江阴市滨江国际营销策划方案

管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 江阴市滨江国际营销策划方案 一、江阴概况 1、历史 沿革 江阴古称暨阳，见诸文字记载的历史有 2500 多年。晋太康二年（ 281 年）置暨阳 县。南朝 梁绍泰元年（ 555 年）废县置郡，建治君山之麓，因地处长江之南，遂称江阴郡，为 江阴 名称之开始，下辖江阴、利城、梁丰 3 县。此后江阴先后为郡、为国、为军、为路、为州，建置几经变化。元至正二十七年（ 1367年），恢复江阴县建置。 1949 年 4 月 22 日江阴解放，后属苏南行署常州专区。1953 年改属苏州地区。 1983 年 3 月实行市管县体制，改属无锡市。 1987 年 4 月经国务院批准撤县建市。 2、 地理位置 江阴位于北纬 31 40 34” 至 31 57 36” ，东经 119 至 120 34 30” 。北枕长江，与 靖江市隔江相望；南近沪宁线；东接常熟、张家港；西连常州、武进，地处苏锡常 “ 金三角 ” 的几何中心。江阴交通十分便捷，历来是大江南北的重要交通枢纽，江海联运、江河换装的天然良港。 3、 区域面积 江阴全市总面积 方公里，陆地面积 方公里，水域面积 中长江水面 方公里。沿江深水岸线长达 35 公里。城市建成 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 区为 方公里。 4、 人口状况 至 2004 年末，江阴市户籍总人口 人，增长 全市人口出生率 ， 比 2003 年上升 千分点 ；人口死亡率 ，下降 千分点；人口自然增长率 ，提高 千分点。 5、 交通优势 江阴是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市。从江阴到上海、南京两大城市各 148 公里，到无锡、常州仅 38 公里。以江阴为圆心、半径 160 公里范围内有六个飞机场，其中南京、上海可直飞境外。改革开放以来，江阴大手笔发展交通事业，形成了干支线连通、内外沟通、城乡贯通、主要干道 “ 六横八纵 ” 的格局。中国第一、世界第四的特大跨径钢悬索桥江阴长江公路大桥，是沟通同三（黑龙江同江一海南三 亚）和京沪两大国道主干线的过江 “ 咽喉 ” 。连接沪宁高速公路、宁通一级公路的锡澄高速公路穿越江阴境内。在建的新长（江苏新沂一浙江长兴）铁路取道江阴，连结陇海、渐赣两大铁路大动脉。江阴境内的锡澄运河沟通长江、太湖。 1992 年正式对外开放的江阴港可以直通海外。 长江江阴大桥 锡澄高速 6、 城市建设 江阴城市建成区面积 方公里。年内完成城市西组团整体设计和南门风貌区修建性详细规划。全面完成澄江东路、虹桥北路等城区主干道改造，按 计划推进澄南大道、五星路等道路建设。杏春桥、新虹桥、五星桥、苏南区域供水二期扩建工程建成投运。 7、 经济状况 （ 05 年 1） （ 1） 经济总量继续放大，产业结构基本不变。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 1，市实现地区生产总值（ 元，按可比价同比增长 增幅较上年同期提高 百分点，完成年度计划的 其中第一、第二和第三产业分别实现增加值 元、 元和 元， 二、三产业增幅分别比上年提高 百分点 。三次产业的比重为 二产业比重比上年提高 百分点，第三产业下降 百分点。产业结构没有发生明显变化，说明在国家日益趋紧的宏观调控下， 江阴 市经济运行质态良好，抗御风险的能力增强。 （ 2） 工业经济支撑明显，企业盈利能力下降。 上半年全市完成工业产值 元，其中规模以上工业完成 元，同比分别增长 实现工业增加值 元，增长 增幅较上年提高 百分点。工业对全市经济增长的支撑作用明显，拉动地区生产总值增长 百分点，全市经济增长 68%来自于工业。 1我市工业实现利税总额和利润总额分别为 元和 元，同比增长 但增幅较上年同期回落 和 百分点。上半年工业经济继续保持稳健的运行态势，拉动地区经济增长，但由于能源及原辅材料的持续波动，外贸出口环境变数较大，加之国家宏观调控作用的显现，企业盈利空间被挤压，部分钢铁和化纤企业开工不足，企业盈利能力有所下降。 （ 3） 消费需求基本平稳，消费热点受到抑制。 1，全市实现社会消费品 零售总额 元，同比增长 实现城乡消费市场和餐饮业零售额持续增长， 同时城乡增幅差由 百分点下降为 百分点，提升了农村的消费能力。另外，随着国家宏观调控力度的加大和居民消费趋于理性，江阴 市部分消费热点如房地产和汽车消费受到一定抑制。房地产开发投资总额和商品房实际销售面积分别比去年同期下降 增幅有较大幅度回落。房地产成交面积和成交额同比均出现了负增长，增幅回落 和 百分点。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 （ 4） 外经外贸增长强劲，开发区贡献份额大。 按外经贸局提供的数据显示：上半年全市合同利用外资和实际利用外资分别同比增长 出现实际利用外资增速大于合同利用外资增速和引资工作由量的积累到质的转变的可喜变化，引进的大项目和高新技术项目增多的变化。经济开发区成为我市吸引外资的制高点，另据开发区提供的数据显示： 1沿江各园区）利用外资和实际到帐外资分别为 美元，占全市的比重为 对外贸易继续在高位上高速运行。 1，全市自 营进出口总额和自营出口总额分别为 美元和 比增长 尤其是自营出口增幅同比提高 百分点，自营出口增速快于自营进出口增速。 （ 5） 财政收入增长平稳，金融运行状态正常。 上半年预算内财政收入和一般预算收入分别为 元和 元，同比分别增长 但增幅较上年同期下降 时与周边县（市）比较，仍有一定的差距。初步分析是企业利税增幅较去年同期下降，部分大企业集团减利较多，加之部分冶金、化 纤企业开工不足，影响了财政收入高幅增长。因此如何在宏观调控日益趋紧，竞争日益激烈，按照科学发展观的要求，引导我市工业企业发展方向及进行产业（行业）提升是十分紧迫的任务。今年以来金融系统认真执行国家的货币政策，积极组织资金，努力为我市经济建设服务，存贷款继续增加。 1，全市金融机构存款余额、居民储蓄同比分别增长 增幅同比增长 和 百分点。贷款余额同比增长 中小企业贷款明显增加， 1元， 1贷款增量的八成以上投向 中小企业，有力支持了我市民营经济的发展。 （ 6） 投资增长态势良好，民营投资半壁江山。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 我市固定资产投资在外资和民营投资的强力拉动下，保持了较高幅度的增长。1全市共完成固定资产投资同比增长 其中工业投资同比增长 全社会固定资产投资比重为 由于我市加大了对民营经济扶持的力度，民营资本投资已占全市固投的半壁江山。 1，民营资本完成固定资产投资占全部投入的 民营资本的投入，对于促进我市调整经济结构具有重要的意义。 二、江阴房地产发展分析 抑制房价过快上涨是今年国家宏观调控的一项重要任务，国务院出台 “ 国八条 ” 政策，江苏省出台 “ 省八条 ” 及相关金融、税务、土地等部门都相继出台了针对房地产开发领域的新政策，这些房产新政的出台，对于推动房地产市场健康发展，防范金融风险，更好地解决广大群众的住房需求，促进国民经济平稳较快发展具有重要意义。随着这些新政的实施， 江阴 市房地产市场也受到了一定的影响， 今年以来房地产市场已经出现了投资增幅持续回落、商品房交易量明显萎缩、商品房价格增幅 趋缓、供给结构不够合理等特点 。 1、 江阴市总体发展状况 江阴市 房地产业连续多年高位运行， 2003 年，全市各类房产交易额已超过37 亿元，相当于前两年总和。活跃的交易市场满足了许多市民的住房需求，来自统计局的公报显示， 2003 年，我市城镇人均居住面积已达到 方米。 2004 年， 江阴 市完成房地产开发投资额 元，比上年增长 完成房地产开发房屋施工面积 平方米、竣工面积 平方米、销售面积 平方米。去年，全市二手房交易达 户，建筑面积 易额 元。其中城区 4952 户，建筑面积 平方米，交易额 元，刺激了房地产市场的发展。房改房上市交易累计 4802 套，房屋建筑面积 平方米。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 2、投资基本情况 （ 1） 房地产开发投资持续回落 今年 1份，市房地产开发投资额完成 元，同比下降 今年以来，每月的累计完成投资额增幅都是负增长。 （ 2） 商品房交易量明显下降 今年以来，我市商品房实际销售面积更是出现了较大幅度下降， 1份销售面积 平方米，同比下降 1份销售同比下降 1份销售同比下降 1份销售同比下降 1份销售同比下降 （ 3） 供给结构不够合理 随着市土地供应的紧张、城市化建设步伐的加快，房地产开发建设向小高层、高层高档公寓、别墅发展，高档商品房供应量比重偏高，中低档住房供应量比重偏低。受 “ 房产新政 ” 的影响，购房首付比例的提高，由原来的首付比例 20高到了 30公积金贷款最高上限由 50 万元下降到了 30 万元，政府对投资性购房、投机性炒房行为给予了一定的制 约， 投机性炒房 行为得到了遏制，目前已经出现高档公寓、别墅滞销现象，而中低档住宅仍然供不应求，供给结构性矛盾逐步凸现。 3、目前 江阴 市房地产市场情况 江阴 市房地产市场随全国房地产市场整体性降温而呈现稳中趋降态势，房地产行业将进入一个相对的调整期。 （ 1） 投资热点有所转移 随着房地产市场的降温， 江阴 市部分投资者已经将投资重点转移，手中有房的投资者，在出售不了的情况下，将出售改为出租，还有部分投资者看好商铺的投资升值潜力而转向投资商铺。 （ 2） 投机炒作行为有所收敛 根据对江阴 市 的调查， 房地产炒作行为二手市场 比一手市场多，一些二 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 手房因其地段好、子女上学等优势，房价比新房都高出好多，因此，有的期房一转手到二手市场就身价倍增，在新政对于这种投机性炒房行为干预下，我市的投机性炒作行为有所约束。 （ 3） 潜在需求者持币观望 江阴 市目前还存在着一大批以自住为目的的潜在需求购房者，以他们目前的收入、目前的房价，在短期内购买不起住房，由于近期房价有所松动，他们就索性再等等， 跟 据一些中介公司 的调查 介绍，现在看房的多，购买的少，观望心态较重。 4、城西发展规划 5、江阴市消费者购房调查 根据调查显示，目前的消费者购房倾向如下： 近期，你准备购房吗 选择项 图例 比例 如有优秀的楼盘，我会换房 没法子，形势所迫，近期购房 房价太高，等待房价下降 现有房住，并不迫切需要换房 自有资金不足，再过几年吧 你 认为住宅多大面积更适合自已 选择项 图例 比例 A:60 平方米以下 B:60 平米至 80 平方米 C:80 平米至 100 平方米 D:100 平米至 130 平方米 E:130 平米至 150 平方米 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 F:150 平米至 180 平方米 G:180 平米以上 购买面积集中在： 80 100 、 100 130 、 130 150 、 180 四个阶段。 你心中的家园在江阴哪个区域 选择项 图例 比例 黄山湖附近 大桥东 老城区、虹桥 花园、文定、天鹤 城西（锡澄运河西） 目前城西是主要消费者的购买的集中地占 对于小区，您认为最重要的是： 选择项 图例 比例 1、物业管理完善，封闭并且安全 2、绿化不错，有山有水 3、户型合理，最好有入室花园 4、周边配套设施齐全，购物方便 5、小区内设施齐全，道路畅通 6、所有以上都很重要 项目的周边配套是消费者主要考虑的因素。 三、区域内项目竞争楼盘调查分析 1、市调汇总 案名 望江花园 圣廷苑 春江华庭 港城府邸 开发商 江阴泓佳置业有 限公司 江苏长博房地产 开发有限公司 江阴市港城房地产开发有限公司 区域 望江公园 A 块 望江公园 B 块 通渡二区 地点 江锋村委旁 江锋村委旁 五 星家园对面 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 物业形态 小高层、高层、 单身公寓 多层、小高层、高 层、酒店式公寓 小高层、高层、 别墅、公寓 基地面积 30000 110000 100000 销售面积 50000 200000 180000 建筑楼层 1118 618 1118 面积 0220 80256 得房率 78% 80% 80% 公开日期 2005 10 未定 价格范围 元 /5005000 未定 未定 平均单价 元 /980 4000 4500 销售状况 接受内部登记 接受内部登记 接受内部登记 绿化率 57% 42% 48% 银行贷款 7 成 30 年 7 成 30 年 7 成 30 年 车位配比 1： ： 1 1： 1 媒体状况 报纸、户外、电视、 网络、出租车 报纸、户外、网络、 电视 报纸、户外、电视 可售总价 12 亿 10 亿 15 亿 主力面积 30 138 135 主力户型 室两厅两卫 三室两厅两卫 三室两厅两卫 主力户型比例 36% 38% 29% 主力总价万元 52 万 55 万 61 万 工程进度 一期小高层部分 打桩 空地 小高层打桩 售楼处装修 大气、简约、缺乏 个性与氛围 暂无售楼处 现代玻璃屋 调查日期 、项目规划总平 1、春江华庭 2、圣廷苑 三、户形分析 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 1、圣廷苑 户型 一室一厅一卫 50 左右 二室二厅一卫 约 100 三室两厅两卫 +入室花园约 130 三室二厅二卫 约 150 三室两厅两卫 +入室花园（错层） 150 五室三厅三卫 约 220 户型总 评： 户型面积：主要 130 、 150 ，部分 50 、 100 、 220 ， 户型类别：抽屉式错层、复式、 户型特点：入户式花园 2、春江华庭户型 96 2 室 2 厅 1 卫 （中间） 106 2 室 2 厅 1 卫 180 复式户型 138 3 室 2 厅 2 卫 178 3 室 2 厅 2 卫 142 3 室 2 厅 2 卫 156 3 室 2 厅 2 卫 户型总评： 户型面积：主要 142 、 156 ， 138 、 178 、 106 户型类别：平层、复式 主要户型：户型面积大小分散皆有，主要集中在 135 142 之间 四、综合分析： 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 1、房型面积配比： 房型 面积 1 室 1 厅 1 卫 50 2 室 2 厅 1 卫 90 110 3 室 2 厅 2 卫 135 4 室 2 厅 2 卫 180 大部分楼盘的户型面积在此区间。 2、影响价格因素： 1）、楼层的层数 2） 、景观的角度 3）、项目所处的周边配套状况（地段） 五、项目评判（ 析 1、优势 城西的总体发展规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心； 圣廷苑、春江华庭、港城名邸等项目的推出，使人们对城西区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础； 阳光金色家园、 丽都花园桃苑居已经在江阴市场积累了较高的品牌形象，“”品牌深入人心，积累了大批忠诚客户； 与周边竞争楼盘相比，本案在功能定 位、建筑设计方面具有非常独特的优势，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为滨江独特的风景线； 由于本案具有多种产品特色：多层、小高层、高层、别墅和酒店式公寓等，使本案与滨江规划相符合，大大丰富了本案的产品类型； 地块东、北、西三侧被望江公园环绕包围，环境优越。南侧为居住区主干道。地块北靠长江，拥有独一无二的江景和公园景观资源。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 本案高层产品规划为 33 层，可谓江阴市“第一高楼”标志性住宅。 2、劣势 由于本案的开发正处于城西滨江开发的前奏，滨江版块的真实价值 还没有体现出来，因此存在一定的推广难度。 本案周边环境目前较差。 本案周边目前没有成规模的住宅区， 生活配套设施不完善， 居住、生活氛围不足。 3、威胁 现已开发的 圣廷苑、春江华庭、港城名邸 同处城西区域， 已进入销售预定阶段， 与本案形成直接的竞争关系。 随着城西的开发进程的加速，与本案地段优势雷同，甚至更加优越的项目可能会不断涌现，将减低本案的市场竞争能力。 受国家出台一系列宏观调控政策的影响，购房者大多处于持币观望的状态，投资性需求受到压制。 