仙公山的调查报告

仙公山的调查报告篇一：051-泉州某休闲度假村市场调研报告(22)页“某休闲度假村”市场调研报告 一、泉州别墅市场整体概述 1、泉州概述 1996 年，经省政府批准实施的泉州市城市总体规划对未来泉州城市的发展目标设定把城市面积由原来的 160平方公里扩大到 450 平方公里。中心城区划分为：北峰丰洲、江南浮桥、池店、东海、城东、洛阳、秀涂等八个组团，城区人口 2020 年控制在 80 万人左右。 城市的性质定义为：国家级历史文化名城，著名侨乡和旅游城市及闽东南重要的工贸港口城市。 为适应大泉州发展架构的需要，提出了“半小时城市经济圈”及“东扩南拓”的城市建设发展的具体方向和目标。 半小时城市中心的大泉州发展战略架构下，市 XX 年城市发展重点工程的沿海繁荣大通道、江滨路、坪山隧道、后渚港、江滨大道等城市重点交通动脉的开发及建设，无不在描绘着大泉州未来光明之城那繁荣昌盛的美景。 宏观经济分析： 2、泉州别墅市场 泉州别墅项目作为泉州房产市场的先趋者，早在 1992年初，由东海滨城相继推出的翡翠园、明珠园的别墅项目，在宣告泉州别墅市场来临的同时，也获得较高的市场接受度。 94 年，南益集团斥巨资开发的宝珊花园，开始问鼎泉州别墅市场，历经六、七年的发展，以其占地 1500 亩的超大规模，较好的小区规划及良好的物业管理，成为泉州别墅市场的代表项目，泉州豪宅的象征。 泉州别墅项目及市场，早于普通商品房市场的发展，成为中国房地产发展历程的特殊现象。这是由于当时我国社会经济正处于高速发展的时期，极大一部分的私人业主已经完成了原始的资本积累，个人手中掌握了大量的货币现金。而别墅，以其顶天立地及独家小院的产品特质和昂贵的价值，成为一种身份象征和实力的体现，而受到“时代宠儿”的追捧。 泉州房地产在经过海南的房地产风波及亚洲金融危机的洗礼之后，市场一度沉寂。经过前几年的逐渐回升，时至今日，泉州别墅市场虽已逐渐成熟，但产品供应整体上依然参差不齐。 目前，许多有实力的开发商竞相介入别墅开发领域，如千亿地产、 万祥集团、金威集团、东海综合开发有限公司、南益集团等。这意味着泉州别墅市场的竞争将日益激烈，而竞争主要体现在项目规划、小区配套及产品的具体功能配置等。综合近两年泉州房产市场的变化，系列的情况表明泉州的房产市场已逐渐进入“产品时代”的市场竞争新格局。3、项目个案分析 1、宝珊花园 1） 、项目概况 占地：1500 亩开发总量：1100 幢 已开发数量：500 幢 价格：35004500 元/M2（按幢销售） 连体别墅价格：88 万元/幢主力总价：150 万元/幢 地块转让价：1480 元/M2（早期转让数据，目前已停止地皮销售） 销售率：已开发的别墅销售率在 90%以上。 物业管理费：公寓 1 元/M2，别墅 2 元/M2； 小汽车 200 元/月辆 绿化率：45% 开盘时间：94 年 9 月 2） 、配套设施 宝珊会所、健身房、游泳池、网球场、儿童乐园、宝珊幼儿园、珠湖等社区内部配套较为齐备，并且石头街菜市场就在旁边。宝珊会所将于今年 10 月份开始由“厦门潮福城”经营营业。 3） 、主力卖点及营销主题 主力卖点依山、面海、抱湖，地理条件优越，体验海景生活。 营销主题 引领贵族生活，抒发观山看海豪情。 4） 、产品描述 大型别墅社区。依山、面海、抱湖的宝珊花园规划占地 1500 亩。规划分观海苑、朝阳苑、潮江苑、凌峰苑等 4个区，拟建海景别墅 1100 幢，各幢均为庭园式建筑。绿地规划面积占总面积的 43，现有公共绿地 5 万多平方米，私家庭园面积累计 7 万多平方米。由于项目开发时间较早，95 年前后开发的别墅现在外观已显陈旧，且建筑本身毫无风格和特色，已直接影响宝珊花园的整体形象。为此，宝珊花园对已过时的建筑进行改造重建（包括部分已售） 。 宝珊花园从 94 年开发销售至今，已累计开发 500 余幢，但入住率较低。主要原因有：早期客户用来炒楼花，不是用来居住，后因 97 年金融风暴，经济急剧衰退，无法脱手；部分客户拥有多处别墅，宝珊花园不过是其中之一，用于部分时间度假；一些客户购买别墅是以投资为主，居住次之；由于很多别墅设计的滞后，较多别墅已经明显过时，也是导致入住率不高的一个原因。 5） 、客户分析 区域分布 早期以泉州本市区居多，现在客户来源地域分布逐步改变，石狮、晋江、泉州三地客户比例相当，占客户总量的 80%以上（华侨占 10%） ， 外地客源较少。职业构成 80%以上客户为民营企业家。政府机关、事业单位人员不敢明目张胆购买高价房产。 购房用途 9496 年其间，项目的初期客户，由于处在黄金时代，积累了大量资金，而房地产行业初露端倪，许多人购买宝珊花园地皮（或建房） ，用于投资炒楼花。 现在客户的购房已经变为多种： 自住，用于改善居住环境 部分客户拥有多处住房（或别墅） ，把宝珊花园当做旅游 度假的一个落足点 赠送给情人 投资，作为货币保值或增值的一种途径。 购房需求 a环境 周边环境： 自然环境优美、空气清新、社会环境良好