辽宁省丹东市商贸市场考察报告

辽宁省丹东市商贸市场考察报告2目 录第一部分 城市简析一、城市概况二、交通情况三、经济发展四、城市发展规划第二部分 商贸物流市场发展分析一 、 商 贸 市 场 发 展 现 状二 、 房 地 产 市 场 发 展 现 状三、商贸项目发展分析第三部分 商贸项目可行性分析一、项目区位选择分析二、项目定位执行分析3第一部分 城市简析一、城市概况丹东市（图）地处辽宁省东南部，与朝鲜民主主义人民共和国隔江相望，与韩国一衣带水，是中国一万八千公里海岸线的北端起点，位于东北亚的中心地带，是环黄海经济圈、环渤海经济圈重要交汇点，是一个以工业、商贸、物流、旅游为主体的沿江、沿海、沿边城市，国家级边境经济合作区，中国最大最美的边境城市，国家园林城市，中国优秀旅游城市，全国双拥模范城市，是亚洲唯一一个同时拥有边境口岸、机场、高铁、河港、海港、高速公路的城市，也是一个经历抗美援朝战火洗礼的英雄城市。丹东市是连接朝鲜半岛与中国及欧亚大陆的主要陆路通道，是中国万里长城的最东端起点和中国万里海疆的最4北端起点，具有沿海、沿江、沿边的独特优势。东与朝鲜民主主义人民共和国的新义州市隔江相望，南临黄海，西界鞍山，西南与大连市毗邻，北与本溪市接壤。丹东市辖 3 个市辖区、1 个自治县，2 个县级市。共 60个镇，4 个乡，24 个街道办事处，183 个社区，655 个村。总国土面积 1.5 万平方公里，总人口 243 万，其中位于市中心区的三个市辖区（振兴区、元宝区、振安区）人口约85 万。二、交通情况丹东具有沿江、沿海、沿边“三沿”优势，与朝鲜半岛有 300 公里的边境线，丹东铁路距平壤220 公里，距首尔 420 公里，是连接日本下关、韩国首尔、朝鲜平壤、中国北京和俄罗斯莫斯科的欧亚铁路大动脉的重要组成部分。丹东港距韩国的仁川港仅 245 海里，是联结韩国、日本十分便利的海上通道。丹东是中国及欧亚大陆经陆路、海路与日本、朝鲜半岛开展经贸合作的重要城5市（图）。1、铁路：丹东境内有铁路线 260 公里，主要有沈（阳）-丹（东）线、凤（凤凰城）-上（河口）线、丹（东）-通（化）线、灌赛线四条铁路，丹东站（图）是沈丹铁路的终点站。经鸭绿江大桥与朝鲜民主主义人民共和国的铁路相接，北京平壤、莫斯科平壤的国际联运列车，经丹东出入国境。丹东有通往北京、上海、青岛、齐齐哈尔、哈尔滨东、沈阳、大连、龙井、山海关、长甸、满洲里的快速、直快、普快和普客列车 14 对。同时，沈阳丹东的客运专线、大连丹东快速铁路已经于 2011 年开工建设，即将于 2013 年投入使用。2、公路：丹东已被正式确定为国家区域性公路运输枢纽城市。丹东已成为国家二类公路主枢纽城市之一。公路总里程达7193 公里（其中，高速公路 193 公里、高级次高级公路达4778 公里），现有客运线路 527 条，沿途站点 1059 个。丹东客运站还有直达大连、营口、鞍山、桓仁、通化、北京、6哈尔滨、锦州等 20 多个城市的长途客运班车。丹东现拥有沈丹高速公路，丹大高速公路、丹通高速公路、丹海高速公路四条高速公路。3、水运：丹东市面江临海，水运方便，丹东港位于鸭绿江口西岸，是中国大陆海岸线最北部的水陆中转联运港，也是中国 14 个沿海开放港口之一。丹东港现有浪头港和大东港两个港区，年吞吐能力 7636 万吨，是中国北方天然不冻良港。从丹东港出海可通往广州、上海、天津、大连、烟台、青岛、连云港、秦皇岛等港口。此外，丹东韩国仁川、釜山航线已正式开通运营，每周两个客货班次。2006 年新增丹东韩国釜山、尉山散杂货航线。2006 年 8月开通丹东青岛上海漳州内贸集装箱直达航线使从丹东港下海的货物直达沿海各港，而且也可中转至长江各口岸，极大提高了箱运速度。4、空港：7丹东浪头国际机场自 1985 年 4 月正式通航，可供波音737、 波音 757、 波音 767、 麦道 90、A320、TU154 等大中型客机起降。目前，机场已开通丹东北京、丹东上海浦东深圳、丹东青岛上海虹桥等 3 条国内航线，2011 年完成运输起降 1160 架次，旅客吞吐量132362 人次，货邮吞吐量 864.4 吨。