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XX 年关于商业调查报告 XX 年关于商业调查报告 北京街道和社区里的商业服务，从街边夫妻店的版本 到大型商业综合体的版本，再到现在深入社区组合形态的 版本。未来随着电子商务 的深度运用，社区商业的版本已 渐现雏形。那么 XX 年北京的社区商业是什么样的，存在着 哪些问题? 品牌化服务稀缺 社区商业，这一原本以自发式生长存在的商业模式， 在城镇化的加速推进下，正在成为城市商业发展的最优选 项之一。 为探寻社区居民的基本需求、社区商业呈现的热点和 尚存空白，日前，北商商业研究院从北京东 、西、南、北 和中部选取了和平里社区、芍药居社区、望京社区、通州 社区、房山长阳社区、大红门社区等 12 个有代表性的大型 社区做调查。这 12 个样本中，既有老牌社区，又有通州、 房山等新城社区。 根据问卷调查，随着购物习惯的改变，92%的受访对象 表示，在家门口购物消费的频次增加，同时会定期到繁华 商圈购物消费。在电子商务的迅速渗透下，北京的社区商 业，已从功能单一的日杂百货为主，逐步发展为传统的餐 饮、超市便利店 、生活服务业与新兴的网络购物融合的服 务体系。一些小区的夫妻店、传达室或者警卫室都主动或 被动地兼职帮小区住户代收快件。 北商商业研究院通过对 12 个社区居民的调查采访发现， 9 个社区对连锁餐饮的需求最大，7 个社区对家政服务的需 求较高，其次是菜店这代表了社区商业整体面临的品牌化 程度低的现状，美容美发、洗染、家政、便利店等都存在 杂牌军的问题。 其实，北京市一直鼓励连锁经营企业加快向社区发展， 鼓励品牌连锁经营企业参与社区商业建设，通过采取收购、 兼并、直营连锁或特许加盟 等方式整合分散的社区商业资 源。早在 20*年，物美 、京客隆 等百余家企业入选市商 务委推荐进社区的连锁企业。 调查中发现，在高成本压力和电子商务的冲击下，传 统零售业在拥抱电商和下沉社区中找到了两种发展路径。 调查中，一个突出的变化是，7-11 、吉野家 、肯德基 等 知名传统商业企业的身影开始出现在社区。不过，社区商 业的市场培育期会比繁华商圈长，销售规模短期也难与区 域中心媲美。但是，社区周边消费频次高，更注重便捷和 性价比。 餐饮居社区商业之首 在选取的采访样本中，餐饮在社区商业各业态中占比 最高，平均占比达到 32%;其次是生活服务类(包含家政、洗 染等行业)，占比为%;位居第三的是美容美发行业，占比为%。 但是，从调查的各类商业业态看，社区商业发展的自 发性特点明显。餐饮业虽然成为社区商业主力军，但是， 这些餐饮主要是不知名的小店，不仅更换频率高，服务质 量也不稳定。 在对长阳、天通苑等以年轻消费群体为主的新社区调 查发现，幼儿教育正在快速扎根社区，最高占比达到 9%， 成为社区商业业态的新成员。此前很多幼儿教育品牌会选 择区域商业中心地带，但是，随着生育高峰的到来，新兴 社区的很多年轻住户已经升级为三口之家。巨大的儿童消 费市场成为商家掘金的新发力点。可以预测，单独二胎政 策落地实施后，幼儿教育将迎来更大市场。另外，随着老 龄人口增加以及消费习惯的改变，社区送货上门、家政、 代收代缴等服务需求增大。 此外，社区商业的物业主要来源于小区底商，受限于 当初开发商的规划设置。这也造成了社区商业缺少规划的 问题。 菜店覆盖面有待提升 针对社区商业调查发现的问题，北京商报官方微博面 向近 50 万粉丝进行了“帮社区商业出新招”的调查活动。 在参加调查的微博网友中，42%的网友对自己居住社区的农 产品市场不够满意，其中超过一半的网友认为社区菜市场 距离太远，不能满足日常的需求。还有近 30%的网友对社区 菜市场提供的水果蔬菜品质和价格不满意。 30%的网友不能满足于现有的社区便利店。反映问题较 为突出的主要集中在通州、天通苑以及长阳等远郊区县的 网友。部分网友反映，社区周围的小便利店和夫妻店商品 数量有限，更新不及时。 从便利店的发展规律看，每 3000 人就需要一家便利店。 例如东京，有近 3700 万人，几大便利店品牌的总数超过了 4 万家。北京市的常住人口在 20*年时就已突破了 XX 万人， 照此计算，北京至少需要 6700 家便利店。据相关调查显示， 北京的便利店还不到 XX 家，距理想状态下的店铺数量相去 甚远。不仅如此，店铺的分布也极不均匀，以 7-11 官方发 布的数据为例，其 130 多家店铺集中分布在朝阳区、海淀 区和东城区，西城区仅有 5 家，通州区也只有 1 家，而其 他区域则尚未开店。 