4、机会 城西的开发必将成为江阴房地产的发展热点，吸引公众的眼球 ，市政府配套的逐渐完善，区域板块价值将得到提升，潜力巨大。 相对于望江公园规划内的 A、 B 地块，本项目的生态景观优势更加突出。 目前江阴房地产市场消费能力较强，自用客户的需求仍然旺盛。 六、项目定位 1、 定位思考 市市 场场 分分 析析 客客 户户 定定 位位 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 定位过程是综合以上五种因素思考，需对项目的产 品 进行定位，进而推出项目的市场形象定位。 2、产品定位 项目的产品定位为： 滨江大型法式尊贵社区 目的： 诉求产品的大规模大手笔， 同时通过赋予竞争项目所缺乏的“法式浪漫尊贵生活风情”，来增加产品的附加价值。 法式生活内涵 ： 提到法国，人们往往会联想到时尚浪漫之都巴黎，联想到梦幻美丽的小镇普罗旺斯，联想到 细腻优雅而且价格昂贵的波尔多酒，充满艺术气息的建筑雕塑，文艺复兴时期灿烂的文化底蕴等等。总之，法式生活代表了一种成熟、优雅、精致、浪漫。这也正是本项目所要营造的生活方式和所要塑造的高尚的品牌特性。 3、形象定位 （ 1）形象定位的要素 竞竞 争争 分分 析析 开开 发发 商商 目目 标标 可可 利利 用用 资资 源源 项项 目目 分分 析析 形形 象象 定定 位位 让客户有很好的感知度； 能够让客户可获得实际利益； 使客户的个人生活品位得到提升 向顾客展示一种美好的生活前景和高尚的生活理念 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 （ 2）形象定位 纯法式至尊江景人居 置业个性之作，开创滨江生活新纪元 此定位带给消费者的感受： 自然景观与城市人文的互动互融； 名宅、身份地位显赫，是财知人士、富贵一族的聚居 定位诠释： 充分体现项目地位优势，长江南岸、望江公园二大自然景观与城市繁华完美结合； 法式风格文化彰显项目的档次与个性； 符合目标客户群渴望追求的便利、繁华、舒适、尊贵、高雅的名门社区。 3、目标客户定位 目标客户的确立都是非常关键的一步，营销推广都是围绕着目标客户逐步展开的， 通过前期的市场调查报告分析及本项目分析， 本项目的目标客户应该是社会中坚阶层 。 （ 1） 目标客户构成 金融、证券、外资企业等中高层管理人员 律师、医生、教师等高收入人士 私营个体企业主、乡镇企业老板 公务人员 周边区域原居民 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 （ 2）目标客户特征 年龄： 30之间的中青年 家庭结构：主要部分为三口之家以上 家庭收入：一般为 6 万元以上的中等收入家庭 【目标客户购买心理】： 1、 注重物业的地段及自身品质，作为都市财知一族，现代人的置业观念对居家的便利度及周边环境要求很高。 2、 注重物业功能及配套设置，除了庭院环境及休闲设施外，更关心智能化、节能环保措施、配套设施等配置。 3、 注重物业的形象定位及创新理 念，物业本身的文化品位，能够体现业主中上流社会的身份特点，满足业主精神上的需求。 4、 注重商圈环境与地段区位的未来发展前景，注重物业品牌。 5、 注重发展商形象，发展商的实力是购房者对购房承诺可信度作出高低判断的一个重要依据，同时也是对物业品牌形象预期的一个基本准则。 6、 注重物业升值能力，对于购买期房的置业者来说，发展商在预售期间的发售价格有否为业主留有一定的升值空间。 7、 注重居住身份的提升，物以类聚，人以群分，住宅物业品牌形象的最大号召力是激起消费者的阶层归属感和自豪感。 图示： 自 我 实 现 需 要 社 会 地 位 得 到 承 认 受 尊 重 的 需 要 感受自身得到尊 重 社会交往需 要 生活 /出行便 利 安全需 要 居住有安全保 证 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 基本生活需 要 有房可 住 七、项目规划建议 一、产品形态布局规划建议 在经过详尽仔细的地块调查和审慎周密的分析研究，我们发现地块具有巨大的景观优势是不容质疑的，这将作为最重要的卖点之一被贯穿至本项目的规划设计、宣传推广中。 