 、 （PPI） ? 房地产各项指数：a.全国房地产开发完成情况：b.全国商品房销售和空置情况 c.全国房地产开发景气指数 ? 温州房地产市场走势 ? 小结 2、政策环境 3、文化环境 （二）宏观环境综述 1、宏观经济形势对项目发展的影响 2、投资环境对项目发展的影响 3、住宅需求对项目的影响 B、项目所在地房地产市场状况分析 （一）项目所在地房地产市场发展描述 1、供应量与需求量 2、价格走势 （二）近期市场描述和未来走势预测 1、近期房地产市场描述2、区域楼盘市场状况 3、市场走势预测 C、项目所在板块市场研究 （一）项目板块地段划分 （二）项目地段描述 1、项目板块总体规划 2、板块功能定位 3、板块开发动态 4、板块物业价格水平分析 （三）板块项目分析 1、已建项目分析 2、在建项目分析 二、确定可类比项目，对可类比项目进行调研 A、确定可类比项目并作深入的调查与分析 B、对可类比项目进行全面分析 三、项目的 SWOT 分析及总体策划思路拟定 A、项目的 SWOT 分析 （一）项目简介 （二）项目的 SWOT 分析 1、项目的优势 2、项目的劣势 3、项目市场机会4、项目威胁分析 （三）项目最大价值的挖掘 B、项目的总体策划思路拟定 四、项目核心价值体系的建立 （一）定位方向 （二）核心价值的构