某某公益性养老乐园项目商业计划书

1 某某公益性养老乐园项目商业计划书 1. 执行总结 司 公益性养老乐园既是一座新型养老公司，也是一种新体系。它是具有定制养老服务，私人养老服务，自由性养老服务等新方案服务计划的公司。公司将让老人拥有自己的生活，以老人的意愿为中心作为经营理念。 公司将制定养老服务作为主线经营项目。该服务项目具有两种模式，第一种初期制定三个基本套餐供老人们选择。此外，再次基础上可根据老人意愿做出更改，签订合同，公司将提供特定的服务人员，服务内容。第二种模式是老人家属提前提供老人服务需求，并签订协议，公司通过需 求制定特别方案，培训专属服务员工为老人服务。 另外两种经营项目，是公司为部分由于家属不再身边，或者身体不方便居住养老院的老人提供的特殊服务项目。私人养老服务是公司将培训出的高级工作人员指派到老人家中，根据老人的情况，及时作出最好的服务。该类工作人员本身具有一定医疗、娱乐、地理等方面知识，给老人家的感觉。自由性养老服务是基于部分老人身体状况良好，不喜欢 2 活动受限，但是家属不放心的情况，服务人员负责待命，在老人需要的时间为老人服务。该方案老人活动自由性强。 方案的优化新颖是社会的需求，也是市场的待补漏洞。需要解决 的问题。 场 2007 年我国 60 岁以上的老年人口已经达到 1 43 亿，超过了总人口的 11。据预测， 2030 年我国的老年人口将达 2 48 亿， 2050 年将达 4 37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的 31 2。 伴随着人口老龄化比例不断提高，家庭 421 结构普遍化，传统的家庭养老已经难以为继。提高养老效率，减轻家庭中年人家庭负担，合理进行生活方面的社会分工已经是一种必然。 目前私企养老企业多为盈利性组织，普遍存在资金不足、服务质量差、环境不佳等问题，使老人生活质量较低，更不用说寻找生 活中的乐趣。公办养老院虽然具有较强的公益性，但是由于财政负担过重造成投入不足，政府承担社会养老不可持续。 据不完全统计，目前锦州市 65 岁以上老人有 20 余万人，而各种养老企业或组织接纳不足 人，保守估计因没有符合要求的养老企业有 2万以上老人迫切需要类似本公司提供的养老服务。 3 资与财务 公司欲选址锦州市古塔区古塔公园附近，在股本结构中，风险投资方面我们打算吸引一个或者多个大企业共同入股，资金为 900 万，大企业的资金充足，愿意支持公益事业，来提高企业名声，在日本这种模式很普遍，而且大企业也能 从公益事业中获取到一些关联的收益，总之，这种投资是一本万利的。团队投资 300 万元，充分考虑到我们作为大学生的资金来源有限。我们主要靠吸引大企业做公益事业这种在内地比较新的模式来创立养老乐园，而我们创业团队作为管理者经营公司。此外我们还需要以养老院房产作抵押从银行贷款 200万元，为期两年。 养老院预计建于锦州市古塔公园附近，占地 4000平方米，共有床铺200 床，初步阶段面向工人阶层，提供全方位服务的中档养老企业。招聘有专业知识的医务人员，和培训下岗职工医疗保健、旅游、娱乐、文化等多种知识，一方面帮助下岗职工再 就业，另一方面减少成本。开展宣传活动，吸引需要社会上需要我们服务的顾客入住，鼓励青年学生积极参加敬老的爱心活动。 根据以上三个财务指标分析， 2012年银行长期贷款利率，一至三年（含）为 ,考虑到风险等因素，现把资金成本率定为 7%，此时于 0，内含报酬率为 8%大于资金成本率 7%，投资回收期为 在投资回收期普遍长的养老行业里算是非常好了，因此值得投资。偿债能力分析，公司偿债能力较强，能轻松地换还上银行贷款。 营运能力分析，流动资产周转率较低，但是有公司发展战略上 的原 4 因，主要因为公司的目标是不断扩大养老规模，形成规模效益，因此要留有的银行存款较多，以备后面的扩张性建设投资，另外在具体时期，可以利用货币资金进行适当的投资，以增加企业收入。 盈利能力分析，净资产收益率反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。本项目净资产收益率为 5%，虽然相比其它企业较低，但是这正是企业公益性的表现。企业利润非常稳定，但增长比较慢，主要因为养老院的收入与企业的规模，即房间数有关，企业的规模扩张具有周期性，因此利润的增长也具有周期性，大概五年的时间可以扩张一倍。 成长性分析 ，因第一年购置 200 万的固定资产，第二年偿还 200 万的贷款 ，所以总资产成长率变化较大，公司规模自第三年后逐年增加，在行业中发展较快，说明企业的成长能力比较好。