某某养生宜居示范大庄园项目设计方案

1 某某 养生宜居 示范大庄园 项目设计方案 1、 总论 目提出的背景 庞大的人口数量一直是中国显著的国情之一。椐国家统计局提供的数据， 2005 年 1 月 6 日，中国人口总数达到 13 亿（不包括港、澳、台） ，约占世界总人口的 21%。 虽然严格的执行了计划生育的政策，人口生育率已经下降到 增长率，但由于人口增长的惯性作用，当前和今后的几十年，中国人口每年仍按 800的速度增长。按目前 增长速率预测，到 2010 年 和 2020 年 中国的人口将达到 口总量高峰将在 2033 年出现，达到 15 亿。 庞大的人口数量对中国经济社会的发展产生多方面的影响，不仅为中国经济社会发展方面提供了丰富的劳动力资源，也 给 经济发展、社会进步、资 源 利用、环境保护、人口老龄化等诸多方面带来 沉重压力。 其中中国社会老龄化问题日见突出。据联合国统计，目前全球 老年人口已达 ，平均每十个人中即有一个 60 岁以上的老人。到 2050年老年人将达到 20 亿，占总人口的 21%，并将超过 14 岁以下儿童的总数。 到 2050 年， 欧洲 老龄人口 从 增加到 ， 美洲从 9600万增加到 3 亿，非洲老龄人口从 4200 万上升到 ， 亚洲 老龄人口从 增加到 。联合国规定，一个国家 60 岁以上老龄人口 2 超过 10%，或 65 岁以上老龄人超过 7%，即进入老龄化社会，被称为 “老年型 ”国家。 我国 60 岁以上 老龄人口 2004 年达到 了 ， 据预测，2010 年 将 达到 ， 2014 年达到 2 亿， 2026 年达到 3 亿， 2037年 将 达到 4 亿 ， 到 2051 年 将 达到最大值，之后一直维持在 3 4 亿规模 。到本世纪上半叶，我国老龄人口占世界老龄人口的五分之一，到本世纪下半叶我国老龄人口仅次于印度居世界第二位。我国在上世纪未开始进入老龄化社会 阶段 ， 2001 开 始 快速进入 老龄化 社会阶段，2021入加速老龄化社会阶段， 2051进入重度老龄化社会阶段。 日益突出的老龄化社会问题引起了国际社会 的 关注，联合国和许多国家例如中国、瑞典、法国、日本、美国等国家成立了专门机构， 对 如何保障 老年 人的权益、社会保障、养老等问题进行研究，并在养老保险、医疗、养老方式、老年教育等提出了一系列 应对措施。 在养老模式方面，我国传统的养老方式是居家养老，随着独生子女的家庭增多，及 “空巢老人 ”的出现，原来的居家养老功能萎缩，单纯依靠国家福利保障养老模式， 由于如此庞大的老年群体，国家财力不 堪重负，必须依靠社会力量提供保障，走居家养老、国家福利保障模式和多元支撑的社会化共建的保障模式。 正是在这一大背景下，党中央、国务院提出大力发展老年产业的号召。 湖南融城三园一体投资 有限公司 在保护生态、保护园林 、 保护旅游资源的 大 前提下，将为一万户老 年 人 ， 在 湖南省长沙县跳马乡 *村的 *营造一个 老年人 欢度晚年的示范生态园 ，并计划在全国推 3 广。 目建设单位概况 1*投资有限公司 ）企业法人： 88888 ）注册资本 1000 万 元 ）经济性质：全民所有制 ）住所： 行性研究的依据和范围 究依据 1）中华人民共和国建设部、中华人民共和国民政部建标 关于发布行业标准老年人建筑设计规范的通知 ” 2）中国老龄事业发展 “十 一 五 ”规 划； 3）中华人民共和国老年人权益保障法 （ 1996 年发布实施） ； 4）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门 “关于加快发展养老服务业和意见 ”的通知 国办发 2006号 ； ）湖南省老龄事业 “十一五 ”发展规划 ； 6）中国老龄事业发展基金会 “关于同 意筹建全国老年产业融城示范生态园的复函 ”； 7）国家的有关规范、规程、法律、法规； 8） 建设 方提供的其他相关资料 。 