西安商业计划书

A 公司商业计划书 第 页 0 西安商业计划书 目 录 一、执行概要 . 2 二、项目情况介绍 . 4 （一）项目概述 . 4 （二）项目背景介绍 . 6 （三）项目产品介绍 . 12 （四）地域情况介绍 . 15 （五）项目的进展情况 . 18 三、组织与管理 . 19 （一）集团企业介绍 . 19 （二）合作方企业介绍 . 23 （三）管理层介绍 . 27 （四）项目公司组织结构 . 31 （五）项目公司管理 . 33 四、 . 33 （一）优势（ . 33 （二）劣势（ . 36 （三）机会（ . 36 （四）威胁（ . 37 五、竞争和风险分析 . 39 （一）竞争分析 . 39 （二）竞争策略 . 41 （三）风险及对策 . 42 六、市场分析 . 44 （一）市场简介 . 44 A 公司商业计划书 第 页 1 （二）市场需求分析 . 48 七、营销方案 . 49 （一）营销策略和计划 . 49 （二）品牌策略 . 55 （三）促销策略 . 58 （四）销售渠道和方式 . 60 八、项目财务计划 . 62 （一）项目计算期 . 62 （二）项目投资估算和资金筹措 . 62 （三）销售收入预测 . 64 （ 四） 总成本费用估算 . 67 （五） *商厦及 *大厦营业收入增长统计 . 69 （六）销售税金及附加及损益表 . 70 （七）净现金流量的预测 . 75 九、还款计划 . 80 十、不确定性分析 . 83 （一） *商厦敏感性分析 . 84 （二） *大厦敏感性分析 . 84 十一、风险退出 . 85 （一） 次公开发行 . 86 （二） 股份转让 . 87 （三）股权回购 . 87 （四）清算或破产 . 87 （五）本企业风险退出方式选择 . 88 十二、结论 . 90 附件 . 91 A 公司商业计划书 第 页 2 一、执行概要 本项目 拟在 *市最繁华地段 *区和 *广场附近修建两座高星级酒店及配套商务房产，以大大提升该地区的国际形象和知名度。现在全球范围内征寻产业合作伙伴，共同致力于在该地区内建立具有闽南传统文化特色的高 星级国际商务酒店，以填补该市高档次特色酒店的空白。本项目的发起人 A 公司，拥有成熟的技术，先进的设备，且经验丰富，具备项目实施能力。 *，古称 *，是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市 ， 先后 13个王朝在这里建都 ，是 *省会城市，现属副省级城市。 *地处中国中、西两大经济地域结合部，优越的地理区位和深远的历史渊源，使 *居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一， 是 *经济最发达的城市，是世界著名的旅游中心城市。 目前，在 *进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人 员到 *地区发展， *是必经之地或是常驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下 *市还没有。此外，虽然本地已有八家四星级和四家五星级酒店，但由于他们都是多年前建设，设备已陈旧，档次也相对较低，而且地段多数也相对偏远，而且据了解，目前还只有一、两家酒店配有 限宽带接入设备，更无一家白金五星级酒店。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的高档商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。 本项目拟兴建的两座大厦： *商厦和 *大厦，其中 *商厦建成后将作 A 公司商业计划书 第 页 3 为 *独 具闽南文化特色的四星级涉外酒店，项目总投资 元人民币，总建筑面积 平方米，设有高档客房 200 间，并设有能同时容纳 400人的多功能会议厅及宴会厅。 *大厦设计规划为主楼地下一层至地上二层为购物中心，拟建成 *地区第一家 *百货大楼，地上三层以上为具有闽南特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店，两座附楼为出租出售的高档商务用楼。