工程管理策划书

1 工 程 管 理 策 划 书 第一章 项目概况及总平面图 1、项目概况（ 引用规划说明 ） 2、项目总平面图 总平面布置原则： 1） 根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置； 2） 根据现场实际地形，最大限度利用施工场地； 3） 与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍施工通道， 不影响销售展示； 4） 现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离； 5） 水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉 6） 应满足文明施工及消防要求。 2 3、项目 特点及难点 1） 从项目地理位置充分考虑施工特点、难点。 以翠湖项目为例，该项目地理位置优越，临近咸阳湖，地下水位偏高，应注重加强地下室防水施工。 2） 从施工组织设计充分考虑施工特点、难点 。 以 翠湖项目 为例，项目 8#楼、 10#楼为转角楼 ，应 将 测量作为一个重点等。 第二章 项目组织机构及岗位职责 1、项目开发过程组织架构、职责及管理关系 组织机构模板如下： 2、工程部组织机构及岗位职责 （ 1）工程部组织架构 （ 2）工程部工作职责及岗位职责 工程部定位 工程部是在公司的领导下代表企业履行施工承包与材料采购合同 ，按合同要求完成项目建设任务的管理机构。工程部是一个组织体 ；协调公司各职能部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；协调与公司各部门、政府主管部门、总包单位等的关系。 工程部工作内容 负责施工准备阶段、管理阶段的进度、质量、安全、文明施工的控制及材料管理。项目控制要点的具体工作分工如下表： 3 工作内容 责任部门 报建 项目前期的报建工作；办理施工许可证；办理质量安全监督手续等 开发保障部负责，工程部配合 开工准备 确定现场红线范围；现场拆迁清理；临时设施施工；复核单体建筑的放线工作等 工程部负责 计划方面 “分期项目开发总计划” 企划部负责，工程部配合 “总包单位、监理单位、各分包进场计划” 工程部负责提供给合同造价部，合同造价部组织相关招标 “材料、设备、构配件进场计划” 施工、监理单位确定 施工单位考察、技术标书、合同、招标 工程部负责相关考察，合同造价部负责招标及合同工作 监理单位考察、技术标书、合同、招标 零星工程及材料 5 万元以下零星工程施工单位、 2 万元材料供应商确定及合同 工程部负责，合同造价部监督 图纸及方案评初步设计、各专业施工图专家评审 设 计部负责，合同造价部、工程部配合 4 审 基础及主体工程施工图纸会审及施组审定 工程部部负责，合同造价部、设计部配合 材料、设备、构配件 选样、定板 设计部负责 制订“材料、设备、构配件进场计划” 工程部负责 甲供材、设备的招标及合同工作 合同造价部负责 甲供材设备到货验收 材料部负责 审核乙方自分包的材料信息价材料品牌 工程部负责 工程验收 基础验收 工程部负责 主体验收 竣工验收 专项验收 工程部工作职责 配合相关报建工作 负责编写工程管理有关的工程计划， 并组织实施；负责编写材料类进场计划，并组织实施；负责编写工程开工前准备工作计划及各专业工作计划，并组织实施。 负责对承建商等考察，编制相关考察报告；审核乙方自行分包的材料信息价材料品牌；审核乙方上报的施工方案 、施工措施等；审批乙方上报的工作联系单；每月对工程质量、安全进行大检查并将检查 5 结果上报公司相关部门；组织工程验收；负责项目移交工作；负责项目经验总结及项目评估工作。 工程部各岗位职责 第一 工程部经理职责 经理作为公司工程代表，对施工过程中的所有问题向公司负最终责任。 工过程的管理、协调、配合工作。 实管理人员职责，组织项目经理部开展工作。 全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务。 组织部门周工作例会，检查指定业务工作完成情况，贯彻实施公司及本部门的规章制度。 工总包单位、施工监理单位、工程设备、工程材料的招投标工作。 政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作。 目实施的情况报告。 受公司各业务部门的指导、检查、监督。 0 万元以下零星 工程合同的签署或否定权 ； 选择专业工程师聘用权、员 6 工辞退权 . 薪建议权 第二、 土建工程师岗位职责 与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见。 料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核。掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用。 查、调整。 7 负责对各方提出的设计变更进行审核。 体、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作。 9 负责控制工程项目施工过程投资成本。 10 监督检查土建施工组织设计 /方案和土建监理细则实施情况。 11 收集和整理土建工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持； 12 负责审查土建 工程相关各单位提出的土建工程变更要求。 