资产评估案例实训

案例 1：国产设备评估案例B 厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为 2002 年 8 月 31 日。评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53300制造厂家：A 机械厂启用日期：1997 年 8 月 账面原值：180,000 元账面净值：100,000 元 案例分析过程:一、概况1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备，用于 B 厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。 该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。2、结构及主要技术参数（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。（2）主要技术参数 公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ最大行程：400mm最小封闭高度：不得小于 300mm液压系统工作油压：23 Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格经向原制造厂家A 机械厂询价得知，相同规格型号的 J53300 型双盘摩擦压力机报价（2002 年 8 月 31 日，即评估基准日）为人民币 188,000 元。购置价格188,000 元2、估算重置价值设备铁路段运距 2300 公里，公路段 410 公里运杂费=1880002.99%+(2300-1000)5000.7%+1.85%+(410-50)100.18%=24703.2 元运输保险费以 0.4%估列运输保险费购置价格运杂费率188,0000.4%752 元3、安装基础费率以 5%计基础费购置价格基础费率188,0005%9,400 元4、安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；5、资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计；重置价值购置价格运杂费+运输保险费基础费安装调试费资金成本188,000+24703.2+752+9,400+0+0 222855.2 元 三、确定综合成新率 1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率（1）根据全国资产评估价格信息1999 年第一期刊出的机器设备参考寿命年限专栏，取锻压设备规定使用（经济）年限为 17 年；（2）确定已使用（实际）年限为 5 年（启用日期 1997 年 8 月评估基准日2002 年 8 月）；（3）确定七项调整因素综合修正系数 a=0.99制造质量 a11.10（A 机械厂制造，质量优良）；利用程度 a21.00（2 班/日作业，利用程度正常）；维护保养 a31.00（正常）；修理改造 a41.00（无修理改造）；故障情况 a51.00（无故障）；运行状态 a61.00（正常）；工作环境 a70.90（高温、灰尘、振动）；(4）确定已使用（经济）年限 5.05（50.99）年；（5）确定尚可使用（经济）年限为 11.95(175.05)年；（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限100% 11.95/17100%70%（取整） 2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率经现场观测技术鉴定，其成新率为 75% (过程略)3、 确定综合成新率综合成新率七项调整因素系数修正使用年限法成新率40%现场勘查技术鉴定成新率60%70%40%75%60%73%四、确定评估价值评估价值重置价值综合成新率222855.273%162684.3 元案例 2 进口机器设备评估案例某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对外联营投资，故委托某评估机构对该进口设备的价值进行评估，评估基准日为 2000 年 11 月 30 日。设备名称：图像设计系统规格型号：STORK设备产地：A 国厂家启用日期：1998 年 7 月账面价值：11,000,000.00 元账面净值：9,000,000.00 元案例分析过程：评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。一、计算公式CIF 价FOB 价国外运输费国外运输保险费重置现价CIF 价银行财务费外贸手续费海关监管手续费商检费 国内运杂费国内安装调试费 重置全价重置现价资金成本评估价值重置全价综合成新率二、重置全价的估算（1）FOB 价为 EUR（欧元）560,000.00 元。该价格系向 A 国厂家询得，按评估基准日汇率计算，折合 USD（美元）571,000.00 元，评估基准日美元与人民币汇率中间价为 8.2789；（2）国外运输费率取 5.5%；（3）国外运输保险费率取 0.4%；（4）CIF 价FOB 价国外运输费国外运输保险费571,000.00（15.5%）（10.4%）8.27895007200 元（取整）（5）关税及增值税：被评估设备根据当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录及中华人民共和国上海海关公告外商投资项目不予免税的进口商品目录规定，除设备控制系统中的微型计算机不予免关税外，其余机器设备均予免税，由于微型计算机所占金额很少，故计算中未计关税与增值税项目；（6）银行财务费率取 0.4%；（7）外贸手续费率取 1.5%；（8）海关监管手续费率取 0.3%;（9）商检费率取 0.3%；（10）国内运杂费率取 3%；（11）设备基础费：该设备不需专门建设设备基础，故略计此费用；（12）国内安装调试费率取 3%；（13）资金成本：评估基准日一年期贷款利率 5.85%，半年期贷款利率 5.58%。