个人住房信贷业务风险的调查思考.docx

个人住房信贷业务风险的调查思考 近年来，随着房地产市场的快速发展，各商业银行的 个人住房信贷款业务迅猛增加，个人住房贷款规模在银行 资产中的比重迅速上升。仅以天津市为例，截至 XX 年 6 月 末，全市个人住房贷款余额已达 341.66 亿元，比年初增加 35.62 亿元，占全部贷款余额的比重已达 8.27 %。造成此 项业务如此快速发展的原因之一是，由于商业银行对资产 风险的重视程度逐年提高，因此，将个人住房信贷业务视 为低风险的信贷品种，作为信贷业务扩张的重点大力进行 拓展。 然而，个人住房信贷业务真的是风险极低吗？不可否 认，从短期来看，个人住房贷款可以说是商业银行资产类 别中质量最高的贷款种类，仍以天津市为例，截至 XX 年一 季度，全市个人住房贷款的不良率仅为 0.7 %，低于全部贷 款不良率 6.8 个百分点。但是必须清醒地认识到，在当前 特定的金融市场环境下，个人住房信贷业务并不见得就是 商业银行的低风险金融产品，在特定意义上说，这项业务 所面临的潜在风险还要高于其他贷款种类，如果商业银行 不能对当前个人住房信贷业务所面临的风险进行有效识别 和控制，盲目乐观地快速扩张，不久的将来个人住房信贷 业务将可能成为商业银行一个不容忽视的风险源。下面， 就其发生风险的可能性进行简单的分析。 一、 个人住房信贷业务的风险分析 从目前的情况分析，商业银行的个人住房信贷业务主 要存在以下四个方面的风险： 1 商业银行的流动性风险 商业银行的流动性风险具体表现就是资产结构中的中 长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求， 又缺乏及时融入现金的手段和渠道。我们知道，商业银行 的个人住房信贷业务尤其是个人住房按揭贷款一般期限较 长，最长可达 30 年，如果商业银行的这类中长期贷款快速 增长，同时占比迅速提高，而作为其资金主要来源的存款 又多以短期为主，逐步形成商业银行资金来源的短期化和 资金运用的长期化，出现资金期限上的错配，造成商业银 行的流动性风险。 当然，商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错 配是可以接受的，但这个缺口应当控制在一定的比率范围 之内，并对其进行管理，这就是商业银行的流动性风险管 理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接 近或达到 1820%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比 例的约束就会成为非常突出的问题。 2 房地产商转移的融资风险 房地产行业是一个典型的资金密集型行业，对于融资 的依赖程度明显高于一般的工商行业。因此，作为经营房 地产业务的商业银行必须对房地产开发贷款风险程度相对 较高有清醒的认识。正是由于这种风险收益特性，中国人 民银行与 XX 年 6 月下发了中国人民银行关于进一步加强 房地产信贷业务管理的通知，对房地产信贷业务提出了 更高的监管要求。但是，由于商业银行将个人住房信贷业 务作为积极拓展的业务领域，甚至为配合竞争给与其种种 优惠，使其在消费信贷中的比重逐步增大，一些房地产开 发商就利用了这些条件，以合规或者不合规的方式将个人 住房贷款变为房地产开发企业的融资渠道，使得房地产融 资的风险向个人住房贷款中转移，代表性的现象就是“假 按揭”，开发商串通一些“假购房者”以这种方式骗取商 业银行的“按揭”贷款，达到为企业融资的目的。 3 个人信用风险 当前个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确 的风险判断。从信用风险的角度来看，个人住房贷款的借 款人可能存在以下两种情况：一是由于家庭、工作、收入、 健康等因素的变化，不能按期或无力偿还商业银行贷款， 被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约 风险；二是借款人可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资 料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。 个人住房信贷业务属于中长期信贷，其还款期限通常 要持续 20-30 年左右，在这段时间中个人资信的状况面临 着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情 况很容易发生，往往可能转化为商业银行的信贷风险。考 虑到当前个人住房贷款的申请者主要是收入水平波动较大 的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风 险尤其值得关注。 4 贷款操作的风险 从个人住房信贷业务操作风险的角度看，由于缺乏必 要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争， 房地产信贷部门有时为了扩大业务范围，竞相降低贷款人 的首付比例，甚至出现“零首付”，同时放松贷款人的审 批条件，或者没有严格执行抵押住房登记制度，贷款的前 台、中台和后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资 信情况没有进行严格把关。 从当前的情况，各商业银行在同一城市经办个人住房 信贷业务的网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可 以在多家银行的经营网点同时申请住房贷款，一旦贷款人 无力偿还，商业银行的资产风险陡然发生。 由此可见，个人住房信贷业务的风险并不是极低，但 是，风险也不是不可防范的。在我国，个人住房信贷业务 开展的时间较短，很多管理上的经验还在摸索中逐步形成。 而在西方发达国家，房地产业一直是国民经济的重要支柱， 各国都先后建立了相对成熟完善的房地产金融系统，在对 个人住房信贷的风险观了上积累了一定的经验，有些经验 也是值得我们去学习和借鉴的。 二、 个人住房信贷业务风险管理可借鉴的经验 以美国为例，美国的房地产金融风险管理模式很有代 表性。