13 按照监理工作考核表，定期或不定期考核监理公司的土建工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。 7 14 合同造价部招投标工作，负责配合合同造价部进行标底和投标邀请书的编制及负责对投标单位进行土建方面的现场答疑 15 负责范围：土建的全部工程 第三、 水暖工程师工程师岗位职责 1 协助工程部经理做好工程项目的前期运作。 2 协助工程部经理做好工程开工的准备工作。 3 配合造价部水暖工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制及负 责对投标单位进行水暖方面的现场答疑。 4 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认。跟踪处理图纸会审中提出的问题。 6 审查水暖施工组织设计 /方案和水暖监理细则。 7 按照监理工作考核表，定期或不定期考核监理公司的给排水工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。 10 负责审查水暖工程相关各单位提出的水暖工程变更要求。 11 根据工程质量监督计划和相关规范标准对水暖施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。 14 负责完成 本专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位进场、施工管理及协调等一切事宜；与相关部门密切联系，申请减免费用、缴费。 15 收集和整理土建工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持； 8 16 负责范围：给水工程、排水工程、消防工程、天然气工程、采暖工程。 第四 电气工程师职责 1 协助工程部经理做好工程项目的前期运作。 2 协助工程部经理做好工程开工的准备工作。 3 配合造价部电气工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制及负责对投标单位进行电 气方面的现场答疑。 4 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认。跟踪处理图纸会审中提出的问题。 5 审查电气施工组织设计 /方案和电气监理细则。 定期或不定期考核监理公司的电气工程质量、 进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。 7 负责审查工程相关各单位提出的电气工程变更要求。 托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位进场、施工管理及协调等一切事宜；与相关部门密切联系，申请减免费用、缴费。 各单位提出的水暖工程变更要求。 方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持。 电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统。 第五 资料员 (内业工程师 )岗位职责 1 协助工程部经理作好工程项目的前期运作。 9 2 协助工程部经理作好工程开工的准备工作。 责配合合同造价部进行标的和投标邀请书的编制。 计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。 总记录会议中提出的问题，进行整编。 件等资料，并办理登记手续。 更通知、工程合同 管制度。 记、复印。 按有关工程技术资料的重要性进行分类，及时清理作废资料不被误用。 同发放清单一起存档。 负责定期清理工程档案，合同、资质和建设、规划、国土等主管部门审批原件，及时移交公司有关部门 存档。 第六 园林工程师（兼室外工程师） 路工程（道路、路灯、园林绿化、围栏、标 10 识、球场、停车场等）的相关知识及规范。负责编制和完善所负责项目的工程管理程序文件、质量管理作业指导书。 托设计、招投标、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场、施工管理及协调等事宜。 请减免费用、缴费。 4协助施工单位开 展工作，监督进度、质量、安全文明施工，并确保完成合同要求。 完成与物业公司的交接工作。 分管部分成本控制结果负责。 林及室外相关的所有工程。 （ 3）监理单位及总承包单位组织架构及其他 监理单位组织架构：必须配备以下人员总监、总监代表、技术负责人、安全工程师、土建监理工程师、给排水监理工程师、电气监理工程师、监理员、资料员 总包单位组织架构：必须包括略 第三章 项目 范围划分 1、总承包商施工范围划分原则 第一，根据项目情况划分 2标段，以利于各总包单位之间的评比及学习。 第二，场地集中，便于施工 第三，有利于管理、验收等工作 11 2、划分方案 根据以上原则，经公司领导及招标工作人员讨论 ，确认按一下方案招标如： 五星级酒店区： 一期一标： 二期二标： 3、总承包商、分包商的原则及工作范围 施工范围划分原则在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如防水施工、电梯施工等。 工 程承包范围内建筑、结构、水电施工图 中除甲分包、甲供材设备所列项目以外的工程内容及甲分包项目所列项目中的预留（埋）件、暗配及配件安装后的堵补。