物业管理服务协议范本

前期物业管理服务协议 本协议当事人 甲方：乐山宏利房地产物业管理有限公司 乙方： 甲方是指：房地产开发单位委托的物业管理公司 乙方是指：购房人（业主） 前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理。 本物业名称： 王浩儿街 *中华坊 乙方所购房屋销售（预售）合同编号： _ 乙方所购房屋基本情况： 类型 _多层住宅物业 _ 座落位置 _ 建筑面积 _平方米 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订房屋买卖（预售）合同时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议： 第一条：双方的权利和义务 一、甲方的权利义务 1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。 2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度、业主公约、业主手册并书面告知乙方。 3、建立健全本物业的物业管理档案 资料。 4、制止违反本物业的物业管理制度、业主公约、业主手册的行为。 5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。 6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用。 7、 编制物业管理服务、维修资金年度使用计划和财务年度计划。 8、每 6 个月向乙方公布物业管理费用收支账目。 9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立房屋装饰装修管理协议。 10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使 用功能。 11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。 12、自本协议终止时起 7 日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。 13、 _。 二、乙方的权利义务 1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。 2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。 3、遵守本物业的物业管理制度、业主公约、 业主手册。 4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用。 5、装饰装修房屋时，遵守房屋装饰装修管理协议。 6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。 7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议。 8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度、业主公约、业主手册等造成的损失、损害的应承担相应民事责任。 9、按 照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。 10、 _。 第二条：物业管理服务的原则、内容 本小区物业管理在遵守国家和行业主管部门的法律、法规的基础上采取有偿服务的原则，对 全体物业使用人服务，保障和维护物业使用人的利益。 一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋面、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门庭。 二、共用设施、设备的维修、养护、运行和管 理，包括：共用的上下管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、高压水泵房楼内消防设施设备。 三、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。 四、属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。 五、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 六、交通与车辆停放秩序的管理。 七、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。 八、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。 九、组织开展社区文化娱乐活动。 十、其他约定的特约服务。 十一、负责向业主使用人收取物业管理服务费及代收代缴等相关费用。 十二、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备需要甲方维修、养护的，应支付甲方合理的费用。 十三、业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取规劝、警告、制止等措施。 第三条：物业管理服务质量标准 一、 基本服务质量标准 1、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 2、 建立完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 3、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 4、设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 5、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 6、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 7、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 8、每季度至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 90%以上 。 二、 房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3、每日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制 度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日至少巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。 三、 共用设施设备维修养护 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专 业部门负责的除外）。 2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规 范；设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5、消防设施设备完好，可以随时起用；消防 通道畅通。 6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 7、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 8、路灯、楼道灯完好率不低于 95%。 9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对容易突发的各种设备故障有应急方案。 四、 协助维护公共秩序 1、小区主要出入口实行 8 小时 站岗， 24 小时 在岗值勤。 2、对重点区域、重点部位不定时巡查；实施 24 小时监控。 3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 4、进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。 5、对火灾 、治安、公共卫生等突发事件有应急预案措施，协助相关部门处理事故。 五、 保结服务 1、按小区规划统一设置垃圾桶（库），每日清运 1 次。 