美国人大多数是通过私营金融机构的住房抵押贷款 解决住房问题的，获得这种贷款的基本条件是以所购房产 作抵押，这样可使贷款风险降低到最低程度。同时，美国 联邦政府金融机构建立起了一套完整的有效控制房地产金 融市场的特殊机制。金融机构依据资信调查和住房估值审 批贷款金额，资信调查依赖的是一个完备的信用体系，它 包括个人信用调查机制和个人信用评估机制，通过综合考 察影响个人及其家庭的内外客观、微观环境，包括经济、 金融、司法、社会、工商、财产在内，使用科学严谨的分 析方法，对个人及其家庭的资产状况、履约各种经济承诺 的能力和信誉程度进行全面评判和评估，数据的采集尽可 能中介化和标准化。 当抵押贷款违约时，美国的房屋抵押市场配备了一系 列的处置方法，例如延期支付、重设还款表、自愿转让契 约、公告拍卖等，可以根据抵押资产以及贷款人的具体情 况，采取适合自己的处置方法，从而降低了个人住房贷款 违约后给金融机构带来的风险。 同时，在风险管理机构的设置上，联邦国民抵押贷款 协会、政府国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司三家中 介机构从事二级抵押市场的操作，有利地解决了房地产一 级抵押市场无法解决的三大问题：流动性问题、资金占压 的长期性和资金来源的短期性问题、住房抵押贷款市场的 巨大需求与商业银行等金融机构资金俩源有限的矛盾。 当前，解决我国商业银行的个人住房信贷业务的风险 也应当从以下几个方面入手，在一级市场上注重解决信用 风险，在二级市场注重解决流动性风险。 三、 个人住房信贷业务风险管理的途径 从未来的发展趋势看，中国的个人住房信贷业务还会 有很大的发展空间，但是，如果在目前相对欠缺的风险管 理机制下进行快速扩张，未来必然会给商业银行带来巨大 的风险。因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为商 业银行管理的重点。 1 改善个人信用风险的识别和评估环境 这就要求建立一个完善的个人信用体系，该体系的核 心是个人信用制度，即能证明、解释和查验自然人资信， 能够监督、管理与保障个人信用活动。具体操作就是要规 范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包 括：个人信用等级制度、个人信用评估制度、个人信用风 险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁 等。要建立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日 常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信 用机构，由信用机构将这些信息会同来自司法、税务等机 构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案， 当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请 人的信用报告，并据此做出决策。为此，中国人民银行已 正式成立了征信管理局，该机构一方面巩固和加强对企业 法人的征信管理系统，另一方面也将于今年内开始推行 “个人征信系统”，但从目前情况看，个人征信系统所采 集的信息对于进行个人住房贷款的风险判断并不足够，尚 需在逐步完善中实现既定目标。 与此同时，商业银行为了化解信用风险，必须在其审 批个人住房贷款的过程中，将个人信用作为考察的重点， 设立相关的个人信息档案，建立专业化、规范化、初具规 模的数据库，为信用管理打好基础，对已有借款人以及贷 款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警 机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。同 时，各金融机构之间还应当充分共享个人信用信息资源， 因为贷款人可能同时在不同的金融机构或同一金融机构设 立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借 款者更加高效准确地做出决策。 2 加快资产证券化进程 为了化解个人住房贷款带来的流动性风险，应积极鼓 励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化 市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场，即 房地产抵押债权转让市场的建立。房地产贷款由商业银行 创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为 担保、发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔 接，提高资金的流动性，一方面商业银行通过发行抵押贷 款债券可以获得充足的资金满足个人住房信贷需求，另一 方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性。其 次，从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化是商业银 行转移贷款风险的有效方法之一。住房按揭贷款证券化实 际上是一种新型的住宅融资方式，商业银行将缺乏流动性 但未来现金流可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一 个“资产池”，经过信用评级以后，向投资者转让住房按 揭贷款债权，收回资金补充流动性 3 推进房地产融资的多元化 目前我国房地产金融以债权融资为主，股权融资比例 较小，融资格局较单一。根据统计估算，80%左右的土地购 置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。 而在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资 不仅有债券融资和股权融资两种基本形式，同时