室外散水、首层阳台主体及装饰工程 、私家花园围墙主体及装饰、私家花园内、室外楼梯铺装工程及室外楼梯上的花池主体和装饰工程、私家花园土方回填至园建图纸要求表高、竣工后建筑垃圾清理、成品保护、竣工前移交给物业公司前的外墙面砖的清晰、现场协调、现场配合验收、保修期内维修和保险、因质量问题引起的维修和更换、技术指导及技术培训等。 4、独立分包工程、指定分包工程、指定供应材料设备、 甲指乙供材料： （如） 序号 项目名称 结算方式 责任人 一、 独立分包 配合管理费费率 12 1 小区工地工程 无（施工水电由总包提供，分包商挂表计量，费用由总包向专业分包收取）； 2 室外给水工程 无（同上）；上出墙 内由总包施工 3 室外雨污水工程 无（同上）；上出墙 内由总包施工 4 室外供热工程 无（同上）；上出墙 内由总包施工 5 小区燃气 无（同上） 6 有线安装工程 无（同上）；室内由总包排放 7 电话、网络工程 无（同上）；室内由总包排放 8 小区智能化工程 无（同上）；室内由总包排放 9 泵房设备安装 出泵房 总包施工；埋管由总包施工 二、 指定分包工程 配合管理费费率（不含设备费） 1 桩基工程 无 2 土方工程 无 3 铝合金门窗等 根据总承包合同约定费率提取 4 幕墙、雨篷 根据总承包合同约定费率提取 5 空调百叶 根据总承包合同约定费率提取 6 单元门 根据总承包合同约定费率提取 7 入户门 根据总承包合同约定费率提取 8 阳台栏杆工程 根据总承包合同约定费率提取 9 电梯采购、安 装 根据总承包合同约定费率提取 10 人防工程 根据总承包合同约定费率提取 11 消防工程 根据总承包合同约定费率提取 12 样板间、售楼部装修 根据装修标准定 13 园林景观 根据总承包合同约定费率提取 三、 甲供材 结算方式 1 外墙面砖 2 内外墙涂料 3 楼地面及墙面砖 4 屋面砖 5 散热阀 6 水表、电表 7 对讲设备 8 用户箱、电箱、配电箱 9 风机 10 水泵 11 消防设备 甲定乙供（甲方指定品 牌范围）材料 序号 名称 指定品牌 责任人 13 一 电气设备安装工程 开关、插座 公共部分灯具 二 给排水工程 地漏 冷热水用丙烯管 截止阀、闸阀、蝶阀、球阀、浮球阀、减压阀 三 供热工程 铝塑复合管 四 防水材料 注： 1、乙方应优先选用上述指定品牌的材料，如要采用上述材料以外的产品时，须报甲方考擦确定。并：当其他品牌获甲方认可是，其、就该材料所作报价仍对乙方具有约束力，即乙方需以不高于该材料价格的报价去购买相同档次或更高档次的材 料。 2、甲方另行分包的工程，乙方如有相应施工资质，即可参与投标。 3、所有甲方指定分包工程、甲购材料，需签订三方合同 。 第四章 工程进度管理 1、项目总控制计划 略 2、 项目进度节点计划 地基与基础工程（正负零）：工作日 主体结构封顶：工作日 外架拆除： 单体工程验收： 3、工程进度计划特点 第一、整个项目同步开工等 14 4、工程进度计划控制措施 （ 1） 总包施工进度计划审核总包单位确定后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制施工组织设计和项目总施工进 度计划 ，上报监理公司。 监理公司审核总承包商项目总施工进度计划的合理性和可行性，与以及施工组织设计中有关 施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送 工程 部审核。 工程部 着重审核总承包商项目总施工进度计划与施工组织设计的各关键工期节点的符合性。 对其中配合销售的工作应由具体的安排。 对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合同 的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度计划组织施工，监理公司按此计划进行监督。 （ 2） 施工过程中施工进度 计划 审核施工总承包商按照项目总施工进度计划编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划， 监理公司 予以审核各细部计划与项目总施工进度计划的符合性和合理性 ，并提交工程部审核。 （ 3） 总包施工协调管理 及总包计划控制 对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。总包在编制项目总施工进度计划时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。 15 施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境 ，工程 部负 责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系。 总承包商按照项目总施工进度计划和各细部施工计划，组织施工。每周监理例会， 工程 部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报 工程 部存档。 每月总承包商提交工程月报， 工程 部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中， 以满足项目总施工进度计划，该方案报 工程 部存档。 （ 4） 奖惩机制 除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：配合销售工作、主体封顶、外架拆除等。 