金基千岛湖项目市场研究及定位报告150pn

金基千岛湖项目市场研究及定位报告研究成果概要：1. 开发方向：从 城市区域项目 三个维度确定本项目的开发方向是： 打造纯粹的度假产品。2. 产品类型：结合市场调研成果，设定本项目的产品类型： 高层度假公寓迷你度假别墅产权式度假酒店3. 产品配比：Code of this report | 2地块名称 千岛湖置业地块 千岛湖浙远地块物业类型 建筑面积 （ m2） 套数 户型面积 套数比 建筑面积 （ m2） 套数 户型面积 套数比高层度假公寓 51926 599 60 70 47% 81036 873 60 70 48%289 40 50 23% 539 40 50 29%迷你 villa 20800 208 90-110 16% 42000 420 90-110 23%酒店 12936（可售 6936） 173 40 14% 会所 3696 地下车库 16886 568 13331 448 物业用房 575 合计 103123 140063 2研究成果概要：4. 分物业销售单价：物业类型 销售单价（元 /M2）高层度假公寓 11500迷你 villa 17000产权式酒店客房 126505. 成本与利润：地块 销售收入 总成本 土地增值税 税前利润 税后利润千岛湖置业地块 104576.32 68314.24 7980.80 28281.27 21210.96 千岛湖浙远地块 160539.60 91405.34 14868.18 54266.08 40699.56 合计 265115.92 159719.58 22848.98 82547.36 61910.52 单位：万元3第一部分 市场认知城市地位第二部分 产品分析第三部分 客户分析第四部分 项目定位经济产业属性研判住宅产品酒店产品置业群投资群定位论证产品测算区域环境索引4市场认知关键词：城市、经济、产业、区域1Code of this report | 55Part 1 城市地位6千岛湖：国家 AAAA级旅游景区拥有 573平方公里的湖面， 1078座翠岛点缀其间。天然资源，国内罕有 度假胜地，前景无限7千岛湖的天然优势：规模大 仅 湖面达到 573KM2 。大大超过 298KM2 的马尔代夫， 297KM2 的昆明滇池地形多样 群岛、湖泊、山脉。与土耳其的南安塔利亚、墨西哥的坎昆同样具有丰富的景观层次人文内涵丰富 新安文化与浙西风情。8项目名称 基础资源 功能分类 特色自然资源 历史人文 商务 运动 购物 观光 疗养 文化 房产 游乐印尼巴厘岛 岛屿、印 度洋 印度文化、古典舞蹈、绘画、雕刻杜阿印达饭店、会议中心潜水、登山、高尔夫沙滩市场庙宇、火山 传统 spa印度教、宗教文化公寓别墅宗教节日与特色景点相结合土尔其的南 安塔利亚 海滩、山罗马遗址：剧场 珠宝交易会、艺术节狩猎、高尔夫瀑布、海景、岩洞日光浴古罗马、古希腊文化度假村公寓凯梅尔游艇船坞中心景点历史文化韵味强墨西哥的坎昆加勒比海、大礁湖 玛雅文化坎昆会议中心 高尔夫大型商场和手工艺品中心海景沙滩、玛雅废墟沙滩浴玛雅文化和现代休闲文化水上游乐神话传说与景点结合完美西班牙的加那利蓝岛大西洋、火山热情好客风俗 高尔夫 艺术品 市场仙人掌花园、火焰山传统农耕文化热情好客的异域农耕文化韩国庆州的波门湖湖泊、遗址 国王墓地会议中心划船、水上运动饮食、购物中心博物馆、水族馆、环形剧场底蕴深厚的皇族文化世界游乐城、家庭主题乐园以历史景点为特色国际著名的度假胜地 地形多样化程度高，文化内涵深厚 千岛湖同样具备这两大特色 : 湖泊与群岛并存 ,新安文化与浙西风情相融。