西宝花园—通字大厦可行性研究

西宝花园 通字大厦可行性研究报告工程管理 1001班张 丹 丹1002090111 1 项目开发背景 2 项目规划概况 3 项目周边环境及竞争状况分析 4 产品设计建议 5 营销方案 6 开发进度 7 财务分析及评价 8 结论和建议1 项目开发背景 1.1 行业发展背景 1.2 西安市房地产现状 1.3 西安市房地产的总体发展趋势预测1.1 行业发展背景 据国家统计局最新资料显示， 2002年上半年全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长 22.5，目前我国城镇居民人均居住面积只有 13.6m2，与国外发达国家人均居住面积 20-30m2相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有看广闻的发展空间。 从购买力分析，城镇居民人均可支配收入 2002年达到 6860无，比去年增长 85；随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。 从消费意向看，有 25的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有 34的人是为了解决基本居住问题， 51的人是为了扩大居住西积和改善居住条件， 5的人用于保值投资， 10的人用于经营、出租等其他方面的用途。 目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。 另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的 GDPP增长贡献了 1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。 由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续 20年。1.2 西安市房地产现状 我市目前现有房地产开发企业 600余家，但实际进行项目开发的只有 l00多家。据悉，截至 2002年 9月末，全市金融机构各项存款余额为 1867.02亿元，比年初增加 87.70亿元。 据了解， 2003年市场上计划开发竣工各类房地产 505万 m2。完成投资 180亿元，首先定位于中低收入居民，市场上将引导商品住房开发的重点向各通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。 在存量房方面，对于那些弹性较大的空置户型，开发商也都积极修改调整滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；西安市写字间存量 (合在建待售 )保守估计不低于 80万 m2，专家预言，至少需要 5年的消化时间。 西安市各类酒店 (合招待所、旅社 )共计 2M余家，旅游旺季入住率为 85，滇季为 40左右。由于西安市的旅游优势，经营相对较好，但没季的竞争激烈。1.3 西安市房地产的总体发展趋势预测 据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势： (1)市场还将有 2-3年的快速增长期；这一时期，市场傍求旺盛利润丰厚。之后将进入 10-20年的稳定增长期。 (2)各区域板块之间的差距将会进一步缩小。 (3)宏观调控力度将会加强，市场将合发展得更为有序和规范。 (4)住宅开发将向 “ 郊区城市化 ” 方向发展。 (5) 房地严开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。 (6)开发企业出现两极分化、专业化、形成企业联盟，或披淘汰出局。 (7)房地产行业相对较高的利润空间，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，同时也将影响房地产价格稳中趋降。 (8)差弄化竞争、个性化经营、严品创新，将成为房地户开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。 (9)消费者金字塔中部分群体将成为未来市场的中流抵柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。 （ 10）多个大盘的推出，将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。2 项目规划概况基本情况 项目名称：西宝花园通字大厦 建设地址：西安市碑林区探兴路中段 土地性质：居住用地 (本策划方案按商孟房开发用地为策划依据 ) 占地面积： 6371.4m2(9.56亩 ) 总建筑面积： 36264m2 (方案 1)、 39864 m2 (方案 2) 住宅面积： 7200m2 (方案 1)、 10800 m2 (方案 2) 综合棱面积： 21776m2 (不合地下室 )层高： 22层 写字间面积： 12096 m2层高： 3-14层，共 12层 酒店套房面积： 8064 m2层高： 15-22层，共 8层 附楼面积： 960m2层高： 4层 写字间酒店配套功能面积： 2175 m2 公建面积： 1608 m2 (综合搂地下二层设备间及住宅搂地下室 ) 地下停车场面积： 4320m2 总户数： 406(方案 1)、 430(方案 2) 客积率： 5.97(方案 1)、 6.53(方案 2) 绿地率： 303 项目周边环境及竞争状况分析 3.1 概况 3.2 商务用房价值与竞争状况 3.3 住宅价值与竞争状况3.1 概况 本项目地属于城南板块，位于城南板块和城内根块的接合部，交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟，住宅与写字搂人气仅次于西南板块 (西高新 )：面临娠兴路城市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业卓位和人群。但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。