要技术经济指标 项目的各项主要技术经济指标详见表 1 4 表 1 主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 指标 备注 1 总用地面积 333333 2 建筑占地面积 83500 3 总建筑面积 53000 老人公寓 00000 养老休闲园 联排别墅 20000 独立别墅 13000 管理中心 0000 含员工宿舍 4 建筑密度 % 5 容积率 6 绿地率 % 50 7 总投资 万元 其中：固定资产投资 万元 铺地流动资金 万元 8 营业收入 万元 567700 9 平均总成本费用 万元 10 税后利润总额 万元 102231 11 总投资收益率 % 12 项目资本金净利润率 % 13 财务内部收益率 % 前 14 投资回收期 年 后， 含三年建设期 论及建议 论 5 1）本项目符合中国老龄事业发展 “十五 “计划纲要，是对中共中 央、国务院关于加强老龄工作的决定的具体贯彻落实，其建设将大大加快 湖南省老龄设施的建设，缓解湖南省 养 老市场的需求压力，对完善湖南省的老龄事业发展机制和社会保障制度 、建设和谐社会 具有积极的推动作用 。 特别是本项目 突出了居家养老与社区服务相结合模式住宅的建设理念 ， 对全国老年养老事业具有示范作用。 2）本项目 的建设将促进当 地 小城镇的建设，带动周边的经济发展，及增加就 业人员。 3） 本项目技术经济分析可行 ， 经济效益良好， 并具有一定的抗风险能力。 4） 本项目 是规划中的三园一体（ *森林旅游公园、老人低碳 宜 居大庄园及低碳、高值、品牌、安全农业经济园） 建设项目 中的一个重要组成 部分， 总用地面积 1333333 筑物占地 283500 建筑面积 953000含老人公寓、 养 老 休闲园 、管理中心等的建设。 5）本项目预计建设期 3 年。 投资回收期 。 6）本项目对周边环境 没有不利 影响。 议 1）本工程资金来源 为多 渠道，应做好资金计划和资金落实 工作，确保项目的正常运作。 2） 本项目为公益福利项目，属于国家重点推动和发展的项目，建议有关政府部门给予大力支持。 6 ）本项目投资较多，为减少资金压力，建议 分 阶段滚动实施。 2、 项目 建设 的必要性 年 型 ”社会发展的需要 如前所述，我国从上世纪未即开始进入 “老年型 ”社会 。 由于独身子女政策的实施 ，出生率的下降和城市化， 原有的大家庭结构已经解体，代之而起的是家庭的小型化 ，即 4式。 4式有多种含意，对于养老而言，我国人口专家指出，今后，一对夫妇养育一个孩子，还需要照顾四个年迈的老 人 。在现代社会中，生活节奏快，工作负担重，竞争激烈，年轻一代已经是 “心有余力不足 ”。依靠子女 照顾的 传统居家养老模式 已经无法承担老年人养老的重任。解决老年人养老的途径 是 推进社会化养老共建保障模式。社会化养老共建保障模式就需要社会养老公共服务体系、社会养老机构、社会养老保险等措施。 国务院老年工作委员会 2006 年发布的 关于加强基层老年工作的意见中明确指出：鼓励企事业单位、集体、社团、个人和外资兴办养老服务设施。 本项目符合 该 文件精神 。 地养老的需要 华侨华人旅居海外有悠久的历史，也形成了规模庞大的海外华 人团体。据不完全统计，目前海外华侨华人达 3938 多万人，分布在世界各 7 地。其中，湖南旅居 国 （境）外的华侨华人和港澳台有 20 多万人， 分布在 80 多个国家和地区。省内归侨、侨眷及港澳台胞眷属近 20 万人，合计近 50 万人。随着全球老龄化时代的到来，海外老年华人也越来越多，他们中的许多都有落叶归根的思想情结，且国外养老院一般收费昂贵。因此，如何为他们提供良好的设施，创造国内养老条件是我 国 养老事业的一项 重 要内容。目前，全国范围内针对华人华侨的养老机构还非常少，且规模小，如上海归侨养怡院：仅设有床位 60 张。本项目 的 建设， 有利 于 完善归侨养老设施，并使之成为联系海外华人的亲情纽带，起到促进国内外交流和地方经济社会发展的作用。 此外 ， 近年来，国外开始盛行异地养老， 老年人离开现有住宅，到外地 或 国外居住养老，包括旅游养老、度假养老、回原居住地养老等。国外 大多选择在第三世界及风景环境优美的地方，如泰国 。 我国也开始有一部份人进入了国外养老行列 ，争取这一部份人员的市场也是符合市场需要的 。 设和谐社会的需要 随着经济社会的发展，人口流动、迁移明显加快，家庭规模朝小型化加速发展。特别是在城市，以夫妻和一个孩子为基本形式的小户型家庭日益增多， 并逐渐成为整个社会家庭结构的主流。今后的年青一代，上有老、下有小，生活节奏快、工作压力大、竞争激烈，他们自身已经不堪重负，亲人的照顾力不从心 。 如果不解决好他们的后顾之忧，对他们的工作、生活等诸多方面造成影响，必将对创建和谐社会带来不必要的负面 效果 ，大力发展养老事业将对创建和谐社会 添砖加瓦。 