工期目标处罚措施： （例仅供参考） 施工过程中的节点计划处罚标准：每一栋楼的每一个关键节点每拖延一天处罚 20000 元。每一栋楼设每一栋楼设个关键节点，即 基础工程、 结构封顶、外脚手架拆除、单体竣工。 整体工程的竣工备案计划，每拖延一天处罚 5 万元，不足一天按一天算。 （ 5） 甲方分包工程施工进度计划控制 16 各分包商在进场前， 工程 部 对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划，并上交施工组织设计 ，工程 部联合监理公司审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。 （ 6）公司 内部计划协调 工程部 与 合同造价 部、设计部、 企划部 部沟通，在充分考虑：总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、 招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，根据项目总控制计划要求，编制切实可行的相关工作计划： “总进度计划”工程部 编制 ； “分包队伍进场计 划”工程部 编制 ； “甲供材料进场计划” 工程部编制 ； “招标计划” 合同造价部编制 ； “营销计划” 企划部编制 ； “设计计划” 设计部编制 ； 当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时， 工程 部组织召开工程协调会， 在不影响公司项目总体计划关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司项目总体计划 关键目标的，应上报公司总经理层。 工程 部将调整后的项目实施计划下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和 工程 部审核。 17 （ 7） 对外协调工作 工程 部积极与质量监督安全 监督站、煤气公司、电力局、自来水公司、通信、有线电视等政府、行业 部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成，从而保证项目实施计划的顺利实现。 （ 8） 民扰情况 总包作业时间和施工噪音按照 咸阳 市（具体城市应作相应调整）安全文明有关规定执行，减少扰民现象。 工程 部负责与周边政府和派出所的联系和沟通，借助社会力量解决民扰现象，减少影响。 （ 9） 现场交通情况 略 第五章：工程质量及安全文明管理 1、 工程质量与安全管理目标 （ 1） 工程质量管理目标 工程质量达到陕西“长安杯”标准。 项目入伙时；毛坯房投诉率 （ 2） 工程安全文明施工目标 市级文明工地 （ 3）工程质量与安全管理依据 现行国家规范、规程 现行咸阳市有关规定 本企业标准 18 质量与安全管理奖罚措施 A 质量目标处罚措施 工程质量需达到“长安杯”标准，若获得长安杯所获奖工程的单体建筑面积奖励元 / ,奖罚对等。 B 文明施工的目标处罚措施 工程获得文明工地称号，按总建筑面积奖励 元 /奖罚对等；工程施工过程中的文明施工，按市级文明工地的标准进场检查，按总建筑面积奖励 元 /，奖罚对等。 2、质量与安全管理指 导思想 （ 1） 优选队伍，杜绝多层转包 优选队伍，杜绝多层转包 选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。 杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。 提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的整合。 （ 2）强化过程监督 承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。 强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格 质量控制。 重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注承建商的成本控制，评价供方的表现。 19 （ 3） 利用监理的力量，强化质量及安全控制 监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助项目部进行成 本控制，项目部依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。 现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与工程部合拍 。 现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外部环境。 （ 4）沟通与支持 沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。 管理与技术支持：设计交底；施工节点与细部交底；技术标准交底；施工工艺交底；施工组织与配合交底；质量控制点交底；样板验收交底。 财务支持：目前，工程承包方的注册资金都很少，通常的承包模式都是：工程先干后付款，工程承包方的资金压力是很大的，同时妨碍工程承包方组织优秀的社会资源。我们应按合同（同时合同支付条 款也不 要太苛刻）及时支付。 （ 5） 分户验收 把握竣工验收最后一道防线 工程完工验收、分户验收是最后一道防线，不放行任何不合格产 20 品，将从政府的抽样验收提高到 100%的验收。 