鄂尔多斯市场研究报告

鄂尔多斯房地产市场专题研究我们的工作内容及提交成果2前期市场调研阶段 中期沟通阶段划分工作内容 房地产市场专题研究报告中稿 提交成果项目终稿汇报房地产市场研究报告调整与修改 房地产市场专题研究报告终稿 项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈消费者访谈城市研究房地产市场格局土地市场分析客户需求特征问卷定量分析项目价值分析经济测算3报告结构PART.1市场研究PART.2客户研究PART.3项目分析城市研究房地产市场格局土地市场分析n 房地产发展阶段研判n 房地产板块研究n 供求关系研究市场机会与风险客户需求特征问卷定量分析价值分析经济测算n 区域房地产市场研究n 本体价值分析客户结构与偏好项目价值与收益u鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部， 全市 总面积 86752平方千米，总人口约为 159万人，是一个以蒙古族为主体、汉族居多数的多民族聚居区；u南以长城为界，与山西、陕西接壤，西与宁夏自治区毗邻，被称为秦晋文化与草原文化南北交融的 “ 歌海舞乡” ；u与黄河北岸的呼和浩特市、包头市形成内蒙古自治区经济发展最为活跃的 “ 金三角 ” ；u集丰富的矿产资源、天然气资源、旅游风光、人文古迹于一体，更是阿尔巴斯白山羊绒的盛产地；鄂尔多斯是内蒙古重要的政治、能源、经济、文化城市。概况北京市包头市呼和浩特市鄂尔多斯市鄂尔多斯鄂尔多斯重要的城市地位是其经济迅速发展、人民生活水平不断提高、行业稳定发展的有力支撑700公里93公里 255公里4u全年市政基础设施投资 120亿元，年末人均道路 24.1平方米。全市污水处理率达到 78.3%，燃气普及率达到65.4%，生活垃圾无害化处理率 49.4%。全市建成区绿地率达到 27.3%，建成区绿化覆盖率达到 32.6%，人均公园绿地面积达到 12.6平方米。基础建设高度完善的基础设施建设，助推经济的飞速发展，为居民提供便捷、高效的舒适生活。5铁路： 境内主要有京（北京）包（包头）铁路包（包头）神（神木）段，以预计 2013年建成的南下（至成都、广州）、东出（至北京、天津）两条快速客运道路。公路： 109国道， 794公里至北京；京茂高速公路、以及省内 274省道航空： 机场已开通北京、上海、深圳、三亚等 12条航线，与周边机场形成了便捷的区域航空网络。北站高速铁路包神铁路 274省道交通状况鄂尔多斯，高铁、高速、航空组成复合立体交通网，在发展中占尽先机。109国道东胜站鄂尔多斯机场京茂高速公路6发展定位u发展定位“ 结构转型、创新强市 ” ： 以打造国家新型能源煤化工基地为目标升级 “ 强项 ” 。 以先进制造业项目弥补 “ 缺项 ” 以产业档次高、建设规模大、辐射带动能力强的现代服务业项目增强 “ 弱项u经济发展目标 地区生产总值增长 20%以上 ; 财政收入增长 24%左右 ； 规模以上工业增加值增长 25%左右； 全社会固定资产投资增长 20%； 万元 GDP能耗下降 5.3%； 削减二氧化硫排放量 5.58万吨、化学需氧量 5000吨随着区域发展方式的逐步转变，区域经济发展将得到进一步提升。7人均 GDP（美元） 300-600 600-1300 1300-3000 3000-8000 8000-20000住宅产业发展情况 起步发展 快速发展 高速发展 稳定高速发展 平稳发展鄂尔多斯近年来经济发展迅速，整体经济发展状况良好，房地产行业已进入 “ 平稳发展期 ” ；当地居民雄厚的经济基础决定其对住宅的现代感、城市感等有更高要求，平稳发展期的房地产市场将以 “ 品质与品牌取胜 ” 。u人均 GDP持续快速增涨， 2009年人均 GDP达到 19672美元，与上年同比增长 41%，人均GDP水平已经超过香港；u根据国际成熟经验，人均 GDP值超过 3000美元，将会使房地产业进入稳定高速发展初期状态，居民的消费观念、生活观念将逐渐现代化、城市化。