8 国民经济发展的需要 房地产不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。据测算，房地产对国民经济的拉动作用约 2 个百分点。长沙房地产占 比重近几年虽在上升，但对一个高速发展的城市而言，长沙房地产在 国民经济中所占份额偏低。随着政策利好，阻碍市场发育因素的消除，人们消费与置业观念的更新，产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占 比重还将快速上升，对 贡献还会逐步增大。同时房地产对相关产业的带动作用很大，据测算，房地产（住宅）的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与六、七十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为 以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，是社会看好的消费热点和经济增长点。近两年，长沙市房地产尤其是住宅的消费占社会家庭总消费比重快速 上升， 1997 年为 1998 年为 1999年达 2000 年 2003 年更是高达 16%之多。住宅消费已成为家庭消费的重要组成部分。而且，房地产对扩大就业的影响也较大。房地产每增加一个就业，就能带动两个相关产业就业。随着产业规模的扩张，产业本身的就业增加，相关产业的乘数效应就更加明显。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 “两型社会 ” + 城市群 的 发展 建设有利 在 “两型社会 ” +城市群（以长、株、潭为中心，以一个半小时 通 9 勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的城市群） 内部配置 大型 老年产业示范 生态园，有利于社会资源与自然资源共享 ，提高资源利用率； 废弃物的规模 化 集中处理、 有利于保护环境。 城镇建设带动周边经济发展的需要 本项目地处长沙县跳马乡，由于本项目的建设 将 列入 跳马 乡的整体规划 ， 因此本项目的建设 将 加速跳马乡的城镇建设速度 。 3、 市场 分析 要目标市场 从项目性质、建设定位、服务项目、所处区域范围、市场发 展趋势 等因素综合考虑，项目的主要目标市场是全球华人老龄（ 60 岁以上老人，下同）、湖南省老龄群体，其中，湖南老龄群体 又 以长株潭老龄群体为重点 ，全国老年人口规模只作为市场分析的参考 。 要目标市场供求现状 要目标市场需求现状 1） 我国老龄人口 规模 我国人口众多， 国家统计局测算数据表明， 2005 年 1 月 6 日，中国人口总数达到 13 亿（不包括香港、澳门特别行政区和台湾省），约占世界总人口的 21。 庞大的人口数量一直是中国国情最显著的特点之一。虽然中国已经进入了低生育率国家行列，但由于人口增长的惯性作用，当 前和今后十几年，中国人口仍将以年均 800 按照目前总 的 生育率 预测， 到 2010 年和 2020 年，中国 10 人口总量将分别达到 和 ；人口总量高峰将出现在2033 年前后，达 15 亿左右。 中国已于 1999 年进入老龄社会，是较 早进入老龄社会的发展中国家之一。中国是世界上老年人口最多的国家， 2004 年中国老龄人口达到 ，到 2020 年，老年人口将达到 ，老龄化水平将达到 其中， 80 岁及以上老年人口将达到 3067 万人，占老年人口的 2）全球华 人老龄群体总体规模 据近十年不完全统计，目前海外华人 3900 多万人，分布在世界各地（见下表）。其中，湖南旅居国（境 ） 外的华侨华人和港澳台胞有 20多万人，分布在 80 多个国家和地区。省内归侨、侨眷及港澳台胞 眷属有近 20 万人，合计近 50 万人。 海外华人总量与分布基本情况： 注：统计数据使用当地政府数据 。百分比可能因人口普查 结 果或估计结 果而有所不同。 