某科技大厦项目可行性研究报告

xx科技大厦项目可行性研究报告二 OO四年十二月2004 12 20 1目 录一、 xx科技大厦项目简介1、地理位置2、项目现状3、后续开发计划4、市场分析二、 xx科技大厦项目投资分析1、技术指标2、开发计划3、开发成本4、销售收入5、利润表6、投资计划7、销售回款计划8、现金流量表附件一、中关村科技园丰台园简介附件二、中关村科技园丰台园优惠政策简介附件三、中关村科技园丰台园周边物业介绍2004 12 20 2项目经济效益指标及计算说明n 项目经济效益指标总开发成本 74,424万元销售收入 100,859万元项目净利润 11,967万元成本利润率 16.1%项目净现值 8947万元内部收益率 56.5%项目盈亏平衡点 写字楼销售均价：6085元 /m2,商业销售均价为 9000元 /m2。 销售率： 80.8% 计算说明： 销售价格：写字楼部分按 7500元 /m2， 三层商业销售均价为 11500元 /m2。 大厦地下 702个车位、地上 118个车位、 A座地下游泳池、壁球馆及二期项目地下一层约8500m2的经营面积均未考虑销售及租赁收入，此部分物业公开市场价值约 1.2 1.5亿元。 资金成本按年利率 13.76%，计算时间为两年。 项目折现率： 10%。2004 12 20 3一、项目简介 地理位置n 项目位于北京市丰台区西南四环，科丰桥西南侧海鹰路与中核路之间。n 属中关村丰台科技园区一期 9号地块。n 临四环路昭示性较好。xx大厦2004 12 20 4n 开发商： 北京 xx科技发展有限公司n 物业用途： 公建n 总占地面积： 38739.64平方米。n 规划总建筑面积： 16.9万平方米，其中： 一期工程 10.47万平方米，二期工程 6.47万平方米。n 工程进度：p 1、目前只进行了 xx科技大厦一期，即 A座的施工。A座地下 3层，地上 26层， 已施工至 25层，还有一层即可封顶。p 2、二期工程，即 B座仍在规划审批阶段。一、项目简介 现状2004 12 20 5一、项目简介批文n 已取得的批文和证件p 商品房预售许可证 （ xx科技大厦 A座）京房售证字（ 2004） 427号 p 国有土地使用证 京丰国有（ 2002出）字第 001388p 建设工程规划许可证 规建字 0441号（ xx科技大厦 A座）p 建设工程施工许可证 （ xx科技大厦 A座）施 0020013392号（建）p 建设用地规划许可证 （ 93）市规地字 72号p 关于建设 xx科技大厦项目建议书的批复 2001年 2月 1日 北京市计委签发p 2003年 4月 11日北京市规委员会签发的 2003规审字 0259号 审定设计方案通知书（ xx科技大厦综合配套工程）p 2003年 1月 21日，北京市发展计划委员会签署 “同意 ”意见的 基建项目申请向社会出售征询意见表 （ xx科技大厦 A座）2004 12 20 6一、项目简介后续开发计划收购此项目后，后续开发计划 如下：n A座： 1、 2005年 1月复工，春节前封顶， 2005年底竣工；2、 2005年 3月开始销售，销售周期 18个月；n B座： 1、 2005年 7月开工，年底封顶， 2006年 6月竣工2、 2006年 1月开始销售，销售周期 10个月。2004 12 20 7二、市场研究 SWOT分析（ 1）n 优势p 城市规划： 两轴两带多中心的城市空间格局的确定，将进一步推动南城的城市建设和经济发展。p 区域经济加速发展。 项目所在区域 中关村丰台科技园是北京市市政建设、产业发展及经济增长最快的地区之一 , 近两年经济增长速度超过 50%。p 五证齐全。 将大缩缩短开发时间， A座即将封顶，一年后可投入使用； A座 2005年 3月可开始销售，因此能降低财务等相关费用。p 交通方便。 紧邻西南四环，到达京石及京开高速均较方便。城铁九号线在本项目东侧穿过，距离约 1公里。p 位置优越： 地处丰台科技园区，紧邻总部基地，其品牌辐射对本项目具一定正面影响。p 地标建筑： 建筑外观、规模、总高在周边较为显赫，属片区地标性建筑。