总之，说明公司财务方面可行。 织与人力资源 公司性质是有限责任公司，初期组织结构采取直线职能制。实行总经理负责制、总经理下设设施管理经理、服务管理经理、员工管理经理，财务经理。 公司由曹 任总经理，辽宁某大学刘 授担任技术顾问，负责指导设施建设与安排工作，尹 任本公司的服务管理经理，负责技术和医疗管理工作，创 业小组成员负责市场营销与财务管理工作。同时，公司聘请辽宁某大学韩教授作为财务顾问。 5 2项目背景 业背景 随着老年人口数量的增加和占总人口比重的上升，空巢老人增加以及独生子女增多，家庭规模趋向小型化，两代户成为主体，传统家庭养老已面临挑战，家庭对老人提供最基本生活保障的传统不断削弱，获得子女经济支持的老人比例下降；在精神慰藉方面更为缺乏，还有一些虐待老人和侵权、占据房产、财产的现象时有发生，对老人身心健康带来较大冲击，一些孤独老人因无人照料导致早亡等现象应引起社会关注，传统的养老方式和观念应 向社会养老转变，而当前社会养老和社区服务都还较为薄弱。针对这一社会现状，解决我国居民的养老问题刻不容缓。 据统计， 2007 年我国 60 岁以上的老年人口已经达到 1 43 亿，超过了总人口的 11。据预测， 2030年我国的老年人口将达 2 48亿， 2050年将达 4 37 亿，届时老年人口的比重将达到总人口的 31 2，也就是说每 3 到 4 个人当中，就会有一个是老年人。截至 2011 年底，全国60岁以上老年人口达到 总人口 2010年 11月 1日，中国 60岁以上的老年人达 1 78亿，占总人口的 13 26， 其中 65岁以上老年人为 1 19 亿，占总人口的 8 87。中国成为世界上唯一老年人口超过 1亿的国家。报告提供的预测分析指出， 2014年中国老年人口将超过 2 亿， 2025 年达到 3 亿， 2042 年老年人口比例将超过 30。 6 近 10年来，中国 80 岁以上高龄老人增加了近一倍，已经超过 2000万。随着年轻人异地工作，父母与子女异地居住，空巢老人越来越多， 2010年城乡空巢家庭约 50；失能、半失能老年人数达 3300多万。 然而，作为一个人口大国，中国的老龄化社会不同于其他国家，报告将此称为中国特色的人口老龄化社会 。除了老年人口基数大、增长快、空巢和失能困难老人多以外，中国的老龄化还呈现出先于工业化、与家庭小型化相伴随、老年抚养比快速攀升等特点。中国有养儿防老的传统观念。但当两个独生子女组成的家庭要承担 4 个甚至更多老人的养老责任时，无论在经济还是精力上，都给年轻人难以承受之重。当社会变迁打破传统家庭养老赖以存在的基础时，养老观念和养老模式也必然发生变化。不过，当中国人已经逐渐接受社会养老这一养老方式时，却又不得不面对日益突出的社会养老服务供需矛盾。根据报告，中国养老床位总数仅占老年人口的 1 8，低于发达国家 5至 7的比例，也低于一些发展中国家 2至 3的水平。 中国将面临未富先老和未备先老双重挑战。 2014年中国老年人口将超过 2亿， 2025年达到 3亿， 2042年老年人口比例将超过 30。 然而，作为一个人口大国，中国的老龄化社会不同于其他国家，报告将此称为中国特色人口老龄化社会。除了老年人口基数大、增长快、空巢和失能困难老人多以外，中国的老龄化还呈现出先于工业化、与家庭小型化相伴随、老年抚养比快速攀升等特点。中国有养儿防老的传统观念。但当两个独生子女组成的家庭要承担 4 个甚至更多老人的养老责任时，无论在经济还是精力上，都给年轻人难以承受之重。中 7 国社会科学院人口与劳动经济研究所所长蔡昉表示，当社会变迁打破传统家庭养老赖以存在的基础时，养老观念和养老模式也必然发生变化。不过，当中国人已经逐渐接受社会养老这一养老方式时，却又不得不面对日益突出的社会养老服务供需矛盾。根据报告，中国养老床 8，低于发达国家 5至 7的比例，也低于一些发展中国家 2至 3的水平。 西方发达国家一般在人均 中国是在人均 老龄社会，是典型的未富先老。 联合国将 60岁以上人口占总人口比例 10%，或 65岁以上人口占总人口比重达到 7%作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在 90年代末就已进入老龄化社会。 2007年底全国 60岁以上人口达到 人口总数的 （ 1）老年人口基数大 60岁以上老年人口已达 世界老年人口总量的 1 5，是亚洲老年人口的 1 2。 （ 2）老年人口增长速度快 到 2045年左右，中国 60岁以上人口将占到总人口的 30%。该过程发达国家用了 100年。 （ 3）高龄化趋势 明显 目前 80岁以上老年人口达 1300万，约占全国老年总人口的 而且每年增加 人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。 8 随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。 （ 1）历史欠帐较多 在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。 （ 2）未富先老，人 口老龄化与社会经济发展水平不相适应 欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在5000 10000美元，我国目前尚不足 3000美元，是典型的未富先老国家。 （ 3）家庭养老负担加重 生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。 421模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。 （ 4）目前养老方式与实际需求不匹配 中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。 目概述 现如今 中国城镇的养老院根本不能满足人口日益老龄化的需求，一 9 般的民营养老院虽然条件优良，环境也好，但是价位太高，只适合于少部分经济条件好的老人，不能满足大部分老人的养老需求；公立养老院虽然价位比民营养老院低，但是床位很紧张，也不能从根本上解决养老问题。顾名思义，该项目中的公益养老院有一定的公益性质，面向大部分需要照顾的老人，所以在保证了服务和设施质量的同时，从费用上讲，能让大多数家庭负担得起，不会造成经济负担。这种公益养老院集食宿统一化、医疗统一化、娱乐统一化于一体，能够保证老人的生活质量，让其安享晚年。 目优缺点 与社会现有的民营养老院和公立养老院相比，公益养老院的主要优点如下：其一，价位大众化，不会给家里造成过大经济负担，从一定程度上减少了家庭纠纷的发生。其二：集食宿、医疗、娱乐于一体，在保证了老人的身体健康的前提下，积极组织娱乐活动，丰富老人的晚年生活。其三，由于属公益性质，因此会有志愿者的加入，所以在服务上能够充分考虑到每个老人的需求，因人而异，尽量保证满足每个老人的需要。公益养老院的不足之处在于资金的来源是否稳定持续，能否得到政府实质性的支持，所以对这种公益养老院而言，持久性是最大的考验。 10 场特征 述 由于计划生育政策和人口预期寿命的延长 ,我国老龄化进程加快 ,人口年龄结构从成年型进入老年型仅用了 18年左右。随之而来的养老成为摆在我国面前一个紧迫的社会问题，而居住是解决养老问题的出发点。我们的养老公司正是在这种背景下兴起，随着人民生活水平的提高和观念的改变，这种养老公司的市场需求正不断加大。 收决策流程 公司在招收人员的过程中，采取广告宣传、网络宣传等方式提高知名度，吸引广大老年人前来入住。因此公司的资质、信誉是公司发展关注的焦点。 场 容量 第六次全国人口普查数据显示，中国 60 岁以上老人有 。截至 2012 年底，我国 60 岁及以上老年人口已达 ，其中， 65 岁以上人口为 。到 2010 年，我国养老机构仅 4 万多个，床位 300万余张，不足全国老年人口的 2%。这造成了很多老人想住养老院安享晚年，却住不进去的困境。据全国老龄委办公室预计，到 2025年，中国老年人口总数将达到 3亿，到 2050年，我国将有 即每三 11 个人中就有一个是老年人。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所 未有的。巨大的养老需求将日益凸显，政府公办的养老机构仍远远不能满足需求，中国养老机构的发展前景十分可观。 收人员渠道分析 公司招收对象有很多种。首先，有这方面兴趣和爱好的，而且在身体多病需要得到专业的照顾，并且经过了儿女的同意的老人最适合住养老院。此外，对于那些不习惯跟儿女住在一起，害怕麻烦孩子的老人也十分适合；或者他们到养老机构后可以结交更多的老年朋友；老年人也有很多自身需求使得他们离不开养老院。 另外注明：不管是自理型老人，还是生活不能自理的老人都可以入住养老院的。对于自理老人，可以与院内更多老 年人交流、交友，可以到院内老年大学学习，参与各种活动，体验运活动的快乐。对于不能自理的老人，我们的养老护理员都是经过精挑细选持证上岗，一定会为老年人提供最舒适、最顺心的服务。 