9国家级度假区 滨海型项目名称 基地资源 功能分类 特色自然资源 历史人文 商务 运动 购物 观光 疗养 文化 房产 游乐北海银滩 大海、沙滩会议培训商贸旅游高尔夫海滩运动 购物区观海开发带海滩康复区世界风情歌舞表演别墅区 海洋动物表演大型音乐喷泉欧陆风格建筑群大连金石滩 金石、沙滩、大海高尔夫、狩猎、潜水、游艇鲜花大世界、蜡像馆海水浴场发现王国主体公园特色石材上海横沙岛 海岛、水产国际会议中心高尔夫、棒球、网球、跳伞、射击淡水养殖品海洋捕捞自然风光区、滨海公园、国际花卉旅游宾馆夜总会、水上竞技、游戏城小型飞机场、过江隧道厦门湄洲岛 石林、岛屿 妈祖文化商贸科技 海上乐园 海鲜美食黄金沙滩鹅尾怪石避暑胜地祖庙朝拜建筑群滨海游乐中心妈祖文化旅游城三亚亚龙湾 热带风光 南国风情传统文化高尔夫、潜水海洋世界、蝴蝶谷、展馆传统文化中心广场别墅区、连排住宅、度假型酒店水陆两地交通10国家级度假区 滨湖型，山脉型项目名称 基地资源 功能分类 特色自然资源 历史人文 商务 运动 购物 观光 疗养 文化 房产 游乐广州南湖 山、湖泊 国际会议中心射击馆、高尔夫、球类运动城健身中心 别墅区电玩、演艺、电影娱乐中心昆明滇池 山、滇池 云南民族风情民航培训中心卡丁车、高尔夫、体育训练基地美食街餐饮城澄临蒲花园、艺术博物馆、森林公园云南民族博物馆别墅区花园酒店云南民族村海埂水文化公园苏州太湖 太湖、山、桥岛 吴文化高尔夫体育休闲公园苏州刺绣美食度假太湖山水桥岛风光太湖山庄旧石器文化遗址吴地服饰吴门画派香山建筑明珠酒店水上人家湖畔别墅田园野趣游乐世界古吴文化、桥岛风光武夷山 山体景观 金融区 高尔夫 商购区 河滨公园武夷植物园山地公园中医康复中心武夷文化博览区民俗风情区高级酒店别墅区夜总会、跑马场乡村集市风貌区上海佘山 山丘、湖泊 佘山传说世纪会议中心高尔夫、水上运动水上风观浏览月湖山庄别墅区森林酒店月湖游乐区影视基地、丹麦成、沙雕节11千岛湖在长三角 四小时交通圈内的唯一的滨湖群岛型度假胜地杭州千岛湖： 129KM义乌千岛湖： 198KM绍兴千岛湖： 204KM嘉兴千岛湖： 261KM宁波千岛湖： 310KM上海千岛湖： 316KM苏州千岛湖： 333KM温州千岛湖： 351KM常州千岛湖： 363KM无锡千岛湖： 369KM台州千岛湖： 393KM南京千岛湖： 436KM 12Part 2 经济与产业13城市经济指标杭州 GDP及人均 GDP05-07年杭州 GDP增幅均保持在 13%以上， 2008年经济软着陆形势下，仍然有 11%的增幅，超出全国的平均增幅，说明杭州经济发展程度较好，城市综合实力在全国同等级城市中位居前列。人均 GDP增幅低于 GDP增幅，杭州经济增幅主要来源于劳动密集型行业，如建筑业、制造业等。知识密集型行业在近几年增长比较缓慢。(数据来源：杭州统计局 ) Code of this report | 1414财政收入杭州的财政收入逐年增长， 07年受土地市场交易量大增的影响，财政收入增幅达到 26.3， 08年则增幅回落较大，但仍保持在 15以上。固定资产投资杭州固定资产投资逐年增加，近四年除 06年以外增幅均在 15%以上，杭州正处于城市扩张的高速发展期。城市经济指标Code of this report | 1515淳安在 2008年的经济指标：GDP: 92.7亿元，可比价增 11.0%； 占全市的 1.94财政总收入 8.52亿元，同比增长 15.2% 占全市的 0.93固定资产投资 53.3亿元，同比增 20.9%； ； 占全市的 2.71主要经济指标的增幅在杭州七个县（市）当中处在中等的位置。 淳安县经济总量规模有限，各项指标增长较快，经济发展提速Code of this report | 1616三产结构杭州第三产业每年已 1.5-2倍于 GDP增幅的速度增长，第二产业向第三产业的转化趋势非常明显。淳安县的三产结构变化，近年来仍集中于第一产业向第二产业的转化，第三产业的比例低于全市。