在调查中我们也发现，在区域中心附近的社区，各类 服务设施相对完善，但在部分老小区，由于物业设施和交 通限制，一些便民业态无法进入。 XX 年关于商业调查报告 一、社区商业研究背景 (一)社区商业基本概念 1、社区商业定义 社区商业是指以社区内居民为服务对象，以便民利民 为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民 综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地 型商业。社区商业的服务对象主要是社区内的居民，应具 备行业齐全、服务配套的特点，并以先进的商业业态和优 美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的同时，更 注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合消 费。 2、社区商业分类 3、社区商业功能 (二)国外社区商业发展概况 由于国外城市居民大量居住在郊区，社区商业非常发 达，例如美国 20*年社区商业的零售额就占了国家零售消 费品总额的 40%，而中国目前还不到 10%。国外的社区商业 主要以购物中心的形式出现，尤以社区型购物中心所占的 份额最大。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零 售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开 发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店 环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客 购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营 分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营， 形成良性的运作机制。 (三)国内社区商业发展概况 我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历 史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺 乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随 着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区 商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心“、“ 生活广场“、“娱乐休闲一条街“等众多社区商业项目。国内 的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、 声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场 所的方向发展。 总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓 厚的住宅底商特点(为了保持良好的居住和绿化环境，上海 浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商，而采取集中式购 物中心模式)，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差 距。 (四)国内社区商业发展趋势 由于各城市经济发展水平的差异，社区商业也呈现出 不同的发展水平，目前国内发达城市的社区商业主要呈现 出以下发展趋势，这也是发达程度较低城市的发展方向。 1、政府对社区商业的规划力度加强。我国商务部今年 4 月下发了关于加快我国社区商业发展的指导意见 ，以 推动我国社区商业发展。 2、购物中心造就大型社区商业。如沃尔玛购物广场已 进驻成都交大-九里堤社区，并将于 20*年上半年开业。 3、便利店、生鲜超市是社区商业的重要组成部分。例 如 7-11 便利店、冠军生鲜超市等新兴业态目前已进驻北京、 上海等发达城市。 