争分析 我国现有养老院 3480个，但大多都是小型养老院，在中国还没一个相当完善的养老院，所以在当今我国老龄化步伐加剧过程中，与其他行业相比，竞争压力性对小一些，但是在最近几年，国内也出现及个性对完善的养老院，非常值得我们借鉴，在拥有将近 14亿人的中国，养老院是一个很不错的选择！ 12 虽然在中国相继出现了多个私立加政府型的养老院， 但是相比中国庞大的人口数字，我公司相对其他行业的竞争压力是非常客观的。 虽然前景可观，但是在激烈市场竞争中，现代个人企业不单纯是规模与价格的竞争，最根本的是企业核心竞争力的竞争，竞争的实质是看谁能赢得持续的领先优势，这就要求企业以不断提高核心竞争力作为长期制胜之本。这就是所谓的知己知彼，百战不殆。同行对手、上下游企业经营状况是企业经营决策者最为关心的首要问题，中国的企业对数据的准确性、及时性、系统性上有很大的不足，在制定市场和企业发展策略时，往往是仅仅依靠个人感觉，而缺乏建立在详细数据基础上的科学 论证。 我公司人员分析认为，对于企业核心竞争力，就是强调资源的整合、独具性和持续发展优势。企业核心竞争力，是企业通过对资源的充分利用和有效整合而形成的企业独有的、支撑企业保持持续竞争优势的能力。这里有四个基本点：第一，资源与能力的转换；第二，独具性和持续性的结合；第三，对资源的有效整合；第四，动态实现的过程。竞争力不是永恒不变的，而是一个动态发展的过程。 核心竞争力也称核心能力或核心专长，它是企业所拥有的能为消费者带来特殊效用并使企业获得长期而稳定超额利润的独特性资源。我公司人员分析认为，自上世纪 90年代以 来，跨国企业在经济全球化的竞争压力之下，频繁进行着大规模的战略重组和业务外包，其主要目的归根到底就是要获取互补性资源、集中精力提高企业在核心业务领域的竞争力水平。与跨国企业相比，中国养老院企业在诸多方面还存在很大的差距。如何有效提升中国养老院企业的核心竞争力、积极参与到全球化的竞争之中，是我们迫 13 切需要考虑的问题。可喜的是，以养老院为代表的中国家养老院业在 20多年的发展中，凭借着在技术、管理、营销等领域的创新，成为了养老院全球市场的重要参与者，具有了较强的国际竞争力。从某种意义上，它们的成功为其他行业的发展提 供了值得借鉴经验与启示。 在日益竞争激烈的中国，养老院价格的制定关系到了整个组织的盛衰，如果价格太低，公司肯定会吃不消，导致赔本，如果价格太高，入住人群肯定少之又少，我养老院主要面向中低层家庭几无儿无女的老人所，所以价格的定位是非常重要的。因此我公司一定会合理定价。在定价之前，我们会转派工作人员到全国各地大小养老院做调查，报价格的定位做好研究，我养老院的价格宗旨是：不能太高也不能太低。 我公司是一家养老院，主要群体是老人，但我公司也需要盈利。我公司会实行老人养老人措施。 我公司的养老 院居住环境是分层次的。分为高级、中级、和普通三种。 对于高级的套房，在价格上与其他养老院相比，我养老院的价格是非常合理的，以直这样，更多的老人及子女才会放心把老人交个我们。 对于中极套房在价格上比高几套房低一个等级，主要面对中低级家庭，可以这样说，中级套房群体是我养老院的主体。 普通套房主要接纳的是工薪家庭以及无儿无女的，以及在外流浪的老人，对于无儿无女及流浪的老人在价格上群是免费的，对于一家养老院来说，人性化是非常重要的。 14 我养老院对于普通套房中的老人，我们会在高级、中级提成之后用 于对他们提供更好地服务，这就是我公司实施的老人养老人政策。 随着老人年龄的增长，他们会很难感受到家庭的温暖了，在当今时代，子女们都在外面疯狂的打拼，努力挣钱，却渐渐忽略了老人们的感受，会很难周到的照顾好老人。 在居住房间内，我们会专门派专家针对老人的心理、生理等各种因素无偿为老人装饰房间，让他们感受到自己不是在养老院，而是在自己的家中，房间中有电视、收音机等各种设备，一方老人们觉得孤独。 在高级套房中，我们还会配置电脑、音响等更高级的设备，当然，在高级套房中价格是比较高的，在我养老院中 高级套房被来就很少，所以，价格比较高是正常的，但相对其他养老院高级套房我们是非常值得信赖的！ 对于吃饭，和居住条件的价格定位是非常类似的。对于老人们的饮食场所，我们会根据他们的饮食习惯，饮食方式等，制定相应的饭菜。我院会分三座食堂，分为高级、中级和普通食堂。吃饭是每个人的自由，他们想去哪个食堂吃饭都可以，饭菜价格我们会把利润压到最低，让老人们吃的放心，当然，在同类养老院中我养老院在饭菜价格上的制定是非常优惠的。对于高级食堂，建筑面积相对其他两个食堂是小一点的，但是里面的设备是非常好的，价格是比较高额的 。 15 府政策 中国老龄事业发展十二五规划指出十二五主要发展目标。 建立应对人口老龄化战略体系基本框架，制定实施老龄事业中长期发展规划。