洲别 /国家 对外华称呼 海外华人人口 占当地人口比例 占全球人口比例 亚洲 泰国 泰国华人 8,500,000 (2006) 14% 印尼 印尼华人 7,300,000 (2003) 马来西亚 马来西亚华人 、 峇峇 7,000,000 (2006) 新加坡 新加坡华人 、华族 2,700,000 (2005) 越南 越南华人 2,300,000 (2006) 3% 2%菲律宾 菲律宾华人 1,500,000 (2004) 2% 缅甸 缅甸华人 、 果敢族 1,300,000 (2003) 3% 日本 日籍华人 606,889 (2007) 印度 加爾各答华人社区 186,461 (2005) 柬埔寨 柬埔寨华人 150,000 (2003) 韩国 韓国华人 85,000 (2003) 11 文莱 文莱 华人 56,000 (2006) 15% 老挝 老挝华人 50,000 (2003) 1% 朝鲜 朝鲜华人 50,000 (2003) 以色列 以色列华人 23,000 蒙古 蒙古华人 11,323 巴基斯坦 巴基斯坦华人 - 洲 5,920,000 (2005) 美国 华裔美國人 3,000,000 (2005) 1% 加拿大 加拿大籍华人 1,300,000 (2004) 巴西 巴西华人 360,000 (2006) 秘鲁 秘鲁华人 250,000 巴拿马 巴拿马华人 150,000 5% 阿根廷 阿根廷华人 60,000 尼加拉瓜 尼加拉瓜华人 12,00012 - 牙买加 牙买加华人 10,000 (2004) 巴 古巴华人 500 - 波多黎各 波多黎各华人 - 里南 - - 智利 - - 墨西哥 - - 特立尼达和多巴哥 - - 哥斯达 黎加 - - 多米尼加共和国 - - 圭亚那 - 欧洲 1,700,000 (2006) 俄罗斯 俄罗斯华人 、 东干族 680,000 法国 法国华人 300,000 英国 英籍华人 247,403 (2001) 爱尔兰 6,533 (2006) 意大利 意大利华人 111,712 西班牙 西班牙华人 99,000 (2006) 德国 1,639 (2004) 荷兰 4,713 (2006) 罗马尼亚 罗马尼亚华人 2,249 - 塞尔维亚 - - 12 保加利亚 - - 大洋洲 1,000,000(2003) 澳大利亚 澳大利亚华人 700,000(2006) 新西兰 华裔纽西兰人 147,570 (2006) 斐济 斐济华人 6,000 (2000) 东加 - - 萨摩亚 - - 非洲 103,000 (2003) 南非 南非华人 100,000 (2003) 毛里求斯 模里西斯华人 36,830 （ 2007） 未知 赞比亚 - - 安哥拉 - - 佛得角 - - 总共 9,379,784 100% 注： 统计数据使用当地政府数据 或可信度最佳的估 计 。百分比可能因人口普查 结 果或估 计结 果而有所不同。 前二十名海外華人人口 : 据 2005 年的 统计结 果。 国家 2005 人口 排名 印尼 7， 566， 200 1 泰国 7， 053， 240 2 马来西亚 6， 187， 400 3 美国 3， 376， 031 4 新加坡 2， 684， 900 5 加拿大 1， 612， 173 6 秘鲁 1， 300， 000 7 越南 1， 263， 570 8 菲律宾 1， 146， 250 9 缅甸 1， 101， 314 10 俄罗斯 998， 000 11 澳大利亚 700， 000 12 日本 519， 561 13 13 柬埔寨 343， 855 14 英国 296， 623 15 法国 230， 515 16 印度 189， 470 17 老挝 185， 765 18 巴西 151， 649 19 荷兰 144， 928 20 据 联合国最新统计，全球每十个人中就有一个 60 岁以上的老人 ，因此国外华人 60 岁以上老人所占总人口比例 按 10%大致估计，则华人老龄群体的总体规模大致为 390 万 人。 （ 3）湖南老龄群体总体规模 根据湖南省老龄事业 “十 一 五 ”发展规划 ， 2009 年我省人口总的规模为 人， 其中 65 岁及以上的老年人口为 人，占总人口的比重达 “十一五 ”期间，全省老年人口将以每年 速度增长，至 2010 年将超过 1000 万人，占人口总数的 14%以上。 两型社会 3 城市群 人口规模为： 长沙 市总人口为 人 株洲市总人口为 人 湘潭市 总人口为 人 岳阳市总人口为 益阳市总人口为 人 常德市总人口规模为 人 衡阳市总人口规模为 人 娄底市总人口规模为 人 城市群总人口为 人 ，城市群 60 岁及以上老年人总体规 14 模为 人。 