该项目总投资 5亿元人民币，计划总建筑面积约 12 万平方米，酒店设有豪华客房 448 间，餐位 5000 个，设有 高级西餐厅 、 独立封闭式酒吧 ，更有 可容纳人以上的宴会厅 。本项目已被 *市政府列为市重点工程项目。 本项目中 *商厦项目位于 *市 *区 *路，紧邻明代古城墙文昌门、 *博物馆、 *历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，区域繁华，交通便利，而*大厦项目位于 *市的政治、文化、经济、旅游中心的中心 *广场的西南角，西大街的入口处，更是 *市黄金地段的黄金位置。 本项目的商场、酒店经营管理均与目前国内顶级的百货行业巨头 B 公司和酒店管理行业巨头 C 公司 合作，他们实力雄厚，拥有先进的理念和科学的管理方法以及众多成功案例，其经营优势显著。 本项目所处地理位置优越，外部环境一流，所处行业市 场前景广阔，自身特点出众，经营管理科学先进，品位高，利润空间大，项目的经济效益可观。 经对本项目投资分析详见测算： *元；税后内部收益率为 25%；税后投资回收期： 。 *大厦项目税后财务净现值为 元， 内部收益率 为 27%，均大于行业 A 公司商业计划书 第 页 4 基准收益率 税后投资回收期： 。经济效益显著（详见项目经济评价指标）。 综上所述，我们认为该项目的实施符合我国有关法律和相关产业政策，市场需求明显；项目实施后，其前景广阔，市场容量大，产业化实施的 条件具备，将产生显著的经济效益和社会效益，商业价值明显。因此本项目具有较高投资价值，不失为一个有生命力的项目。 二、项目情况介绍 （一） 项目概述 A 公司前身是 *房地产开发公司，始建于 1993 年，注册地在 *市 *路，企业注册资金 2620万元人民币， 公司现已形成以房地产为龙头，涉及环保、农牧、影视、贸易、技术、物业等多个领域的综合性集团总公司，下属五家分公司。集团拥有多年大型房地产开发经验，曾出色完成多个大规模工程项目，实力雄厚，在地方上享有很高的声誉和信誉。 本项目拟在 *市繁华地段兴建两座大厦： *商厦 和 *大厦，其中 *商厦建成后将作为 *独具闽南文化特色的四星级涉外酒店； *大厦设计规划为主楼地下一层至地上二层为购物中心，拟建成 *地区第一家 *百货大楼，地上三层以上为具有闽南特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店，两座附楼为出租出售的高档商务用楼。本项目已被 *市政府列为市重点工程项目。 *位于较发达的东南地区与正在发展的 *地区的中枢地段，是东南与*的桥梁和中转站，是 *发展的龙头，要发展西部， *的发展首当其冲， A 公司商业计划书 第 页 5 具有举足轻重的作用。绝妙的地理位置给 *带来无限的商机。 *是全国旅游收入占总收 入比例最大的城市，旅游事业发达，酒店业发展正处于高潮阶段，酒店业管理也正处于成熟阶段。因此，发展酒店形势很好发，加之*市人口流量大，商机多，酒店业的市场空间很大。 目前，在 *进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到 *地区发展， *是必经之地或是常驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下 *市还没有。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。 *商厦项目位于 *市 *区 *路，紧邻明代古城墙文昌门、 *博物馆、*历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，区域繁华，交通便利，是各国宾客商务洽谈、住宿旅游、开会学习的理想场所。目前，仅文艺北路有一家三星级酒店，无论从规模、档次，还是从功能上都远远不能满足市场需要，因此亟待在此地建设一个高档次具有闽南特色的国际化星级酒店。四星级的闽南国际商务酒店环境高雅、豪华，设施超前，功能完备，服务水准一流，满足了客户各方面的需求，弥补了本地区该档次酒店市场需求的空白。 *市的政治、文化、经济、旅游的中心在四方的明代古城内，而古城的中心就是 *广场， 95%的游客是从 *开始 *之旅的。西大街最具明唐文化特色，是古色古香的 *最具代表性商业街、唐人街。