xx年物业部工作总结和xx年工作计划.docx

XX 年物业部工作总结和 XX 年工作计划 XX 年，物业部在公司、部门各级领导的正确领导下， 从安全保障、大厦经营、服务保障三大方面，认真落实 XX 年工作计划，为公司运营提供了保障。 第一部分 XX 年工作回顾 一、安全工作 安全工作是物业服务的重中之重，我们坚持“安全第 一，预防为主”的方针，以“安全无事故”为目标，重点 完成如下工作： 1、人员管理。 逐级签订了安全责任书；为提高大厦安全管理人员素 质，强化在应急情况下的反应能力，组织进行了五次消防 演练； 采用监控室与保安岗位联动，对可疑人员进行监控跟 踪，提高了大厦出入管理水平； 维保单位对监控室值班人员进行设备操作培训，由安 全管理部对保安队员进行消防应急程序、消防设施、器材 使用培训，安全管理人员对大厦客户进行安全知识上门培 训； 2、设备管理。 消防系统、电梯。与维保单位配合，做好日检、周检、 季检记录，发现问题及时整改落实，运行状态良好，未发 生重大安全运行事故； 中央空调。组织、评估大厦 XX 年直燃机组维保效果， 签订 XX 年维保协议，制定春秋季检修方案，完成检修、机 组切换、试运行，根据天气情况择日择时进行开机，确保 安全运行，效果良好，节能减耗。 3、监督检查。 装修管理。为保证客户二次装修顺利进行，我部重新 对二次装修管理规定进行了修订完善，从客户申请到 方案提交，再到装修过程现场及人员严格审查，确保安全 装修。 用电安全。关注裙楼快捷酒店用电方案，安全合理使 用我方用电系统；对公司用电设备进行安装计量工作的改 造，对各楼层用电电流进行测试，并调整个别楼层电流平 衡；重点对机房电路进行了检查。 二、大厦经营 截止 XX 年 9 月底，大厦共有租户 XX 家，面积大于 400 平米的有 X 家，面积小于 400 平米大于 100 平米的 X 家， 面积小于 100 平米的 X 家，年度累计退租 X 家 1196 平米， 新租客户 X 家 979 平米，客户调整扩租面积 917 平米，出 租率 100%。 1、内部分析。 关注客户需求和动向，优先向有扩租意向的客户推 荐预期空房，增加了大客户的数量并降低了招租成本和管 理成本。 为了满足客户扩租整合的需求，上半年对客户到期 情况进行列表整理，综合制定调整计划，合理调配客户楼 层和位置，积极与客户沟通协调，保证了客户扩租 795 平 方米的有效房屋整合。 积极寻求客源，了解并跟踪来访客户的需求情况， 及时进行客户的补充和储备。 对部分客户实施单价上调和电费单计，提高了收入。 2、外部调研。 每季度进行有针对性市场调研，根据大厦现状，调 研方向侧重于客户结构、物业管理形态以及所能提供的相 关配套服务。特别关注了市内在建商用建筑情况并进行了 整理，更有预见性的掌握全市写字楼市场发展动态，为大 厦未来经营决策提供依据。 三、服务保障 1、基础管理。 赴上海金茂物业学习物业服务；部门内部不同层面 分别进行“每周一课”学习分享，提高了员工整体素质； 为确保员工绩效考核工作公平公正性，部门内进行员工测 评、岗位评估；开展“先进个人”的评选活动，奖优秀帮 落后营造“你争我赶”的良好氛围； 物业党支部组织“掘优点自我激励 查不足自我提醒” 和“近山水 往古今 共舞精气神”为主题活动，增强了团 队建设。 2、内外部环境。 大厦保洁。两次细化保洁工作流程，建立保洁监督 服务台，根据重点楼层特点对保洁员进行了调整；对卫生 间顶板进行逐层清洗；对大理石地面进行翻新。 八楼安装门禁、一楼大厅进行装修、自行完成大厦 1200 平方米木门翻新工程； 自行种植苗木，对前后广场进行绿化，节约了费用； 安装景观石。 3、服务保障。 商务中心。建立办公用品每月盘点、每月市场调研 制度；报刊、快件收发工作做到快速、准确；完成了会议 及重大活动服务保障及番茄酱的领用。 采购管理。定期市场调研以了解市场动态，严格执 行采购相关制度，由评议小组进行专项评议，上半年顺利 完成日常办公用品、春季设备检修部件、柴油的采购供应， 另外，为规范管理，新增采购管理系统，实行无纸化办公。 客服服务。实行固定楼层专人负责的客服专员制， 全面负责客户的日常服务及收费工作，每天走访客户，时 刻关注客户需求和动态，与客户保持良好的协作关系；空 调期做好温度测量记录，发现异常温度，主动上门查找原 因，进行排除，客户满意度持续提高。 