其中： 长沙市 2006 年 60 岁及以上老年人近 占总人口的 13%； 株洲市 2003年 60岁及以上老年人约 总人口的 ；湘潭市 2006 年 60 岁及以上老年人近 ，占总人口的 岳阳市 2006年 60岁及以上老年人近 总人口的 益阳市 2006年 60岁及以上老年人近 总人口的 常德市 2006年 60岁及以上老年人近 总人口的 衡阳市 2006年 60岁及以上老年人近 总人口的 娄底市 2006年 60岁及以上老年人近 总人口的 （ 4）主要目标市场需要养老机构的老龄群体总体规模 受经济、文化、社会、设施等因素 的影响，不同国度、不同地区的老人对养老机构有不同的需求。据统计，各国选择机构养老的老年人占老人总数的比例，英国为 美国为 瑞典为 菲律宾为 7%，泰国为 13%，印度 尼西亚为 16%。我国目前不到 2%（中国老年科研中心）。 如果假设上述现实比例反映了各国老年（包括海外华侨华人）对养老机构的需求情况，则可大致估算出总体需求量。其中，海外华人以 菲律宾 的 7%计，湖南省和长株潭市 根据发展趋势 均以 4%计。 海外华人需要养老机构的老龄群体总体规模 = 7%= 湖南省需要养老机 构的老龄群体总体规模 = 4%=5 万人。 其中： 长、株、潭需要养老机构的老龄群体总体规模 % 人 国 养老机构供给现状 全国： 截至 2005 年底，各地建有各级各类养老服务机构近 39546家，床位 张，收养老人 1102895 名。仅就床位数来讲，刚刚超过老年人总数的 1%，较之于国际社会通行的 5%7% 的比率相差甚远。 湖南：国办社会福利机构 90 余所，其中老年公寓 73 所，供养老人3288 人；城市集体、民办养老福利机构 15 家，供养老人 320 人；农村敬老 院 1193 所，供养老人 16148 人。各类养老服务机构共计 1299 所，床位 31000 张。 长株潭三市目前床位数仅为 9249 张 , 能够满足的入住人数仅占三市 2006 年底老年人口总数 人的 若要达到全国 平均入住水平 , 需要新增床位 3600 多张 ; 达到北京 水平 , 需要新增床位 8500 多张 ; 而要达到发达国家 7%的水平 , 则需新增加床位高达 103920 张 , 增加数是目前现有床位数的 11 倍多。由此可见机构养老服务床位数供需缺口甚大。 南省养老机构供求缺口以床位计 。 湖南： 张 其中： 长株潭： 张 单从湖南省内 实 际 情况看，养老床位供应缺口很大，本项目具有良好的市场基础。 16 场需求预测 006 年市场支持人口 这里所称市场支持人口即主要目标市场需要养老机构的老龄群体总体规模。 从上述分析和测算结果看， 2006 年项目市场支持人口情况见下表： 2006 年项目市场支持人口 目标市场 支持人口（万人） 海外老年华人 南省老年人 中 长、株、潭三市老年人 计 未来十年市场支持人口 为简单计，假设需要养老床位的老人所占老人比例保持不变，则可根据未来老人增长情况进行估计。其中，海外华人老人增长率以 55 年来世界老年人年均增率 ，湖南省老人增长率以 15 年来全国老年人年均增率 3%计，则估算结果如下表： 未来 10 年市场支持人口（万人） 年份 海外老年华人 湖南省老人 长株潭老人 2006 007 008 009 010 17 2011 012 013 014 015 016 ： 为简化计表中长、株、潭以外的城市老人支持人口 计 入湖南省内 来十年项目市场规模估算 项目市场规模既与市场总体规模（容量）有关，更与项目竞争力相关，而 项目竞争力又与项目规模、 区位 、设施状况、服务水平、价格等密切相关。因此，此处以各年市场支持人口为基数，综合考虑上述因素，假设本项目在 长 株潭三市能取得 8%的市场份额，在湖南省长株潭以外的地区能取得 2%的市场份额，在华人市场中能取得 市场份额，则从项目 建设 开始（ 2010 年） 仅湖南省及海外华人 市场规模估值为： 项目市场规模（ 20102018 年） 年 份 海外老年华人（人） 湖南省老人（人） 长株潭 老人（人） 2010 606 5331 6000 2011 621 5437 6180 2012 636 5546 6365 2013 651 5657 6556 2014 667 5770 6753 2015 683 5885 6956 2016 699 6003 7164 2017 716 6123 7379 2018 733 6246 7601 18 4、建设内容与建设规模 根据湖南省的床位空缺数及未来 10 年内省内养老人 数 的规模 ， 决定本次建设规模。 