农村房屋的买卖合同效力.docx

农村房屋的买卖合同效力 关键词：农村房屋 宅基地使用权 房屋所有权 合同效力 地随房走 一、房地产权现状和农村宅基地使用权 谈农村房屋买卖，首先要分析目前我国的房地产权现 状，我国的土地所有权有二种所有制：国有和集体所有.所 以任何单位和个人都无法取得土地所有权，且土地所有权 是不允许买卖的。而对于房屋是指建筑于地上的供人居住 和从事营业或其他社会活动的建筑物，其总是建立在土地 之上。土地上一旦建了房屋，对土地的占有、利用在一定 时期内已完成，以后主要表现为对房屋的占有、利用，故 房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事实上在两个所有 权不一致时只能表现为一种占有使用。现实中土地所有权 人使用他人所有的房屋，对房屋享有使用权，房屋所有权 人失去占有使用房屋的权利这种情形很少见，这是由于购 房、建房的目的所决定的。而拥有房屋的所有权而占有土 地使用权的情况大量存在，如所有的私有建造和商品房屋 的所有权人，所以通常情形下，我国目前都是表现为房屋 所有权人占有使用土地，而不是土地所有权人占有使用房 屋。国家为了发展房地产也建立了国有土地使用权出让的 有关法律法规，在日常中只要土地使用权还在使用期限内， 应是地随房走，而当土地使用权使用期限已到，这时才有 一个房随地走还是地随房走的问题。而土地使用权的有期 限性，这就会发生土地使用权的有期限性和房屋所有权长 久性冲突，导致不动产存在天然的缺陷，而农村宅基地上 的房屋不存在这个问题，只要房屋存在，就可永久占有宅 基地的使用权，除非房屋倒坍、灭失重新建造，则要审查 使用人是否符合条件。 宅基地使用权是用益物权的一种，为我国所特有。它 指的是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土 地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两 种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地 和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织 成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，宅基地具有 社会福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则不具有这一 特质。本文所讲的即是农村的宅基地及其上的土地。 关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基 地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下 的特点： 1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是 联系在一起的。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是 因为农民是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权 以个人或者户的名义申请宅基地。 2、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。 宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长 期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅 基地上建屋和附属物。由于房屋可以继承所以宅基地使用 权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限 制的权利。 3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土 地资源的有效性，不可能给每个农村居民提供更多的宅基 地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活 需要，如果允许申请多处，则将导致土地资源的浪费。 从以上定义可知，不仅是农村村民所享有，也有极少 数城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋对于土地的使 用权是永久占有的，所有地随房走是必然的，由于建造人 对于房屋所有权的长久性，而房屋只要没有倒塌、灭失， 即便申请人失去社员的资格，也是享有宅基地使用权的。 二、农村房屋买卖现状和法条分析 目前，对于城市房地产买卖国家也出台了相关的法律 法规来规范城市房地产的交易。相对于城市来讲，规范农 村房地产的买卖的法律法规只有零星的几条，而发生在我 们周围的农村房屋买卖的纠纷却是时有耳闻，这就给法院 的判决带来了不便，也不利于交易的双方了解自己的权利 义务。同时对于宅基地使用权不得转让而使农村房屋所有 权人无法行使所有权中的处分权，让我们先来看看下面两 个案例： 1、1992 年某城市居民向 XX 市顺义区后沙峪一村民赵 某的丈夫购买了一处民房，由于赵某的丈夫是居民，赵某 是农民，所以 1993 年宅基地确权时使用权人登记为赵某。 这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市 居民。XX 年赵某以未经其本人同意被丈夫私自出售房屋为 由起诉这个城市居民，要求法院确认房屋买卖合同为无效 合同，要对方返还房屋。一审法院审理认为，赵某是知道 并同意其丈夫出售该房屋，该房屋买卖是意思表示真实， 买卖合同有效，驳回赵某的诉讼请求。 2、于某系城郊某村农民，其经有关部门批准在村里建 了楼房一幢及两间厨房，该房屋的宅基地所有权属于村委 会。被告诸某系城镇定量户口人员。年月，于 某得知诸某欲购房屋的信息后，请黄某作介绍人，向诸某 售房，并给付了黄某中介费。同月日，于某与诸某达 成了购房协议书一份。该协议约定原告将楼房一幢及两间 厨房等卖给被告，价款万元；房屋的产权证和宅基地 使用权证书由原告负责办理，被告预交房款万元，余 款万元在两证交付后付清。该协议签订后，原告将房屋 交给了被告，被告也实际给付了原告万元，并住进了 该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证， 于某遂诉至法院要求判令其与被告诸某签订的房屋买卖协 议无效，并责令各自返还财产，一审判决原告于某与被告 诸某的买卖协议无效，同时判令被告将房屋返还给原告， 并赔偿原告各项损失元，原告返还被告房款 万元。 同样是城市居民购买农村房屋的纠纷，但法院有两种 截然不同的判决，说明法律在购买农村房屋的纠纷中存在 不同的看法，有关法律还不够完善。 目前，我国关于农村房屋转让，主要依据的法条是 中华人民共和国土地管理法第 62 条：农村村民一户只 能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、 直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡土地利用总体规划，并 尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡人民政府审核，由县级人民 人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四 十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予 批准。 