个人住房按揭贷款工作总结

个人住房按揭贷款工作总结篇一：商品房买卖中的按揭贷款总结报告商品房买卖中有关按揭贷款总结报告 一、政策说明 （一）广州市限购政策 1、广州市户口（除从化、增城）的家庭全部限购。此处的家庭是指夫妻双方加未成年小孩；如果成年且未婚，则仅以个人为家庭；夫妻双方中有一方为广州市户口，则可以视为广州家庭。 2、广州户口的家庭只能拥有两套住房，非广州市户口只能有一套住房且社保需要近 5 年内连续缴满 3 年。具体情况需去广州房管局查个人名下住房情况，此处的个人房产查册按现有状态。 3、各银行对房屋套数的界定 （1）中国银行对房屋套数的界定 如果该家庭在广州无房、无贷款，则认定为首套； 如果该家庭在广州无房，征信显示有一套住房贷款在供，则认定为二套； 如果该家庭在广州有一套房，征信显示无房在供（即已结清） ，认定为首套； 如果该家庭在广州有两套房，不能再买房、再贷款（从化、增城的房屋不计入套数认定） 。 （2）中国建设银行对房屋套数的界定 同中国银行对房屋套数的界定； 如果该家庭在广州有两套房，不能再买房、再贷款（从化、增城的房屋计入套数认定） 。 （3）中信银行对房屋套数的界定 同中国银行对房屋套数的界定； 如果该家庭在广州有两套房，不能再买房、再贷款（从化、增城的房屋计入套数认定） 。 （二）各银行贷款政策 中国人民银行房贷政策重点： 根据国家政策，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%。 对拥有 1 套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。新政和旧政的最大区别是由先前的“认房认贷”原则变更为在符合购买资格的情况下“认贷不认房” 。 1、中国银行和中国建设银行房屋贷款政策 如果是首套房屋，最多贷七成，贷款利率按照基准利率； 如果是二套房屋，最多贷三成，贷款利率按基准利率上浮 10%左右。 2、中信银行房屋贷款政策 如果是首套房屋，最多贷七成，贷款利率按照基准利率至上浮%； （三）按揭贷款的两种还款方式 1、等额本金还款方式（递减法） 等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。 等额本金贷款计算公式： 每月还款金额 = 贷款金额 还款月数+贷款金额月利率 2、等额本息还款方式（等额法） 等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。 每月还款额计算公式如下： 贷款本金月利率（1+月利率）还款月数/（1+月利率）还款月数1 （四）公积金贷款新政策及新旧政策对比 1、公积金贷款利率 公积金贷款利率，五年以下(含五年)年利率从 4%下调至%，五年以上利率从%下调至%。 2、公积金贷款新政策 （1）贷款条件：建筑面积 144 平方米以下住房 之前没有做过住房公积金贷款（看个人征信资料可知） 公积金缴存要求：本地户口和外地户口正常连续足额缴纳 6 个月，本地户口总计缴满 24 个月，外地户口总计缴满 36 个月。 贷款逾期达 6 次，补缴后 5 年才能做公积金贷款；提供虚假 资料一经发现，5 年后才能做公积金贷款；欺骗提取公积金贷 款的，5 年后才能做公积金贷款。 （2）额度计算 住房公积金可贷金额=公积金余额*8+公积金月缴额*到退休年月份数=公积金余额*8+公积金月缴额*【（出生年+退休年龄现在年）*12+出生月现在月】 备注：1、一人申请住房公积金贷款的，最高贷款额为 50 万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额为 80 万元。 2、法定退休年龄：男性 60 岁，女性 55 岁，可以申请延长 5 年。 （以公积金中心最终审批结果为准） 贷款利率。3、新旧公积金住房贷款政策对比 （1）可贷套数不同： 旧政：本地户口可贷二次，外地户口只能贷一次； 新政：公积金贷住房款只能做一次。 (2) 对套数的认定不同： 旧政：查册有一套房，且是公积金住房贷款已结清，按二套； 新政：查册有一套房，且是非公积金住房贷款已结清，按首套。 （3）额度计算方式不同 旧政：住房公积金可贷金额=【公积金缴存余额+公积金当月缴存额*2*尚可计算缴存月数】*2（注：剩余缴存月数=（退休年龄现在年龄）*12） 新政：住房公积金可贷金额=公积金余额*8+公积金月缴额*到退休年月份数=公积金余额*8+公积金月缴额*【（出生年+退休年龄现在年）*12+出生月现在月】 二、商品房买卖过程中按揭业务法律关系分析 （一）按揭业务中的一般法律性质和法律关系分析 （1）借款合同体现的借贷关系分析 贷款合同是银行和业主签订的合同，反映的是借款人和贷款人之间的借款合同法律关系。