p 政策优惠： 入住大厦企业将享受丰台园相关优惠政策。n 劣势p 片区不属写字楼及商业热点区域。p 周边商务配套较差，目前启动速度较慢，不利于写字楼聚集，制约了写字楼的开发。p 项目自 1993年启动，几经易手，市场形象差，不利树立市场信心，对后期期房销售可能带来负面影响。2004 12 20 8二、市场研究 SWOT分析（ 2）n 机会p 从目前北京城市发展现状来看，城市北部和西部地区发展空间已十分有限，南城是市区进一步拓展的最佳区域之一。p 项目距总部基地仅 200-300米，与总部基地在功能上可形成互补。总部基地三期总建面约 120万 m2， 其中办公物业约 100-110万 m2， 主要聚集产业涵盖钢铁、通信设备、物流、生物、医药等，总部基地内部产业的相关配套需周边地区及市区解决。p 丰台科技园二期北京国际汽车博览中心立项已获批准 ,总规模 52万平米 ,预计投资 40亿元 ,也将提升区域价值，并带动相关服务配套。p 本项目规模较大，可以有多种功能组合的机会以满足大客户的需要。p 周边物业经营档次相对较低，本项目建成后属地标性建筑物，形象较好，底层商业可经营档次相对较高的业态。n 威胁p 总体上，北京市办公物业近五年内呈供大于求的态势，销售及租赁压力较大。p 丰台科技园一期产业基地已招商项目仍有少量地块空置，且周边物业租金呈下降态势，不利于投资型客户对物业的需求。p 总部基地一期、二期已开发完成，其中一期基本售罄，二期销售 50%，三期开发视市场机会确定，入园企业还不能形成气候，对第三产业还不具有明显带动作用。2004 12 20 9二、市场研究客户定位打造高性价比的地标性办公物业，定位中小客户为主，以大客户定制，带动中小客户n 大厦本体资源使其可以成为高性价比物业p 项目五证齐全，且一期 10.47万平米接近封顶，可大大缩短开发时间，降低开发成本；p 地上 26层，地下 3层，其中地下 1、 2层为停车场；p 建筑外形呈双侧圆弧面橄榄型，外立面为玻璃幕墙、铝塑板及石材高档装饰；p 层高 3.6米，减少压抑感，提高办公舒适性；p 标准层面积约 3000平米，最小户 型 72平米，可以满足大中小客户的需求；n 争取大客户定制，实现快速销售q 大客户定制可加快销售速度，减轻销售压力q 大客户定制可带动中小客户购买，形成产业聚集n 多种开间物业组合p 可为大客户在 16层以上提供整层销售，标准层面积近 3000平米p 可为中型企业提供 500至 1500平米左右的办公空间p 可为小型企业及个人投资者提供 150至 500平米左右的多种组合物业2004 12 20 10二、市场研究客户构成n 写字楼客户构成p 部委机构转制的大型企业集团p 外省市大型企业北京总部或驻京办事处p 上市公司及准上市公司p 银行及非银行金融机构，如保险、基金及信托公司p 周边及中关村中小研发机构p 律师事务所、会计师事务所、房地产等咨询顾问公司；p 旅行社、广告公司、保险公司、快递公司、机票代理等服务机构。 p 投资型客户 : 购置办公面积出租给某些成长型科技企业及外资公司。2004 12 20 11二、市场研究形象定位北京西南产业、研发和商务基地的标杆大型机构的企业名片小型企业的创业乐园n 丰台科技园作为中关村科技园在北京西南部的延伸，由于政策和区域优势，吸引了大量化工、钢铁等制造业企业及物流等第三产业企业总部入住，有中资转制企业、大型国企、外省市名企；物业需求量在 1000 30000平米不等。n 由于 xx大厦从位置、档次和建筑形象上均属地标性建筑，给予适当的冠名权，将可能吸引 1 2家大型企业 /机构入住。n 科技园大企业的存在必然带动提供相关配套服务的中小服务企业和机构进驻。n 此外，大厦作为丰台科技园区孵化网络的一部分，优惠的政策将吸引中关村及周边各类中小研发企业。2004 12 20 12二、市场研究商业配套 区域发展现状为大厦商业面积销售与经营提供了宝贵的商机：p 丰台科技园入园企业已达 2750多家，需要较高档次的商业和服务配套p 总部基地已推出近 50万平米企业总部办公物业，受规划及地块位置限制，商业配套在短期内无法及时跟进。