从合同签订至设备安装调试完毕 12 个月。付款方式为：首期支付 CIF 价的30%（计息期 12 个月），设备进关开始安装调试支付 60%（计息期 6 个月），安装调试费均匀投入（计息期 3 个月），余款 10%于调试运行后支付（计息期为零）。进口设备重置现价FOB 价国外运输费国外运输保险费银行财务费外贸手续费海关监管手续费商检费国内运杂费安装调试费FOB 价（1国外运输费率）（1保险费率）基准日外汇汇率（1银行财务费率外贸手续费率海关监管手续费率商检费率国内运杂费率安装调试费率）571,000.00(1+5.5%)(1+0.4%)8.2789(1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%+3%)5432812 元（取整）资金成本CIF 价30%5.85%12/12+（CIF 价60%+银行财务费外贸手续费海关监管手续费商检费国内运杂费）5.58%6/12+安装调试费5.58%3/12=500720030%5.85%12/12500720060%5007200 (1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%)5.58%6/1250072003%5.58%3/1287876.36+231204.96+8382.30327463.62 元进口设备的重置全价重置现价资金成本5432812327463.625760275.62 元评估价值重置全价综合成新率三、综合成新率的确定（1）该设备经济使用寿命为 16 年（属印刷设备类）；（2）已使用日历年限为 3 年（从 1997 年 11 月开始试车至 2000 年 11 月评估基准日）；（3）该机调整因素系数及综合值：原始制造质量1.10（进口设备）设备时间利用率1.05（1 班/日）维护保养1.0（正常）修理改造1.0（无）故障情况1.0（无）运行状态1.0（正常）环境状况1.05（良好）七项调整因素系数综合值为 1.101.051.01.01.01.01.05=1.21（4）已使用年限经七项因素调整后为 31.21=2.5 年备注：综合成新率=（1-2.5/16）*100%=84%四、评估价值的确定评估价值重置全价综合成新率5760275.6284%4838631.52 元（取整）案例 3 重置成本法房屋建筑物评估案例评估对象为有限公司位于上海市开发区路号工业用途建筑物。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为 2003 年 2 月 21 日。该案例采用重置成本法价值进行评估。一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市开发区内的工业用房地产。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地字(2002)第号房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：有限公司坐落：路号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05 至 2046-04-04 止土地总面积：29,032 2m建筑面积：6,791房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。1、建安费测算幢号 估价对 象 1 估价对 象 2 估价对 象 3 估价对 象 4 估价对 象 5 估价对 象 6 估价对 象 7估价对象8类型 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂部位 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢用途 工程楼 工程楼 危险品 仓库 门卫 生产车 间 仓库 综合楼 门卫结构 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混层数 1 1 1 1 3 1 2 1建筑面积(m 2) 321 458 81 50 4,045 804 982 50层高(m) 6.0 6.0 6.0 4.8 7.5 8.0 4.0 4.8建安费 850 850 850 800 1,400 940 1,700 8002、室外工程费每平方米取 45 元。3、增容及管理工程费每平方米取 95 元。4、专业费专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的上海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的 38之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取 5。5、建设单位管理费根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的上海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的 25之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为 3。