鄞州投资创业中心iii-2-5地块项目

鄞州投资创业中心 III-2-5地块 项目市场 /背景 宁波宏观背景n宁波简称 “ 甬 ” ，地处中国大陆海岸线中段、长江三角洲南翼、浙江省东部的东海之滨。东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，与上海隔湾相望，西接绍兴市，南临三门湾，与台州相连。n2006年 8月，国务院确定把宁波建设成为长江三角洲南翼经济中心的功能定位和建设现代化国际港口城市的目标定位。宁波为长三角南翼中心城市长三角城市群特征解读：信息化与产业高技术化高速发展，区域生产力向均衡化发展，空间结构网络化，形成点 轴 网络系统，整个区域为一个高度发达的城市化区域，并形成世界第六大城市群。城市区位背景近年来宁波经济发展迅速，并呈 “ 加速度 ” 发展经济特征背景n宁波经济呈快速平稳发展之势，自 04年起全市地区总值年均增长从 04年的15.5%到 09年的 8.6%。这 6年间，经济总量将近翻番；在 09年经济总量更是超过了 4000亿大关，达到 4214.6亿元。虽然在 08年受金融危机影响，增长速度有所下降，但依旧呈现上涨趋势。这组数据见证了宁波经济发展的辉煌之路，充分说明以后宁波经济发展迅速并呈 “ 加速度 ” 发展。 居民收支背景 人均可支配收入和支出稳步上升，居民消费力旺盛近年来宁波人均可支配收入和支出稳步上升， 09年人均可支配收入27368元，消费支出 18203元。市场 /政策 近期房地产相关政策 -2009年 12月 23日 ,中国财政部调整住房转让营业税政策 ,不足五年按全额征收营业税 . -2009年 12月 17日 ,中国财政部等五部委发布通知 ,明确拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%,开发商拿地後分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年 . - 2010 1月 10日 ,国务院出台 “国十一条 “,严格二套房贷款管理 ,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导 . -3月 23日 ,国资委要求 78户不以房地产为主业的中央企业 ,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务 ,并在 15个工作日内制订有序退出的方案 .-3月 22日 ,国土资源部会议提出 ,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前 ,各地不得出让住房用地 ;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点 ;各地要明确并适当增加土地供应总量 ;房价上涨过快、过高的城市 ,要严控向大套型住房建设供地 . -3月 10日 ,国土资源部再次出台了 19条土地调控新政 ,即 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 ,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、 1月内付清地价 50%、囤地开发商将被 “冻结 “等 19条内容 . -4月 15日 ,国务院出台具体措施 ,要求对贷款购买第二套住房的家庭 ,贷款首付款不得低于 50%,贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍 .对购买首套住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭 ,贷款首付款比例不得低于 30%. -4月 11日 ,中国银监会主席刘明康表示 ,银监会要求所有银行在 6月底之前提交贷款情况的评估报告 ,并称房地产风险敞口大 ,要严控炒房行为 .银监会表示 ,银行不应对投机投资购房贷款 ,如无法判断 ,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平 .北京部分银行已将二套房首付比例提升至 60%. -4月 2日 ,财政部下发通知称 ,对两个或两个以上个人共同购买 90平方米及以下普通住房 ,其中一人或多人已有购房记录的 ,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策项目 /区位 区位描述及项目概况场块地处 鄞州新城区 大规划板块内，鄞州新城区，位于宁波市南面，距市中心不到2公里，规划控制面积 80平方公里，是鄞州政治、商贸、居住、科技、体育和文化中心，高标准建设了一批现代化城市道路及供水、供电、通讯、排污等基础设施和社会公益设施，政府办公大楼、酒店、商业广场、商业住宅、写字楼等建筑矗立在绿草如茵的马路、河岸两旁。 鄞州新城区区域潘火商贸生活区，位于宁波市中心城区、鄞州新城区、东部新城区以及东钱湖旅游度假区四区之间的地理中心。区域东接规划三号路，南至中塘河及杭甬高速公路北仑段，西连江东桑田路，北及甬台温铁路。规划用地面积约 5平方公里，其中城市核心区块 2.2平方公里。区域拥有立体便捷的交通网络，西邻宁波栎社国际机场，东临北仑港，北通杭州湾跨海大桥，沪杭甬、同三、甬金高速出入口，环伺四周。随着绕城高速、甬台温铁路、城市轻轨、象山港大桥等重点项目的推进建成，交通枢纽优势将进一步凸显。区域 潘火区块 -甬东门户本项目下应街道 地处宁波东南，东邻东钱湖，南接云龙镇，西连首南街道、中河街道，北靠东部新城 。下应街道整个区域范围是 22.2平方公里，分三个区块1、潘火片区 2、投创中心 3、东南片区 （即商务区域 ）总的设计范围是 13.3平方公里 。规划成高档的商务酒楼、写字楼、住宅以及娱乐、中心广场等 。潘火片区投资创业中心商务区域（东南区域）项目位置1、规划中的地铁五号线、三号线将在这个片区穿过。 