杭州 淳安城市产业Code of this report | 1717淳安的经济发展未来主要依托于第二产业和第三产业第二产业主要依托于开发区、工业园区的工业发展第三产业主要依托于 旅游业、房地产业 的发展淳安的旅游业和房地产业在杭州市的占比虽然较小，但各自的增幅都大大高于全市水平，旅游业和房地产业的快速发展是淳安发展第三产业的有力支柱。因此，在淳安发展旅游业和房地产业具有长期可持续发展的美好前景。2008年 杭州 增幅 淳安 增幅 淳安占比旅游业总收入（亿元） 707.22 12.2 30.7 22.3 4.34房地产业开发投资（亿元） 596.63 15 15.24 19.6 2.55城市产业Code of this report | 1818围绕建设 “东方休闲之都 ”的总目标，深化实施 “旅游西进 ”和 “旅游国际化 ”战略，以国际市场为重点，以特色文化为灵魂，以创新管理为支撑，以现代科技为突破，重点建设以观光游览、休闲度假、会展商务为核心的多元化产品体系，完善旅游产业布局，促进行业互动协调发展，努力完善旅游目的地的现代综合服务功能，全面提升杭州旅游的国际国内竞争力，到 “十一五 ”期末，初步确立 长三角休闲度假中心 的地位，基本形成 国际风景旅游城市和 “东方休闲之都 ”的框架。 旅游业上位发展战略和规划本地主要发展规划 “三个转变 ”，l促进旅游产品从单一 “观光型 ”向 “观光休闲度假并举的综合型 ”转变。l旅游形态从景区旅游向 目的地旅游 转变。l旅游经济增长方式从门票经济型向 税源经济型 转变。初步形成 “一湖两镇三区八线 ”的旅游格局。同时到 2010年，全年接待游客要力争达到 350万人次，其中度假游客占到 40%以上；旅游经济收入年均以 20%的速度提高，达到 45亿元，其中大门票收入 2.2亿元以上。 杭州市旅游业十一五规划淳安县旅游业发展三年行动计划Code of this report | 19191. 旅游规划重点，两江两湖一山一河 ”（新安江、富春江，西湖、 千岛湖 ，天目山，运河杭州段）。2. 在 “十一五 ”期间，形成 “一心 一轴 六区 五翼 ”的旅游空间格局，。 “一轴 ”即 “三江一湖（钱塘江 富春江 新安江 千岛湖 ）旅游发展轴 ”。 “六区 ”即西湖风景旅游区、大运河国际旅游区、湘湖旅游度假区、钱江观潮旅游区、 千岛湖风景旅游度假区 、天目山自然旅游区。3. 积极打造休闲度假基地，加快西溪国家湿地公园、 千岛湖滨水旅游度假区 等项目建设。 4. 重点打造建设六大品牌旅游区（大西湖、大运河、湘湖、 千岛湖 、天目山、钱江潮。旅游业杭州市旅游业十一五规划中关于 “千岛湖 ” 的四点摘要：Code of this report | 2020杭州市政府对淳安旅游业发展的要求 摘自 09年 2月蔡奇淳安调研讲话l淳安要坚持 “ 以湖兴县 ” 战略，大力发展 旅游休闲经济 。l旅游业是淳安最大的优势和龙头产业，要 举全县之力加快旅游业发展 ，以此带动经济社会又好又快发展。l要坚持高起点高规划，着眼于整个千岛湖乃至整个淳安县，按照 精品旅游 要求抓好城镇规划。沿湖镇村要有计划的改造成旅游景观；结合新农村建设，重点建设一批风情小镇；县城和集镇建设要严格按规划来控制，立足长远。l千岛湖旅游开发要充分借鉴西湖发展经验； 建好新城，定位为旅游城市 ；旅游休闲要抓好概念性规划和设计，做到超前一流。l要加快交通等基础设施建设。抓住杭黄高铁、千黄铁路的机遇，主动对接；尽快上马污水处理、管网建设等项目。旅游业淳安是杭州旅游西进战略下的重要城市，杭州旅游业实现跨越式发展必须依托淳安的持续发展。