6、贷款利息根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率 5.31%。利息（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）工期(年)年贷款利息1/27、利润根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在1015之间，本估价项目利润率取 10。利润（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）利润率8、营业税及附加上海市营业税及附加为 5.5775%。营业税及附加（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费利息利润）5.5775%9、建筑物重置价值建筑物重置价值建安费室外工程费增容及管理工程费专业费管理费利息利润营业税及附加10、建筑物价格根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。运用如下公式确定估价值：建筑物价值建筑物重置价值综合成新率详细计算如下: 利息（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）工期(年) 年贷款利息1/2评估对象 1、2 、3 的利息 =（850+45+95+8505%+8503%）0.5 5.31%1/2=1058 0.55.31%1/2=14.04(元)评估对象 4、8 的利息=(800+45+95+8005%+8003%) 0.55.31%1/2=1004 0.55.31%1/2=13.33(元)评估对象 5 的利息=(1400+45+95+14005%+14003%) 0.55.31%1/2=1652 0.55.31%1/2=21.93(元)评估对象 6 的利息= (940+45+95+9405%+9403%) 0.55.31%1/2=1155.5 0.55.31%1/2=15.34(元)评估对象 7 的利息= (1700+45+95+17005%+17003%) 0.55.31%1/2=1976 0.55.31%1/2=26.23(元) 利润（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）利润率评估对象 1、2 、3 的利润=105810%=105.8( 元)评估对象 4、8 的利润=1004 10%=100.4(元)评估对象 5 的利润=165210%=165.2(元)评估对象 6 的利润=1155.210%=115.52( 元)评估对象 7 的利润=197610%=197.6(元) 营业税及附加（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费利息利润）5.5775%评估对象 1、2 、3 的营业税及附加=(1058+14.04+105.8)5.5775%=65.69(元 )评估对象 4、8 的营业税及附加=(1004+13.33+100.4)5.5775%=62.34(元 )评估对象 5 的营业税及附加=(1652+21.93+165.2)5.5775%=102.58(元)评估对象 6 的营业税及附加=(1155.2+15.34+115.52)5.5775%=71.73(元)评估对象 7 的营业税及附加=(1976+26.23+197.6)5.5775%=122.7(元) 建筑物重置价值建安费室外工程费增容及管理工程费专业费管理费利息利润营业税及附加评估对象 1、2 、3 的建筑物重置价值=1058+14.04+105.8+65.69=1243.53(元)评估对象 4、8 的建筑物重置价值=1004+13.33+100.4+ 62.34 = 1180.07(元)评估对象 5 的建筑物重置价值=1652+21.93+165.2+102.58=1941.71(元)评估对象 6 的建筑物重置价值=1155.2+15.34+115.52+71.73=1357.79(元)评估对象 7 的建筑物重置价值=1976+26.23+197.6+122.7=2322.53(元 )综合成新率的确定：估价对象土地为 1996 年 4 月出让取得，使用年限为 50 年，工业用途，使用期限自 1996 年 4 月 5 日至 2046 年 4 月 4 日止，尚可使用年限为 43.11 年。成新率=尚可使用年限 /经济使用年限100%=43.11/50 100%=86% 建筑物价值=建筑物重置价值 综合成新率建筑面积 评估对象 1 的建筑物价值=1243.53 86% 321=343288.39 元评估对象 2 的建筑物价值= 1243.53 86% 458评估对象 3 的建筑物价值= 1243.53 86% 81评估对象 4 的建筑物价值= 1180.07 86% 50评估对象 5 的建筑物价值= 1941.71 86% 4045评估对象 6 的建筑物价值= 1357.79 86% 804评估对象 7 的建筑物价值= 2322.53 86% 982评估对象 8 的建筑物价值= 1180.07 86% 50所以，建筑物价值合计=?元，取整为? 元案例 4 市场法土地评估评估对象为有限公司位于上海市开发区路号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为 2003 年 2月 21 日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市开发区内的工业用房地产。