三、经济发展丹东市是辽东地区的经济中心，未来东北东部地区经济中心，东北亚经济重要的中心城市之一。2011 年全地区生产总值（GDP）905 亿元，全口径财政收入 177.6 亿元、税收收入 117.23 亿元，实际利用外资约10.17 亿美元，外贸出口总值约 23.6 亿美元。2012 年，经济发展总量全年地区生产总值(GDP)首次突破 1000 亿元大关，实现 1015.4 亿元，比上年增长 14.3%;按可比价格计算，比上年增长 10.5%。经济总量稳居全省第9 位。其中，第一产业增加值 140.2 亿元，增长 5.1%;第二产业增加值 508.7 亿元，增长 11.2%;第三产业增加值366.5 亿元，增长 11.3%。三次产业增加值比重为13.8：50.1：36.1。人均地区生产总值 42171 元，按可比价格计算，比上年增长 10.7%。8四、城市发展规划2009 年 7 月，国务院常务会议原则通过辽宁沿海经济带发展规划，辽宁沿海经济带上升为国家发展战略。丹东在辽宁沿海经济带“一核、一轴、两翼”的总体布局中，担负着左翼先锋的重任，市委、市政府确定了新的总体发展思路，即：以丹东新区为核心，以港口建设为龙头，以沿江经济带和沿海经济带为两翼，以四大组团为支撑，形成全面启动、整体开发的沿江沿海经济带（图）大开发、大开放的新格局，使丹东真正成为东北东部新的出海通道、对朝鲜半岛的前沿区、东北亚地区的物流中心区和辽宁沿海经济带“黄海翼”的龙头牵动区。丹东新区：丹东新城区（丹东临港产业园区新城区）又称为国门9湾新区（图）位于辽宁省丹东市区西南部，是丹东的新城区。占地面积 61.8 平方公里，预计容纳 40 万人口（图）。是丹东未来城市行政、经济、文化中心，也是丹东、东港同城化的重要联接带，重点发展口岸物流业、商贸服务业、仪器仪表产业和环保产业。创新四大思路：一是实现丹东新区-老城-东港同城化策略；二是丹东新区产业创新性选择策略；三是以城市重大事件为导向的城市知名度提升策略；四是创建人、财、物共荣的创新性实施机制策略。丹东新区综合定位为：中朝边境互补合作的桥头堡，未来的区域综合交通枢纽。区域定位为：丹东未来的“铜锣湾”。形象目标为：中国边境最具有代表性的形象窗口。发展目标：中朝边境国际金融商贸中心，丹东市未来的城市行政文化中心，现代化的水陆口岸、物流枢纽及现10代化产业基地。总体规划：总体结构为：五区四轴二岛一带。五区为：行政办公区、商务服务区、旅游休闲区、居住生活区、工业区。四轴为：沿四冶路形成的高层控制带和景观走廊、由行政中心形成的新区控制轴线、沿浪东线的绿化防护轴线、由新鸭绿江大桥延伸的新鸭绿江大道轴线。二岛为：安民山新城绿岛（有大型游乐场和城市公园功能）、文安滩（通过水道整理打造为为新城生态半岛）。一带为滨江休闲旅游带，包含生态、旅游和休闲功能，形成滨江休闲观光廊道。在上述总体结构中，五区是产业园区的主要建设区域；四轴二岛则是新区的主要生态休闲空间。二者相结合，形成新区建设和生态休闲的基本格局，推动新区朝着产业发达、生态健康的方向发展。第二部分 商贸物流市场发展分析一、商贸市场发展现状11丹东市的老城区是一个沿鸭绿江沿线狭长带状的城市发展格局，老城区的城市建设发展空间和经济发展的能力已经基本处于饱和状态。老城区商业基本以日常消费为主，主要集中在老城区的几大商场和商业步行街。作为商贸物流产业的主体业态建材、装饰材料、小商品批发、家居、陶瓷、农副产品等产业在老城区内的经营都不是很集中，而且规模不大，主要以产业形成了特色街区，具备行业整合的条件。新城区（国门湾）随着城区的建设进程加大，对商业项目的需求已经显现出来，目前商业项目在建和拟建的比较多，但是成型的商业项目却很少，而且在产业聚集效应上也存在一些发展问题。主要原因是新城区距离老城区较远形成的入住人口太少和商业消费能力不足造成的。项目调查信息1、兴六路建材市场（老城区）丹东市兴六路建材市场主要集中在振兴区兴六路建材批发市场及该市场的周围，其中兴六路共有临街商户大概50 余家，兴六路与锦山大街交叉区域有商户约 60 余家。