现西大街道路拓宽已基本完成，建成后的西大街将是集商贸、办公、娱乐、餐饮为一体的仿古建筑一条街，街道两侧红砖碧瓦，雕梁画栋，充分体现古城 *的现代风貌和民族风格。 A 公司商业计划书 第 页 6 *大厦项目位于 *广场西南角，西大街的入口处，是 *市黄金地段的黄金位置。目前西大街上只有一家陈旧的三星级酒店，白金五星级的本酒店建成后将是处在 *市中心最黄金地段的最高档次的现代化酒店，是西大街的门面，其外部的仿古风格与西大街遥相呼应，相得益彰， 完全体现了*古城中心恢宏博大的气魄，成为 *广场的一个亮点。 本项目的两座酒店均委托经验丰富、享誉盛名的 C 有限公司管理； *大厦购物中心由集团与 B 公司合作经营。这两座星级酒店的建成，将有利于提高整个 *市的住宿、餐饮、娱乐、购物水平，完善 *市的旅游、商务接待条件。 本项目均地处 *市繁华商业区，区内水、电、汽、通讯等配套设施齐全，企业计价使用，供应有保障。 本建设项目符合国家产业政策，企业拥有雄厚的人力资源，采用国际先进的设施设备和科学的管理方法，加之定位得当，具有完善的企业战略与行销方式，企业资源配置 合理，市场前景广阔，相信定能获得良好的经济效益和社会效益。 （二） 项目背景介绍 1、关于 我国五星级大酒店标准简介 我国涉外旅游酒店划分为五个档次，即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，星级越高，表示酒店的档次越高。酒店星级的划分以酒店的建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据。具体的评定办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、 A 公司商业计划书 第 页 7 清洁卫生评定标准，宾客意见评定标准等执行。五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下： A 酒店总体基本要求 酒店功能划分合理、设施使 用方便、安全。 酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。 酒店内部公共信息图形符号符合 准。 有中央空调系统。 有背景音响系统。 有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。 B 酒店接待大厅基本要求 接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。 有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、 结账 、 24小时有工作人员在岗。 提供留言服务、一次性 总账 单 结账 服务、信用卡服务、 18 小时提供外币兑换服务。 总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通 地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。 可 8 小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。 在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车 A 公司商业计划书 第 页 8 服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。 至少能用 2 种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用 3 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。 C 客房基本要求 至少有 40 间（套）可供出租 的客房， 70% 客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5 个开间的豪华套房，有残疾人客房。 客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。 卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施， 110/220V 电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高级座便器 ， 梳妆台，浴缸并带淋浴喷头 ； 配浴帘，晾晒绳，24 小时供应冷热水。 有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道 不少于 16个，自办节目至少有 2个频道。 有与五星级相匹配的文具用品， 24 小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧， 24 小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。 提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。 A 公司商业计划书 第 页 9 D 餐饮基本要求 有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供 2 种风味的中餐。 有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。 有独具特色，格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。 有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。 餐厅、酒吧的主管、领班和服务 员能用英语提供服务。 厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭。 E 公共区域基本要求 有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。 有公用电话，并有市内电话簿。 有男女分设的公共卫生间。 有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。 有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字服务。 有医务室。 提供代购交通、影剧、参观等票务服务。 提供市内观光服务。 有应急供电专用线和应急照明灯。 A 公司商业计划书 第 页 10 F 选择项目 客房 设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所。 商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备。 为客人提供免费店内无线寻呼服务。 餐厅及酒吧 有大堂酒吧 、 专业性茶室。 有风味餐厅。 有至少能容纳 200人正式宴会的宴会厅，配有专门的宴会厨房。 有至少 10 个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。 有 24 小时营业的餐厅。 商务设施及服务 提供国际互联网服务，传输速度不小于 64s 。 有至少能容纳 200 人会议的专用会议厅、配有衣帽间。 至少配有 2 个小会议室。 有电话会议设施。 有现场视音频转播系统。 有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。 有专门的复印室、配备足够的复印机设备。 有现代化电子印刷及装订设备。 A 公司商业计划书 第 页 11 有照相胶卷冲印室。 公共及健康娱乐设施 歌舞厅 。 卡拉 或 （至少 4 间） 。 游戏机室。 棋牌室。 定期歌舞表演。 多功能厅，能提 供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞厅。 有 健身房 、 按摩室 、 桑拿浴 、 蒸汽浴 、 冲浪浴 。 室内游泳池（水面积至少 40 平方米）。 有 网球场 、 保龄球室（至少 4 道） 、 壁球室 、 桌球室。 有 美容美发室 、 精品店 、 独立的书店 、 独立的鲜花店 、 婴儿看护及儿童娱乐室。 安全设施 电子卡门锁。 