三四线城市房地产企业的噩梦与出路

三四线城市房地产企业的噩梦与出路 房地产抓紧去库存化吧，不然就死了 最近很少谈住宅，因为我觉得住宅已经没有什么好谈的了。中 国的人均住宅面积已经超过了日本与韩国，中国住宅的刚性需 求时代已经结束了。 有人说，房地产进入了白银时代，意思是，到处是黄金的时代 过去了，但还有白银可捡呀。我觉得这是自欺欺人，哪有白银 呀？刚性时代一结束，就意味着过剩。在过剩时代，玩的是残 酷的生死游戏：适应时代转型的，活下来了，不适应的，就去 死吧！ 这样说似乎有点落井下石，不地道。但你要听真话还是假话？ 想听假话，就相信什么白银时代，想听真话，那就是根据全球 国际产业转型规律，从刚需时代进入到过剩时代，只有大概 40%左 右的企业能够实现转型，不死一大批，转型是不可能完成的。 所以，我说 40%要死，还是保守数据。看看当年家电行业，消 费品行业，从刚需到过剩，死掉了多少？各省的电视机厂、冰 箱厂、基本没有了吧？ 有人说你这是恐吓，好吧，我们讲点事实与数据 中国房地产情况有多严重？恶梦才刚开始 我们先看看数据吧，2012 年以来，房地产待售面积每隔 12 个 月都以至少 1 亿平方米的幅度增加。从最近三年的数据中可以 看到，中国的房地产的库存每年都在增加，2012 年待售面积与 销售面积之比是 25%左右，2015 上升到 5%，增加一倍。 再看下图，待售面积的绝对值增长到了历史最高值，达到亿 万方，待售面积与上年度销售面积之比在 2015 年 4 月末也达到 了历史峰值。 这个数据到底有多严重呢？好吧，我作个形象比喻，还记得 年金融危机吗？那年恒大差点就死掉了，现在的形势就如 同当年，大家看看下面的图，年销售增长率是首次成负数， 现在的情况与那时完全相同，从年年底开始，住宅的 销售增长率是负数。 这种悲惨的局面，就连一向看好房地产的中央政府也 看不下去了。他们知道不告诉你们真相，情况可能更恐怖。今 年 4 月 30 日召开的中共中央政治局会议，在讲当前经济形势和 经济工作时，明确指出“要盘活存量资产，建立房地产健康发 展的长效机制”。5 月 25 日人民日报刊发文章五问中国 经济：权威人士谈当前经济形势作出进一步阐释，认为“楼 市正面临痛苦的去库存化阶段，有效消化房地产市场库存是一 个现实问题，既关系到启动需求，又关系到化解风险”。 看到了吗？是化解风险，因为我们都知道，房地产的风险，就 是地方债务风险，就是国家经济安全的风险。 去库存化：这不是小组赛，这是淘汰赛 大家都看过世界杯，世界杯的小组赛打得很和气，这场打不好， 还有下一场，过去的中国房地产竞争，就是世界杯的小组赛。 不管碰到什么大部分，大部分企业都活下去了。 但今天的房地产市场情况发生了很大变化，我们还是数据为证 吧，在过去，房地产玩是的期房模式，但从去年开始，现房远 大于期房。做房地产的人都知道，房地产本质上是个金融游戏。 期房模式的本质，是以消费者的钱来做周转，当期房模式完结 进入现房，就意味着，企业的资金全部被压在库存房子中了， 更可怕的是，政府早就知道房地产行业不行了，于是命令银行 只收不贷，成心要整死一批房企。有些房地产公司不懂宏观政 策，以为借高利贷就可以渡过难关，殊不知，这完全是个大陷 阱，一进去就出不来了！ 不信你环顾左右，有多少同伴死了？他们并非死于没钱，而是 死于库存！inventory is a killer 所以，我说，房地产市场的今天，不再是什么白银市场，完 全是一场生死市场。今天的竞争不再是小组比赛了，完全是淘 汰赛，这一场打不好，就没有下一场，否则淘汰 40%以上的企 业如何完成？ 淘汰赛的打法，与小组赛是不一样的，淘汰赛的打法，就 是一定要赢，要把对手下去。所以，机会是有的，在任何 时候，市场的需求都是存在的，但需求变了，需求减小了，这 种时候最重要的是抢市场，把属于对手的市场份额抢过来，把 属于别人活命的机会抢过去，因为客户就那么多，需求就那么 大，别人活，你就死了！ 这就是我对今天若干房地产公司的建议，少谈什么未来， 也少谈什么战略，先把库存化现金化，把资产证券化。库存