同时我们发现，地块西边的景观资源大大优于东边，而现有规划中 ，地块东边规划了别墅区，西边规划了小高层和一部分高层，我们认为有值得商榷之处。因为别墅的客户群十分挑剔和注重居住的环境和品质，而地块东边是规划中的物流港，这无疑将带来一定的负面效应，从而影响别墅的品质及其以后的销售。但是如果 把别墅区规划到地块西边，那边占有望江公园大面积的景观资源，居住大环境优越，空气质量好，能满足别墅客户群挑剔的购买需求，并进一步提升项目的整体档次，为今后的热销奠定下良好的基础。 以上是我公司本着对开发商和项目专业、负责的精神，对产品布局规划提出的一点建议，仅供贵公司参考。但在以下的营销策 划中，我公司还是根据现有的布局规划来思量。特此说明。 二、项目开发建议 1、开发原则 鉴于本地块规划的产品形态较为丰富，我们建议项目的开发应该本着“ 整体规划，分期施工 ”的原则，这样后期进行的工程不会影响到先期已经完成乃至交付的产品、园林、会所、通道等，形成 有序开发、文明施工 的项目形象，对之后的销售也有良好的促进作用。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 2、项目开发思路 鉴于本案 40 万方的较大体量，建议分 四期 滚动开发，以尽量少的资金、尽量短的时间完成整个项目的开发，达到较高的利润目标。 3、项目开发建议 第一期 开发建设的产品为： 多层 、精装酒店式公寓、 2 幢小高层和沿街商业 ，即现有规划方案中的 B 区和 E 区。这样开发是出于与本地块竞争项目春江华庭和圣廷苑目前开发的主力多层和小高层产品形态区隔开来，形成产品的差异化。用产品形态的独特性、多样化吸引和分流竞争对手的目标客户群。在一期开发的同时，做出相应园林环境和配套会所，展现给客户一个完整整洁的社区形象。而且由于多层的开发周期短，利于资金较快回笼。 第二期 开发 高层 产品，即现有规划中的 D 区。经过一期的开发、对市场的考察以及客户的积累，已经为高层产品的销售奠基了良好的基础，同时高层产品由于拥有不可替代的景观资源，也满足了对景观要求比较高的客户群需求，势必能掀起新一轮的高潮。同时，由于高层的体量大，开发工周期相对较长，在整个项目前期开发施工完毕后，不会再影响到后期的别墅区。 第三期 开发 别墅和 1 幢高层 ，即现有规划中的 A 区，在前两期多层、高层等产品形态开发的基础上，已经为别墅产品积累了一批潜在客户群，同时园林和会所的完成也加深了别墅客户群对项目品质的信心，而高层的完工也不会 影响别墅交付后的客户的居住使用质量。 第四期 开发 小高层、 3 幢高层 ，即现有规划中的 C 区。这时一个完整的社区已经初具规模，由于多层、大部分高层和低密度别墅的完工提升了项目的高品质档次。此时的望江公园也已建成开放，为项目的整体销售带来更多利好。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 三、项目开发周期 总开发周期： （ 2005 年 10 月 2008 年 9 月） 分阶段周期： 第一期： 2005 年 10 月 2006 年 10 月 第二期： 2006 年 3 月 2008 年 3 月 第三期： 2006 年 7 月 2007 年 6 月 第四期： 2007 年 3 月 2008 年 9 月 初步 开发周期的拟定根据项目的物业类型、开发的体量而定。 七、 产品 价值提升建议 1、建筑外观建议 建筑风格对住宅开发具有重要意义 ，这主要表现在：从建筑本身来说，它通过风格取得美观和可识别的效果；从开发商来说，它对楼盘促销有积极的意义，可能是卖点之一；从消费者角度来说，有风格的建筑更能获得他们的认同。 由于本项目竞争楼盘“圣廷苑”、“春江华庭”都是采用简约式建筑风格，已经形成了区域产品的同质化，为了体现本项目独特的个性特征和 丰富的产品内涵，体现与竞争项目的差异化，我公司建议在项目整体风格上的处理可引进“ 新法式浪漫主义 ”风情。 新法式浪漫主义风格在体现法式宫廷豪华繁奢的建筑风格基础上，兼顾现代人的使用功能和使用习惯，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观明快，华贵，和谐的浪漫风情。 