2、鄞州中学的搬迁暂定的位置在东南片区的中心位置，靠近甬新河，占地规模约三百亩左右。3、甬新河旁边湾底村建一个中华老字号一条街，大概一百多亩土地 4、国骅集团新盘宜家世纪广场，将近有两百亩左右，为商业住宅集合体，即将启动。 5、湾底村附近的太极养生城（暂定名）将近八十亩左右，是高端的别墅群。结合了酒店、休闲、餐饮。6、宜家家居、红星美凯龙、迪卡龙体育 、沃尔玛山姆会员店四家落户本区域，7、培罗成广场即将开建（含家乐福、国美）区域 片区规划重大事宜项目所在区位区域三江口核心区潘火商贸区鄞州投资创业园区 本案鄞州中心区东部新城潘火商贸板块与鄞州投资创业园区的链接枢纽东部新城南翼项目位置项目泗港新村康城阳光东南小学本项目鄞州投资创业园区周边配套项目宜家购物广场山姆会员店创新 128中国银行培罗成广场（家乐福 国美）紫郡大药房新江夏便民店公交站泗港菜场中国电信新江夏便利店同心大药房紫郡幼儿园卫生服务站 投资创业中心东南小学太极养生城红星美凯龙待建配套已有配套鄞州中学产品类别项目41511栋数7031%19820 专家公寓 （住宅）4015%9308 总部办公 （别墅）4027%16860 创新大厦（大办公）4027%17412创业大厦（公寓、小办公）产权年限（年）面积比（ %）建筑面积（）产品客群表现 下应区域楼盘客户来源住宅类 上上城 东方湾邸客群 下应区域楼盘客户区域来源别墅类 -朝阳荟 康城阳光无办公用途，几乎全部为居住用途！p 本项目各类产品所在细分市场表现如何？住宅、写字楼、公寓市场p 竞争项目在哪里？推出量、市场表现 p 项目是否具有与其它项目的竞争能力？是区位优势、产品优势、 成本优势、规划利好，还是 项目定位及推广思考市场 /环境 各对应细分产品的市场表现一、住宅市场新兴崛起板块 ,目前交通生活配套落后 ,阻碍板块的发展，宁波目前住宅板块房价概况 :三江口板块2000035000元鄞州中心区15000-25000元洪塘板块1200017000元高新区15000-20000元城西板块1400020000元东部新城17000-22000元六区住宅成交状况2009年供销缺口拉大，成交量相比同期大幅上涨 120%，半年即完成去年一年的任务，涨势明显。成交量经过一个阶段的震荡后，开始上涨。首次置业的产品比例一直处于高位，该类客户在很长一段时间里成为市场的中坚购买力量，也是这轮行情的领头羊；90-125平米的首次改善型产品市场份额相对平稳，其中 120平米左右的产品也是宁波改善型需求最为旺盛的产品；125-180平米的再次改善型产品和 180平米以上的高端多改型产品市场份额有所放大，但整体比例相对平稳。09年住宅市场分析市场支撑市场环境：1.2010年市场预计推出住宅类产品在 190多万平方米，公寓类产品 50多万平方米，并且大部分为高总价房源（详见附表），开盘时间在下半年居多。因此，相对来说，尤其是 2010年上半年小户型、小总价产品供应不足。2.从 2011年来看，由于 2009年土地成交呈上升趋势， 2011年市场总体供应可能超 300万方，因此，总体市场来看，虽然受政策影响， 2010年市场会比 2011年更为宽松。2010年推出楼盘 2010年全年预计推出量在 251万平方米左右区域 项目名预计 2010年供应量开发商 楼盘动态 预计套数（万）海曙区 新海蓝钻 5 华恒集团已开盘，公寓面积 40-65平米，价格在 12000-17000元 / 左右（含 3000元精装）。 820海曙区 永和居易 5 永和置业 预计 2010年 4月开盘，主力户型为 90-140 1400海曙区 21码头 3金达利 正和置业预计推出 1100套房源，主力面积 20-60 ，预计2010年 5、 6月份开盘 1100海曙区 青林湾 8 宁房股份4期 观 津， 5期 观 泓 预计 明年 9、 10月份开 盘 ，主力面 积 90 140 1500海曙区水岸心境三期 (暂定 ) 3 维科房产 项目预计 2010年下半年开盘江北区 新海景花园 7 雅戈尔置业 2010年下半年开盘江北区 长岛花园 5 雅戈尔置业花园洋房、空中叠墅、联排别墅 预计 2010年 5月开盘 2000江北区江北万达广场 4 万达集团1月第一批推出，第二批 预计 3月底或 4月初推出 40-60平米的公寓，价格 15000元 /平方米。 江北北区 维拉小镇 9 城投置业 300-380 湖 滨纯别 墅小 镇 ， 2010年 5月份开 盘江北北区盛世嘉苑二期 6 拓展房产 预计 2010年 7、 8月开盘，多层 60-120 500区域 项目名预计 2010年供应量开发商 楼盘动态 预计套数（万）江北北区 塘家湾悦府 5 众茂置业 270-700 的 别 墅， 预计 2010年已开 盘 331江北北区 海德花苑 5 银亿房产 项目预计 2010年下半年开盘高新区 凤凰水岸 2 奥丽赛置业 预计 2010年 3、 4月份开盘，面积 90-243 460高新区 翡翠湾 3 均胜房产 预计 2010年 5、 6月开盘发售 40-50 的公寓 740高新区 嘉诚尚座 3 嘉诚置业 40-70平方米，一室一 厅 ，二室一 厅高新区皇冠花园三期 11 绿城集团 预计 2010年 10、 11月份开盘高新区 ART蓝 庭 5.5 网新置地 项目预计 2010年底开盘镇海区 风景九园 12 保亿置业 主力 80-130， 2010年 3月 28日三期推出 1300镇海区 海尚国际 5 海丰置业 项目预计 2010年上半年开盘区域 项目名 预计 2010年供应量开发商 楼盘动态 预计套数（万）镇海区 翰林国际 2 项目预计 2010年 6、 7月份开盘 280鄞州区格兰春晨二期 10 中建房产 预计 2010年上半年推出第一批 鄞州区 雍城世家 6 中海地产推出水系以北的 40#楼纯 173 的朝南大户型，共计 100来套房源，皆为毛坯房，均价预计在 19000元 / 左右， 2010年 3月 20日底正式开盘。 100鄞州区盛世天城二期