3.2 商务用房价值与竞争状况 从微观环境看，此区域距离城区、南部、西高新区较近，交通便利，周边杜区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，电视塔 CBD和西高新区 CBD的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响，短期内尚不会形成压力。 本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；民航大足以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验。 另外，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、波旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有大大的突破。但相应的配套服务功能如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。 因此建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。酒店管理充分考虑自弃经营管理能力和资源，建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。3.3 住宅价值与竞争状况 此区域周边同类在售住宅楼盘较少，可比性不强，以高层高档楼盘和普通多层住宅为主，两者之间有一个明显的价格空档 (高档楼盘价格在 4500元 m2以上，多为住宅，实力商住；低端普通位宅为 2500-2600元 m2)。这也是本项目产品差异化定位的最佳机会。 从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好。写字楼需求较旺，住宅建议采用差异化策略，即切入高端与普通住宅之间的中端市场。4 产品设计建议 4.1 综合楼 4.1.1 写字间 目前西安市各类物业中的写字楼竞争最为激烈，建议采用新技术、新材料，打造在西安市适度超前的智能化、生态化写字楼：主要体现为：采光充足，通道性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。 4.1.2 酒店：按三星级标准设计 4.1.3 配套功能 4.2 住宅 4.3 停车场 需求：住宅户均 0.5个停车位，需 36个（按方案 2）；写字间户均 1.5个停车位，需 99个；酒店户均 0.5个， 50的住房率，需75个；共计需 192个停车位。5 营销方案 项目经营方案 5.1 方案 1 写字楼中留出 4000m2自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼 40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用 57个，机动车位留出 11个外，其余 100个出租。 5.2 方案 2 写字楼中留出 4000m2自用办公，其余写字间出售；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼 40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用 57个，机动车位留出 11个外，其余出售。6 开发进度 本项目在资金充足的情况下，采用同步开发策略，进行 (同步完工 )。开发周期估算为 2年。7 财务分析及评价项门总投资估算 项目的总投资包括土地费用、前期工程费用用、室外工程责、建设监理费、建设单位管理费、建设配套费、建筑安装工程费预备费以及建设期贷款利息等项。 (1)土地费用 ： 本项目占地 9.56亩，每亩 450万元，土地总价值为 4302万元。 (2)前期工程费用 ： 包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的 2取责。 (3)建设配套费用 ： 包括招投林费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公共网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型堵体材料专项费用、排污费、电力增客工程费等。按建安成本的 10取费。 (4)建筑安装工程费用 ： 根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按 1300元 m2(方案 1)， 1500元 m2 (方案 2)，综合搂按 1600元 m2 ，写字楼装修按 600元 m2 ，酒店及配套服务功能装修按 1000元 m2计算，本项目建筑安装工程总造价为 8472万元（方案 1）， 9168万元（方案 2）。 (5)室外工程费 ： 室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况。按 50元 m2计算，本项目的室外工程费为320万元。 (6)工程建设监理费 ： (7)建设单位管理费 ： 按前六项费用之和的 2计提。 (8)预备费 ： 由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的 6计提。 (9)建设期利息 ： 按本项目建设期 2年，贷款额 1亿元，每年贷款 5000万元，年贷款利率 5%算，利息总额为 500万元 (每年为 250万元 )。 (10)项目总投资估算 ： 综合以上 (1)-(10)项费用，本项目估算总投资为 16342万元 (方案 1)， 16342万元 (方案 2)。费用名称 方案 1 方案 2土 地 费 用 4302 4302前 期 费 用 169 193建设配套费 847 917建安工程费 84 9室外工程费 320 320工程监理费 85 92管 理 费 284 300预 备 费 508 550建设期财务费用 500 500总 计