2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 1 次；楼道每日清扫 1 次，每天拖洗 1 次；一层共用大厅每日拖洗 1 次；楼梯扶手每日擦洗 1 次；共用部位玻璃每周清洁 1 次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次，及时清除道路积水。 3、共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井定期检查，视检查情况及时清掏；化粪池定期检查，发现异常及时清掏。 4、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 六、 绿化养护管理 1、 专业人员实 施绿 化养护管理。 2、 草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、定期喷洒药物，预防病虫害。 第四条：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用；不含房屋共用部位、共用设施设备的年检费用） 一、物业管理服务费用收费标准：按购买房屋的建筑面积（以产权处最终核定面积为准），暂定每月每平米 元人民币（物业管理费从交房之日起计算）具体包括以下内容： 1 管理人员、服务人员的工资和福利 2共用部位、共用设施设备日常运行、维修及养护的费用 3物业管理区域清洁卫生费用 4物业管理区域绿化养护费用 5物业管理区域秩序维护费用 6办公费用 7物业管理企业固定资产折旧 8法定税金 9物业管理公司利润 二、前期交纳费用时间： 6 个月 三、住宅按建筑面积每月每平米： 元 四、非住宅按建筑面积每月每平米： 元 五、乙方出租物业的，物业管理服务费由承租方交纳，乙方承担连带责任。 六、乙方转让物业时，必须交清转让之前的物 业管理服务费用。 七、每次交纳费用的时间：每月 1 8 日 第五条：其他有偿服务费用 一、特约服务费用：业主特别委托物业公司服务而产生的专项费用。 二、 机动车和非机动车管理服务费用（由物价部门最终核定为准）。 第六条：代收代缴收费服务 受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租、垃圾清运费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。 第七条：维修资金的管理与使用（ 具体办法见附件：维修资金管理办法 ） 第八条：公共分摊费用 一、政府 规定应由业主分摊的费用 二、经业主委员会和业主大会决定应该分摊的费用 第九条：保险 一、房屋共用部位、共用设施设备的保险（保险期满后）由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。 二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。 第十条：其它约定事项 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征的相关业主委员会、业主大会、物业公司的同意，按照规定办理相关手续。业主所得收益应主要用于补充维修资金，也可按照业主大 会的决议使用。 第十一条：违约责任 一、甲方违反协议，未达到管理 服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。 二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。 三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。 四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天 纳违约金，或 _。 五 、 _。 第十二条： 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急避险措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。 第十三条： 在本协议执行期间， 如因不可抗拒力的事情发生 ，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。 第十四条： 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本协议中未规定的事宜，可另行协商或按国家有关法律法规执行。 第十五条： 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向市仲裁委员会申请仲裁，或向市人民法院起诉。 第十六条： 本协议正本连同附件共 _页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。 第十七条： 在签订本协议前，甲方已将协议样本送乐山市房管局（物业管理行政主管部门）备案。 第十八条： 本协议自签字之日起生效。 甲方（签章）： 乐山宏利房地产物业管理有限公司 乙方（签章）： 代 表 人： 代 表 人： 年 月 日 年 月 日 附件： 1、业主手册（略） 2、房屋装饰装修管理协议（略） 3、业主公约 4、消防安全责任书 5、维修资金管理办法 附件（一） 前 期 业 主 公 约 为加强 王浩儿街 *中华坊 小区 (以下简称“本物业” )的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良的环境，本人同意签订本公约，并与物业管理公司共同遵守。 一、业主的权利、义务 (一 ) 权 利 1. 依法享有所拥有物业的各项权利。 2. 有权按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。 3. 有权提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。 4. 有权提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。 5. 有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理 决策的表决权。 6. 有权选举业主委员会委员，并享有被选举权。 7. 有权监督业主委员会的工作。 8. 有权就物业管理的有关事项向业主委员会，物业管理公司提出咨询，并得到答复。 9. 有权监督物业管理企业履行物业服务合同。 10. 有权对物业管理工作提出建议，意见和批评。 11. 有权向物业管理主管部门进行投诉或意见，建议。 12. 有权要求业主委员会和物业管理公司依照规定的期限定期公布物业管理收支账目。 13. 有权监督物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权与监督权。 14. 有权监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。 15. 依法合理使用房 屋建筑的共用设施，共用部位和本物业内共用设施和公共场所 (地 )的权利。 16. 有权按有关规定进行室内装修，装饰。 17. 有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其它设施、设备进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。 18. 有权根据房屋建筑共用部位，共用设施和设备以及属物业管理范围内的市政共用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮。 19. 有权要求房屋建筑毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修或不予配合的可要求业主委员会或物业管理公司强制维修养护，并按规定分摊费用。 (二 ) 义 务 1. 在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规 ,政策的规定。 2. 执行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定。 3. 自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。 4. 加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共创良好的工作和居家环境。 5. 按规定交纳物业管理服务费、房屋维修资金等费用。 6. 业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定。