健全覆盖城乡居民的社会养老保障体系，初步实现全国老年人人人享有基本养老保障。健全老年人基本医疗保障体系，基层医疗卫生机构为辖区内 65岁及以上老年人开展健康管理服务，普遍建立健康档案。 建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到 30张。全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设 施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。增加老年文化、教育和体育健身活动设施，进一步扩大各级各类老年大学（学校）办学规模。 加强老年社会管理工作。各地成立老龄工作委员会， 80%以上退休人员纳入社区管理服务对象，基层老龄协会覆盖面达到 80%以上，老年志愿者数量达到老年人口的 10%以上。 16 司概述 公司立足我国老龄化逐步加剧的现状，深入分析辽宁特别是锦州的养老院现状、家居式养老的弊端以及养老市场缺口，将该创业项目融入建设进程，结合古塔区北湖公园的建设，在人民街与北京路 交汇处兴建一个的养老乐园，公司不仅为老人提供多形式的护理服务，也要形成对老人的孙辈进行体验式教育休闲、文化、娱乐基地，带动当地群众，形成巨大的社会效益，并在养老院内塑造一种以孝为基础的传统文化。 公司具有定制养老服务，私人养老服务，自由性养老服务等新方案服务计划。将让老人拥有自己的生活，以老人的意愿为中心作为经营理念。 公司主要有三种经营项目。第一种是定制性养老服务，初期制定三个基本套餐供老人们选择。此外，再次基础上可根据老人意愿做出更改，签订合同，公司将提供特定的服务人员，服务内容。或者老 人家属提前提供老人服务需求，并签订协议，公司通过需求制定特别方案，培训专属服务员工为老人服务。第二种私人养老服务是公司将培训出的高级工作人员指派到老人家中，根据老人的情况，及时作出最好的服务。该类工作人员本身具有一定医疗、娱乐、地理等方面知识，给老人家的感觉。第三种自由性养老服务是基于部分老人身体状况良好，不喜欢活动受限，但是家属不放心的情况，服务人员负责待命，在老人需要的时间为老人服务。该方案老人活动自由性强。 17 体战略 司使命 老有所依，老有所乐，老有所享，老而健康 司宗旨 以老人为中心，把孝道放心中 展战略 司短期目标 (1) 优选地址，通过媒体吸引商业集团捐赠目光。 (2) 逐步建立健全公司销售网络，拓大产品的销售范围，建立并逐渐完善公司。 (3) 建立 1 (4) 不断提高服务质量，提高公司形象。 (5) 逐步加大服务老人数量。 (6) 第三年市场占有率达到 2%左右。 期目标 (1） 在多城市建立养老乐园基地。发展成为国内养老行业领导者。 (2）进一步完善和健全公司服务机制。 (3）完成多元化养老企业目标。 18 (4）将服务模式引向国际，开始向国际市场进行渗透。 (5）开发衍生服务产品，带动更多相关领域。 19 场目标 公益性养老院市场 品 （ 1）选择套餐型 套餐一：主要针对对象：身患疾病生活不能自理的老人 服务内容：基础项目。为老人建档，每日为老人测量血压体温并记录，照顾老人日常饮食，服务老人洗漱擦身，清洗老人衣物，每日三次专业人员为老人按摩，活动筋骨。清晨、黄昏时间段服务老人去公园。每两周为老人换洗一次被褥。 增添内容：服务人员每日为老人念书报， 观看电视，提供老人喜欢的娱乐项目。 套餐二：主要针对对象：子女由于部分不原因不在身边，不能及时照顾。及孤寡老人，但身体条件较好。 服务内容：养老乐园内含娱乐设施，包括卡拉 型电影播放室，棋牌室，健身器材等。另聘请广场舞老师带领老人学习舞蹈。 增添内容：每月 1两个月一次 20 带领老人外出旅游。 套餐三：主要针对对象：处于半自理状态，身体条件不佳的老人 服务内容：每天量血压体温两次并记录，喂老人吃药，提供老人需要的娱乐服务，为老人提供疗养服务。 增添内容：陪同 老人日常生活，为老人提供专业医疗保健方案，并定期联合医院进行医疗咨询。 （ 2）自由性养老服务 针对对象：家里无人照顾，但希望在家中养老的老人。 服务内容：指派服务人员到老人家中为老人提供服务，照顾老人日常生活，服务人员具有一定医疗，旅游，娱乐知识，不定时带老人旅游，陪同老人娱乐等。 （ 3）私人养老服务 针对对象：家属需长期外出，无法照顾的老人 服务内容：家属可提前将老人信息告知公司，包括老人生活习惯，兴趣爱好等等，公司可提前进行员工专属培训，给老人家的感觉。 牌 公司采用多元品牌策略，把服务质 量、服务态度作为重点在用户中树立明确的公司形象。