3、工程质量管理措施 （ 1）图纸审查制度 施工图出图前，由设计部组织，工程部部配合，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。 开工前，由项目部组织，总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸 会审纪要 ； 对设计图 纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查 ； 房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足设计任务书的要求 ； 建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清 ； 平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是 否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相 符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标 高；结构梁、柱、板的表示等； 校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要 略高于屋面最上层面层标高，防止雨水 倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准； 楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯 21 两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排 烟时，必须有对外的窗户等； 屋面上防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或设计任务书的要求要求； 配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和预埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理； 门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错； 如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨 水进库的集水坑； 外阳台和卫生间的地坪比室内要低； 屋顶避雷装置的设计是否符合规范； 图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号； 建筑节点作法是否与现行建筑施工规范中的规定有冲突。 （ 2）施工单位质量保证体系 总承包商在开工前，根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制项目质量计划，并上报项目部和监理公司。项目部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理 性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。 （ 3）设备材料进场验收制度 对于工程中甲供材料、甲定乙购材料，施工前，项目部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工 工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。 22 不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家规范、合同要求和样 板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。 未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。 对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。 （ 4）样板验收制度 样板验收对象应作施工样板的施工项目包括：支护锚杆、桩基工程（试桩） 、钢筋工程、 砌体工程、抹灰工程、饰 面砖粘贴工程、铝合金窗安装、木门安装、栏杆工程、防水工程、保温工程、电梯大堂装修工程、油漆工程、转换层施工，以及其他有必要作施工样板的工程。 对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司及项目部，通过试验和鉴定后，才可应用的工程上。 样板验收时间要求 样板验收应在该项工程大面积施工前 15 天组织进行（特殊项目根据工程实际情况提前） ，最迟提前一周完成。 样板验收工作程序： 第一，项目工程经理负责项目各项样板验收组织工作，甲方工程管理人员、监理机构、承建单位协同实施。 第二 ，各分部分项工程开始施工前 15 天，由项目工程经理组织甲方工程管理人员、监理机构、施工单位，讨论确定该项工程施工作业方法和施工工艺，明确质量要求，由施工单位组织作施工样板。 第三，施工样板完成后，由监理组织进行样板验收，甲方项目工 23 程经理、工程师、监理机构项目总监及专业工程师、施工单位项目经理、技术负责人、专业施工员、施工班组长参加。