形成了以兴六路为中心的丹东市经营建材、石材、陶瓷、门业等最大的建材行业特色街区。陶瓷是其中最主要的业态，入驻品牌有：科勒、摩恩、惠达、明珠、鹰卫浴、冠珠、12宏陶、新明珠、新强力、环球、欧美、诺贝尔、新中源等。兴六路建材市场的商铺基本是租赁为主，目前的商铺租赁价格在 80 元平米月以上，市场经营状况良好，租赁行情依然在逐步走高。区域内交通和车辆混乱无序，面临行业整合的状况。项目实景图：2、三马路装饰材料街（老城区）丹东市振兴区三经路和三维路交叉地带，形成了以装饰材料、家具家居、灯饰等一条装饰材料专业街，丹东当13地俗称“三马路装饰材料市场”。区域内聚集大小行业商铺约 150 余个，有经营商户近 200 家，是丹东市较为集中地商业街区。市场的基本状况也是车辆、人流、交通混乱拥挤不堪，环境卫生极差，已经面临急需整合搬离的状态。商铺租金在 80 元-100 元平米月以上。项目实景图：3、金海宝山批发城（老城区）金海宝山批发城位于丹东市元宝区、丹东锦山大街东段，丹东金海商业广场对面。批发城由二层商场摊位和临街铺面组成，14总建筑面积约 4000 平米，6-10 平米经营摊位近 700 个。经营业态包括服装、鞋袜、小饰品、节庆用品等批发零售为主，是丹东市唯一一个以批发为主的集中市场。商场内摊位租金 200 元平米月，经营氛围良好。项目实景图：4、东昇四道桥水产农贸大厅（老城区）丹东市东昇四道桥水产农贸大厅位于元宝区崇建中街，要以水产批发为主。商场建于 2001 年，建筑主体为四层，其中一、二层是水产批发，三、四层是家具卖场。水产大厅内有经营水产商户 150 个摊位，经营品种包括海参、海产品、鱼类、观赏鱼等。是丹东市规模较大的以水产为龙头，集蔬菜、肉类、干调、粮食、水果为一体的综合购物市场。项目实景图：155、丹东新柳商业城（老城区）丹东新柳商业城于1994 年 1 月 23 日开业，位于市中心繁华的步行一条街上，主要经营日用百货、服装鞋帽、针织面料、床上用品、食品饮料等，共计 4 大类 3 万余个品种。总建筑面积为 43000平方米，主体建筑为四层楼，一楼为室内综合批发市场，拥有摊位（柜台）1000 余个，主要批发、零售大小百货、化妆洗涤、烟酒糖茶、罐头饮料、钟表眼镜、文教用品、大小食品、日用杂品等；二楼为鞋城和针纺面料市场，经营各种鞋帽、面料、针纺织品、床上用品等；三楼主要经营各种男女老少服装、童鞋、图书等。项目实景图：166、丹东市果品大市场（老城区）丹东市果品大市场位于丹东市西侧振兴区胜利街，总占地面积约 50 亩。市场于 2010 年开业，由宝山老蔬菜批发市场搬迁形成，以果品、农产品、水产品批发为主，同时设立产品检测检疫中心和冷库。项目实景图：177、四道沟钢材批发市场（老城区）四道沟钢材批发市场建于 2002 年，总占地面积约 2 万平方米，市场经营商户 90 户左右，主要以建筑钢材、钢管、石材、装饰型材等。项目实景图：8、木都广场（老城区：在建）木都广场位于丹东市火车站站前广场对面，商业位置极佳，项目毗邻丹东火车站和长途客运站，占据城市绝对核心区域，是集购物、餐饮、酒店、娱乐、文化、休闲六大主题于一体的城市综合体建筑，项目占地约 2 万，总18建筑面积约 10 万。项目涵盖地上商场、40-200 平方米临街商铺、3-20 平方米地下商铺。地上部分售价 2-3 万元平米，地下部分 4-5 万元平米。是目前丹东市在建商业项目售价较高的项目。项目实景图：199、时尚第 9 街地下商业项目（老城区：在建）时尚地下第九街位于丹东市七经街与十纬路交汇处，系国家重点人防工程；项目总建筑两万多平方米，逾 1000个精品 3-15 平米铺位，全部为永久产权商铺。商铺销售价格 3-4 万元平米。项目实景图：10、国门湾科技五金城（新城区：新建）国门湾科技五金城地处新城区政务新区核心地段，占地 180 余亩，总投资约 8 亿元，总建筑面积约 28 万平方米，20预计建成 40-2000 平米精品商铺约 1000 个，是目前丹东市体量最大的商贸项目。