住房价格形势及政府调控对策思考建议.docx

住房价格形势及政府调控对策思考建议 近几年来*县住房价格呈不断上升趋势。从供给方面 来看，XX 年，在房地产主管部门有备案的县城城区建设开 工面积 8.1078 万平方米，竣工面积 2.93 万平方米，总投 资额 4196 万元。从市场销售看，在 XX 年，商品房住宅均 价是 450 元/平方米左右，至 XX 年 2 月，商品房住宅的均 价存在 1380 元/平方米左右，5 年内上涨了近 4 倍，而从目 前来看，我县住房价格总体仍呈小幅上涨趋势，那么，出 现房价上涨的因素主要有哪些，*县房地产价格有什么样 的一个发展趋势，作为政府部门如何承担公共职责对房价 进行调控，针对这些问题，我们经过调查分析，认为： 一、房价上涨的因素分析 要求旺盛是房价上涨的首要因素。表现为： 1、县城人口不断增多。我县正处于城市化进程中的加 速发展时期，农村人口向城市转移不断增加。据城关派出 所对县城区居民非农业人口的统计，XX 年为 33786 人，至 XX 年 12 月为 42023 人，三年内增加了 24.3%，这些还不包 括城区的农业人口和大量的流动人口，直接刺激了县城的 住房需求。 2、部分县城居民需要再购新房。随着家庭收入和生活 水平的提高，部分县城居民需要改善居住条件，也有一些 家庭子女结婚，父子分户需要购置住房。 3、因城市建设，房屋拆迁产生一些需要动迁安置的居 民。据房屋拆迁管理部门统计，XX 年至 XX 年 2 月份，县城 共拆迁房屋 3 万余平方米，拆迁居民 52 户，其中 31 户给 予土地安置，21 户给予货币补偿，而这些未安置土地的拆 迁户，直接加入到县城购房队伍当中。 开发成本提高是房价上涨的重要因素。房价的成本构 成主要包括土地成本，报建规费、建筑成本和有关税费。 如同其它行业一样，成本增加必然会此起房价的上升。近 几年，在国民经济快速发展的大环境下，不仅地价上涨， 构成建筑成本价格的因素都有不同程度的增长，如钢铁、 水泥等建材的价格大幅上涨，此外，住宅品质、小区环境 造价也有了很大的提高。 消费预期改变是房价上涨的深层次原因 *县房价上涨，和县城居民及农民进城落户人员对消 费预期改变有很大的关系。一方面，国民经济良性运行， 居民收入稳定增长，特别是近几年我县果业形势较好，预 期收入持续增长，使消费者有更大的负债能力。另一方面， 政府的调控政策，包括严格土地政策和房地产开发贷款政 策，在短期内没有控制房价大幅上涨趋势，使居民产生了 对未来房价上涨的预期心理，也让社会游资产生了投资心 理。 二、未来房价趋势预期 经济继续发展，县城住房价值整体提升。近年来*县 经济取得了长远的发展，众多的企业纷纷进入，特别是受 “东江源头县”、“中国蜜桔之乡”、“中国脐橙之乡” 和“江南水电大县”等的影响，城市影响力大大提高。* 县在县城近期五年规划中提出今后五年“县城面积达到 6 平方公里，人口 6 万人以上”。因此，在未来几年，随着 城市化进程的加快以及城市环境，基础设施，配套设施的 进一步建设，城市住房整体价值将会进一步提高。 需求持续旺盛，房价保持应有的上涨空间。我县随着 城区的扩大，流动人口的不断增多，使得商业日益繁荣， 由此促进了商业人口增加；而随着教育的不断深入发展， 以及随着家长对子女的教育期望越来越高，县城的学生将 不断增长；同时，由于果业形势的逐步利好，果农进城购 房安居落户的热情不断提升。这些因素使得我县的住房需 求保持旺盛，从而导致我县的房价在未来数年保持着应有 的上涨空间是必然趋势。 国家宏观调控措施遏制房价非理性上扬，但大幅下降 可能性小。从目前的政策来看，调控的目的并不是大幅度 降低房价，而是遏制房价出现上涨过快的趋势。尽管政府 部门相关调控措施有利于遏制房价非理性上扬，但从整体 上看，*县房价下降的可能性极小。根据银行的有关统计 数据表明，XX 年以来的房地产价格上涨并不以各商业银行 发放的更多住宅抵押贷款为支撑。因此，银行提高了各种 期限档次的贷款基准利率 1.44 个百分点的利率变动，对 *县房地产市场影响很小。 三、我县政府调控房价的对策及所争取的措施 针对上述房价上涨的主要因素，笔者认为我县目前采 用的政府调控房价的主要方法有两个：一是落实住房保障 措施；二是整顿和规范房地产市场秩序。 落实住房保障措施 1、启动经济适用住房和廉租住房建设。今年，我县经 济适用住房建设目标为 1200 平方米，可解决 150 户中低收 入家庭的住房困难问题，廉租房建设任务为 4000 平方米， 可解决 60 户“双困”家庭的住房问题。为确保这项建设的 顺利实施，我县把经济适用住房和廉租住房建设列为今年 “八项重点工程”之一，并采取机关督查和社会督查的措 施对该项工程进行重点督查。目前，经济适用房和廉租住 房建设工作已初步确认建设地点，建设地点确定在新罗南 路安置区；已拟定了*县 XX-XX 年经济适用住房和廉租 住房五年建设规划和*县经济适用住房和廉租住房建 设实施方案，下一步工作将在五月下旬开展项目建设地 址上的征地和拆迁工作。 2、启动中低价位商品房建设。目前一些大中城市如上 海、XX 等地在全国开展中低价位商品房建设工作。我县也 可进行可行性分析，启动中低价位商品房建设工作，每年 安排一些土地用于中低价位商品房建设。首先对这些土地 供应的情况都定期公布，并形成一种制度。企业在参与开 发建设单位的招标过程中，接受政府限地价、限房价的要 求。其次，有关部门要制定相关的准入和准出制度，从制 度上保障中低价住商品房建设的良性发展。建设中低价住 的商品房也是保障中低收入家庭住房问题的重要措施之一。 整顿和规范房地产市场秩序 在整顿和规范房地产市场秩序中，我县紧