p 银行、电信等服务配套更需要昭示性好的物业，目前在建公建无法充份满足这类需求， xx科技大厦的推出将填补西南四环以外这一市场空缺。p 餐饮经营机构：产业基地一期和二期总部基地以及西南四环方圆 2公里内无著名酒楼，可引进不同档次的大型餐饮品牌，满足不同消费层次的需求。p 西南四环目前缺乏中高档商业业态，如较高档次品牌店、健身中心等。p 项目周边在建和规划中的住宅开发面积高达 500万平米，新增人口约 25万，无疑将为项目底层商业面积的招商或经营提供厚实的基础。2004 12 20 13二、市场研究销售价格可比楼盘 办公部分销售价格商业部分销售价格备注总部基地1期 现 房 7900元 / m2；2期均价 7150元 / m2待定在售国润商务大厦 主楼 6300-6700元 / m2附楼 9000元 / m2在售工商联科技大厦 均价 6550元 /m2 1层 10000元 / m22层 9000元 / m2内部 认购海鹰多功能楼 均价 5100 /m2 全部售完昌宁大厦 6300-7800元 /m2 按月租金 净 收益 63元 /m2 推算根据对项目周边市场的分析，综合考虑大厦独具的位置和产品优势， 销售定价如下： 办公：均价 7500元 /平米，商业： 1、 2、 3层分别为 15000、 10500、 9500元 /平米2004 12 20 14三、项目投资分析技术指标总指标总规划用地 38739.6 M2 代征城市绿化 7944.8 M2绿化面积 11315.78 M2绿化率 36% 总建筑面积 169000 M2地上建筑面积 118632 M2地下建筑面积 50368 M2可售面积 127138M2（ 一期： 81934M2； 二期： 45024M2）一期（ A座） 二期建筑面积 104300 M2 建筑面积 64700 M2 地上建筑面积 75402 M2 地上建筑面积 43230 M2 地下建筑面积 28898 M2 地下建筑面积 21470 M2 建筑层数 地上 26层 ，地下三 层 建筑层数 地上 13层 ，地下 2层地下停车 476辆 地下停车 226辆 地上停车 33辆 地上停车 85辆 2004 12 20 15三、项目投资分析开发计划 项目后续开发周期约一年半。计 算期（季度）2005年一季度2005年二季度 2005年三季度 2005年四季度 2006年一季度 2006年二季度 2006年三季度1 前期工程2 土方及基 础 工程3 主体工程4 室内外装 饰 工程5 水 电 安装6 电 梯工程7 消防工程8 暧 通空 调9 通 讯 工程10 室外配套11 竣工 验 收二期工程一期工程一、二期开发进度表2004 12 20 16三、项目投资分析开发成本一期 二期 合计土地成本 (万元 ) 16440 10198.8 26638.8专业费及前期费 (万元)232 593 825建安 工程费 (万元 ) 25321 13861 39182室外配套 (万元 ) 545 162 707开发管理费（万元） 506.42 277.22 784不可预见费（万元） 506.42 277.22 784财务费用（万元） 3302.4 2201.6 5504总成本 (万元 ) 46853 27570.8 744242004 12 20 17三、项目投资分析投资计划表2004 12 20 18三、项目投资分析现金流量表2004 12 20 19三、项目投资分析销售回款计划一期办公销售比例一期办公销售收入一期商业销售比例一期商业销售收入二期办公销售比例二期办公销售收入2006年 一季度 10% 15258二季度 30% 10172 30% 4869三季度 20% 10172 20% 3246四季度 20% 9494 20% 32462007年 一季度 15% 7629 20% 3246二季度 5% 2543 10% 1623三季度四季度2008年 一季度 20% 6754二季度 40% 13507三季度 30% 10130四季度 10% 3377备注：销售收入单位为万元2004 12 20 20附件一、 中关村科技园区丰台园发展分析 园区介绍n 中关村科技园区丰台园是国家级高新区，全国首批向 APEC开放的科技工业园之一，是 “国际企业孵化器（ IBI） ”试点单位，也是中关村科技园区经济增长最快的园区。