从 62 条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定，且 是针对农村宅基地申请及建房的规定，而此条中对于农村 村民出卖、出租住房没有禁止性规定，只是说农村村民出 卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准，这是对一 户只能申请一次宅基地的限制。从此条可以看出农村村民 房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一 处宅基地，而事实是目前农村申请宅基地时对于你是否有 宅基地会进行严格审查，对于目前一户拥有多处宅基地现 实中已普遍存在，大多是申请建房后又继承房屋和购入房 屋的，如规定一户只能拥有一处宅基地，那么使农民在继 承权房屋遗产上存在矛盾，还有法院在执行时也对房屋很 难拍卖，故在鄞州区法院执行农村的房屋拍卖时只要求是 本村村民即可，所以这个规定如严格执行，可以说农村房 屋是没有人可买的，如不是自住其价值不能实现的。 第 63 条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转 让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规 划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使 土地使用权依法发生转移的除外。 从上可知，这条是针对建设用地来说，除了第二款规 定外，农民集体所有的土地如果是为了非农业建设，就不 得出让、转让或者出租，此款笔者认为不能否认农村房屋 不能买卖，而宅基地建房屋是经批准的，所有权人依法转 让房屋法律应是允许的。 第 2 条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制， 即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家 所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法 转让土地。土地使用权可以依法转让。 从上面法条可知集体土地使用权可以依法转让，所以 集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。 对于使用权是不是同意转让或转让给谁因是由土地所有权 人决定，也就是说因由村集体决定，所以对于村民免费获 得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及土地使用权移转 的，必须附条件是肯定的，如经村集体同意，或免费改收 费补交，至于购入房屋者不应有身份的限定。 1982 年 1 月 7 日国务院批转的通知明确规定： “社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。 集体划转给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归 集体，严禁买卖、出租和违法转让。” 笔者认为这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出 租和违法转让。 在 1999 年 5 月 6 日发布的国务院办公厅关于加强土 地转让管理严禁炒卖土地的通知的第二条规定：加强对 农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进 行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出 租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用 权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须 转移的，应当严格依法办理审批手续。 此条也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非 农业建设用地。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的 宅基地使用权的移转并没有禁止。 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居 民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和 购买的住宅发放土地使用证和房产证。 此条应是明确规定居民不能向农民购买农村的住宅和 使用集体土地建造，这同原城市的房屋农村户口不能购买 的规定相类似，而以上的规定据合同法规定规定不能用来 否定农村房屋买卖合同无效。 XX 年 8 月 31 日山东省人民政府关于加强农村宅基地 管理的通知明确规定：“严格禁止村民或集体组织以任 何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、 买卖的，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续， 并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依 法处理。” 山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题 的意见第 56 条更加明确的规定：“农村宅基地使用权的 转移，必须经合法批准未经审查批准，宅基地使用权 不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为 无效。” 以上这些规定笔者认为从物权的法理上分析都有其欠 缺的一面，既然房屋的产权是村民所有的，建房也是经审 批的，而宅基地所有权是村集体所有，一户只能一次申请， 也就是说在房屋的自然寿命中法定占有宅基地的使用权是 经审批的，所以宅基地使用权是依附于房屋上表现出来， 所有权人不能单独行使占有土地，只能是地随房走，而现 房屋赠与、买卖是对所有权的一种处分，是否有效笔者认 为应按法律和国务院的法规，其他的规章和地方性法规都 不能否认合同的效力。 当然从这些从中央到地方的法律法规说明，政府是禁 止农民的住宅向城市居民出售转让的，所以大多数的法院 也是按照这个原则判令买卖无效。但从房地产权现状为土 地使用权在法定的期限内表现为对房屋的占有使用，房屋 所有权人有权处分房屋的所有权及买卖双方意思自治原则 出发，判令买卖合同无效在城乡一体化的今天不是最好的 解决办法。也不符合同法、民法通则关于合同无 效的规定 还有笔者认为在实际的操作中，严格禁止宅基地使用 权的买卖、转让和出租是不完全合理的。