经济环境与房地产发展的联系8被誉为 “ 金三角 ” 的呼包鄂城市群申请列入国家战略，作为城市群的中心城市之一，鄂市快速可持续发展具备了强有力的动力9呼包鄂是内蒙古的金三角，目前生产总值达到 4600多亿元，占全自治区的一半以上，人均生产总值超过 1万美元，同上海、宁波、苏州、无锡一道，步入发达城市行列。让三市突破行政区划的界限，实现一体化发展，并上升为国家区域发展战略，在自治区已形成共识。“金三角 ”区域内的 GDP总量、地方财政收入等 10项重要经济指标总量均占到内蒙古的一半以上；区域内人均 GDP、 人均收入已达到沿海发达地区水平 。打通三市高速公路环线，实现 “金三角 ”的 “2小时经济圈 ”。新建或改造三市之间的城际铁路线， 打造 “金三角 ”的 “1小时经济圈 ”。内蒙古自治区蒙古国北京宁夏陕西山西 河北鄂尔多斯包头呼和浩特数据来源： 呼包鄂城市群规划 积极的区域合作，立足晋陕蒙宁，逐步发展成为国家级城镇群，成为东北积极的区域合作，立足晋陕蒙宁，逐步发展成为国家级城镇群，成为东北亚联系外蒙、中亚、日韩，服务京津冀、华中、华南的国际级能源中心。亚联系外蒙、中亚、日韩，服务京津冀、华中、华南的国际级能源中心。城市发展特征一体化发展的呼包鄂，定位差异化，鄂市的经济发展潜力高于呼包两市，将成为城市群经济排头兵10p包头要依托具有前瞻性的城市规划，打造宜人居住的国家生态园林城市。 发挥工业基础较好的优势，建设中西部地区经济强市 p鄂尔多斯要建一个与世界城市建设接轨的现代化新城。 依托资源优势，加快要素聚集，建设内蒙古重要的能源和化工基地 p呼和浩特要大力提升城市品位，打造历史文化名城。 自治区政治、经济、文化、科技、教育和金融中心的功能，建设现代化首府城市。 n在产业构筑上， 呼和浩特更加偏重第三产业的发展 。要建立以乳业为核心的现代农牧业体系；以电子信息、医药发酵为主的高科技、高附加值的新型工业化体系；以金融、物流、旅游为主的现代服务体系。n包头更加偏重工业园区的建设 。着力打造钢铁、铝业、装备制造、稀土等六大优势特色产业，注重用高新技术改造提升传统产业，提高工业的现代化水平，加快集约化发展，形成产业集群。n鄂尔多斯更加偏重资源的综合开发利 用。要依托煤炭、天然气等资源，通过大基地、大产业、大集团来延伸产业链，搞资源就地转化、加工，提升产业层次，优化产业结构，完善产业布局，成为要素流入区。p 鄂尔多斯经济总量已经达到 2161亿元，排在 包头之后，位居第二p鄂尔多斯近年的经济增长势头均好于呼包两市，不远的将来将成为呼包鄂城市群的经济核心城市城市发展特征鄂市近年来经济迅猛发展，城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列，有力支持房地产市场健康快速发展11城市发展特征鄂尔多斯历年 GDP及增长率根据人民网公布的中国城市最新经济实力排行榜，内蒙古自治区包头、鄂尔多斯、呼和浩特 3个城市进入全国 88个GDP过千亿元城市榜单； 中国社会科学院发布的 2009年 城市竞争力蓝皮书 中，鄂尔多斯市在 综合增长竞争力城市中排名第一 ；鄂尔多斯 2009年人均 国民生产总值达到 134361元 ，已超过北京、上海。在 全国城市人均GDP排名中列第一位 。鄂尔多斯历年人均 GDP及增长率城市 09年 GDP 增长率 排名包头市 2168.8亿 17.6% 01鄂尔多斯 2161亿 23% 02呼和浩特 1643.99亿 17.5% 03强势的资源是鄂市经济迅速崛起的核心要素，也是城市可持续发展的动力源泉，但是产业结构比较单一12城市发展特征扬扬 （羊绒）年产羊毛 970万公斤，皮张 233万张，被誉为 “ 软黄金 ” 的阿尔巴斯山羊绒 70万公斤，占内蒙古三分之一，全国的六分之一。眉眉 （煤炭）鄂尔多斯煤炭已探明储量 1496亿吨，约占全国已探明储量的六分之一。吐吐 （陶土）天然碱储量 6000万吨，食盐 1000万吨，芒硝 70亿吨，石膏储量 35亿吨，石灰石 65亿吨，高岭土 65亿吨。