装修公司填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司交纳装饰装修相关费用方可按规定施工。 7. 业主请物业管理公司对其自用部位及设施设备，毗连部位及设 施设备进行维修、养护的、应支付相关费用。 8. 明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维修、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约。 9. 明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系 (另有专门合同约定的除外 )。 10. 在本物业范围内，不得有下列行为： （ 1） 貌 (含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格 )、设计用途、功能和布局等；对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。 （ 2） 道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房 (棚 )等公用部位设施及公共场地。 （ 3） 除、改造供电、供水、供气、通信、排水、排污、消防等公用设施。 （ 4） 弃垃圾高空抛物。 （ 5） 爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒有害危险物资及饲养家禽、宠物等。 （ 6）践踏占用绿化地、损坏、涂画园林建筑小品。 （ 7） 建等。 （ 8） 造超标准的噪音。 （ 9） 其他不道德的行为。 （ 10） 规及政府规定禁止的其他行为。 二业主大会和业主委员会 1. 业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主委员会是业主大会的常设 (执行 )机构，经政府主管部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。业主大会和业主委员会均应接受市、区物业主管部门的指导与监督。 2. 第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达到 50以上或入住满一年时，由市物业管理部门会同物业管理公司，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主委员会。 3. 本物业所有享有投票权 的已住业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。 4. 业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席业主大会和投票，否则视为弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须由业主签字，如业主为法人，需加盖法人公章。 5. 业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票举手等形式。 6. 业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。业主委员会应于业主大会召开前 15 天将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报物业 管理公司和市物业管理主管部门，告知相关居民委员会。 7. 业主大会必须有 50以上具有投票权的业主出席才能举行。 8. 业主大会的出席人数达到规定人数时，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2 以上通过有效。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理公司，专项维修资金使用和续筹方案的决议，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。 9. 业主大会定期会议应按照业主大会议事规则的规定召开。经 20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 10. 业主大会会议的决定对物业管理 区域内全体业主具有约束力。 11. 业主投票时，以每一户为一票，房屋的产权人为投票者。 12. 业主大会的决定和业主委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触，违反规定的，市物业管理部门有权予以纠正或撤消。 三 违 约 责 任 1. 违反本公约业主义务条款规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改，逾期不整改的，有权强制整改；对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金，强制整改措施予以公告。 2. 业主不按规定缴纳物业管理服务费、房屋维修资金、水、电、气代收代缴费，特约服务费等费用以及赔 偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金，无正当理由逾期一个月仍拒绝缴纳的，物业管理公司可采取向人民法院提起诉讼等催缴措施。 四其 他 事 项 1. 本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报市物业管理主管部门审核批准，在办理入住手续由业主签字，并以 15%的已入住业主签字后生效。 2. 本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。 公约继续有效。 3. 业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，并提前报市物业管理主管部门核准备案，修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订 。 4. 业主之间，业主与业主委员会之间，业主与物业管理公司之间因本公约发生纠纷，协商不成，提请市物业管理主管部门调解，或提交市人民法院依法裁决。 5. 本公约一式两份，物业管理公司、业主各执一份，具有同等法律效力。 住 宅 :_单元 _楼 _号 商业用房 :_单元 _楼 _号 (店铺 ) 业 主 (签章 ):_ 电 话 :_ 年 月 日 附件（二） 消防安全责任书 根据 和小区 ，为确保本小区不发生火险和消除火险隐患，特制定本责任书，并确定业主 (住户 ) 为本小区 _单元 _楼 _号单位的当然防火责任人，其责任如下： 1. 建立本单位以防火责任人为领导，全体使用人共同参与的消防安全系小组，认真贯彻执行 和小区 等。 2. 防火责任人应经常教育使用人树立防火意识，使用完电器、燃 气用具后检查是否关闭，确认关闭后方可离开。 3. 服从物业管理处规定，配备必须的消防设备、器材。 4. 经常对使用人进行消防知识及火警发生后的逃生、自救技能的培训，让使用人能掌握和使用配备的消防设施和器材。 5. 定期对本单位内部消防工作进行检查、总结，同时应主动配合有关消防监督机构和物业管理处对本单位消防工作的检查、监督。 6. 有义务参加消防主管部门和物业管理处组织的消防学习宣传活动。 7. 严格执行物业管理处制定的疏散方案，在紧急情况下组织扑救初期火灾和指导安全疏散，火灾发生时应服从现场指挥人员的统一指挥。 8. 有责任保护火灾现场，协 助物业管理处和消防机关调查火灾原因。 9. 具有国家规定的有关防火安全责任人所应有的权利，义务和承担相应的法律责任。 发现有违反上述条款造成火灾或存在火灾隐患等情况，物业管理处有权追究责任人的责任，本责任书自签字之日起生效至该单位更换业主 (用户 )为止，业主 (用户 )中间更换责任人应主动与物业管理处另行签约，否则责任自负。 方各执一份，具有同等法律效力 责任单位 : 管理单位 : 宏利物 业 责 任 人 : 责 任 人 : 电 话 : 电 话 : 年 月 日 年 月 日 附件（三） 维修资金管理办法 第一条 根据中华人民共和国国务院令第 379 号文件，即物业管理条例以及住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，并结合乐山市经济情况和乐山市物业管理行业具体状 况，并从业主利益角度出发制定此维修资金管理办法。 第二条 本办法所指的维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大、中修，更