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地字(2002)第号房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：有限公司坐落：路号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05 至 2046-04-04 止土地总面积：29,032 2m土地使用权价值估算(市场比较法)1、计算公式估价对象比准价格比较案例价格交易日期修正指数交易情况修正指数区域因素修正指数个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表 1。表 1 土地比较因素条件说明表对象因素条件 待估土地实例 A工业区镇土地实例 B开发区土地实例 C工业开发区土地区域等级 十级 十级 十级 十级交易日期 2003.2 2003.2 2003.2交易单价(元/m 2) 210 190 180交易情况 正常 正常 正常道路级别 主干道公路 主干道公路 主干道公路 主干道公路产业聚集度 较高 一般 较高 较小距火车站、机场、码头距离距火车站较远，机场、码头较近距火车站较远，机场、码头较近距火车站、机场较远，码头较近距火车站较远，机场、码头较近区域因素环境状况优劣度较好 较好 较好 较好容积率 小于 1 小于 1 小于 1 小于 1使用年限 假设 50 年 50 年 50 年 50 年宗地自然条件 地势平坦适于建厂 地势平坦适于建厂 地势平坦适于建厂 地势平坦适于建厂宗地临路条件 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道宗地面积 较大，适宜建 大型厂房 较大，适宜建 大型厂房 较大，适宜建 大型厂房 较大，适宜建 大型厂房宗地形状 矩形较规则 矩形较规则 矩形较规则 矩形较规则个别因素市政配套齐全度红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”（2）编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为 100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数。详见表 2。表 2 土地比较因素条件指数表比较因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C交易日期 100 100 100 100交易情况 100 100 100 100道路级别 100 100 100 100产业聚集度 100 97 100 95距火车站、机场、码头距离 100 102(100) 100(98) 102(100)区域因素 环境状况优劣度 100 100 100 100容积率 100 100 100 100使用年限 100 100 100 100宗地自然条件 100 100 100 100宗地临路条件 100 100 100 100宗地面积 100 100 100 100宗地形状 100 100 100 100个别因素市政配套齐全度 100 100 100 100(3)交易实例修正后的土地价格（比准价格）经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表 3。表 3 土地比较因素修正系数表比较因素 实例 A 实例 B 实例 C市场销售单价(元/m 2) 210 190 180交易日期 100/100 100/100 100/100交易情况 100/100 100/100 100/100道路级别 100/100 100/100 100/100产业聚集度 100/97+3 100/100 100/95+5距火车站、机场、码头距离 100/1020 100/100+2 100/1020区域因素 环境状况优劣度 100/100 100/100 100/100容积率 100/100 100/100 100/100使用年限 100/100 100/100 100/100宗地自然条件 100/100 100/100 100/100宗地临路条件 100/100 100/100 100/100宗地面积 100/100 100/100 100/100宗地形状 100/100 100/100 100/100个别因素市政配套齐全度 100/100 100/100 100/100修正后的单价(元/m 2) 212 190 186估价对象土地价格的确定(假设 50 年使用权)对上述 3 个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价。即：估价对象土地评估单价(212 元/m 2190 元/m 2186 元/m 2)/3196 元/m 2合 13.07 万元/亩估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为 1996 年 4 月出让取得，使用年限为 50 年，工业用途，使用期限自 1996 年 4 月 5 日至 2046 年 4 月 4 日止，尚可使用年限为 43.11 年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为: NnyrR)1/(式中： ：年期修正系数；yr：土地折现率，取 r6%；n：土地剩余有效使用年限(43.11 年)；N：土地法定最高使用年限(工业用地 50 年)。