气气 （天然气）天然气已探明储量 7504亿立方米，占全国三分之一。其中苏里格气田储量规模达到 5000亿立方米，是我国特大型气田。p鄂尔多斯产业结构单一 。 2009年鄂尔多斯煤炭、电力、冶金、化工等优势产业实现增加值 90%以上，成为拉动工业生产快速增长的主要动力。p逐步向三产转移 。 2008年鄂尔多斯市三次产业结构比例 2.8： 58.3： 38.9 依托富集的资源基础，人民生活水平得到快速提升，同时也孕育了大量财富人群，将是房地产市场持续快速发展的可靠保证13城市发展特征p2009年，城镇单位在岗职工平均工资为 44205元，同比增长 21.9%。城镇居民 人均可支配收入达到21883元，增长 10.9%。p每百户城镇居民拥有家用汽车 38辆，较上年增加10辆；拥有移动电话 247部，较上年增加 6部；拥有家用电脑 54台，较上年增加 6台。p 2009年，鄂尔多斯市经济实现又好又快发展的同时，城镇居民的生活水平又上了一个新台阶。城镇居民人均可支配收入达 21883元，同比增长 10.9%。p2009年，全市城镇居民人均 工资性收入 16048元 ， 同比增长 11.9%，是 家庭收入的主要来源 ，占家庭总收入的比重为 70.5%。城镇居民人均经营性净收入 3260元，同比增长 11.8%，占家庭总收入的比重 14.3%。城镇居民人均财产性收入继续增长，为 1166元，比去年同期增加194元，增长 20%。2010年西部主要城镇人均收入排名比较（元 )城市整体消费能力强，消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享乐型和发展型转变2009年东胜区人均消费支出18333元，比上年增长 18%；2009年鄂尔多斯每百户城镇居民拥有家用汽车 38辆，而东胜区达到 30辆 ，街道上悍马、奔驰、宝马随处可见，被形象描述为“ 站在大街上看车展 ” 。14随着城镇居民收入的快速增长，居民消费倾向异常活跃，在八大类消费支出全面增长的同时，消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享乐型和发展型转变， 家用轿车、旅游、文化娱乐、交通通信 等消费热点持续升温。城镇居民生活形成了 “ 吃讲营养、住求宽敞、用追高档、医有保障 ” 的新型消费格局。2009年城镇居民人均消费结构图2009年东胜区城镇居民每百户耐用品拥有量名 称 单 位 数量家用汽车 辆 38洗衣机 台 112电冰箱 台 121彩色电视机 台 131家用电脑 台 54固定电话 部 70移动电话 部 247城市发展特征城 市 200+年每百户汽车拥有量北京 14上海 11深圳 23.5广州 13鄂尔多斯 382008年鄂尔多斯每百户汽车拥有量与四个一线城市的对比数据来源：各城市统计信息网人口结构呈哑铃型分布，贫富差距较大，急需通过产业结构调整和升级，优化人口结构15高收入人群：矿主、有色金属行业主、企业主等中高收入人群：泛公务员群体，企业中高层管理人员中低收入人口：在岗职工，普通小生意者鄂尔多斯市人口收入结构世联研究了山西大同、河北唐山、四川德阳等资源型城市，总结出鄂尔多斯的人口收入结构：呈 哑铃 型分布，贫富差距大；大量高收入及中高收入阶层形成极强的消费力；发展阶段加快构筑以现代服务业和先进制造业为主体、新型能源化工产业和现代农牧业为基础、高新技术产业为引领的现代产业体系，进一步 提升现代服务业、非资源性产业和高新技术产业比重哑铃型结构高端人口中端人口低端人口人口结构变化类梯形结构优化要素结构。更加注重科技、人才、管理等社会资源在结构转型中的作用，以灵活的政策、优厚的待遇、广阔的平台，大范围聚集吸纳先进生产要素，切实把经济发展建立在依靠科技进步、劳动者素质提高和管理创新上，建设创新型城市。 创新富民方式。坚持以改革促发展，着力从体制机制上解决产业升级、城乡统筹等重大问题，不断增强发展的协调性、可持续性和普惠性。