随着公司的不断发展壮大，逐步研究综合性的服务模式，其针对性强，更符合养老生活，同时反映出公司的价值，提升 21 公司的知名度。为保护服务形象，公司注册商标，包括相关或相近的商标名；利用国家法律法规来保护自己的权利；提前在网络上注册公司的域名，为发展网络定制养老服务模式打下基础；积极宣传公司品牌，使品牌深入老人心，提高品牌知名度，保证公司存在可靠性。 品牌需要有坚强而鲜明的服务形象，推动公司的人性化，优势越明显，品牌的认知度就越高。打造品牌，提高知名度，得到外界认可，提升企业形象。 为找到一条符合自身发展的品牌之路是提高企业的市场竞争力的必要条台。我们可以从以下几方面着手： （ 1） 以优质的服务质量提高品牌美誉度，塑造品牌力度，提升企业外在知名度。在竞争中取得优势，抓住质量关，用优良的服务内容，吸引老人，争取在市场上的主动，提高产品美誉度。 （ 2）夯实质量基础，确保品牌持久魅力。服务是公司品牌的基础，新颖的服务模式是产品的生命，想做一个好的养老乐园，就要在质量上超过现有的养老体系，取得竞争的主动权。 （ 3）以完善的服务保持公司可信度。在保证服务质量的情况下，健全优质的内容是赢得公 司可信度的良好途径。为此，公司将建立健全的服务网络，提供完美优质的服务。 （ 4）通过良好品牌的树立，提高大众满意度 ;通过社会公益活动提高企业的公众形象，使社会认可；不断提高服务水平，建立健全合理的服务机构，使得老人在养老过程中内能够得到最人性化的感觉。 （ 5）以创新的服务理念加大市场的占有率，加大企业的创新研发， 22 抓住市场动向，建立一流研发团队。 场可行性分析 养老服务业是一个周期比较长的行业，对此，公司有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区 同行业总量（具体床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。 创办主要影响因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。由于公司创办新颖，娱乐设施等费用也需计算在内。 办院的主要风险在于，一是初始资金的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效来源，导致开办一年内甚至更长时间处于停滞状态，不能实现公司资产的运转。二是寻 求资金来源风险，由于捐赠对象不稳定，导致财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时得到良好硬件服务，养老机构不能强行索要公益捐赠，造成财政赤字的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。 就目前锦州市内养老机构发展分析 23 锦州市养老机构应该说从数量上发展并不快，而且总体运营水平不够高，特别是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲， （）百床以上规 模较大的养老机构，收费较低（全部费用 800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。 （）百床以上收费在 1000元左右的养老机构，在锦州市场目前属于中档以上养老机构，目前存在严重的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来锦州养老老人的首选。 （） 30张床位至 100张床位之间的中等规模养老机构将会是锦州市市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都 得到了合理摊薄，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。 需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。 （） 30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方 便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，用这种方式争取到前期经 24 营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。 目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。 根据市场调研，一家公益性服务良好的养老乐园将具有十分广阔的市场前景。 