4、社区商业开始细分市场。由于消费者根据性别、年 龄、收入水平、文化修养、价值观念、社会阶层、生活方 式等可以细分为不同的消费群体，不同的消费群体意味着 不同的消费需求、消费心理、消费动机和消费结构，社区 商业在开发时就必须考虑商业的业态配比和商业组合。 5、专业化操作是社区商业成功的保证。商业地产的核 心其实是商业，地产只是商业的载体，经验丰富的招商营 销以及商业管理团队对于社区商业的成功开发起着比较关 键的作用。 二、成都社区商业概况 随着成都市中心城区的商业设施已接近饱和，竞争日 趋白热化，企业的经营业绩也难以再有较大幅度的提升。 而城市化进程的加快，居民外迁和新建居住区不断增多， 这些区域的商业设施相对不足，市场空间和消费需求巨大， 这种新的消费需求需要新的商业形式来承接，社区商业恰 恰顺应了这种需要。另一方面，城镇居民人均可支配收入 日益提高消费需求与消费结构发生了显著变化，居民对能 满足基本生活需要、提高生活质量的社区商业的需求也日 益增加。在此背景下，社区商业正成为成都市流通领域新 的经济增长点，并已在提升城市商业综合竞争力方面发挥 着重要作用。 为贯彻执行商务部关于加快我国社区商业发展的指 导意见 ，成都于 6 月 21 日举办了“首届社区商业高峰论 坛” ，与会专家共同探讨了城市社区商业的未来发展之路， 同时也为成都今后社区商业的打造指明了新的方向。此次 会议上，蓝波湾(蓝谷地的社区商业配套项目，见下右图) 被评为中国首个“全国社区商业示范项目” ，对社区商业的 开发具有一定的参考作用。 成都市作为全国深化流通体制改革的试点城市之一， 社区商业发展势头强劲，目前已覆盖便利店、连锁超市、 餐馆、美容美发、茶楼、干洗店、彩扩、快递、报刊、家 政、维修等各种生活服务项目，全市城区的 324 个社区共 有社区商业网点 33912 个。各类商业网点的具体数量见下 中图。 三、成都典型社区商业调查 本次调查共选取了成都市东、西、南、北四个区域各 种档次共六个社区，主要对这些社区商业的业态分布、租 金水平、经营特点等进行了调查分析，从分析中可以了解 成都社区商业的现状，从而用于公司进行社区商业开发时 的参考。 (一)金沙园社区 金沙园社区 20*年由宏信房产开发，其社区商业部分 水景商业街进行了统一规划，目前居民总体入驻率不高， 人气明显不够，商气不足。该社区商业呈现出如下特点： 1、 金沙园商铺空置率较高，根据调查，商铺出租率 仅 62%，主要原因有五个：目标消费群体支撑有限。商 铺供应 体量过大。缺乏统一经营管理。西单百货和超市 对其造成的分流影响。步行街不能通车，消费引导不足。 2、 社区商业业态分布特点 虽然该社区商业涵盖了居民生活所必需的大多数业态， 并且有亲子园、汽车俱乐部等新兴业态，但业态仍显得不 够丰富，商源质量也显得一般，品牌商家数量有待提高。 餐馆、食品、茶楼等业态店铺数量较多，与建筑适合 经营餐饮、消费群体的消费力较强、成都餐饮业较发达等 因素有关。 建材、装修店铺数量较多主要是因为该小区为新兴社 区，居民陆续入驻，对该类服务的需求较大，随着入驻率 提高，该类业态的比例会呈现逐渐下降的趋势。 由于空铺较多，能存活下来的店铺业态多为与居民生 活密切相关的业态，如餐馆、茶楼、食品等业态，从而说 明这类业态是居民日常生活需求度最高的业态，可作为招 商时重点考虑的对象之一。 (二)外双楠社区 本次调查主要以云影路、云霞路和逸都路的临街商铺 为主，业态较齐全，居民消费水平较高，消费力较强。从 其业态分布来看，该社区商业呈现出以下特点： 1、以云影苑为代表的社区商铺进行了统一规划，业态 较丰富，商铺装修呈现出一定的档次，品牌店较多。 2、服装类店铺数量超过了餐馆的数量，说明周边居民 对“穿”的重视程度较高，这也是该区域人群消费水平高， 生活质量高的标志之一。 3、逸都路与二环路交界处有伊藤洋华堂二号店，大卖 场对调查区域内的业态有一定的影响，与大卖场呈现互补 性的业态如美容美发、餐饮等较稳定，而服装鞋帽等类型 的商铺换手率较高，多靠经营特色、品牌效应等生存。 (三)玉林社区 本次调查主要对玉林老区的玉林北路、东路、中路和 玉林新区的玉林西路进行了调查，老区和新区的业态、档 次呈现出鲜明的对比，玉林新区分布着王府花园、梧桐世 家等中高档楼盘，而玉林老区的住宅则显得较为陈旧。该 社区商业的特点如下： 1、该社区是成都最成熟的居住区之一，人口密度大， 业态丰富，商铺档次较高，商业气氛较浓，以餐饮、服装、 精品店、便利店为主。 