公司办公室调整。做好公司办公室调整服务保障， 及时拆装工作位及房间、会议室小改装、施工、电话和网 络恢复，保证了各部门工作的顺利进行。 4、社区改革。 社区改革。经过多次协商，顺利交接钟南路五号院， 我方彻底退出该院的物业管理；北苑社区与军洁物业签订 了代管协议。 水表改造。北苑社区水表进行出户改造，已做好水 表出户的准备工作。 四、问题与不足 大厦定位模糊，在行业中的领先地位、优势仍然不 够明显； 管理执行力与目标要求存在差距； 安全敏感度较低，应急能力较差。 第二部分 XX 年工作计划 XX 年是物业部市场化进程的关键一年，我部将明晰大 厦定位“安全、清洁 和谐”，加大安全管理力度，确保大 厦安全；提高软服务，创建温馨、舒适、和谐的工作空间。 一、经营收入创效益 XX 年我部将紧密围绕公司所指定的经营指标，继续对 写字楼充分调研、认真分析，关注未来的经济走向，国家、 行业政策调整趋势。通过提升“软服务”弥补硬件缺陷， 保证出租率，稳定客户，保持大厦持续发展。 “经营服务工作专篇” 二、安全工作做后盾 XX 年，以“安全无事故”为目标，贯彻“安全第一、 预防为主、综合治理”的方针，确保大厦安全。 1、安保工作 保安管理 加强保安队伍建设，制定保安上岗标准，加强 责任心，规范着装、仪容仪表、礼仪，提高保安素质；增 加保安礼仪服务项目。 关键岗位实行岗位前移，加强现场监督管理，重点 控制上门推销人员和危险物品进出。 监督检查管理 加强日常巡查力度，发现隐患及时整改，重点是吸 烟、电气、消防设施、疏散通道。 加强工程施工安全管理，重点监管二次装修、动火 动电作业、高空作业。 为防止线路老化发生事故，拟对大厦进行一次全面 的线路检测。 2、消防工作 消防专业知识培训。消防常识、器材使用、设备操作、 逃生技能、初期火灾扑救等；对新客户进行上门培训，印 发大厦安全宣传材料。 提高应急能力。每季度对安全管理人员进行一次消防 演练；组织一次大厦全体参加的消防演练。 三、服务质量上台阶 充分利用现有资源，改善大厦内、外部环境；早晨 8：00-8:30 一、二楼大厅、岗亭处实行关键岗位前移，从 细节抓起，贴心服务为宗旨，逐步提升大厦整体软价值。 1、部门建设 规范管理 充分利用采购信息系统、客户管理软件、物业信息服 务平台、维修平台、客户 24 小时专线，最大限度的进行信 息化建设，规范、快捷、便利。 人员素质提升 特种工种、配电、电梯、消防等岗位参加资格证取 证及复训，100%持证上岗。 客服、工程人员进行服务意识、服务技能培训。 坚持员工内部“每周一课”和根据需要外派取经。 深化管理 采购管理。充分利用采购管理系统，规范采购管理， 固定时间上报采购计划；加大市场调研力度，与供货方建 立长期合作关系，实施“用多少，结多少”的模式；特殊 要求物品及专业零配件等，由相关人员与采购员一同前往 采购，提高工作效率。 设备管理。重点落实重要设备使用寿命超过或达到 13 年的管理、保养措施，加强维保效果并进行跟踪，确保 消防、安保、电梯、中央空调等设备随时处于良好状态。 精益管理。 在保证工作正常运行的情况下，与租户沟通科学降低 夜间及节假日待机设备数量，合理节约用电； 对各楼层公共区域照明系统更换经省级以上机构检测， 技能效果不低于 40%的低能耗节能灯具； 购置 1-2 个废旧电池回收桶，以备大厦全体人员使用， 统一处理，节能环保。 2、内外部环境 与军洁物业联合出台保洁员奖惩制度，设立监 督专员岗位、保洁标兵岗，主攻“卫生无死角、卫生间无 异味”，创建“清洁”大厦。 6-8 层卫生间进行顶部装饰、卫生洁具更换改造、灯 光、排风等设备实施升级改造。 安装 4 部电梯智能刷卡系统。 一楼大堂安装全彩 LED 多功能显示屏。 3、服务保障 在保洁、保安、客户服务等方面设立具体标准，实行 标准化服务，加强工作的可操作性。 引进智能管理系统，确保高低压配电、中央空调、 供排水等系统设施正常运行，确保重要设备设施的完好率 和租户房间温度舒适。 工程维修服务人员服装整洁、工具携佩标准、对需 告知义务的成品保护和维修完毕后相应卫生清理工作，都 必须及时、到位。 在岗亭周边设立“快件接收站”，物品类的快件均 在接收站进行分