设内容 本项目 总用地面积 1333333 筑物占地 283500 建筑面积 953000 包括 老人公 寓、 养 老 休闲园 、管理中心等的建设 。 设规模 老休闲园 养老休闲园 包括联排别墅及独立别墅， 总建筑面积 平方米，别墅是老 年产业融城示范 园中 按国际标准建设的，国内一流的老年人别墅，是 全球华人 及国内白领阶层 休养、康复、养老之需。具备居住、疗养、健身、康复、休闲、娱乐、文化交流等多功能。 养老休闲园 选址于园区 西南部，此处 山清水秀， 环境幽美，很适合老年人生 活 起居。 整个 别墅 区设无障碍通道，每个单元内按无障设计。每个居住单元内厅、室、厨、厕等功能齐全，配备储物室，车位。室内采暖、防寒、通风、隔热 设施通讯设备。室内生活设施备全，如冰箱、电视、宽带网、洗衣机、干衣机、洗碗机、微波炉、电烤炉 等 一应俱全 。 每栋别墅 19 做到家庭化、生活化、亲情化。如地面防滑、厕所、浴室防滑、装有扶手，室内有紧急呼叫设备等 ， 均周到考虑。使居住的老人出 入 感到舒适、方便、安全、有 宾至如归 、留恋忘归的感觉 。 整个养老休闲园内 配备医务室和必要救护设备 及 药品 ， 每个 居住者配 有保健医师 、 护士定期监护，并能做到随呼随到，随诊随治。 年公寓 本项目是国内老年人养老，助老的场所，建设标准按 “国家级福利院评定 标准 ”民福发 1993 号 并高于此标准设计。 老年公寓位于园区西 南 部，环境幽美，绿树成荫，各种建筑以居住小区形式排列，空间丰富， 通过 建筑 物 围合形成多个院落空间，以便于对 收 养 老 人的照料和管理，也方便老人们之间的活动和交流。老人 公寓内 ， 每房按无障碍设 计 和防滑设计 。 有阳台 、 卫生间 、 电视机 。 有防寒 、采暖 、 通风 、 通讯设备，有急救呼叫机。 并 设计有 客厅、 小厨房 ， 备有冰箱 、 洗衣机等，尽量做到家庭化。有亲情化生活护理 医疗护理和心理护理 ， 为老人们周到的服务。 老人公寓总建筑面积 40 万 平 方 米 。 园区内按比例配备娱乐、休闲场所，以丰富老人的日常生活 ；园内配备医务室和必要救护设备 及 药品， 每个 居住者 配 有保健医师、护士定期监护，并能做到随呼随到，随诊随治。 理中心 管理中心办公楼 ， 包括学术报告厅，办公室，会议室等， 4240 平米，建筑层数为 5 层建筑，建筑总面积为 20000 平米，建筑高度为 20 5、 建设地点 与 建设 条件 设地点 本项目建设地点位于湖南省长沙县跳马乡 *村 *生态公园 内 占地 约 2000 亩 。园内以 山体、水面为主 ， 植被丰富， 山清水秀 空气清新宜人 ，无环境污染 。园 内 现在主要有金龟岛 ， 岛上有石燕塔、送子 观音庙、通天响鼓梯、五子登科树、听涛轩等自然景观，以及 *山庄、游乐场、园中园儿童乐园等表演休闲地 。空气清新宜人 ， 是老人颐养天年 、 疗养康复 、 旅游 、 休闲 、 度假的最佳场所。 设条件 然条件 1）场地地形地貌 园内地形以山体、水面为主。西面山势较高，最高处海拔 240 多米，山脊线此起彼伏。东面地势较平缓 *水面呈带状包含于山体之间 。 2）气象条件 （ 1）气温 年平均气温： 最冷月平均气温： 最热月平均气温： 极端最低温度： 21 极端最高温度： 43 （ 2）降水量 年平均总降水量： 1393日最大降水量 : 3）湿度 最冷月平均相对湿度： 81 最热月平均相对湿度： 75 （ 4）风 冬季平均风速 s 30 年一遇最大风速 s 最多风向及频率 七月 0% 一月 1% （ 5） 其他 最大积雪深度 大冻土深度 5雷暴日数 全年日照时数 时 3） 地震 按照中国地震动参数区划图（ 得长沙地区地震 峰 值 加速度分区 (g)为 地震基本烈度对照相当于 。 4） 地质条件 暂缺 22 6、 建设项目设计方案 平面布置 据场地地形，地貌及外部道路情况，本着合理利用土地，尊重老年人的生活习惯 ， 方便老年人生活，不占用耕地及节约投资的原则进行总平面布置。 本次设计将 三园（ *森林旅游公园、老人低碳适居大庄园及低碳、高值、品牌、安全农业经济园）统一规划 ， 根据老年人居住生活实际情况，将 三园 主入口布置在 *北面临 口处布置有夕阳红商业街，医院及夕阳红宾馆，满足老年人及外来游客的购物要求和医疗要求，宾馆主要对外向游客提供住宿。