2016-2017年全国商品住宅市场年度报告102p

反者 道之动 弱者 道之用 大潮渐褪后楼市的结构性机会 C 录 01 负利率时代的全球经济 02 资产配置潮下的楼市 03 资产配置潮渐退后的楼市 04 楼市结构性机会和房企应对策略 负利率时代的全球经济 第一章 “黑天鹅”频出的外部经济 “ 中等收入陷阱 ” 威胁下的中国经济 房地产与经济增长，本质存在“三元悖论” “黑天鹅”频出的外部经济 “英国脱欧 ” 造成中期内人民币贬值压力增大 美国大选增加短期汇率波动，美元加息致使中国应对外部环境能力下降 负利率时代的全球经济 0% 1% 2% 3% 4% 2012日本 欧元区 数据来源 : 同策咨询研究部、 012本及欧元区实际 美国经济回暖，美国大选之后将逐渐进入美元加息通道， 欧日继续“负利率”政策以应对实际 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 2012巴西 印度 俄罗斯 南非 数据来源 : 同策咨询研究部、 0121月金砖 5国 “金砖国家”经济发展出现分化，但 宽松的货币政策成为发展中国家的主流措施 ； 全球各大经济体发展周期“失衡”，正处于“再平衡”的变化过程 ， 全球低利率环境下的汇率博弈将成为主线 “黑天鹅” 频出的外部经济 2016年 6月 23日 英国“脱欧” 公投结果显示超过半数的英国人赞成脱离欧盟 2016年 9月 美国司法部向 德意志银行开出 140亿美元罚单可能导致该银行现金流枯竭 2016年 11月 8日 不被公众看好的总统候选人 特朗普 成功当选为美国第 45任总统 2016年 12月 4日 意大利宪法改革 被公投否决，总理伦齐的辞职为反对“欧洲一体化”的五星运动党腾挪政治空间 2016年 12月 美联储宣布 加息 25个基点 2016年可谓是“黑天鹅”频出的一年，那么这些交织在一起的“黑天鹅”事件对中国经济会产生什么影响？ “英国脱欧 ” 造成中期内人民币贬值压力大 2016人民币兑英镑中间价 数据来源 : 同策咨询研究部、 至 2016年 11月人民币兑美元、英镑中间价 由“英国脱欧”造成的直接影响显而易见，公投当天英镑兑人民币中间价大幅下挫 “脱欧”造成人民币被动升值，但考虑到中英之间的双边贸易额占中国总贸易额的不到 3%，所以人民币被动升值不会对中国贸易项目产生较大冲击 ； 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年中国对欧洲直接投资 中国对英国直接投资 对英国投资占欧洲整体比例 数据来源 : 同策咨询研究部、 003国直接投资额（亿美元） 数据显示 2015年中国对英国直接投资 对欧洲整体直接投资的 1/5，英国已经成为中国在欧洲直接投资最重要的目的地 ； “英国脱欧”造成 国际投资者倾向于买入更为安全和稳定的货币作为避险港湾 （如美元）， 美元受追捧将加大中期人民币兑美元的贬值压力 ； 同时考虑到中英之间的投资合同及项目回报率具有刚性，中国 对英国的资本账户 将承受“市场不确定性”带来的间接冲击 美国 大选增加短期汇率波动 8 6 4 2 2016希拉里 美元兑瑞士法郎 数据来源 : 同策咨询研究部、 016年 8从最终选举前的 3个多月来看（ 2016年 8特朗普被认为是市场“不确定性”因素，但凡特朗普与希拉里的民调差距被缩小，拥有良好避险功能的币种就受到市场青睐，如瑞士法郎、日元等 ； 88 90 92 94 96 98 100 102 104 2016数据来源 : 同策咨询研究部、 016年 1元 指数走势 短期 美元 指数的上升主要得益于特朗普关于加快美国基础设施建设，实施积极财政政策的政治主张，积极财政政策要求美联储施行“适度收紧 ” 的货币政策以应对通货膨胀水平上升（特朗普提出将使用 5000亿美元投资基础设施 建设） ； 短期内由于对美联储“加息”频率和力度增加的预期影响，导致美元指数 快速增长 对人民币贬值施压，但美联储“加息”消息兑现致使美元不存在持续走强的动力 美元 加息致使中国应对外部环境能力下降 2016在岸人民币兑美元即期汇率 数据来源 : 同策咨询研究部、 016年 1 岸、离岸人民币兑美元即 期汇率 走势 从 2016年 5月份开始在岸人民币兑美元已经出现大幅贬值，截止到 2016年 12月初，在岸人民币兑美元选择主动贬值 6%以对冲美元波动造成的影响，提前释放 贬值压力 ； 