经计算， 0.97，则:yR估价对象土地评估单价196 元/m 20.97190 元/m 2估价对象土地总价29,032m 2190 元/m 25,516,080 元，取整为 551.61 万元，取整为 551.61 万元案例 5 商业用地评估被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5000 平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为 40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为 5，覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000 平方米的大厦，其中 l-2 层为商场，每层建筑面积为 300O 平方米，3 层及 3 层以上为写字楼，每层建筑面积为l900 平方米。资产占有方委托中介机构进行评估。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500 万元，开发期为 1年，投资在 1 年内均匀投入；2.大厦建设期为 2 年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3000 元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%，各年投资均匀投入；3.专业费用为建筑费用的 10%；4.预计大厦建成后即可出租，其中 1-2 层每平方米建筑面积的年租金为2000 元，出租率可达 100%，第 3 至第 5 层(即写字楼部分的 1 至 3 层)平均每天每平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为 2.5 元，写字楼平均空置率约为 10%；5.管理费用为租金的 5%，税金为租金的 l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的 0.1%，维修费用为建筑费用的 l%，年贷款利率为 5%，复利计息；6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；7.房地产综合资本化率为 8%；8.每年按 365 天计算：9.本项目不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估案例分析过程：1.12 楼面积 30002=6000(平方米) 2.35 层面积 19003=5700(平方米) 3.6 层及 6 层以上面积 2500060005700=13300(平方米) 4.年总收入(元)60002000+57002365(110%)+133002.5365(1-10%)=12000000 十 3744900+10922625 =266675255.年总费用(元)26667525(5%+17.5%)+2500030001.10.1%+2500030001%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 6.年利润总额 26667525-6832693.13=19834831.87(元) 7.大厦价值= 1- =233558686（元） 8.建筑费用 300025000=75000000(元) 9.专业费用 75000000l0%=7500000(元) 10.开发商利润(75000000+7500000+5000000+地价)25%=875600000.25+0.25地价 =21875000+0.25地价 11.利息地价 一 l+5000000 一 1十 750000001.160% 1+750000001.140% -1=0.1576地价+648631.61+3758526.61+814937.53 =0.1576地价+5222095.7512.地价地价=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25地价-0.1576地价-5222095.75地价+0.25地价+0.1576地价=118961590.3(元)地价= =84513775.43(元) 案例 6 市场法房地产评估估价对象位于海淀区万柳东路 11 号 603 号，3 号楼用地四至为：东至万柳东路、南至万泉庄路、西至万柳中路、北至万泉新新家园。房产登记状况房屋所有权证号 京房权证海私移字第 0108383 号房屋所有权人 * 产别 私产产权性质 商品房 楼号或幢号 11房屋坐落 * 房号及部位 603房屋总层数 9（-2）层 所在层数 6建筑面积(m 2) 104.29 房屋用途 商业房屋结构 钢混 建成年代 2003 年建筑物状况分析（1）建筑物状况公共部分：结构形式 坡顶 建筑类型 板楼外立面装饰 墙漆大堂设计装修 水磨石地面、大理石墙面楼道装修 墙面刷漆、水泥地面、铁楼梯木扶手电梯间及轿厢装饰 进口电梯层户均数量 10 供暖 市政供热门禁系统 门禁 供气 天然气安全及消防监控 无 热水 无其他 无户内部分：所在楼层 6 使用状况 正常现状用途 住宅 景观 较好户型 两室一厅一厨一卫一阳台 临街状况 两侧临街采光、通风情况 较好各房间朝向 南 维护保养及成新状况 较好各个房间装修情况的描述地面：客厅、卧室铺实木地板；阳台、卫生间、厨房铺地砖；墙面：客厅、卧室刷乳胶漆，阳台刷乳胶漆，厨房、卫生间贴瓷砖；顶棚：客厅、卧室刷乳胶漆，厨房、卫生间为铝扣板吊顶；门窗：防盗户门，室门为木门塑钢窗；设备：卫生间普通洁具，厨房配整体高档橱柜。