客房贵重物品保险。 自备发电系统。 2、关于白金 五星级大酒店标准简介 今后五星级将不再是星级酒店的最高级别，国家旅游局规定从 2004年 7 月 1 日开始实施的新版旅游饭店星级划分与评定标准中将设立新的星级饭店等级 “白金五星”。“白金五星”酒店的定位处于酒店业金 A 公司商业计划书 第 页 12 字塔的顶端， “ 白金五星 ” 须先符合以下个必备条件：已具备两年以上五星级酒店资格、地理位置处于城市中心商务区、对行政楼层提供小时管家式服务、整体氛围豪华气派、内部功能布局与装修装饰与所在地历史、文化、自然环境相结合等。此外，还需要在项参评条件中至少达标项，项标准分别为：普通客房面积至少不小于平方米；有符合国际标准的高级西餐厅、可以提供正规的西式正餐和宴会；有高雅的独立封闭式酒吧；有可容纳人以上的宴会厅；国际认知度极高、平均每间可供出租客房 收入连续年居于所在地同星级饭店前列；有规模壮观、装潢典雅、出类拔萃的专项配套设施。 （三）项目产品介绍 1、“ *商厦”项目介绍 该项目拟建一座具有闽南文化特色的四星级国际商务酒店，酒店位于*市 *区 *路，紧邻明代古城墙文昌门、 *博物馆、 *历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，交通便利。该项目总建筑面积 平方米，地下两层地上二十一层，主体工程现已完工，前期已投资 9600 万元，装修筹备拟再投资 1 亿元。本项目 将建成 *最具特色，最高服务水准，最佳经济效益的酒店， 由经验丰富、享誉盛名的 C 有限公司管理， 预 计用五年时间将投资收回。 酒店共有设备完善的国际标准不同等级客房 200 间，其中有 48间别致豪华套房，所有房间均带有独立中央空调系统、日常小家电、小型保险箱、国际长途直拔电话、 60个卫星频道电视；豪华房及套房还配备个人电脑。 A 公司商业计划书 第 页 13 此外，酒店还设有大堂吧、住客专用酒廊、多功能会议厅、商务中心、特色宴会厅、贵宾厅、美食街、 房、桑拿房、游泳馆、网球场、健身房等综合配套设施。美食街环境优雅，提供各式美味中西佳肴，闽南特色风味美食更是一应俱全；多功能会议厅可容纳 400 人的会议规模，特色宴会厅也可同时接待 400 人用餐； 九间风格高雅的贵宾厅房更为各式小型宴会的最佳选择。 同时，酒店也为商务客人提供许多特别的服务，商务人士在这里可以处处感觉到进行商务活动的方便，除食、宿、娱乐无忧外，其他所有商务工作方面的接待、事务性工作等均可由酒店代劳。此外，酒店计算机、传真机、复印机、多媒体设备等现代化办公设施一应俱全、设备先进、资源充足，尤其具有目前最先进的 线宽带上网设施，让客户可以在酒店的任何角落毫无拘束的上网办公或冲浪；而对于没有自带笔记本电脑的普通客房客户，酒店独具特色的咖啡厅和茶室也均会提供此项服务，让客户不再拥挤于商 务中心，而是可以一边欣赏着轻柔的音乐，一边品尝着香浓的咖啡和悠悠的香茗，还一边轻松的享受工作，使商务工作变得更加方便，更加省心省事省人。 2、“ *大厦”项目介绍 “ *大厦”项目地处 *市最繁华的中心地带 *广场西南角，距 *约 200 米，占地 2 万多平方米，实际可开发用地 12570 平方米，其中主楼占地 5600 平方米，三座附楼占地 5000平方米，其余为内部道路与绿化地。主楼设计建筑面积 6 万平方米，地下二层地上七层，外形仿古建筑，内部为具有闽南特色的国际化五星级酒店，沿街部分二层为通视走廊，地下二 A 公司商业计划书 第 页 14 层为大型停 车场，地下一层至地面二层为大型购物中心，主体工程已完成；附楼 B、 平方米建筑面积，地下一层地上八层，为商务用房 ,主附楼之间将建成带有闽南风情的大型露天景观花园；另还计划建造一座建筑面积约 3 万平方米的附楼，为酒店配套设施，尚未开工。该项目前期已投资约 1 亿人民币，完成了征地、拆迁、安置、部分基建工程，项目建成还需约 4亿人民币，共投资约 5 亿人民币。 本项目主楼地下一层至地面二层为购物中心，将与 B 公司合作，建成*地区首家 *百货大楼。三层以上为闽南特色涉外酒店，酒店按国家新颁布的白金五星级酒店 要求设计、建筑，内部采用建筑智能设计和综合布线，整体设施超前，功能完备。