沿园内道路一路向南，临山一面，在尽量减少植被破坏，保护生态的原则下布置建筑 。 沿主要道路布置有少量高级老人公寓（别墅）和老年人大学，老人体育中心等配套设施。其余老人居住建筑主要布置在 *西南边，湘潭韶山用地内 。根据地形特点将老年公寓 及 别墅依山势布置，既可以充分利用地形减少土石方工程量，又可以保证一定的私密性及良好的居住环境。居住人数较多人口密度相对较大的老年公 寓布置在靠近公共建筑区的小山丘上，方便老年人的活动和休闲。 由于所有建筑均未占耕地，既符合国家的用地政策，也使住所与田园农舍相映，老人在良好的服务与田园风光中老有所养。 路系统及 交通组织 ） 道路系统设计：道路分主次车行道路及步行道 ， 三级设计。主 23 要道路宽 8 米，次要道路宽 4 米，全部采用砼路面 。 人行道宽 ，路面采用卵石铺砌 。 主次道路交织成环形网络，满足消防、交通等功能需求。主要道路上车流人流复杂，设置 宽人行道，并在人行道上设置盲道等无障碍设施。 ） 交通组织设计： （ 1）车流交通：机动 车道在小区内呈环状布置，分支 呈 放射 状进入各个居住组团，方便出行，又对住户干扰少，基本实现人车分流。 （ 2）人流交通：主入口是人流车流的主要通道，主要道路上 ， 步行道人流与车行道车流分开，互不干扰。 （ 3）停车位设置：考虑每一个功能分区中设置停车场，在大型公共建筑附近，人流车流集散地设置适合建筑规模的停车场。 筑设计方案 人公寓（普通公寓，高档公寓） 该建筑群由多栋 6 层的公寓楼组成，其建筑内部功能采用内廊式的空间布局。由于层数过高超过了 3 层，按照规范在其内部设置电梯以供老年人上下方便使用。 该公寓楼建筑总面积为 400000 平米，该公寓区中，各栋建筑以居住小区组团式的空间布局进行建筑排列，通过建筑的围合形成了多个院落空间。 年人别墅 根据地形特点可以分别建成各种风格各异，具有不同地域风格的别墅群， 包括联排别墅及独立别墅，建筑面积共 533000 平方米。 24 理中心 管理中心办公楼其内部包括学术报告厅，办公室，会议室等，其建筑占地面积为 4240 平米，建筑层数为 5 层建筑，建筑总面积为 20000平米，建筑高度为 ，其建筑的结构形式为钢筋混凝土框架结构形式，其建筑的外立面为 中国古建筑风格。 构设计 计依据 本工程主要采用以下现行设计规划： ）混凝土结构设计规范 ）建筑结构荷载规范 006 版 ) ）建筑地基基础设计规范 ）建筑抗震设计规范 008 版 ) 1）气温 年平均气温： 最冷月平均气温： 最热月平均气温： 极端最低温度： 极端最高温度： 43 2）降水量 年平均总降水量： 1393日最大降水量 : 25 3）湿度 最冷月平均相对湿度： 81 最热月平均相对湿度： 75 4）风 冬季平均风速 s 30 年一遇最大风速 s 最多风向及频率 七月 0% 一月 1% 5）其他最大积雪深度 大冻土深度 5年雷暴日数 全年日照时数 时 （ 3）地震 地震设防：工程 设计 按 七 度抗震设防，抗震等级为三级。 构设计 因地质情况不明，结合基地为山 体平整而来，采用钢筋混凝土框架等结构的公共建筑，采用独立柱基。 别墅 及采用砖混结构的公共建筑采用墙下条形基础。 老人公寓 、管理中心 等多层建筑基础的具体形式应待工程地质勘探后确定。 26 排水 制依据 1)室外给水设计规范 2006; 2)室外排水设计规范 2006； 3)建筑给水排水设计规范 2003； 4)建筑灭火器配置设计规范 制范围 可行性研究的编制范围为室外 、 室内给排水 、消防设计及 污水处理 。 水 1） 水源 本 项目的生活消防用水均考虑城市自来水供给， 目前考虑 分别从不同的方向引进两根 给水管与室外生活 、 消防环网连接，形成双进口。供水压力 可满足生活用水 及消防用水 要求 的条件下，实施时，也可考虑利用园区原有管网系统供水 。 2）用 水量 项目 每天 总用水量 约 10000 立方米， 全 部 为 新 水， 己 考虑浇洒道路 、 绿化及空调补水 。 水系统 新建 室外生活 、 消防给水管网布置成 环 状，生活给水系统采用 园 区管网直接供给。 1） 冷水给水系统 27 本项目所有建筑高度 除 宾馆 外， 均不超过 24 米，室外给水管网的压力无需加压即可满足 室 内生活供水要求，因此室内生活用水可直接从室外环管上接管供给。 宾馆另外设加压设备。 