（2）小区状况居住小区楼宇构成 板楼 容积率 交通组织方式 人车混行 景观及绿化 小面积绿地小区封闭性 封闭式管理物业公司有无 有 物业费标准 车位状况 地上、地下停车位 其它 无（3）对价格影响的分析估价对象为单套商业用房，现状用途为住宅，户型较大，整体价值相对较高，当以拍卖等快速变现方式对其进行处置时，变现价格会有一定幅度的减损；估价对象作为单套用房可按套出售，变现时间会较短。4.区位状况分析商业繁华度 为*地区商业中心，繁华度较高交通便捷度 小区东侧临*东路，距离附近有 地铁 10 号线、302 路、304 路、307 路、367 路、361 路 、851 路、运通 114 路等多条公交线路经过，距公交车站约 151 米，交通出行较为便捷。区域土地利用方向 为小区周边配套项目，区域土地利用方向一致临街宽度和深度 宽度和深度足够覆盖营业范围临街道路状况 紧邻城市次干道宗地形状及可利用程度 形状规则估价测算过程1运用市场比较法求取估价对象房地产市场价值表一：案例情况说明表单价：元/平方米 比较案例 项目名称 位置 物业用途 面积交易价格 交易日期 装修情况 楼层 建成年代A 万泉商务花园 万泉商务花园 商业 58.3 30859 2010.10 精装修 7/9 2003年B 万泉商务花园 万泉商务花园 商业 420 30952 2010.10 精装修 1/2 2003年C 万泉商务花园 万泉商务花园 商业 289 44983 2010.10 精装修 2/6 2003年（1）进行交易情况修正上述三个案例与估价对象均为正常交易，故修正系数为 100%。（2）进行市场状况修正上述三个案例的成交日期为 2010 年 10 月，与估价时点接近，且此期间房地产市场状况较为稳定，故修正系数为 100%。（3）区位因素修正估价对象 实例 A 实例 B 实例 C区域因素因素说明 分值 因素说明 分值 因素说明 分值 因素说明 分值商业繁华度 较繁华 100 较繁华 100 较繁华 100 较繁华 100交通便捷度 较便捷 100 较便捷 100 较便捷 100 较便捷 100区域土地利用方向 商业配套 100 商业配套 100 商业配套 100 商业配套 100临街宽度与深度 基本一致 100 基本一致 100 基本一致 100 基本一致 100临街道路状况 两侧临次干道 100 两侧临次干道 100 两侧临次干道 100 两侧临次干道 100宗地状况可利用程度 规则 100 规则 100 规则 100 规则 100基础设施状况 配套齐全 100 配套齐全 100 配套齐全 100 配套齐全 100距区域中心距离 0.5KM 100 0.5KM 100 0.5KM 100 0.5KM 100修正系数 - 100% 100% 100%（4）实物状况修正估价对象 实例 A 实例 B 实例 C实物状况状况说明 分值 状况说明 分值 状况说明 分值 状况说明 分值建筑结构 砖混 100 砖混 100 砖混 100 砖混 100成新率 2003 年 100 2003 年 100 2003 年 100 2003 年 100室内装修状况 精装修 100 精装修 100 精装修 100 精装修 100朝向 南 100 南 100 南 100 南 100户型结构 较好 100 较好 100 较好 100 较好 100楼层修正 6/9 100 7/9 98 1/2 110 2/6 107景观 较好 100 较好 100 较好 100 较好 100物业管理 好 100 好 100 好 100 好 100修正系数 - 102.04% 90.91% 93.46%（5）权益状况修正上述三个案例与估价对象均为设定完整产权的房地产，且土地剩余使用年限均相同，故修正系数均为 100%。（6）求取比准价格案例 7 收益还原法房地产评估估价对象位于海淀区万柳东路 11 号 603 号，3 号楼用地四至为：东至万柳东路、南至万泉庄路、西至万柳中路、北至万泉新新家园。房产登记状况房屋所有权证号 京房权证海私移字第 0108383 号房屋所有权人 * 产别 私产产权性质 商品房 楼号或幢号 11房屋坐落 * 房号及部位 603房屋总层数 9（-2）层 所在层数 6建筑面积(m 2) 104.29 房屋用途 商业房屋结构 钢混 建成年代 2003 年建筑物状况分析（1）建筑物状况公共部分：结构形式 坡顶 建筑类型 板楼外立面装饰 墙漆大堂设计装修 水磨石地面、大理石墙面楼道装修 墙面刷漆、水泥地面、铁楼梯木扶手电梯间及轿厢装饰 进口电梯层户均数量 10 供暖 市政供热门禁系统 门禁 供气 天然气安全及消防监控 无 热水 无其他 无户内部分：所在楼层 6 使用状况 正常现状用途 住宅 景观 较好户型 两室一厅一厨一卫一阳台 临街状况 两侧临街采光、通风情况 较好各房间朝向 南 维护保养及成新状况 较好各个房间装修情况的描述地面：客厅、卧室铺实木地板；阳台、卫生间、厨房铺地砖；墙面：客厅、卧室刷乳胶漆，阳台刷乳胶漆，厨房、卫生间贴瓷砖；顶棚：客厅、卧室刷乳胶漆，厨房、卫生间为铝扣板吊顶；门窗：防盗户门，室门为木门塑钢窗；设备：卫生间普通洁具，厨房配整体高档橱柜。（2）小区状况居住小区楼宇构成 板楼 容积率 交通组织方式 人车混行 景观及绿化 小面积绿地小区封闭性 封闭式管理物业公司有无 有 物业费标准 车位状况 地上、地下停车位 其它 无（3）对价格影响的分析估价对象为单套商业用房，现状用途为住宅，户型较大，整体价值相对较高，当以拍卖等快速变现方式对其进行处置时，变现价格会有一定幅度的减损；估价对象作为单套用房可按套出售，变现时间会较短。4.区位状况分析商业繁华度 为*地区商业中心，繁华度较高交通便捷度 小区东侧临*东路，距离附近有 地铁 10 号线、302 路、304 路、307 路、367 路、361 路 、851 路、运通 114 路等多条公交线路经过，距公交车站约 151 米，交通出行较为便捷。