设有客房 265 间、餐位 5000 个、会议中心、康乐中心、娱乐中心、立体车库等，此外尚未开工的附楼作为酒店的配套设施还将设有 183 间客房。本酒店除具上述“ *商厦”项目四星级酒店的全部设施功能外，更按前述国家规定的白金五星级宾馆的要求，达到 整体氛围豪华气派、普通客房面积至少不小于 36平方米；有符合国际标准的高级西餐厅 ， 可以提供正规的西式正餐和宴会；有高雅的独立封闭式酒吧； 更有 可容纳人以上的宴会厅 ； 酒店 硬件设施先进，全部采用 绿色环保用品 ；内部配有 中央管理系统 ，采用高端全智能酒店管理软件，并 对行政楼层提供小时管家式服务 。酒店将具有全面的接待国内外商务、旅游、会议客人的功能。酒店也将聘请国内外知名的 C 有限公司管理，其必将成为全国一流， *最高档次、管理最佳、效益最好的酒店。 A 公司商业计划书 第 页 15 （四）地域情况介绍 *地处中国 *地区东部、关中平原中部，中国地理版图的中心 （ 中国大地原点即在 *附近 ） 。位于东经 10740 10949，北纬 3339 3444之间，与美国的洛杉矶、非洲摩洛哥首都拉巴特的纬度相当。南依秦岭，北临渭河，地势东南高 *低 ，平均海拔 424 米。秦岭是中国南北方气候的分界山。 *市土地总面积 10108 平方公里，其中城市面积 1256 平方公里 （ 建成区面积 187 平方公里 ） ，总人口 716 万，共有 46 个民族，汉族人口约占总人口的 99%。 *属温带大陆性气候，四季分明。年平均气温 15 左右，最冷的 1 月份平均气温 左右 ,最热的 7 月份平均气温 左右；年降水量 500750毫米，主要集中在夏秋两季；全年日照时间 1500小时左右，无霜期 208230 天。 *，古称 *，是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市。从奴隶制臻于鼎盛 的西周，到封建社会达到巅峰状态的唐王朝，先后有西周、秦、西汉、新、西晋（愍帝）、前赵、前秦、后秦、西魏、北周、隋、唐等 12个王朝在这里建都达 1100 余年之久。又曾为赤眉、绿林、大齐（黄巢）、大顺（李自成）等农民起义政权的都城。自公元前约 11 世纪至公元 9 世纪末， *曾长期是古代中国的政治、经济与文化中心，并历来为地方行政机关的治所。 *现已形成以机械、电子、纺织、轻工和航空工业为主，兼有化工、医药、建材、冶金、食品等门类齐全的工业体系，是中国重要的输变电成 A 公司商业计划书 第 页 16 套设备、飞机、纺织、仪器、仪表、工业缝纫机和电子等产 品的重要生产基地。全市现有工业企业 46243 户，资产总额 元，其中市属工业企业净资产约 元；工业从业人员 109 万人，占全市就业人口的28%。 2002 年 *工业增加值实现 299 亿元，比 2001 年增长 2002 年底 *市出台的 *工业振兴计划明确提出：要充分利用 *工业的比较优势，调整布局、优化结构、加大投入、深化改革、强化管理，培育、扶持和发展电子信息、航空运输、汽车制造、生物医药、石油化工、机械制造等产业，打造产品创新研发基地、现代制造业基地和产业集聚基地。预计到 2006 年，全市工业总产值将达到 1950 亿元，年均增长 16%；工业增加值达到 527 亿元，年均增长 15%，实现工业总产值和增加值五年翻一番。 *是中国 *地区的商贸中心，流通规模大，市场覆盖 *五省区及毗邻省区。另外，麦德龙、好又多、家世界、国美、苏宁等国内外商业巨头纷纷登陆 *。全市商业网点 ，从业人员 107 万人，千人拥有网点数达到 ，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（ 便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业 态正在该市蓬勃发展，全市 5000 平方米以上大型百货商场 34 个，其中一万平方米左右的大型超市 15 个。连锁企业56 家，连锁门店 1020 个。商业企业中，年销售过亿元的 16 家，其中销售10 亿以上的有民生、开元、家世界、国美 4 家；大型现代化专业展览馆 4个，总面积 15 万平方米，专业性展览公司 50 多家。 