在第一部份笔者 分析了在土地使用权有效期内，地随房走是我国现行法的 一项基本原则，法律不能禁止农村私有房屋的转让，对于 禁止单独宅基地使用权的转让是合理的，但对于建房后如 果禁止宅基地使用权随房一起转让，从而禁止房屋的转让 是法律依据是有欠缺的，把宅基地的使用权和房屋的所有 权分离，国家或所有人控制对宅基地的使用权，但实际上 却损害了村民对自己房屋的所有权的完全行使。地方政府 严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租有其有利的一 面，虽然宅基地使用权具有一定的身份性质，但笔者认为 这里的身份主要是取得时的身份性质，这如城市居民取得 房改房，经济适用房时需审批，而取得一定时间后允许上 市交易，交易时有一定的附加条件。同样对于农村村民申 请取得宅基地并建房后，对于房屋的所有应采完全权利的 态度，应允许有条件转让。对此人们可能会担心一旦允许 农村房屋可以向任何人转让，则宅基地就不再与农村集体 的成员权联系在一起，这不符合宅基地使用权的固有属性， 是没有必要的，因为国家规定了一户一次申请的原则，社 员的身份属性主要在申请时体现出来，申请建房后强调房 屋所有权完全行使的权利，只是转让时设定一定的条件， 如需经村集体同意、征为国有土地、需补交土地费用等。 我们也应该看到，如果不允许农村房屋转让，这会使得农 村的不动产难以进入市场进行交易，使房屋的交换价值不 能实现，在一定程度上会限制农民的融资的手段，甚至会 阻碍农村经济的发展。尤其是现阶段，许多农民已经进城 打工，在城里已经购置了房产，在农村的房屋已经闲置， 如果不允许农民转让房屋，将会造成农村房屋的长期空闲， 不符合物尽其用的原则。 三、目前在对于农村房屋买卖法律欠缺的情况下，农 村房屋买卖应采有条件有效原则 笔者曾经碰到过这样一个案子，一城市老妇购买了农 村的民房用以养老，当地集体组织也是知道的，从没有反 对过，从集体组织方面考虑认为宅基地使用权已给村民使 用建房，村民卖房这是很正常的，但十几年过去了，法院 却判令买卖合同无效。这使得老妇住了十几年的房子一转 眼就不属于自己了，现在无家可归，境况十分可悲。所以， 这样的规定不利于社会的稳定，会带来某些不安定因素， 也违反了所有权人可行使房屋所有权处分原则，在没有改 变宅基地所有权现状和对土地的占有和利用状况下，也违 反了合同意思自治的原则，不管是买方还是卖方都不利， 而对集体土地的使用权也没有实质的影响 而农村房屋也应享有完全的物权，所谓物权，是指公 民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产 权利。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支 配；它具有对抗第三人的效力。对房屋的所有权是属于物 权的一种。从法理上分析，村民对其房屋具有绝对的支配 权。但是，从实践上，村民对其房屋并没有享有该种权利， 这对村民是很不公平的。同时，按照意思自治原则，对于 买卖合同，以双方意思达成一致为准。但是，在农民房屋 转让的问题上，并没有采意思自治原则。这些与法理上相 悖。 在这里，土地和房屋是两个物，只是因为土地和房屋 自然上的不可分，法律才创制了房屋所有权人享有土地使 用权，并使两权主体一致，以简化因房屋与土地权利不一 致带来的麻烦和不便。这样，虽然房屋和土地是相互独立 的物，但土地和房屋使用权的一体性，使我国的房地产权 也一体化。由此便创立了土地使用权随房屋的处分而处分， 即地随房走和房屋随土地使用权的处分而处分，即房随地 走这两个原则。 宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由 集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为 宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的 权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使 用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上 以建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地的使 用权人。此时，房屋的所有权与土地的使用权分属不同的 权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与 土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者地 随房走或者房随地走。在我国，城市和农村私有房屋的宅 基地均不得单独转让，故此在这里只存在地随房走的现象。 如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的使 用权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或 其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最 重要的处分的权能。如果宅基地上使用权人欲走出农村， 到外面的世界开辟一番事业，其宅基地上的合法建筑只能 通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不 充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对 房屋所有权的行使将不存在任何障碍，此举并不影响集体 经济组织对土地享有的所有权。宅基地一旦划拨给村民使 用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多 的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换 了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基 地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体 经济的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许村民房屋自 由转让，将使村民的房屋发挥最大的效用。 据人民日报报道，根据最新出台的苏州市农民宅 基地转让相关条例，苏州将允许农民住宅有条件转让。报 道说，作为全国首创的重要举措，苏州农民进城后，农宅 将可以转让、出售。日前，苏州各乡镇正紧锣密鼓，成立 农民住宅置换中心。届时，农民宅基地将可通过住宅置换 中心自由转让。苏州土地部门负责人介绍说，制订这一政 策的主要目的是推动苏州农村的城市化进程。长期以来， 农村住宅一般只有宅基地使用证，土地属集体所有。由于 农村住宅缺少土地证、房产证，交换一直存在着困难。农 民进城后，原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农 民，要么就只有空置。这样做的后果是：一方面，城市居 民或外来者根本无权购买农民房，另一方面，也导致农村 住宅价格低廉，一定程度上影响了农民进城购房、定居的 速度。 因此，苏州的作法是，对城市规划以确定为居住区范 围内的农民宅基地，将由政府确权或征为国有土地，土地 上的农民住宅则纳入城市