累计入园企业 2750余家，形成了北京西南以光机电一体化、电子信息、生物医药、环保工程为主导的高新技术产业带。n 园区规划总占地面积 为 5平方公里，由产业基地、科技一条街及科技孵化网络三大发展空间组成。1、一期产业基地占地 1.24平方公里，基础设施完善，已基本开发完毕；二期产业基地总占地面积 1.65平方公里，正在打造北京首家总部基地；三期正在启动，占地 2.11平方公里。2、科技一条街：是园区科技产品集散，集聚孵化空间的发展区。 3、科技企业孵化网络：是丰台园扶持中小企业发展的重要支撑机构，目前已形成了科创大厦，国际企业孵化中心（ IBI）、 赛欧科园企业孵化中心、软件企业孵化中心四大发展空间。 丰台园区位于北京西南四环，属近郊园区，其发展需要市区配套支持。 园区配套与市区可以形成互动，园区相关配套也面向市区服务。2004 12 20 21二期：中华通信系统有限公司中国诚通控股有限公司中国汽车技术研究中心航天时代电子集团建龙钢铁集团中金科技股份有限公司中成进出口股份有限公司中牧实业股份有限公司长城汽车股份有限公司长征火箭技术股份有限公司邢台钢铁有限责任公司欧典企业集团中国质量认证中心等大型企业集团附件一、 中关村科技园区丰台园发展分析 著名企业一期：北京信丰园生物医药科技发展有限公司北京贝尔通信设备制造有限公司北京金自天正智能控制股份有限公司北京北方天鸟智能科技股份有限公司中垦农业资源开发股份有限公司中国铁路通信信号集团有限公司航天科工海鹰集团有限公司中国华电电站装备工程集团总公司京卫医药科技集团有限公司中拓国际经贸集团公司北京倍爱康生物技术股份有限公司北京丰科城医药有限公司中博世金科贸有限责任公司北京太空板业股份有限公司北京中铁快运物流科技有限公司2004 12 20 22附件一、 中关村科技园区丰台园发展分析 增长态势n 1999年以来，经济规模超常规发展，年均增长速度超过 30%。n 2002年技工贸收入 200亿，同比增长 66.6% 元。 2003年技工贸总收入 300亿，同比增长 50。n 除技工贸收入外， 2002年其他各项经济指标都高于中关村科技园区平均水平，总产值和税费收入分别达到 88亿元、 7.01亿元 。n 2002年，技工贸收入 1000万元以上的企业已达 140多家 , 其中亿元以上企业20多家，总收入占总量 的 72%。n 至 2004年底，入园企业已达 2750家，注册资本金 160多亿元以上。2004 12 20 23附件二： 中关村科技园区丰台园优惠政策摘要 1、财税优惠政策(1) 减按 15%税率征收企业所得税。企业出口产品的产值达到当年总产值 40%以上的，经税务部门核定，减按 10%税率征收企业所得税。新技术企业自开办之日起，三年内免征企业所得税，第四至六年减按 7.5%征收企业所得税。(2) 对单位和个人从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。(3) 经财税部门审批，高新技术企业研制开发新产品、新技术、新工艺当年所发生的各项费用和为此所购置的单台价值在 10万元以下的试制用关键设备、测试仪器的费用，可一次或分次摊入成本；购买国内外先进技术、专利所发生的费用，经税务部门批准，可在两年内摊销完毕。高新技术企业当年发生的技术开发费比上年增长达到 10%（含 10%）以上的，当年经税务机关批准，可再按其实际发生额 的 50%抵扣当年应纳税所得额。(4) 园区内的高新技术企业，用于新技术和新技术产品开发的仪器、设备，可以实行快速折旧。(5) 对开发生产软件产品和符合国家规定的集成电路产品和集成电路的企业：(6) 经财税部门批准，高新技术企业购买国内外先进技术、发明和专利所发生的费用，可一次或分次在成本中列支。(7) 驻京研发机构进口的自用设备、物品等，符合国家鼓励类产业项目免税规定和科教用品免税规定的，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税。