坚持产业富民、政策富民相结合，把扶持中小企业发展作为产业富民的基础工程，鼓励中小企业吸纳更多的劳动者，激励广大市民成为更多的创业者，以创业促进就业，以就业促进增收 城市发展特征城市化进程不断加快，鄂市成为了人口磁铁，不断吸引周边人口的聚集，市场容量持续增长东胜片区区域传统商业贸易服务中心随着行政、经济管理功能向康阿片区转移，东胜片区将更多担负起区域商贸中心的功能康阿片区新政治经济文化中心康阿片区作为市政府重点发展的新区，将担负起全市的行政、经济管理职能16城市发展特征康巴什新区 阿勒腾席热区东胜区一城两片三区指：“ 一城 ” 鄂尔多斯都市区；“ 两片 ” 东胜片区与康 -阿片区“ 三区 ” 东胜、康巴什与阿勒腾席热区名 称 苏木、乡、镇 人口 (万）东胜区 3 65.2达拉特旗 8 29.8准格尔旗 9 30伊金霍洛旗 7 15.95乌审旗 6 9.6杭锦旗 7 10.54鄂托克旗 6 12.4鄂托克前旗 4 6.7合计 50 170.2东胜区 一城两片三区2010年全市总人口 170万人， 人口主要分布在 东胜区、达拉特旗、及准格尔旗， 三个旗人口将近占到鄂尔多斯总人口的2/3鄂市都市区（东胜、康巴什、阿镇）现总人口 65万人 。p 作为新兴移民城市，鄂市都市区（东胜、康巴什、阿镇）将由目前的 65万人增长到 2020年将规划达到 100万人 ,p 鄂市将对周边旗镇形成强大的人口吸引力数据来源： 鄂尔多斯市都市区空间发展规划 小结17城市地位站位金三角，辐射晋陕蒙宁的经济强市鄂尔多斯地处经济活跃的呼包鄂城市群，被誉为 “ 金三角 ” ，鄂尔多斯经济增长迅猛，将成为金三角经济中心城市。人口结构人口结构优化，人口规模扩大，市场容量持续增长人口结构呈哑铃型分布，通过产业结构调整和升级，优化人口结构，并在城市化进程加快过程中，吸引周边人口的聚集。消费水平巨大的消费潜力是房地产加快发展的保证经济快速发展，人民生活水平不断提高，孕育了大量财富人群，整体消费能力强，消费结构转型升级加快。经济水平经济发展强劲，有力支撑房地产市场发展依托 “ 扬眉吐气 ” 四大核心资源优势，近年经济迅猛发展，是房地产市场发展的强大基础。报告结构18PART.1市场研究PART.2客户研究PART.3项目分析城市研究房地产市场格局土地市场分析n 房地产发展阶段研判n 房地产板块研究n 供求关系研究市场机会与风险客户需求特征问卷定量分析价值分析经济测算n 区域房地产市场研究n 本体价值分析客户结构与偏好项目价值与收益2010年房地产投资增长较稳，销售趋于理性 2010年，鄂尔多斯市加快实施城乡统筹方案。继续推进 “三年大建设、三年大变样 ”，全力打造宜居宜业中小城镇。在加大旧城改造力度的基础上，加快了康巴什新区的建设，以及各园区的配套设施建设。据统计， 1-6月份，全市房地产开发累计完成投资 114.03亿元，同比增长 40.26%。 从投资的用途来看，住宅完成投资 65.06亿元，增长 55.91%;经济适用房完成投资 5.11亿元，增长 22.92%;商业营业用房完成投资 27.83亿元，增长 22.92%。从房屋销售情况来看，虽然国家和各部委针对目前我国房屋价格的非理性增长，出台了相应的政策措施，但是从今年前 6个月我市的商品房屋销售情况来看，销售情况还处理性上升态势。 1-6月份，商品房屋销售面积为119.45万平方米，增长 60.9%；完成销售额 54.27亿元，增长 118.19%。192008、 2009年政府投入的民生工程（廉租房）两年内已完成 16个项目，总建筑面积 119044平方米，总套数 2461套，总投资 17693万元20鄂尔多斯市 “十二五 ”规划指标体系 监测指标 单位 2009年实 际数 2010年预计数 2015年目标值 年均增减（ %） 经济发展1.GDP总量 亿元 2161 2600 5000以上 14 2.财政总收入 亿元 365.8 455 1000 17.1 3.财政一般预算收入 亿元 162 202 450 17.4 4.全社会固定资产投资 亿元 1562.4 1880 8000以上 五年累计 5.