人民币快速贬值 以提前释放美元升值所带来的人民币贬值压力，但同时该过程 加剧资本外流 ，致使 中国应对外部环境变化的能力下降 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 2015环比增速 数据来源 : 同策咨询研究部、 015年 1月中国外汇储备余额（亿美元） 截至到 2016年 11月末，中国外汇储备余额降至 2011年 3月以来最低水平 比下降 691亿美元，降幅为 为连续第五个月下降，再创今年 1月以来 最大降幅 ； 中等收入陷阱 ” 威胁下的中国经济 私人部门杠杆高企、利润水平下降，再投资意愿较低 国际收支平衡表存赤字风险，出口拉动经济已难持续 私人杠杆转政府杠杆，但操作空间不大 “ 中等收入陷阱 ” 威胁下的中国经济 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年中国人均 现价美元） 数据来源 : 同策咨询研究部、 990现价美元） 根据世界银行对“中等收入陷阱”的解释，一个经济体的人均收入达到世界中等水平 (人均000美元 12700美元 的阶段 )后，由于不能顺利实现发展战略和发展方式转变，导致新的增长动力特别是内生动力不足，经济 长期停滞不前 ； 从 2010年 开始，中国人均 6 7 8 9 10 11 12 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 2011实际 数据来源 : 同策咨询研究部、 011季度中国实际 元）与累计增速 尽管十八届三中全会以来经济刺激与改革政策频出，期间习近平两次提及“供给侧改革”（ 2015年 11月 10日首次提出），但从目前经济运行态势及经济结构变化来看，落实的效果 并不理想 ， 从 2010年开始，中国已经达到世界中等收入水平， 但从目前经济运行态势及经济结构变化来看， 经济刺激和改革政策 落实的效果并不理想 中国的情况与国际经验相似 日本式中等收入陷阱 拉美国家式中等收入陷阱 威胁 资产泡沫破裂，为保证社会稳定和就业，日本政府动用财政资源救助企业和金融机构，最终完成私人部门负债表向公共政府债务转移的过程，日本政府债务占 人口老龄化导致日本储蓄率降低，从而使得高投资难以为继； 由于精英阶层与政府结盟，导致社会阶层结构“板结化”，拉丁国家的草根阶层向精英阶层转化的能力减弱或消失； 民粹主义制度下的民主制度导致执政党扩大政府债务规模以改善民生，并试图赢得选举。由于政府大规模举债，导致主权债务风险加大，拉美国家始终徘徊在两条老路，第一，直接放任主权债务危机爆发，通过债务重组赖账；第二，通过通胀来降低真实债务负担。 中国 经济过度依赖房地产投资拉动，金融、社会制度不完善所衍生出来的股市泡沫和“高房价”使得大部分中产阶级社会生活成本上升，压力变大 。同时与拉美国家相似， 利益阶级维护下的社会结构僵化导致草根基层向中产阶级转化受阻，未来中国将不可避免的掉入“中等收入陷阱” 中国经济三部门分析 私人部门 对外部门 公共部门 私人部门 ： 杠杆高企、利润水平下降，再投资意愿较低 对外部门 ： 国际收支平衡表存赤字风险，出口拉动经济已难持续 公共部门 ： 私人杠杆转政府杠杆，但操作空间不大 当前中国经济三部门面临的问题 随着私人部门投资意愿转弱和中国逐步开放资本市场背景下的资本账户逆差，单纯依靠国内投资和进出口顺差拉动经济增长的可能性降低。同时，中国政府债务水平升高致使财政政策刺激经济增长的空间变小，中国经济三部门已经陷入困局 私人部门杠杆高企，利润水平下降 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2010年 2012年 2014年 2016年 3季度 非金融企业及相关团体人民币贷款余额 实际 非金融企业贷款占 数据来源 : 同策咨询研究部、 中国人民银行 2010季度非金融企业贷款余额及占 亿元） 私人部门的高杠杆率主要体现在企业部门，截止到 2016年第 3季度，我国非金融企业及相关团体的人民币贷款余额为 71万亿元，占 2016年前 3季度 34%，高杠杆 率名副其实 ； 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年国有及规模以上非国有工业企业利润总额 利润增速 数据来源 : 同策咨询研究部、 以工业企业为代表的利润总额大幅缩水及同比增速逐渐下滑为常态， 