建筑风格上从欧洲古典建筑样式吸取设计的灵感，融合文艺复兴古典建筑元素，创新简化为新古典建筑意向。 广泛运用 铁艺雕花、 古典柱、古典线脚、通高壁柱、仿古瓷砖等法式建筑元素，处处流露出法式贵族情调，完美呈现出一个显赫地段的贵族花园宅第。通过打造 法式 皇家园林和诗意盎然的活水溪流，令分布有致的住宅楼房能以最佳角度细享优美的园林与灵动脱俗的变幻水色，充分体现优雅而尊贵的品格。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 由此可以领略到项目单体建筑均强调从外形上表现出一种浮雕的效果，通过分割的窗框阳台、垂直的水平线角、典型的白色石材、精细的铸铁护栏和浑厚的基座石材等构成了浮雕的肌理视觉效果。而八角窗、景观角窗、突出的屋檐、弧形顶的老虎窗在不同的光线下显得起伏有致，建筑的雕塑之美扑面而来，让人感受到建筑造型的魅力，演绎十足的法国风情。 一、城市社区“印章”清晰。整体风格表现的是法式建筑的典雅气息和厚重的 文化色彩。外墙石材的干挂、铸铁阳台加法式气息浓厚的老虎窗，在滨江国际社区中宛如一张城市的名片。 二、屋顶的设计。在功能合理的前提下，将阁楼、老虎窗、烟囱饰件和蓝灰色的瓦融于一体，形成层次分明的顶部造型。 三、八角窗的处理。尽管建筑内配置了电梯，但宽敞明亮的公共楼梯间设计，成为八角窗的景观平台。这样做不但可以优化室内的通风采光，加强建筑立面虚实对比的效果，而且减轻了法式建筑的厚重感，显得轻盈了许多。 四、颜色搭配。建筑主体的色彩组合以米白色的法式进口干挂石材、蓝黑瓦、淡黄色基座、黑色阳台铸铁花为主，再配以米白 色的装饰线脚、淡绿色透明的玻璃和蓝灰色塑钢框架构成其清新典雅的彩色基调，让人们不禁会想起中世纪的法国。 2、法国风情园林景观规划建议 整个基地平整，建议借鉴造园手法，地块中部公共场地打造新法式高尚水景园林居住社区，各园林主题采用法国各地知名景点名称。 注重实施的可行性和开发时序的合理性，建议在实施过程中确保每一块都有绿化景观空间，每一部分都有公共交往和活动空间。考虑到小区建设面积较大、建筑密度不太低，建议将住宅点缀在大片绿化带中，拉大空间距离感，更体现生态景观住宅之美。 为体现尊贵生活社区和地块自然条件的 特点，建议建成生态环境社区。将绿化、园林景观、水环境、住宅等有机结合。在地块中部建立包括水景与园林景观相和谐的大公园，在靠近公路的地块边缘附近及住宅区构建大片绿地，整个小区主干道自然蜿蜒，小的次要干道穿插其间，形成生动趣味的建筑肌 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 理和生活空间；道路两旁用花草、石雕等小景观装饰，区内道路将生活空间、绿地空间与水环境空间有机联系。 构筑结构分明的生活空间。根据小区平整地貌特征，建议可将不同类型的建筑划分为不同归整的组团区块，在每个组团内可按横向或纵向线型位置排列，住宅间穿插绿化、空间景观、公共场所等设施。 建议 小区北侧、南侧、西侧、东侧建大片绿化，多层、高层、小高层、别墅等建筑点缀其间，形成小区优美 “ 绿肺 ” 。 社区夜间照明系统：沿社区的公共绿地设计低灯照明，道路两边的路灯改造成较漂亮的欧式灯具。这些用于夜间照明。在社区主入口设计大功率射灯，造成社区夜间入口灯火辉煌的感觉，引导客户回家的方向。 植栽计划：分区进行植栽，使每一组团都有不同的绿化景观诉求，造成组团间的差异性 。 3、户型规划建议 充分考虑视觉景观效果，建筑可做到户户有景观，合理安排楼间距及户型朝向，做到每个组团都有主题景观带。建议平面布局使用一字型， 其理由一字型较多用于一梯二户的多层，小高层，同时利于朝向通风采光，实用率较高。户型设计上以二房三房为主打产品，采用 阳光户型。阳台可为入户花园设计，户户有景，或退台式阳台设计。 面积上我们将大部分户型控制在 144 之内，一来有替消费者在契税方面的考虑，二来基于前瞻的角度，我们认为房屋面积逐渐缩小是市场发展的趋势，这一点从上海、苏州、无锡等房地产发展较为成熟的城市可见一斑。 总之，我们建议户型规划的原则应该尽量遵从“ 产品的多样化、设计的人性化、户型的前瞻化 ”，为最终实现 100销售打下坚实的基础。 （ 1）一期 物业户型面积建议 、一期多层户型及面积建议 ： 套型 面积（） 比例（） 备注 二室二厅一卫 95 105 20 端户 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 三室二厅二卫 120 30 135 35 顶复式 130/160/180 15 、一期酒店式公寓 户型及面积建议 ： 套型 面积（） 比例（） 一室一厅一卫 50 60 100 说明： 建议酒店式公寓的面积不要设计过大， 50 60 的一房是比较合适的，同时配套精装修，这样在产品形态上以单身公寓的方式出现，可以与多层等二房、三房区隔开来，通过细分消费群来分别找准 客户。 、一期小高层 户型及面积建议 ： 套型 面积（） 比例（） 备注 三室二厅二卫 140 100 抽屉式跃层 （ 2）二期高层物业户型面积建议 套型 面积（） 比例（） 备注 二室二厅一卫 110 15 三室二厅二卫 120 25 140 57 顶复式 140（下） 70（上） 3 楼王、空中别墅 说明： 1、建议高层江景房将客厅放在北面，使低层住户可以在客户眺望望江花园，高层住户更可在客户眺望长江，将卧室设计为朝南，卧室面向小区，环境安静利于休息。 2、建议顶复式户型在顶 楼设计 空中花园和私家泳池 ，全面提升产品档次，并严格控制数量，体现其高贵性和稀缺性，在销售时可以采用拍卖等方式制造新闻，在价格上也可以超出 100 万，形成轰动效应，带动其他产品的销售。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 （ 3）三期别墅户型及面积建议 套型 面积（） 比例（） 联排 250、 300 50 叠加 220、 250 50 （ 4）四期小高层户型及面积建议 套型 面积（） 比例（） 二室二厅一卫 110 20 三室二厅二卫 130 60 四室二厅二卫 150 20 4、会所功能建议 建议建造一个大规模的 法兰西主 题风情 豪华 大会所 ，面积可在 2000 平米左右，给业主提供纯正法式生活范本，优雅时尚的生活娱乐休闲，营造江阴第一高尚生活社区。功能可包括： 浪漫左岸沙龙咖啡厅 健身房、六道保龄球馆、四季恒温泳池、桑拿浴室 法国红酒吧、闻香室 贴心社区医疗诊所 儿童活动天地 商务中心、多功能会议厅 美容美发中心，芳香 馆 24 小时便利店服务 5、教育配套建议 引进名牌幼稚园、小学等，关心业主子女未来，打造精英教育名校社区。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 6、物业管理建议 引进知名品牌物业管理公司作为物业顾问； 提供小区大门入口站岗值勤、巡逻岗服务， 增加客户对社区的安全感； 影子式的管理； 水电气三表出户设计，隐私安全，人性化关怀； 专业家政服务（ 代请保姆、 接待服务、 代购物品、 问询服务、票务服务、洗衣及干衣服务、信息服务、邮寄 /包裹服务）； 24 小时维修 保养 、 设备运行； 全天候站岗、巡更服务、监控服务、车管服务。 7、智能化配套建议 本案建成后应该是一座智能化文明型小区，采用大量高科技手段和严格规范的管理制度，建立起一个立体化、多层次、全方位、科学的 4 维（三维立体空间加时间）安防体系。该智能小区的安防系统采用分区监控、集中管理、由“公共和家居”两大部 分组成，其最大特点是实现了小区 动态和静态 全方位安防预警。 综合安防系统：在围墙外围设置红外对射探测器。 小区采用红外技术，在四周围墙设置周界红外报警系统，并在主要道路及停车场和主要部位设置云台摄像机，对环境进行 24 小时全天候实行监控。 家电智能化控制系统。 通讯系统：程控电话及宽带网络系统。 社区提供宽带高速上网， 播系统，社区信息沟通，家庭办公等。 电视接收系统：全球卫星电视和有线电视接收系统。 公共安全监控设备：于小区出入口，每栋房屋出入口和地下停车库内设计监控设备。 小区设置报警与紧急求救系统，在 每栋楼首层窗前安装红外幕帘式探测装置；在每户的客厅设置双监报警探测器；小区设置出入口管理可视对讲子系统。智能化会所消费系统、车辆进出管理系统、公共设备监控系统、背景音乐及紧急广播系统、消防报警系统。 消防系统：气体灭火，喷