2、在商铺租金方面，玉林老区商铺一般为 3580 元 /月，而玉林新区商铺租金可达 150 元/月，从此也可 看出商铺租金与区域居民消费力之间存在一定的关系。 3、从业态分布来看，服装类仍然比例最大，其次是餐 饮，该区域餐饮经营呈现出一定的聚集效应，其辐射作用 吸引了整个成都市的消费人群。房屋中介店铺较多，主要 是因为该区域居住环境成熟，吸引了越来越多的小资一族 到该区域居住，二手房交易活跃。休闲娱乐业的比例也较 大，除周边区域外，其他区域的消费人群也对玉林片区也 乐此不彼。 4、该区域的成熟度高和消费力强吸引了一些特色店和 新型业态进驻该区域，如位于玉林东路的彩色钥匙店、玉 林中路的特百惠家居连锁店等。 5、该社区商业以临街底商为主，也有象玉林生活广场、 富和城等独立商业楼盘。 (四)桐梓林社区 该社区属成都的高档社区，本次调查以桐梓林东路和 桐梓林北路为主，分布有中华园各期、锦绣花园、世纪锦 苑等高档楼盘，成功人士、外籍人士居多，消费力强大。 1、从业态分布来看，服装类店铺数量遥遥领先，这与 该区域人群消费能力、消费意识、生活方式直接相关，其 次是餐饮、食品，有一些异国情调和风味的餐厅如和风亭 日本料理，家政服务在该区域的需求较大，店铺数量较多。 2、休闲、娱乐、美容美体类店铺数量较多，这类业态 在该区域存在较大的市场空间，例如有四川首家专业的男 士美容店(卡瑞杰专业男士美容 SPA 健康会馆)。 3、中华园商铺以环绕中华园各期的临街商铺为主，此 外还有独立的商住楼，可满足不同层次、不同业态的商家 的需求。 (五)红花社区 本次调查主要对红花北路、红花南路、红花东路、红 花西路的社区商业进行了调查。调查发现，该区域的社区 商业缺乏规划，显得较为落后，商铺装修档次都较低，业 态丰富性差，主要以满足居民日常生活最急需的的相关购 物需求及服务需求为主，档次稍高的购物、休闲、娱乐等 业态基本是空白。 (六)莲花社区 1、本次调查主要围绕莲花北路、海椒寺街、莲桂西路、 莲花南路、莲花东路、莲花西路围成的区域进行，该社区 属城东的中低档社区，居民消费能力有限。社区商铺多为 住宅底商，档次不高，业态丰富性较差。 2、餐饮在该区域的比例较大，最典型的是位于莲花南 路的好吃一条街，这条街上分布着各类餐饮商家 20 余家， 据商家反应生意比较火暴，可谓该区域的一道特色风景线， 这与该区域居民消费能力、消费习惯有关。 3、根据调查，该区域品牌商家较少，主要有宝岛眼镜、 海王星辰药店、时代新华音像店、玉林串串香、莱美大药 房、新一佳超市(8800)、红旗连锁等。商铺租金上，莲 桂西路上商铺租金一般为 2535 元/月，其他位置商铺 的租金也与这个水平接近，只有海椒寺街、莲花北路附近 的商铺租金较高，可达 6070 元/月。 四、成都社区商业调研结论及开发建议 (一)调研结论 宏观社区商业 1、社区商业是城市商业网点布局的重要组成部分，其 核心竞争力主要表现为便利性和多样性，从而使其与其他 商业形态相比具有更强的亲和力。 2、我国的社区商业目前还处于起步阶段，与住宅开发 相比滞后较严重，与社区需求之间也存在脱节现象，规划 不足，缺乏统一管理，政府支持力度应加强。 3、我国的城市发展特点(城市居民从郊区流向城区， 从老城区流向新城区)，在某种程度上决定了社区商业的发 展特点，我国的社区商业在相当长一段时间内仍将集中在 城区范围之内，这与国外的社区商业有着明显的不同。 成都社区商业 1、伴随房地产业与城市规模的扩大，除春熙路、盐市 口、骡马市三大核心商圈外，成都逐步形成了城市次商圈， 如科华商圈、红牌楼商圈、双楠商圈、金沙商圈、会展商 圈、九里堤商圈、建设路商圈等，社区商业即将迎来良好 的发展机遇。 2、成都市目前绝大多数社区商业虽然能为居民提供便 利性购物和服务，但缺乏统一规划，布局不尽合理，以传 统业态为主，缺乏统一管理，影响了社区商业的快速发展。 3、社区商业的档次、进驻品牌、业态丰富程度等与社 区居民的消费能力、消费结构等表现出了较高的吻合度， 既体现了“物以类聚、人以群分” ，也体现了“适者生存” 。 4、从各社区商业业态来看，餐馆、茶楼等业态表现出 了较高的市场需求度，店铺数量一般都位于各社区业态的 第一和第二位，这主要是受整个城市居民消费结构的影响， 成都的餐饮业较发达，也与成都“休闲之都”的称谓有关。 