(8) 对企业（含外商投资企业、外国企业）为生产 国家高新技术产品目录 的产品而进口所需的自用设备及按合同随设备进口的技术及配套件、备件，除按规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税；对企业引进属于 国家高新技术产品目录 所列的先进技术，按合同规定向境外支付的软件费，免征关税和进口环节增值税；对列入科技部、外经贸部 中国高新技术商品出口目录 的产品，凡出口退税率未达到征税率的，经国家税务总局核准，产品出口后，可按征税率及现行出口退税管理规定办理退税2004 12 20 24附件二： 中关村科技园区丰台园优惠政策摘要（续）2、人才引进政策(1) 对经市政府有关部门认定的高新技术企业和高新技术成果产业化项目所需的外省市专业技术和管理人才，经人事部门批准，给予工作居住证，享受本市市民待遇。工作满三年者，经用人单位推荐、有关部门审核批准，办理户口进京手续。(2) 北京市的高等学校、科研机构的应届毕业生受聘于园区内的高新技术企业，可以直接办理进京户口，不受进京指标的限制。3、其他优惠政策(1) 除法律、法规规定应当进行专项审批的经营项目外，工商行政管理机关在办理企业登记时 ,不再具体核定经营项目 ,企业可以自主选择经营项目 ,开展经营活动。 (2) 以高新技术成果出资设立公司和股份合作制企业的 ,对其高新技术成果出资所占注册资本和股权 的比例不作限制 ,由出资人在企业章程中约定。(3) 注册资本在 100万元人民币以上的高新技术企业可以申请自营进出口权。(4) 允许高新技术企业以居民住宅作为企业住所，开展高新技术的经营和科研工作。(5) 高新技术企业优先享受政府技术创新资金、风险投资公司和担保资金的支持。2004 12 20 25附件三、 周边竞争项目扫描（ 1）总部基地 一期销售较好，二期销售进度放慢，三期开发时间待定发展商 北京中关村丰台园道丰科技商 务 园建 设发 展有限公司开发期 面积 现象进度 备注项目规模 一期 20.8万平方米 2003年 6月 19日开 盘 ， 2004年 5月 31日入 驻 。现 房，不提供按揭二期 30万平方米 分 别预计 于 11月 30日、 1月 31日、 2005年 5月 31日入 驻期房，提供五成按揭三期 60-70万万平方米开工 时间 待定，主要仍以 办 公 为 主，基地所有配套（酒店、公寓、商 业 等）均 设 在三期内。总计 约 120万平方米建筑形式 1000至 5000平米多 层单 体建筑，以 2000平米左右 为 主，独立 产权 独立冠名的 总 部楼。销售形式 独 栋销 售，不 进 行分割 销 售。 （ 1期只留 1栋 1600平米小楼分 层销 售）销售状况 一期已 销 售 95%，二期 销 售 50%。销售价格 一期剩余部分小体量物 业 （ 1200m2） 7900/m2； 二期均价 7150/m2配套 总 部基地内每个庭院内均 设 置一 处 面 积约为 200-500平米的餐 厅 。其他配套目前仍 匮 乏，酒店、公寓、商 业 等均在三期内。建筑设备 小型中央空 调 集中采暖。物业管理费 3.98元 /平米 月2004 12 20 26附件三、 周边竞争项目扫描 （ 2）海鹰多功能楼项目组成 建筑面积（ m2）建筑形式 工程进度 销售价格 销售状况 物业功能海鹰科技产业大楼19602 地上 12层 ，地下二层 ， 标 准 层 面 积1200m2， 外立面 为灰色乳胶漆，属普通园区 办 公建筑。2003.9开工， 2004.12竣工。4800元 /m2起价，均价 5100元 /m2。整 层销售，目前已 销 售完成办 公、商 业海鹰科技大厦 16170 同上 预计 2005年初开工，2006年初使用。待定 待定信息中心大楼 19600 同上 同上 待定 待定合计 预计 2006年推出面 积 全 计 35770m2。备注 开 发 商：航天科工海 鹰 集 团 有限公司分析结论：临 路昭示性、外 观 形象、内部 设备层 次相 对 本 项 目低的多，但具有明 显 成本 优势。