区域土地利用方向 为小区周边配套项目，区域土地利用方向一致临街宽度和深度 宽度和深度足够覆盖营业范围临街道路状况 紧邻城市次干道宗地形状及可利用程度 形状规则估价测算过程运用收益还原法求取估价对象房地产价值设定房地产年纯收益按一定比例递增、房地产还原利率每年不变的前提下，收益年限为有限年的收益还原法计算的基本公式为： tYgAV)1(其中： V房地产在估价时点的收益价格A房地产的未来第一年净运营收益Y房地产的报酬率g净收益逐年递增的比例t房地产的收益年限估价对象建成于 2003 年，证载用途为商业，土地使用年限为 40 年，截止估价基准日为止，土地尚可使用 32 年左右，所以收益年限按 32 年计算。（1）房地产年总收益估价对象位于海淀区万柳东路 11 号 603 号，通过估价人员对该地区同类房地产的市场调查可知，该区域住宅用房的建筑面积租金在 3.5-4.0 元/平方米天左右，结合估价对象的位置、设备设施、装修情况等因素综合确定估价对象平均租金为 3.8 元/平方米天，空置率取 5%，估价对象建筑面积为 104.29 平方米。则估价对象房地产年总收益为：（2）年总经营成本A.管理费，指工作人员的工资、福利等相关费用,根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况，取年总收益水平的 1.5%，则管理费为：B.维修保养费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。估价对象为砖混结构，室内外装修状况良好，根据现行的北京市建设工程预算定额并结合估价对象的结构、装修及设备设施等情况，综合确定其重置价为 3500 元/平方米。维修保养费按房屋重置价值的 1%计算，则维修保养费为：C.综合税，分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，根据北京市地方税务局关于个人出租房屋征收管理有关问题的通知【京地税征200716 号】，个人出租房屋并取得收入，按照综合税率 5计征，根据税法规定，取租金收入的 5计算，则综合税为：D.保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重置价乘以保险费率 0.1%计算，则保险费为：（3）年纯收益年纯收益=年总收益-年总经营成本（4）净收益增长率根据估价人员对北京市 2000 年以来该区域房地产市场租金水平的调查，并综合考虑估价对象的位置、自身品质及发展潜力等因素综合确定净收益增长率为 3%。（5）房地产价值根据有关资料，目前该地区的房地产投资存在一定风险,故在选取房地产还原利率时我们主要采用累加法，累加法又称安全利率加风险调整法，是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为还原利率。安全利率为中国人民银行 2008年 12 月 23 日公布的固定资产一年期存款利率 2.25%，风险投资回报率按风险累加法进行估算，由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率和其他风险报酬率组成。综合分析以上各方面因素，还原利率综合确定为 5%。案例 8 车辆评估1.车辆概况车辆名称：型 号：SGM6510GL8 牌 照：闽 A L5583生产厂家：上海通用汽车 购置日期：2002 年 11 月启用日期：2002 年 11 月，评估基准日：2006 年 4 月至评估基准日已行驶里程：143000km至评估基准日已使用时间：3.41 年账面原值：324,993.00 元;账面净值：324,993.00 元 (9)主要技术参数： 发动机：V6 缸、DOHC 双顶凸轮轴气门，多点喷射，4 档自动传动方式，自然进气发动机;排量：2980cc;最大功率：126/5200 kw/rpm;最大扭矩：256/4400 nm/rpm;油耗：8.6L/100km;最大时速：168km/h；整车质量：1563kg;乘员：7人刹车方式：盘式;驱动方式：前驱；转向系统：助力转向2.重置全价确定 根据省汽车销售有关规定，汽车重置全价由汽车购置价(含增值税)、车辆购置税及手续费等其他费用共三部分组成。 (1)购置价：根据市场询价，同款别克 GL8 在评估基准日的购置价为243,200.00 元(含增值税)。(2)车辆购置税：其中增值税率为 17%，购置附加税为 10%购置附加税243,200.001.1710%20,786 元(3)其他费（牌照费等）：福建省购车其他费用约 500.00 元。(4)重置全价购置费购置附加税其他费243,20020786500264,486.00 元3.综合成新率的确定(1)年限成新率(1已使用年限/经济寿命年限)100%(13.41/15)100%77%(2)里程成新率(1已行驶里程/经济寿命里程) 100%(1143,000/500,000)100%71%(3)理论成新率的确定 理论成新率采用年限成新率和里程成新率孰低的原则确定，故理论成新率确定为 71%。(4)现场勘察情况，确定修正系数：经评估人员与车辆驾驶员一起对该车进行现场勘察，按照车辆的实际技术状况分部位进行现场勘察的情况如下。现场勘察技术状况表 评定项目 勘察情况 发动机离合：气缸压力符合规定值，功率符合设计要求，油耗不超过国家标 各项指标基本符合标准，无漏油；变速杆：无明显抖动，换档容易，无掉档现象，齿轮无不正常磨损；变速箱：工作正常，壳体无裂纹，无弯曲变形、裂纹，无渗油现象； 前轮定位准确，转向灵活可靠无松框；前桥：功能基本正常，未发现明显异响；主动齿轮轴在 14001500 转/分时，各轴承应高于 60 度，工作平稳，桥壳无裂纹、无漏油现象，差速器及半轴磨损正常；后桥：功能基本正常，未发现明显异响；车架 车架基本