场政策优势 （ 1）养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。可每年到民政部门审批一次。 （ 2）符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。 （ 3）可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。 （ 4）开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。 25 业选址 锦州市古塔区古塔公园附近 务质量 公司拥有员工工作激励体系，能最大化动员员工全身心投入到工作当中，硬件设施让人满意，多样化的老年娱乐场所、设施更大大提高了公司服务质量，是老年人值得放心的养老宝地。 购管理 公司欲采购： (1) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计 500元 *200=10万元。 (2) 床上用品 400*200=8万元 (3) 室内一个书桌、圈椅 400*200=4万元 (4) 电视每房间一个 500*200=10万元 (5) 小型电影播放室内设施一套，麻将桌 20个，健身器材 20件，预算约 25万元。 (6) 餐饮设施，灶具十套，餐具 200套，消毒柜两个，冰箱若干台，总控制在 10万元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠） (7) 洗衣设备，预算 4万元（可设置投币式自动洗衣机十台和其他洗衣设备若干）。 26 (8) 洗澡设备，预算 8万元。 (9)办公设施，电脑若干、打印机一台，面包车一部（可时机成熟时再增加）。合计最小投入 19万元。 (10) 医疗器械设备等，预计投入 70万元。 (11）其它装饰类费用计提 2万元。 27 本结构与规模 公司注册资本 1200万元，股本结构和规模见表 6 表 7 公司 股本结构表 股本来源 股本规模 风险投资 创业团队投资 金 额 900万元 300万元 比 例 70% 30% 在股本结构中，风险投资方面我们打算吸引一个或者多个大企业共同入股，资金为 900万，大企业的资金充足，愿意支持公益事业，来提高企业名声，在日本这种模式很普遍，而且大企业也能从公益事业中获取到一些关联的收益，总之，这种投资是一本万利的。团队投资 300万元其 28 中银行贷款 200万元，充分考虑到我们作为大学生的资金来源有限。我们主要靠吸引大企业做公益事业这种 在内地比较新的模式来创立养老乐园，而我们创业团队作为管理者经营公司。此外我们还需要以养老院房产作抵押从银行贷款 200万元，为期两年（金融机构 。 资分配 前期投资表 单位：万元 项目 费用 房建费用 850 项目研发经费 80 基本设施配备（绿化费用） 200 开业仪式和相关宣传费用 10 其它费用 10 流动资金 50 合计 1200 注 : 房建投入：为考虑经营的长期性，需要企业自己着手建设 适合养老的标准房间，一方面能让老人住的更加舒适，另一方面也有利于企业长期经营成本的降低；从长期来看，企业占用的土地增值会提高企业自身的价值，因此，虽然可能投资回收社会的房地产企业赞助，房建费用控制在 850万元。期长些，但从长期看是值得投资的。由于公司服务特殊性，需建设 1括设备建设需花费约 150万元。因为从事非营利事业，可邀有愿意回报。 、绿化等基础设施建设：为了改善养老环境，企业发展初期以栽种桃 29 树、柳树、槐树这些经济实用的树种，养殖些花卉、草坪，设置可在路上休憩的木椅等，投入控制在 30万元。 、基本设施配备： (1) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计 500元 *200=10万元。 (2) 床上用品 400*200=8万元 (3) 室内一个书桌、圈椅 400*200=4万元 (4) 电视每房间一个 500*200=10万元 (5) 小型电影播放室内设施一套，麻将桌 20个，健身器材 20件，预算约 25万元。 (6) 餐饮设施，灶具十套，餐具 200套，消毒柜两个，冰箱若干台，总控制在 10万元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠） (7) 洗衣设备，预 算 4万元（可设置投币式自动洗衣机十台和其他洗衣设备若干）。 (8) 洗澡设备，预算 8万元。 (9)办公设施，电脑若干、打印机一台，面包车一部（可时机成熟时再增加）。