该借款合同体现的是财产法律关系、相对法律关系、权利性民事法律关系。 购房者和银行签订的借款合同，是直接与财产有关的具有财产内容的民事法律关系，所以该合同是财产法律关系。 购房者和银行签订借款合同后，双方均承担义务、享受权利，承担义务和享受权利的主体均是该借款合同的双方当事人，所以该合同是相对法律关系。 购房者和银行作为借款合同民事主体，依其合法的合同行为而形成能够正常实现的民事法律关系，所以该合同是权利性民事法律关系。 银行借款合同法律关系的构成要素是民事法律关系主体、民事法律关系客体和民事法律关系内容。 民事法律关系主体：借款人（即业主）和贷款人（即银行） ； 民事法律关系客体：借款人和贷款人的借款行为； 民事法律关系内容：借款人与贷款人签订借款合同以后，贷款人有义务把借款金额发放给借款人，借款人有义务在合同约定的期限内逐月还款并在还款期内把房屋产权证登记抵押并盖抵押章、他项权利证交给银行保存。 （2）保证合同体现的保证关系分析 保证合同是银行和保证人签订的合同，反映的是债权人和保证人之间的保证合同法律关系，相对于借款合同而言是从属于借款合同的。此处的保证合同包括两种情况：一是保证人与债权人订约作为保证合同成立的典型形式，此种情形是保证人为自然人的情形；二是保证人与债权人、主债务人共同订立合同，此种情形是保证人为法人（即开发商）的情形； 情形一：当保证人为自然人 民事法律关系主体：债权人和保证人，即银行和保证人； 民事法律关系客体：债权人和保证人的保证行为，即保证人对银行的保证行为； 民事法律关系内容：债权人和保证人签订保证合同以后，债务人在合同规定的履行期限内不能履行债务时，保证人就要开始承担保证责任，债权人有权利享有保证债权。此种情形，保证人承担全程连带保证责任。 情形二：当保证人为法人（即开发商） 民事法律关系主体：债权人和保证人，即银行和开发商； 民事法律关系客体：债权人和保证人的保证行为，即开发商对银行的保证行为； 民事法律关系内容：债权人和保证人签订保证合同以后，债务人在合同规定的履行期限内不能履行债务时，保证人就要开始承担保证责任，债权人有权利享有保证债权。此种情形，保证人承担阶段性连带保证责任。 （3）征信授权书体现的法律关系分析（委托书体现的法律关系与此相同，以下不作赘述） 征信授权书实质上就是授权委托书。授权委托书是一种单方法律行为，是授权人的单方意思表示。 民事法律关系主体：委托人即借款人及其配偶，如果有保证人，保证人及其配偶也是委 托人；被委托人即银行；民事法律关系客体：委托人和被委托人的授权委托行为； 民事法律关系内容：委托人授权银行查询个人信用信息，银行愿意承担帮助借款人查询个人信用信息的义务。 （4） “认购书”体现的法律关系分析 在合同法上认购书视为要约合同。在签署正式的买卖合同前签订认购书，相当于定约意向书，也具有法律效力。如果业主签订认购书后反悔不想买房，则要承担认购书上约定的违约责任。 民事法律关系主体：购房者和开发商； 民事法律关系客体：购房者对房屋的认购行为； 民事法律关系内容：购房者有义务按照“认购书”上约定的日期缴纳首期和申请按揭贷款，开发商有义务在约定时间内保留该购房者所购房屋。 （5）婚姻状况声明、家庭住房套数声明、不购买保险声明、同意抵押声明体现的法律关系分析 这些银行给的声明，是同类法律性质文书，都是告启类文书，属于单方法律行为，对他人起到警示作用，对声明人有法律拘束力。 民事法律关系主体：各声明书的声明人 民事法律关系客体：声明人的声明行为 民事法律关系内容：声明人一旦做出声明并签名之后，便产生法律效力，声明人应按照声明书上记载的内容，履行义务。 （二）银行按揭业务涉及的主体及按揭业务法律关系的特殊性分析 1、银行按揭业务涉及的主体及对该主体的资质限制 银行的房屋按揭贷款业务，涉及的主体有借款人、产权人（当借款人和产权人不完全一致） 、保证人（法人或自然人） 、贷款人（银行） 借款人：申请个人一手住房贷款的借款人须具备下列条件： （1）具有完全民事行为能力的自然人 （2）在中国境内具有常住户口或有效居留身份； （3）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； （4）已经签署购买住房的合同或协议； （5）支付符合相关监管规定要求的首付款； （6）提供经贷款人认可的有效担保； （7）贷款人规定的其他条件。 