21淳安县旅游业发展三年行动计划培育发展八大特色休闲产业l休闲渔业l休闲运动业l酒吧茶楼业l餐饮美食业l文化娱乐业l康体疗养业l旅游商品业l休闲游艇业全面推进休闲度假产业开发建设l排岭半岛区块 以水为主题，以康体养生为目标，针对大众化市场l进贤湾区块 以度假小镇为主题，以商务度假为方向，针对高端市场l界首区块 以休闲体育为主题，针对境外和专业市场l姜家区块 完善规划l加快度假酒店建设l积极引进特色酒店旅游业Code of this report | 2222淳安县旅游业发展指标年代 接待人数（万人） 增幅 境外人数（万人） 增幅 收入（亿元） 增幅2005 150.0 25.3% 5.39 23.3% 15.0 42.9%2006 181.2 21.4% 6.48 20.2% 19.3 28.6%2007 220.3 21.0% 7.83 20.7% 25.1 30.0%2008 261.5 18.7% 8.08 3.2% 30.7 22.3%历年 旅游总人数 增长率比较稳定，增幅逐年微降，仍保持在 20%左右。旅游总收入 增幅变化较大，近年来渐趋稳定，每年增幅高于 20%。旅游业23小结规划和产业特征表明发展休闲度假产业具有快速、可持续的发展前景1旅游人口和旅游收入的高增长反映了市场处于成长期的特征2市场多元化发展和市场细分趋势逐渐显露，机遇众多。324总体发展回顾 ：近 4年来，全市房地产市场发展经历了 平稳增长 急速攀高 大幅回落 刺激回升 的过程。09年一季度，在中央和地方的政策刺激作用下，楼市的刚性需求大量释放，推动了自住型物业销售量的率先回升。二季度，在货币流动性充裕的情况下，楼市流入资金快速增长，需求结构发生变化，改善性和投资性需求比重增加，市场呈现供销两旺的局面。年代 房地产开发投资额（亿元） 增幅 销售面积（万平方米） 增幅2005年 410.57 24.97% 704.19 7.37%2006年 442.65 7.81% 761.76 8.18%2007年 518.79 17.20% 1150.28 51.00%2008年 596.93 15.06% 716.38 -37.72%2009年上半年 262.71 22.1% 629.50 86.85%房地产业Code of this report | 25252007年之前，相比商品房价格，各区域的土地价格相对平稳， 2007年各区域土地价格都有了很大程度的攀升，区域价值被提前透支。 过度透支使得 2008年杭州土地出让一片惨淡，出让土地面积只有 07年的一半多一点，绝大部分地块都以低价成交，周边很多县市的商品房土地出让量为零。这一情况持续到了 2009年 5月前， 5月开始，在一、二季度中大幅回笼资金的开发企业拿地热情高涨，需求旺盛，而相对有限的供应使得土地市场的竞争非常激烈，各个板块的土地价格相继创出新高。土地市场：高地价预支未来价值空间房地产业Code of this report | 2626从 05年至 08年杭州经历了两次供求关系的转变，这两次转变的连接点是 07年， 05年杭州楼市小幅调整后， 05、 06两年杭州楼市整体呈现供大于求的态势， 07年杭州商品房市场供求比为 0.78，供不应求， 07年下半年商品房价格大幅上涨， 08年杭州商品房市场供求比达到四年以来的高点，接近 1.6。09年 1 6月，商品房供求比为 0.6，供求关系再度逆转，市场呈现量价齐升局面，重入上升通道。商品房市场：供求关系逆转，市场重入上升通道房地产业Code of this report | 2727下半年趋势分析 ：上半年的杭州楼市的复苏建立在 宽松的金融政策、税费政策和土地政策 方面，政府通过政策调控有效激发了刚性需求，销售量的大幅回升缓解了开发企业资金链趋紧的问题，企业重现拿地热情，开发投资表现活跃，房地产市场恢复积极运行的态势。下半年及后市趋势产生的影响：1、 金融市场支持力度减弱。 （银监会重申严控二套房贷，央行发定向票据，四大国有