社会消费品零售总额 亿元 321 380 800 16 结构调整6.第三产业增加值占GDP比重% 38.9 39.4 42 每年提高 0.5个百分点 7.居民收入占 GDP比重 % 13.1 13.5 18.4 每年提高 0.99个百分点 8.城镇化率 % 68 70 85以上 9R D经费占 GDP的比重% 1 1 3 每年提高 0.4个百分点 21鄂尔多斯市 “十二五 ”规划指标体系2210年上半年，市场成交持续火爆，尤其在 4月份后进入销售旺季，个别楼盘未售先火。进入 2010年以来，随着全国房地产市场的整体回暖，鄂尔多斯房地产市场成交激增不少楼盘未开先火，如 锦厦国际商务广场、盛世豪庭等，预约客户达到 50%以上，开盘 2-3个月即可销售 60%以上2309年开始，鄂尔多斯房地产市场回暖，销售量激升 东胜房地产市场一直就比较好，经济危机并没有对这边的房地产市场产生什么影响，这边房地产销售带有季节性，一般在 5-7月是销售旺季， 8月份开始进入销售淡季，这根别的城市不太一样。 天佐奥城销售代表房地产宏观背景 我们的项目在 2010年 9月 21号开盘，目前基本上已售完，项目主要包括住宅、商业、写字楼。 常会有客户一次性买几套房产，所购房产一般是用于自住，投资的比较少。 盛世豪庭销售代表本地开发企业为主，经济实力雄厚，但开发经验不足本地开发企业为主，经济实力雄厚，但开发经验不足24鄂尔多斯房地产市场以本地开发企业为主，经济实力雄厚但开发经验不足，开发的项目规模小品质感差但企业及项目的规模普遍偏小，专业技术力量较簿弱。根据调查结果显示 80%产品属于砖混结构，市场 项目分散 且不成规模，集约化程度低， 产品科技含量不高。123据不完全统计，鄂尔多斯市房地产开发注册企业达 200余家，其中开始运作项目的有40余家 、真正有在售项目的企业 20余家。房地产市场 进入壁垒较小 ，大部分楼盘在没有达到预售条件的情况下就可以开始预售，甚至部分楼盘在交房 3年的情况下小区内部的绿化和相关配套还没有完成。房地产宏观背景目前东胜区对下属各旗财富群体的吸引力弱，客户外溢现象严重，市场呼唤高品质项目的出现项目 客户华研水岸国际东胜本地人为主，各旗客户不足 10%大磊馨世界东胜本地人 90%以上，基本没有旗里的客户恒信中央花园6-7%的客户来自旗里，主要是和老板有关系的天骄小区 东胜区内客户为主，旗内客户主要买来投资， 5%左右凤凰新城 东胜城区客户居多，很少有旗内客户磐恒小区 客户几乎全都是东胜本地的，少量拆迁户25目前东胜区在售项目的客户构成中，下属各旗的矿主等客户比例较少。但鄂尔多斯目前高端楼盘康和丽舍的独栋产品中，旗县客户的比重却高达 80%多。呼市高端楼盘东岸国际项目中，鄂市的旗县客户也占较大比重。市场充分证明，市场高品质楼盘的缺乏，导致高端客户外溢严重。 鄂尔多斯是项目的第二大客户来源地，客户的占比至少在 15%左右，仅次于呼和浩特； 鄂尔多斯的客户主要来自旗里，这些人非常有钱，来这里购房一方面是因为项目品牌，另一个重要原因就是看中呼和浩特的首府地位。-呼和浩特 东岸国际销售代表房地产宏观背景整体分析 户型项目 居室 面积范围 所占比例龙湾 四居（首层复层） 200 5%五居室（复式） 300/400 10%五居（平层） 300 7%四居室（主力户型） 210 20%三居室（主力户型） 165 43%三居室 130 15%亿利滨河湾四居室 357 20%三居室 160 62%一居室 109 18%三江太古四居室 200-290 13%三居室 140-160 57%二居室 120 20%一居室 74 10%阳光名邸五居室 1300 22%四居室 590 78%华府世家 七居室 500 100%西山名苑五居室 550-650 44%四居室 450-550 56%项目 居室 面积范围 所占比例市调分析：通过市场调研了解，本地高端客群对于 300平米平层户型的需求正逐步加大。26项目名称 开盘时间 销售周期 总销售率 月均