产权人：即房屋所有人，未成年人不得单独成为产权人，需与法定监护人成为共同产权人。 保证人：具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。依据中华人民共和国担保法第八条、第九条、第十条规定： 第八条：国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。 第九条 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。 第十条 企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。 贷款人：在贷款活动中运用信贷资金或自由资金向借款人发放贷款的人或金融机构，此 篇二：XX 年房地产销售按揭专员年终总结报告XX 年年终总结报告 伴随着新年钟声的临近，我们依依惜别了紧张、忙绿的 XX 年，满怀热情和期待的迎来了光明灿烂、充满希望和激情的 XX 年。 一转眼，来陕西荣民房地产集团有限公司已经过了大半年了。回顾这 8 个月以来所做的工作心里颇有几分感触。在过去的大半年的时间里，首先感谢公司给予我这样一个发展的平台，和用心培养；感谢经理给予工作上的鼓励和督促。让我学到很多有关自己按揭工作的知识和销售工作的技巧，并顺利为下一步的公司发展迈出第一步。其次感谢这个销售团队，感谢同事们在工作上的互相鼓励和配合。他们所有人都有值得我学习的地方，我从他/她们身上学到了不少知识，让自己更加的成熟。 首先回顾一下这大半年来，我的个人收获是怎么样一个状况！ XX 年 5 月的第一天算是我正式领岗实习了，来到售楼部看到楼上楼下忙忙碌碌的身影，我只能坐在一边干瞪眼。拿着一本厚厚的房地局得资料一个人在那里盖章，不知道也不懂大家都在忙什么。也就是从那时起，从盖章，到整理资料，到学做按揭件，到史经理带着我跑房管局、房地局、银行开始，我一步步走进了这个岗位，融进了这个销售集体中去，并深深的爱上了这份来之不易的工作。 五月中旬，很幸运的随着 2 号楼团购的队伍回到陕北，抵达神木。在为期十多天的团购销售活动中，在场的每位销售同事的表现，都让我惊叹；他们的语言组织能力，说服力，专业知识的掌握，包括每一个动作、眼神，都让我无比崇拜和向往。在那短短的十几天，让我感 触太深，也学到很多，最开心的事，就是我也能在这个团队里尽到自己的一份力量。六月下旬，再次跟着团队回到神木针对剩余房源做最后的签订工作。虽然时间短暂，依然很兴奋，很开心，销售的成功可以在每一位同事的脸上看到。回到西安后，摆在面前的就是一座小山似得按揭资料。我和史经理在同事们的协助下，加班加点，边整理资料边做件，连续奋战三天，完成 87 套按揭资料，使其顺利上报银行。为公司及时回款加大速率。虽然辛苦，但那种成就感相当满足。 七月，当三个商铺的按揭资料摆在我的面前，我有些傻眼。商铺资料特别多，我是整理再整理，银行是反复再反复，让我有些手忙脚乱，忙的焦头烂额。第一次感觉到力不从心的压力，好在最后在史经理的帮助下还是将其顺利上报了。 在接下来的日子里，几乎每一天都在忙忙碌碌中度过。转眼间到了八月份，随着转正申请的递交，到部门公司的审核，到最后合同的签定，自己终于顺利的转正了。成为荣民的一名正式员工，心里有种无比的自豪感。然而，从工作上来看，感觉自己欠缺的地方还有很多，心里暗下决心，要加倍努力，好好加油！ 八月份招行的加入，为公司的回款增添了一个通道。同时，也让我的按揭工作，在针对银行方面有了更强有力的主动性。并且，在自己的努力和同事的协助下，这月的放款数量和额度更是创下，我进公司以来的新高；两家银行放款共计 53 户，为公司回款 328XX0 元。 九月的开始，我将上月的放款量作为自己超越的新目标，积极奔 波在两家银行之间，并积极主动得通过多种方式，与银行客户经理拉好关系（尤其是刚加入不久的招行） ，为自己的当前及后期工作增添法码。十月下旬，第三家银行-农行加入,每家银行的政策都不太一样，对需要办理按揭贷款的客户所提供的资料也有些不同，学习交流，拉关系，自然是第一步。先是和农行把按揭办理需要走的手续从头至尾的理了理。之后的工作，为了使自己更好的掌握好每家银行做过的按揭客户情况，为了把工作捋顺，我开始每天第一时间做工作记录。及时了解每一位按揭客户资料情况，并分配时间，定期到指定银行与客户经理核对已提交客户资料的流程状态。并对问题客户及时和银行沟通，协调，探讨解决方法。 十一月下旬,史经理再次带队去了陕北，针对剩余房源和商铺做宣传工作。