验收首先由施工单位施工班组长和施工员介绍该样板工程作业方法和施工工艺，施工单位技术负责人或项目经理总结表述，然后参与验收各方分析该样板工程质量情况，并由甲方工程管理人员和监理工程 师进一步讲述该项工程施工工艺和质量控制要点，明确施工质量要求，同时阐述该项工程管理流程，最后由工程经理进行验收总结。 第四，样板验收应形成验收纪要，详细记录验收过程，清晰表述该项工程施工工艺、控制要点、质量要求，验收纪要由项目主管工程副总签发，项目分管工程师应跟踪保证纪要分发至施工班组，并跟踪参与施工班组交底会议。 （ 5） 项目质量管理要点 仅供参考 ；定位放线；桩基施工；铝合金门窗安装；单元门、入户门安装；栏杆扶手安装；地下室、屋面防水施工；卫生间防水涂膜施工；水暖电管线预留预埋；配电箱、配电柜安装；室外配 套工程；会所钢结构、玻璃幕墙工程；会所泳池设备安装工程；会所中央空调安装工程；会所电梯安装工程；外墙装饰工程；外墙外保温体系施工；内街铺贴工程精装修工程 。 （ 6）技术方案先行制度 总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目部审批，审批 通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。 24 项目中拟审批的施工方案包括：（例，仅供参考，可作相应的补充或调整） 施工组织设计 测量方案 雨季施工方案 冬季施工方案 桩基施工方案 基坑支护施工方案 地下防水施工方案 混凝土施工方案 钢 筋施工方案 模板施工方案 砌筑施工方案 脚手架施工方案 屋面工程施工方案 装修施工组织设计 成品保护施工方案 外墙外保温施工方案 设备专业施工组织设计 会所钢结构施工方案 会所玻璃幕墙施工方案 （ 7）质量通病处理 25 针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、窗台渗漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由 工程 部组织、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高 工程质量。 （ 8）日常质量管理 工程 部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工 艺进行旁站。 每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。 （ 9）设计协调问题 对于在设计中应注意的问题，工程部配合设计部，以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。 （ 10）质量事故处理 对严重的质量事故，由 总承包商提出技术处理方案，并经监理公司和项目部认可后，进行处理。对经 处理的部位，应重新检查验收。 对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。 （ 11）入住前质量检查和维修 26 根据完工后内部检查的流程和方法， 工程 部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保业主 入住交接的顺利进行。 （ 12）成品保护措施 铝合金门窗： 运输时应妥善捆扎，幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开，吊装时选择牢靠固定 的着力点，防止窗体 互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件。 进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、 干燥、通风。 禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物。 在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面。 门窗在安装过程中及验收前， 采取可靠的保护措施不得污损。 已安装的门窗框洞口不得作为运料通道。 严禁在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物。 外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗扇 或窗撑。应防止利器划伤门窗表面；防止电、焊花烧伤或烫 伤面层。 门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护。 在玻璃安装后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志。 入户门： 27 入户门： 运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运。 进入施工现场后应进专门仓库保存，竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内 保持清洁、干燥、通风。 进入现场后安装前应测量其对角线的长度和平平整度，并采用可靠的保护措施。 对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口， 应在门框边加设防护板， 以防碰伤撞坏框体 ； 如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法，作后塞口。 