合计最小投入 19万元。 (10) 医疗器械设备等，预计投入 70万元。 (11）其它装饰类费用计提 2万元。 3、开业仪式和相关宣传费用，约 10万元。 养老院预计建于锦州市古塔公园附近，占地 4000平方米，共有床铺200床，初步阶段面向工人阶层，提供全方位服务的中档养老企业。招聘有专业知识的医务人员，和培训下岗职工医疗 保健、旅游、娱乐、文化 30 等多种知识，一方面帮助下岗职工再就业，另一方面减少成本。开展宣传活动，吸引需要社会上需要我们服务的顾客入住，鼓励青年学生积极参加敬老的爱心活动。 资分析 投资决策需要各种指标进行 计算判断，为了更好地为投资者作参考，下面从投资净现值、内含报酬率、投资回收期三个方面作分析 ,由于开办养老院投资回报期比较长，这也是特有的行业特征，为了分析财务上的可行性，现考虑 10年期内财务上的指标 。 年份 初期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 项目 固定资产投资 流动资金 净利润 折旧 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 净现金流量 现金流量现值 31 资净现值 (1+i)计算得：1+7%)1+7%)1+7%)1+7%)1+7%)1+7%)1+7%)1+7%)1+7%)1+7%)含报酬率 +1+R)1+R)1+R)1+R)1+R)1+R)1+R)1+R)1+R)1+R)000 8% 资回收期 根据： 回收期 =累计净现值出现正值年数 未收到现金 /当年现值） =9根据以上三个财务指标分析， 2014年银行长期贷款利率，一至三年（含）为 ,考虑到风险等因素，现把资金成本率定为 7%，此时大于 0，内含报酬率为 8%大于资金成本率 7%，投资回收期为 在投资回收期普遍长的养老行业里算是非常 好了，因此值得投资。 32 房及服务费标准： 收费标准（每人 /每月 /元） 养老区类型 房费 伙食费 水电费 护理费 合计 乐居（生活自理老人） 900 550 50 0 1500 静养居（生活半自理老人） 900 550 50 500 2000 养身居（半护理服务老人） 900 550 50 1000 2500 怡心居（全护理服务老人） 900 550 50 1300 2800 注：以上数据是依据问卷调查总结得到，设计 的问卷调查表见下文 根据调查，我们发现养老院的入住率很高，考虑到风险因素，我们假设第一年的入住率为 80%，各养老区（乐居、静养居、养身居、怡心居）人数分别按入住人数的 20%、 50%、 20%、 10%计算 ,以后假设每年入住率为90%。 其中，第一年的主营业务收入计算如下： 200*80%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=元 /年 二至五年的主营业务收入计算如下： 200*90%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=元 /年 33 成本费用的有关项目： 第一年 主营业务成本 /年 /万元 员工 工资 折旧 费用 伙食 成本 水电 成本 医用用品成本 其它 费用 合计 125 20 20 35 二至五年 主营业务成本 /年 /万元 员工 工资 折旧 费用 伙食 成本 水电 成本 医用用品成本 其它 费用 合计 125 20 15 30 第一年 管理费用 /年 /万元 管理人员 工资 折旧费 其它开支 合计 40 3 2 45 二至五年 管理费用 /年 /万元 管理人员工资 折旧费 其它开支 合计 48 3 9 60 34 工资（二至五年） /年 /万元 人数 工资 小计 普通员工 20 1 20 高级员工 17 2 34 医护员工 13 3 39 销售人员 5 3 15 专业医生 8 4 32 管理人员 8 6 48 合计 71 19 188 工资（第一年） /年 /万元 人数 工资 /年 小计 普通员工 20 1 20 高级员工 17 2 34 医护员工 13 3 39 销售人员 4 3 12 专业医生 8 4 32 管理人员 8 5 40 合计 70 18 177 35 收益表（万元） 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 一 ：主营业务成本 235 230 230 230 230 二 ：其他业务利润 20 20 20 20 20 减 ：销售费用 30 20 20 20 20 管理费用 45 60 60 60 60 财务