将按揭工作重担全权交给我来处理。虽然在这之前，很多工作自己都已能独立完成。但在做事时，之所以能放的开是因为心里想着，实在处理不了的问题有史经理帮忙呢！这时，一个人的时候突然感觉，有些压力。尤其是在针对一些极端问题决策，以及有客户需要洽谈的时候。这时才发现平时自己只顾着忙着做手头事，跑银行，闷头苦干；有些需要深入学习的工作内容和及时了解的政策性的东西有所忽略了。为了使自己不断成熟，既然发现了问题，自然不会让它延续，在后期中，我懂得了更多。 十二月份对我来说，是十分有压力的一个月。因为尽管自己在付出较大努力下，最终的目的-放款量，并不能让人满意。虽然这里 面有很大成分是政策影响的原因，但毕竟没能达到自己理想的目标。其中最让人揪心的就是农行,加入一个多月，一直迟迟未能放款，沟通工作几乎天天在做，该及时上报的多数按揭资料也通过了最终审批，后续的保证金和首付款也划到位，但就是不放款。把人整的纠结的要命，晚上回家都睡不踏实！另一个问题是通常年底银行也都紧张，可上面又制定了年底冲刺的任务。冲吧！身在其职，就要拼尽全力。12 月份最终按揭放款 59 户，放款金额 304XX0 元。 XX 年全年按揭放款：485 户，放款金额：258850000元。 （其中上半年 240 户，放款金额 115530000 元；下半年245 户，金额 1433XX0 元） 。 随着公司元旦迎新年联欢酒会的顺利举行，给 XX 年也完美的画上了句号。那一晚，可以看出来，每个人都很开心，我们销售部更加开心也包括我自己。 加入荣民大半年来，本人敬业爱岗，创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在： 一、 销售部按揭专员是一个充满挑战的岗位，许多工作我都是 边干边摸索，以致工作起来不能游刃有余，工作效率、工作方法有待进一步提高； 二、有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位。 在 XX 年里，我将决心认真提高自己工作水平，为公司经济跨越式发展，贡献自己应该贡献的力量。我想我应该做到： 一、 加强学习，提高知识面。努力学习房地产专业知识和相关 常识。加强对房地产发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解和学习；二、 本着实事求是的原则，做到上情下达、下情上报；真正做 好领导的助手； 三、 注重加强与本部门及公司同事的勾通与协作，团结一致， 勤奋工作，形成良好的工作氛围；并将在按揭贷款方面的资金回笼做出贡献，积极为公司创造更高价值，力争取得更大的工作成绩。 陕西荣民房地产集团有限公司 销售部：xxx XX 年 1 月 14 日 篇三：XX 年房地产销售按揭专员年终总结报告XX 年年终总结报告 时间一晃而过，如白隙之间，XX 年已接近尾声，回顾自己在按揭专员岗位的这一年来的工作，在领导的悉心关怀和指导下，在同事的帮助和鼓励下，通过自身的不懈努力，在工作上取得了一定的成果，但也存在了诸多不足。现就对“宫园壹号”的按揭工作，向上级领导汇报如下： 1、针对起初建行一家银行的工作情况下，调整了合理的按揭工作方式，针对不同银行，进行不同而又统一的对接方式。及时了解各家银行政策动态及我方客户审批信息。 2、改进了以往按揭工作数据的整理过于简单化，坚持每天下班前与后台和财务核对更新，保证数据的准确性，以便更好的掌握按揭客户数据情况。并定时更新缺件、补件客户信息，粘贴于易居置业顾问休息室门口，提醒其联系客户尽快补充，完销资料。 3、跟进银行资料整理，做件流程，放款进度。建立并保持与银行方面紧密的合作关系，保证我公司的按揭手续能在第一时间进行办理，实现放款。 4、不定时参加易居置业顾问会议，对按揭方面的最新政策，及相关工作提出建议和计划。 5、对按揭已放款逾期客户，大力协助银行与客户沟通，细心讲解贷款逾期带了的严重后果，引导客户正常还款。 6、12 月份，在原有建行，招行，农行三家按揭合作银行的基础上，又与工行和交行签订了合作协议。其中工行准入手续已办妥，并 与 XX 年 12 月 14 日邀请银行客户经理，针对“宫园壹号”项目的置业顾问进行了相关政策及走势的培训，起到了良好的效果。目前交行方面准入资料已上报银行，银行方面在审报当中。XX 年在这五家银行的合作下，将会使我方按揭工作更加有利，也为公司回款增添两条新的渠道。由于各家银行政策不同，使我方可以根据客户情况选择合理银行办理按揭。7、四月份一期 6 栋楼交房，按揭方面顺利完成。其中