5、中高档社区的服装等零售业态较为活跃，而中低档 特别是低档社区的餐饮业态所占比例较大，这反映了不同 阶层居民的消费趋势，收入较低的消费群体，把“吃”放 在首位，而收入较高的消费群体，不仅关注“吃” ，还要追 求“穿” 、 “耍” ，这部分消费群体的恩格尔系数较低，这正 是马斯洛需求层次理论的体现。 6、各社区的房屋中介店铺数量都较多，这主要是因为 成都房地产发展态势较好，二手房交易活跃，且有利可图， 催生了众多的房屋中介商。 7、由于对社区商业的看好，部分超市等大卖场逐渐进 驻各居民社区，象伊藤洋华堂进驻外双楠、家乐福进驻桐 梓林、西单商场进驻金沙商圈、沃尔玛进驻交大-九里堤片 区(20*年上半年开业)等，这些大卖场进驻社区既为社区 商业带来了人气，同时也给社区商业的业态分布带来一定 的影响。 8、社区商业的发展历程与其住宅交房、装修时间、入 住率紧密相关，交房初期，建材、家装、家居、食品等的 市场需求度较高，而随着居民入住率提高，这类业态的比 例会逐渐降低，购物、餐饮、家政服务等业态的比例相应 地逐渐提高，入住率过低将严重影响社区商业的经营。 XX 年关于商业调查报告 一、现状分析 近年来，随着芗城区旧城改造、城市扩容步伐的加快， 城市居民居住环境有了较大变化，社区服务 功能大幅提升， 社区商业得到了较快发展，社区商业网点数量不断增加， 经营 业态和服务领域进一步拓宽。从调查看，目前，芗城 区共有社区 69 个。各类社区商业网点近 1000 个，经营方 式有餐饮、超市、各类中介、便利店、物流、食杂店、洗 衣店、维修店、回收站、书店、冲印店、药店、家庭 服务 站、大众浴池等。社区商业发展主要呈现以下几个特点： 1、社区商业网点发展迅速， “双进工程”服务对象不 断扩大。随着经济的发展和中心城区的不断扩大，社区商 业服务对象也不断拓展，服务对象不仅面向广大居民，更 侧重于为老人、儿童、残疾人、优抚等社会弱势群体服务， 以及为下岗、失业人员的提供再就业 服务。 2、社区商业网点呈多业态发展趋势。社区商业过去以 商业零售业网点为主，仅限于食品、日用百货、美容美发 等行业，近年来，一批新兴业态的社区商业网点应运而生， 现已发展到几十个服务项目，如保姆、清洁维修、物业绿 化、家教、技能培训、网络服务、婚庆礼仪、餐饮、保健、 社区医疗、代理 、中介服务等多个门类的便民利民服务项 目。 3、新社区的各项配套服务设施、功能较为齐全。随着 中心城区范围不断扩大，加速了新社区的建设，新社区的 建设又带动了社区商业的发展以及周边商业中心的发展， 其商业设施、网点分布、商品结构与服务功能均较为齐全， 明显优于老社区。 4、传统商业和服务业在社区商业建设中得到了充分发 展。近年来，流通领域的市场化进程不断加快，社区商业 应市场需求得到快速发展，大大小小的商业网点渗透到社 区的大街小巷，并在社区内及其周边形成一定规模。同时， 社区沿街各类小型商品市场得到发展，有蔬菜市场、干果 市场、水产品市场等，为社区居民消费购物提供了便利。 二、存在的主要问题 1、社区商业发展缺乏科学规划 和有效指导。目前， 社区商业在发展中较多的商业网点与社区住宅混在一起， 严重影响了居民的正常生活 ，并造成安全 隐患和环境污 染。其中建在居民楼底层或楼内的餐馆、酒店以及各类服 务机构影响较大，形成的民企纠纷较多。社区商业与区域 性商业中心在功能定位方面缺乏科学规划、合理分工和有 效监督。 2、社区商业发展不平衡，老社区商业网点发展慢、基 础差。在这次调查中看到，一些老社区商业设施简陋，功 能不全，一般是利用自有房屋，或者临时搭建，甚至是违 章建筑开办的。这些小店小铺以经营副食为主，商品单一、 质量低劣，购物环境和卫生状况较差，造成社区居民购物 不便，许多日常消费需要跑较远的路，且社区的服务功能 不健全，与建设“便利消费进社区，便民服务进家庭”双 进工程提出的社区商业发展目标差距较大。 3、社区商业基础设施较差，现代服务业不够发达。随 着人们生活水平的提高，居民消费需求普遍提高，呈现出 多样性、多层次的消费特点，社区商业低水平、低层次的 服务状况与之不相适应，亟待改善。在调查中，有的反应 社区没有停车场，车辆乱停乱放现象比较严重。有的反应 社区没有蔬菜市场，居民买菜不方便。有的反应家政服务 业没有形成，居民寻求家政服务很不方便。有的反应社区 商业网点不能仅依靠小店小辅、小商小贩提供商品和服务， 要提高档次，保证质量等等。从反应的情况看，社区商业 的服务功能普遍滞后于居民的消费需求。因此，加强社区 商业基础设施的规划和建设