施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物。 应防止利器划伤门窗表面；防止电、焊花烧伤或烫伤面层。 防水层 基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护。养护期间必须保持覆盖层材 料湿润并禁止闲人上层面踏踩火灾说明继续施工。 合理安排施工流向，避免过早上人走动。 已铺贴的防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业。 穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后更换。 地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中 应采取保护措施， 28 防止基层积水或污染而影响防水层的 施工质量。 涂料与油漆 在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污染和热空气的侵蚀。 将门窗用风钩或用木锲固定，防止扇框粘结涂层，影响质量和美观，同时防止门窗玻璃损坏。 涂料施工完毕，尚未干燥前，设置标志牌，防止触摸。 地砖 急促砂浆尚未达到强度前，其他各种不得进入同一施工区操作。 不得使用铁制爬梯，以防破坏地砖 其他各种施工时，应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面。 施工时，人员应穿软包底鞋，并不准其他人员走入；铺设完毕以后，要做好围档， 禁止人行；待砂浆 达到设计强度后，上面覆盖纸板后，方可允许人员行走，但仍需防止后道工序施工时有重物压砸、拖拉。 电梯 电梯安装完毕后内部及门框用夹板包裹，防止污染及损坏。 调试运行后一般不作施工运输用除特别需要征得同意后方可使用。 电梯在使用过程中派有证书的专人开启，并定期进行保养。 地坪 安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫好麻袋或夹板，以防划伤地面粉刷施工手推车运输材料时，不得随意 29 碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻袋， 防止砂浆污染地坪。 4、安全文明施工管理 （ 1）施工现场 书系统 施工现场按公司 象设计要求做好标识，当无规定是按咸阳市有关安全文明要求执行。施工现场 识系统要求在总包合同中注明，并由工程部在总 承包现场临建施工前交底。 施工主入口临时大门按总包单位或咸阳市文明施工规定设计。 施工主入口形象要求 入口设置工程概况、工程目标碑、项目组织架构、文明施工管理牌、安全及防火牌 临时围墙设计 围墙高度不小于 2m 在总包合同说明，现场临时围墙的包装宣传权贵公司所有，宣传策划统一由企划部统一制定要求或设计 项目部铭牌设计 项目部铭牌上写 项目名 称，悬挂与项目部入口最显眼处。 工程部上墙资料 上墙的主要资料包括：项目概况、项目组织架构、岗位职责、施工进度计划、形象进度示意图、形象进度、雨晴表、项目总平面 30 图等。 工程部工作人员配备要求 安全帽：在安全帽正前方喷绘公司标志，安全帽后侧正上方喷绘“国润”字样 安全鞋：防水、防钉高帮户外鞋 胸口：按公司要求制作 对讲机：管理人员在现场均携带对讲机 工作服：按公司要求制作 公司 志 塔吊的配重臂上悬挂公司标志“国润置业”字样。 现场道路 现场临时道路采用混凝土路面，有良好的 排水设施等。 卫生间 项目现场卫生间由总包安排专人清理，保持清洁。 （ 2）施工过程管理 监理公司负责施工现场的日常巡视工作，检查承包商现场各种材料是否按规定分类堆放整齐、临时道 路是否畅通清洁、各种设备标识是否完整准备、现场垃圾是否分类存于固定的垃圾站、基坑边是否按规定 作了安全防护、脚手架安全防护措施是否得力、现场夜间照明是否足够、易燃易爆品是否存放于专门的库 房内。对于发现的问题，要求承包商在规定期限内整改，整改后报监理公司进行复查。 31 监理公司对场地安全文明施工的检查， 以周报形式报送项目部；每月底组织一次对进场施工单位的检 查、评比工作。 安 全 文明月检制度 项目安全文明施工状况每月例行大检查一次，由监理单位组织，项目部及各施工单位参加。 检查依据包括：国家、地方相关文明施工和安全检查的规范、规定；施工单位申报的安全文明施工措施；工程设计文件。 检查内容包括： 现场文明施工和安全情况； 施工单位安全自检记录和文件资料管理情况； 工地文明施工和安全技术交底和会议纪要； 上月检查整改意见落实情况。 检查方法： 现场实物检查； 相关资料抽查。 检查结论 ： 检查结果现场开会 讲评 ； 存在问题提出整改意见，项目部负责监督监理、施工单位落实； 形成检查记录表（统一采用监理规范表格）及会议纪要备案。 第六章 工程成本管理 1、项目成本控制目标 项目控制目标：设计变更与现场签证控制在合同总价的 5% 32 内。 2、项目成本控制措施 （ 1） 招投标及材料采购方式 根据公司规定，总包招投标原定采用工程量清单方式。相对于以前采用的费率招标方式而言，采用工程量清单方式对成本人员的个人水平的依赖性降低，能及时发现设计不合理之处，减少变更发生，从而降低工程总成本。现由于报批报建和施工图设计滞后，建议采用费率招标，节 省招标工作时间。对于甲方分包工程、甲供设备材料，采用公开招标采购，实行 “货比三家、择优选用 ” ，采用合理低 价中标的原则，降低工程成本。 