2002 年社会消费品零售总额实现 409 亿元，同比增长 增幅提高近 1 个百分点，扣除物 A 公司商业计划书 第 页 17 价因数，实际增长 全市零售总额占 *五个省会城市零售总额的48%，位居西部九城市第三位。 *市是世界四大古都之一，在 人类历史上曾二度成为地球上最辉煌的城市，丝绸之路曾从 *开始，走向世界各地， *也是中华民族的发源地，从蓝田猿人、半坡古代人到黄帝创立华夏国都。 *的历史源远流长，也是中国七大古都之一，有 20世纪人类最雄伟的考古发现 秦陵兵马俑；有中国最雄伟、最完整的明肛古城墙，此外， *周边自然人文景观丰富：有中国最雄伟的五岳之一华山；又有中国南北分界标志的秦岭；有中国国宝大熊猫的保护区，又有西游记唐僧的讲经处大雁塔，如此恒古的历史，如此丰富的旅游资源，使 *成为国际上少数知名度极高的旅游城市之一，除自身 716 万人口外 ，目前每年接待百余万国外宾客和千余万国内游客，是中国最大的旅游城市。 *现有国家级文物 34处，省级文物 51处，被誉为“天然历史博物馆”。旅游已成为 *的优势产业，截止 2002 年 10月，接待海外旅游者 比增长 创汇 美元，同比增长 接待国内旅游者 1550 万人次，同比增长 国内旅游收入 92 亿元人民币，同比增长 预计今年旅游业各项指标将再次实现全面增长。该市现有旅游星级饭店又进一步增加到 57家，其中，五星级 4 家，四星级8 家，三星级 32 家，二星级 9 家，一 星级 4 家。全市有各类旅行社 181 家，其中国际社 27 家，国内社 154 家，数量上与该市旅游接待规模基本适应，从旅行社实力上看， 2000 年全市有全国“双百强”旅行社 8 家，在全国优秀旅游城市中位居第 4，仅次于 *、 *、广州。目前，全市共有各类旅游景点近 200 家，其中， 景点 8 家，年接待游客人次在 10 万以上的 A 公司商业计划书 第 页 18 有 20多家。全市现有涉外旅游定点餐馆 26家，涉外定点商店 32 家；各类从事旅游服务的单位 400多家，旅游业直接和间接从业人员共约 18万多人，其中导游人员 4000多名。形成了年接待境外游客 130万人次的能力 。 *市环境优美、交通便捷。目前 *建成区园林绿地 (含水域 )面积 4300公顷，绿化覆盖率已达 35%。大气环境质量已得到明显改善：全年空气质量好于二级标准的天数已超过 180 天，二氧化硫、二氧化氮污染指数全年均大大好于二级标准。目前， *正在努力创建国家环保模范城，尽快使 *城镇环境空气质量和地面水环境质量全面达到国家规定的功能区标准。以汽车、电车为主，出租车和中巴车相结合、多元化的城市公交客运体系已经形成，每万人拥有公交车辆 11 标台。目前正按照“三横、三纵、三环、八射线”的城市道路网格局，加快城市道路设施和 城市交通管理系统建设，城区内堵车的状况正在缓解。 *拥有如 *国际展览中心、 *国际展览中心等 4个现代化大型专业展览馆，和配套的 *国际会议中心、协同大厦会议中心等多处国际会议场馆，有专业的展览公司 50 多家。 （五）项目的进展情况 （ 1）“ *商厦”项目 该项目选址为 *市 *区 *路 86 号，前期已完成该项目的立项、定点、用地许可、规划、拆迁安置等工作，现主体工程已完工，但装修部分仍缺乏配套资金，尚未启动。 （ 2）“ *大厦”项目 A 公司商业计划书 第 页 19 “ *大厦”项目地处 *市最繁华的中心地带 *广场西南角，占地 2万多平 方米，实际可开发用地 12570平方米，其中主楼占地 5600 平方米，三座附楼占地 5000平方米，其余为内部道路与绿化地。主楼设计建筑面积6 万平方米，地下二层地上七层，沿街部分二层为通视走廊，地下二层为大型停车场，地下一层至地面二层为大型商场。前期已完成该项目的立项、定点、用地许可、规划、征地、拆迁安置工作，现主体工程已完成；附楼B、 平方米建筑面积，地下一层地上八层，为商务用房 ,主附楼之间将建成带有闽南风情的大型露天景观花园；另还计划建造一座建筑面积约 3万平方米的附楼，为酒店配套设施，计划 设有客房 183间，此二项工程尚未开工。该项目前期已投资约 1 亿人民币，酒店建成还需约4 亿人民币，共投资约 5 亿人民币。 （ 3）本项目所用水、电、汽、通讯等配套设施已落实，由 *市政部门供应，企业计价使用。 （ 4）集团公司已和 B 公司及 C 公司 签订了合作意向书。 