由展示交易区、中央品牌大街、仓储物流区、商务配套区、高档生态住宅区和仪器仪表产业园展销平台区 6 大功能板块集结而成，集批发零售、展示交易、品牌连锁、仓储物流、电子商务、博览会展、进出口贸易、观光旅游等多种功能于一体。销售价格：商铺：7000 元平米起价；住宅：4100 元平米起价；临街铺面：11000 元平米起价。项目实景图：212211、澳门恒和国际贸易中心（新城区：新建）该项目由澳门恒和企业集团有限公司投资 18 亿元人民币开发，占地 24.8 万平方米，项目总投资 18 亿元人民币，总建筑面积 60 万平方米。 一期工程建设丹东会展中心及商业设施，建筑面积 15 万平方米，投资 3 亿元，2009 年11 月开工，2010 年底主体完工。二期工程建设 3 栋住宅，建筑面积约 3 万平方米，计划 2010 年上半年开工，年底封顶。项目效果图：2312、SK 保税物流中心项目（新城区：新建）韩国 SK 集团在丹东新城区投资建设丹东 SK 保税物流中心项目，占地面积约 16.4 万平方米，投资总额 4,000 万美元，建设保税仓库、查验仓、联检大楼、信息中心、采购会展中心、停车场、查验堆场、集装箱堆场、综合服务配套设施，总建筑面积 19.5 万平方米。项目效果图：13、国门湾家居广场（新城区：在建）该项目由丹东海纳置业有限公司投资，占地面积 4.6万平方米，建设大型家居、装饰装修建材商城和配套宾馆及住宅，总建筑面积 13 万平方米，其中：家居广场（地下1 层、地上 4 层）1 栋，建筑面积 7.5 万平方米；6 层宾馆一栋，建筑面积 6000 平方米；3 层住宅 2 栋，建筑面积8700 平方米；27 层住宅 2 栋，建筑面积 2.75 万平方米；27 层公寓楼 1 栋，建筑面积 12800 平方米；总投资 2 亿元人民币。24项目效果图：14、新区商业街（新城区：新建）新区商业街是由丹东仁和置业有限公司开发，占地面积 3.33 万平方米，建筑面积 5 万平方米。位于新城区主干道中央大街与万兴路交汇处，商铺面积区间在 300430平方米。新区商业街是丹东新区唯一纯商业街，未来丹东的中朝贸易集散地、对外口岸核心区，距离新鸭绿江大桥不足 1 公里，距离丹东新市政府大楼不足 2 公里，极具区位优势。5 万平纯中式风情商业街，6000 平方米休闲广场，200 多个地上泊车位，集商贸、金融服务、休闲、娱乐等多功能于一体。商铺销售价格 1.6 万元平米起价。项目实景图：25二 、 房 地 产 市 场 发 展 现 状丹 东 市 老 城 区 受 到 地 理 条 件 影 响 ， 在 房 地 产 开 发 项目 上 的 发 展 空 间 十 分 有 限 。 老 城 区 中 目 前 只 有 万 达 集 团 投26资 的 城 市 广 场 项 目 ， 以 及 城 北 区 保 利 集 团 开 发 的 高 档 居住 项 目 。 丹 东 市 房 地 产 新 开 发 项 目 基 本 聚 集 在 新 城 区 ， 丹东 新 城 区 已 经 俨 然 成 为 丹 东 市 房 地 产 开 发 的 新 热 土 。老 城 区 新 建 项 目 保 利 、 万 达 两 个 楼 盘 ， 目 前 的 销 售 价格 都 是 偏 高 的 ， 均 在 6000 元 7000 元 平 米 以 上 的 销 售价 格 。 二 手 房 交 易 也 在 5000 元 平 米 以 上 。 新 城 区 的 部分 楼 盘 销 售 均 价 在 4000 元 -6000 元 平 米 左 右 。项 目 信 息1、 万 达 广 场 （ 老 城 区 ： 在 建 ）丹东万达广场，2012 年 1 月份正式签约进驻丹东市。位于丹东市振兴区花园路与锦山大街交汇处。总建筑面积约 115 万平方米，其中商业综合体地上建筑面积约 10 万平方米、地下建筑面积 7 万余平方米，住宅总建筑面积约 72万平方米，总投资 80 亿元。是丹东市目前投资额最大、商业配套最齐全、规模最大的城市综合体项目。2012 年 6 月开盘销售，住宅均价在 6000-7000 元平米，是目前丹东市区销售价格最高的楼盘。27项目效果图：2、保利锦江林语（ 老 城 区 ： 在 建 ）保利锦江林语位于