2） 热水 供应 本项目 热水供应不采取集中供水方式，分别在各建筑物内设置电加热器或天然气加热器供给，有利于节约能源。 3） 开水供应 开水供应根据不同情况 ， 在各建筑物不同位置，设纯净水冷、热水器。 水 1） 污水排水 （ 1） 排水量 园区 总排水量 约 6000d， 全部为生活废水。 （ 2） 排水系统 生活 废水 经化粪池等简单处理后 ，直接排入城市下水道。 2） 雨水排水 室外设独 立的雨水排水系统，与生活污水分流排出，建筑物雨水直接排入 园 区雨水管网， 园 区道路及绿化带水经雨水口收集后排入 园区雨水排水管网，最后一同排入园 区附近的市政雨水管网 。 气工程 计依据 1）民用建筑电气设计规范 （ 2008） 28 2）建筑设计防火规范 （ 2006 年版） 3）建筑物防雷设计规范 （ 001 年版） 4）供配电系统设计规范（ 5）低压配电设计规范（ 6） 40以下变电所设计规范（ 7）火灾自动报警系统设计规范（ 0116 8）智能建筑设计标准（ 50314 9）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规划（ 50311 10）住宅设计规范（ 003 年版） 11）建筑照明设计标准（ 12）老年人居住建筑设计标准（ 50340 13）可研委托书的要求和有关专业提供的资料。 计范围 1）园内各建筑物的供配电； 2）园内各建筑的电器照明； 3）园内各建筑的防雷接地； 4) 火灾自动报警及消防联动系统； 5）安全防范系统； 6)有线电视系统； 7）综合布线系统； 8）智能化系统； 电电源及电压选择 29 园区按二级负荷要求采用两回路电源供电，该两路 10源分组同时供电，当一路故障时，另一路能满足全部的负荷用电。供电电源采用电缆埋地方式引入。 电负荷估算及变压器容量选择 园区内消防设备 (消火泵 喷淋泵 消防电梯 防排烟机等 )应急照明 、火灾自动报警及联动系统 、 疏散指示标 志 、 走道照明 、 补压泵等属二级负荷，其余属三级负荷。 根据园内建筑物功能，按单位面积用电指标进行估算，其用电负荷如下： 安装容量： 7180 功率因数： =用 8 台 500 2 台 100 30 台 1250干式变压器 ，需要系数取： 变压器平均负荷率为 配电设施及系统 在园内靠近用电负荷中心处设 10域配电所一个，高压配电系统为单母线分段，采用 开式高压开关柜。 10络采用单环结线 双环结线和单通式备 用电缆网结线相结合的方式， 10路均为下地暗敷。 根据建筑物位置和用电负荷的分布情况；在园内 共 设 10 台 箱式变电站，其中 8 座 500式变电站 、 2 座 100式变电站 ， 30座 1250 式变电站的供电范围包括 :包括整个示范园区 。各箱式变电站低压采用 配电柜按放射式系统进行配电，用电缆线路向 30 各用电点提供 380、 220v 电源。无功功率补偿采用电容器低压补偿，电容器自动补偿装置设于低压室内，使功率因数达到 上。 消防设施等二级负荷采用两回路供电，其电源分别取自不同 10的低压测母线，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。 电保护及电能计量 高压 10线采用速断 +过流（定时限）保护。变压器采用速断 +过流（定时限）及单相接地保护，配置微机综合自动化保护单元。 变压器低压侧采用智能型低压断路器作短路保护，热继电器作过载保护，漏电开关作漏电开关保护。 30以上的电动机采用星三角或软启动降压方式启动。并设电流表计量。 电能总计量设在高压配电室计量柜上，并按供用电管理部门对不同计费方式的规定，在低压侧对动力、普通照明、亮化照明、空调进行单独计量。 气 照明 照明系统采用三相五线制，工作电压为 220v,照明装置一般采用节能荧光灯和白炽灯，以节能荧光灯为主。光源采用色温高、发光效率好的灯管。景观建筑物外围装设反泛光灯、彩灯，灯光的设置应能表现景观的特征并能显示出景观的艺术立体感。 按建筑物设照明配电箱，并按功能设置开关和插座。 道路照明采用庭院灯，草坪照明采用草坪灯，由光电控制箱自动控制。在建筑物的疏散走道和安全出口处设置疏散指示灯，在变电所 、 消防控制室 、 消防 31 水泵房 、 楼梯间等设置应急照明灯。应急照明灯和疏散指示标志采用蓄电池作备用电源，其连续供电时间不少于 30 分钟。 建筑物各功能单元按国家推荐照度标准进行照明设计，