三、组织与管理 （一）集团企业介绍 A 公司前身是 *房地产开发公司，始建于 1993 年，注册地在 *市 *路，企业注册资金 2620万元人民币；企业类型：有限责任公司，法定代表人：*。 公司经营范围以房地产为龙头，涉及环保、农牧、影视、贸易、技术、物业等多个领 域。下设五个分公司： A 公司商业计划书 第 页 20 1、 *房地产开发公司 公司 主要经营房地产开发建设、商品房销售、物业管理，兼营房地产咨询、建筑材料、贸易等业务。 公司 拥有一支专业齐全、业务熟练、技术精湛的干部职工队伍，汇集了房地产开发建设方面的一批高级工程技术专家，高级经济师、会计师、营销专家和投资专家，具有丰富的房地产开发建设经验， 公司开发项目有 *等项目。 公司在多年的实际工作中，不断积累总结经验，研究掌握房地产开发建设的规律，加强内部管理，在质量管理、成本控制、计算机应用、档案管理方面形成了自己鲜明的企业特色， 并 在全国房地产行 业中率先开展贯彻并建立 准质量管理体系，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系 。 公司 始终 坚持与时俱进，锐意改革创新 的纲领 ，按照 国家 要求，积极推进企业的改制步伐。经过几年的努力已基本实现改制目标。以开发项目为基本单位，通过资产重组，募集社会资金，职工参股等形式， 已 逐步摆脱了原有的经营模式和管理体制，建设成为以资本为 纽 带，资产经营与跨行业经营兼容，按照现代企业制度运行的房地产经营投资管理型企业 ，并多次承建市政重点工程 。 2、 *贸易有限公司 贸易公司主要 负责 化肥 的销售，并代理 德国全自动化高位 停车设备 的销售工作 。该公司现拥有庞大的销售网络，在此网络中除销售农用产品外还有很大的销售潜力，因此在此基础上代理其他进口产品，充分利用了该公司的销售资源，通过产品进价和销价之间的差额获取利润，成为该公司 A 公司商业计划书 第 页 21 的一大创利单元。 随着社会分工的细化，销售员这种资源已经不是某一企业独有的资源而成为社会的共有资源，星纪集团看到了这一趋势，成立贸易公司，不仅利用公司现有的销售人员和销售网络，而且吸引其他公司的销售人员来销售该公司代理和生产的产品，他们在售价和差价中赚取丰厚的利润，公司再给予一定的奖励，这样必能牢牢的吸引住这 部分人员使其成为公司销售队伍的一部分，既充分挖掘这一共有资源的潜力，又扩大了公司的销售网络，同时也降低了公司的销售成本。 中国正由储蓄社会向消费社会转型，在此过程中，不管是产品还是服务都将受惠，这是一个大趋势。贸易公司在这样的大环境下应运而生，因其先进的理念，良好的职业道德，必然能被市场接受，创造超额的利润。 3、 *农牧业公司 公司的主要业务为养殖苜蓿型奶牛、肉牛及加工销售。 近几年来国内外开始引进小批量适口肉质牛进行繁殖和育肥上市，但产量小，无法满足区内及京、津、沪、广州等大城市星级宾馆对优质高档分割牛 肉的市场需求，对优质高档分割牛肉的需求量正在不断地增加，肉牛饲养和销售市场前景十分看好。为此， *正安农牧业公司与经营专家们瞄准国内市场高档牛肉缺口，香港及新加坡活牛进口量大的机会，决定选择此项目搞农、牧业开发，建立“种、养、加”生产基地，向市场提供高档牛肉，增加企业和基地农户的经济收入，实现农牧业产业化发展的新目标。公司拥有一大批高级技术人才从事科研和生产管理，并以多家高等院校为依托，拥有强大的技术实力作后盾。 A 公司商业计划书 第 页 22 4、 *影视制作有限公司 *市最专业、最具影响力的影视广告公司 之一 。拥有高水准的影视拍摄、制 作方面的专业队伍。前期拍摄设备： 业数码摄录一体机 、 大型专业摄影棚、录音室等。后期制作设备：当今世界最先进的数字非线性后期编辑制作系统；二维、三维动画制作程序；剪辑、配音、配乐、字幕、合成及 录设备等。 公司的主要业务为广告制作及地方小品的制作。 多年来 , 该 公司顺应时代宣传的潮流 ,站在高科技、全方位、多元素、立体化、信息化宣传的前沿，紧紧把握 “ 向宣传要形象，向宣传要品牌，向宣传要效益，向宣传要发展 ” 的现代企业家的脉搏和管理经营理念，用一流技术、一流设备、一流创意 、 拍 摄、编辑、制作、合成、员工队伍与众多企业、商界、机关、学校强强