对于甲定乙购设备材料， 工程 部、 合同造价 部、设计部，要广泛考察设备材料厂家，在保证工程质量的前 提下，选择适当低价设备材料。 （ 2）图纸审查 招标前的施工图审查。施工图纸是总包招标最容易出问题的地方，其进度质量对招标管理甚至项目的成本管理都将起到决定性作用。所有招标图纸必须是经过审查的图纸。施工图纸处理后，合同造价部将图纸发给造价事物所和入围单位编制工程量清单。在编制过程中 组织设计部进行答疑 开工前，项目组织施工图公司内部、总承包商、监理公司、设计院进行图纸会审，将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工，降低成本浪费。 33 （ 3）变更签证管理 所有的变更都统一一业主 委托 下发：如 咸阳 工程业主 委托 咸阳 工程业主补充及修改图纸目录 咸阳 工程设计修改通知单 咸阳 工程量确认单 咸阳 工程变更申请 对于业主 委托 的 相关 要求 第一，每一分业主指令内容施工完毕后，甲方工程师在 5 天内核实变更的工程量及说明 相关施工事实。 第二，业主 指令结算费用编制应“一单一价”的原则，即每一份业主委托附结算书。 第三，每月 25 日总包单位汇总上报当月已实施完成的业主委托和结算书，过期上报不予审核，作为对发包的让利。上报的结算金额不得高出或低于发包方最终审定结算额的 20%，否则，发包方在该分变更签证结算价款上下浮 5%。 第四，业主委托必须编号，编号格式有项目资料员统一 第五，一份业主委托只能申报一项事由。 第六，业主委托原件一式四份，总包、监理各一份，甲方两份。 变更签证管理对于工程施工过程中发生的现场签证， 工程 部要求承包商在工程变更、计日工、零星工程及 合同外配合工作引起的现场签证工作持续进行过程中，每天提交有关该项工作所用 34 的人工、工种、材料、机械设备、 测量等原始数据，报监理单位、甲方确认；每项现场签证工作完成后 3 天内，乙方应提交该项签证费用清 单及相应的原始记录确认文件，报监理单位、甲方审批。专业工程师负责审核承包商上报的工程量； 造价 工程师负责每月的设计变更、现场签证和零星工程结算的审核。 （ 4）进度款支付 招标结束重新审核合同价款，从中标金额内扣除甲供材料及甲分包金额。 第一，本工程进度款支付按以下方法支付 结构完成至正负 00，支付至合同价款 15% 五层楼面结构施工完成，支付至合同价款的 30% 结构封顶，支付至合同价款 50% 砌体完成，支付至合同价款 55% 脚手架拆除，支付至合同价款的 65% 竣工验收，支付至支合同价款的 80% 竣工备案，支付至合同价款的 85% 结算完成，支付至合同价款 95% 第二，各栋楼施工进度达到以上付款节点时，支付此栋相应进度款。乙方在进度完成后申报付款，原则上每月仅支付一次，即当月多笔付款项合并。 第三，进度款与质量、分户验收结果挂钩，若工程质量及分户验收结构达不到验收要求，甲方有权暂缓支付。 35 第四 ， 每期进度款 =当期合同进度付款项 +本期已审核补充预算书*85%+奖金 代付款 第五，工程已按期移交且全部竣工资料经档案馆验收合格完成备案，甲方向乙方支付至合同价款的 85%。 第六，工程结算办理完成，甲方向乙方支付工程款至结算价的 95%。 第七章 采购与招标管理 1、监理招标 （ 1）入围资格 第一， 工业与民用建筑甲级监理资质； 第二， 无通报批评或重大投诉记录； 第三， 近 3 年来同类工程监理服务总建筑面积不小于 30 万 定的总监理工程师同类工程监理服务经验不少于 2 项，总建筑面积不 小于 15 万 第四， 拟定的项目主要监理人员在本公司的工作时间不少于 2年。 （ 2）监理人员的资质审查 第一，招标前应详细列出对监理公司派驻现场的人员数量及资质要求，要求土建工程师不少于 2 名，配套工程师不少于 2 名，其中必须配备一名弱电工程师，其余的专业工程师均不得少于 1 名，专职资料员 1 名。（注： 监理人员配置要求可视项目具体情况作调整） 第二，核对进场监理人员名单是否与监理合同相符， 检查和了 36 解监理人员的学历证书、 职称证书、 资格证书、 工作简历是否真实可靠；并对进场的监理人员进行面试 ，符合要求才能进场开展监理工作。 第三，及时将长驻现场的监理人员姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、进出时间等情况登记在监理人员登记表上。 第四，定期（每月）对现场开展工作的监理人员进行考核，填写监理工作考核表 ，及时调整不合格的监理人员。 第五，评标时应对拟派总监和监理公司人员进行面试。 2、总包招标 入围资格 第一，房屋建筑工程施工总承包一级资质； 第二，公司近 3 年入选陕西省优秀施工企业，同类工程获得过长安杯； 第三，项目经理近 3 年内累计同类工程建筑面积 15 万 上； 第四，项目经理 近 3 年来在陕西施工企业质量与安全业绩考核中无重大不良记。 3、分包管理与甲供材料协调 （ 1）总包管理工作包括： 第一，报建与验收：分包单位对所承包工程范围的施工质量、进度和竣工资料的完整性负责；总包负责监督、 检查和有关报建、验收、竣工资料备案手续办理。 第二，进度协调：总包单位应在开工后 30 日内提交分包工程的 37 进出场时间，经甲方监理、确认后执行；协调 日常工作，按月提供对各分包工程的进度要求。 第三 合同付款：分包工程在支付进度款时，分包单位向总包提交形象进度及付款申请，经总包确认后，提 交监理公司、甲 方才能向分包单位支付工程款。 第四，安全文明施工：分包单位进场后，总包负责对其现场安全和文明施工进行管理；分包工程施工过程中