2004 12 20 27附件三、 周边竞争项目扫描 （ 3）工商联科技大厦项目名称建筑面积（ m2）建筑形式 工程进度 户型 销售价格 销售状况 物业功能 工商联科技大厦总 建筑面 积53912，地上面积 42862 。地上 23层 ，地下 3层 ， 标准 层约2000m2 。 外立面 为 玻幕墙 及石材；底部二 层为商 业 、上部均 为 写字楼。目前正进 行外立面装饰 ， 预计 明年 6月底入住。 提供100.37m2、205.80 m2、225.98 m2三种户 型。 写字楼均价6550元 /m2， 商业 一 层 均价10000元 /m2，二 层 均价 为9000元 /m2。办 公部分提供六成十年按揭，商 业 部分不提供按揭。目前 销 售 证 尚未拿到，只接受定金，内部 认购 率近 30%。办 公、商 业备注： 开 发 商：北京金星房地 产 开 发 有限公司 。大厦配 备 6部高速 电 梯 (富士品牌 ) ， 100m2的 户 型提供集中中央空 调 ；其余大 户 型由小型中央空 调 集中采暖。 物 业 管理 费 5.98元 /m2(不提供内部服务 )。分析结论 位于 xx大厦西北 侧 ，直 线 距离 约 300-400米， 临 路主入口位于富丰路，建筑形象、昭示性均本 项 目差。2004 12 20 28附件三、 周边竞争项目扫描 （ 4）国润商务大厦项目名称建筑面积（ m2）建筑形式 工程进度 户型 销售价格 销售状况 物业功能国润商务大厦总 建面4.7万平米 .地上 28层 ， 标准 层 1096m2 。外立面 为 玻幕墙 及石材；底部二 层为 商业 、上部均 为写字楼。目前主体结 构施工至 11层 ，预计 2006年 6月入住。 提供 60-1200平米等多种户 型。 写字楼均价 6300-6700元 /m2， 附楼建面 9000平米，均价 9000元/m2。 层 差 50元。2004年11月开始销 售，目前 销 售 约三成。办 公、商 业 ；备注： 开 发 商：北京新 润 房地 产 开 发 有限公司 。大厦配 备 6部高速 电 梯 (富士品牌 ) ，公共部分提供集中中央空 调 ；用 户 空 间 自己安装独立小型中央空 调 。物 业 管理 费 5.98元 /m2(不提供内部服 务 )。分析结论 国 润 商 务 大厦位于西四 环 内 侧 ,与丰台北路交叉。地段占据 优势 ，价格具有一定 竞 争力。2004 12 20 29xx科技大厦项目可行性调研报告科技大厦项目可行性调研报告小产权房 ”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的 “小产权房 ”，也称 “乡产权房 ”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以， “小产权 ”其实就是 “乡产权 ”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些， “小产权房 ”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的 “商品房 ”。前的 “小产权房 ”、 “乡产权房 ”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即 “宅基地 ”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。一般意义上的商品房相比， “小产权房 ”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以， “小产权房 ”的价格，一般仅是同地区商品房价格的 1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买 “小产权房 ”的根本原因。法律属性乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据 中华人民共和国土地管理法 的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。 小产权和大产权1、