2015年全国国有及规模以上非国有工业企业利润总额仅 比下降 2008业企业 利润总额及增速（亿元） 私人部门目前杠杆率较高，同时利润水平出现明显下降，这将导致企业再投资意愿降低 数量驱动型增长不可持续 1企业 （柯布 生产函数 模型 其中 K、 据驱动增长的方式，企业可分为数量驱动型增长（ K、 效率驱动型增长（技术、商业模式及组织管理创新 等） ； 资 本 （ K） 劳动力（ L） 中国企业数量驱动型增长方式 量） 量） 中国近 10年的经济增长就是依靠 货币政策宽松及财政政策扶持 ，刺激企业再投资，本质是资本数量型驱动的企业增长，而非由技术革新带来的效率型增长 资本增长驱动 2 L（ 当前中国企业面临的负债率高企和资本投入边际回报递减等问题揭示了以资本数量驱动企业增长的弊端，中长期内企业发展的可能路径是去除过剩产能和降低杠杆率，最终实现过剩产能和杠杆率的“双降”，以企业为投资主体拉动经济增长的模式将搁浅 国际收支平衡表存赤字风险，出口拉动经济已难持续 (15000) (10000) (5000) 0 5000 10000 15000 20000 25000 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年3季度经常账户差额 资本和金融账户差额 数据来源 : 同策咨询研究部、 010季度 经常 账户、资本和金融账户差额（亿元） 截止到 2016年 3季度，我国国际收支总差额为负 国际收支平衡表已经出现赤字，主要原因是经常账户增速的大幅放缓和海外资本对中国的直接投资、证券投资的增长 ； 需要警惕的是，经常账户一旦出现逆差，中国政府势必采取人民币贬值措施来应对，那么短期对外来资本流入的依赖性增强，但是外来资本的投机性较强，主要会集中在对有价证券的投资，一旦外部不确定事件（如美元加息）将外资不稳定性放大，那么中国有爆发系统性金融危机的可能 。 2 0 2 4 6 8 10 12 (20000) (10000) 0 10000 20000 30000 40000 2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年3季度国际收支总差额 国际收支总差额占 数据来源 : 同策咨询研究部、 008季度 国际收支总差额及占 元） 当前 中国整个对外部门已经存在 国际收支平衡表赤字 风险， 随着对外资开放程度的增加，对外部门金融风险也随之聚集，作为曾经拉动经济增长的进出口顺差已经难以维持 私人杠杆转政府杠杆，但操作空间不大 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2013年下半年2014年2015年2016年2017年2018年以后地方政府负有偿还责任 地方政府负有担保责任 地方政府可能承担一定救助责任 数据来源 : 同策咨询研究部、 国家审计署 国家审计署预计地方政府性债务余额偿还时间（亿元） 融资平台公司 , 49711 融资平台公司 , 69704 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200000 第一次审计普查 第二次审计普查 数据来源 : 同策咨询研究部、 国家审计署 第一、二次审计署普查地方债务情况（亿元） 根据国家审计署第二次普查的结果指出，地方政府债务余额为 止到 2013年 6月），其中地方政府负直接或间接偿还责任的地方平台公司债务为 7万亿人民币，较 2010年底的第一次审计署普查增长 40%； 截止到 2013年 6月，中央直接或间接承担的债务为 2013年实际 相较于以往中央政府债务与 0%左右的水平，在中央政府已有的 2倍杠杆基础上，继续消化私人部门杠杆水平非明智之举。 政府债务占 如果土地、房地产等 地方融资平台抵押 资产遭遇 价格 大幅下跌 ，商业银行和地方政府债务风险将集中爆发，届时中央政府通过私人杠杆转嫁政府杠杆的惯例做法，操作空间缩窄 房地产与经济增长，本质存在“三元悖论” 房地产与经济增长，本质存在“三元悖论” 保经济增长 控制房地产市场 控制地方债规模 资料来源 : 同策咨询研究部 房地产拉动经济背景下的“三元悖论 0 2 4 6 8 10 12 14 16 2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年3季度实际 房地产对实际 政府预期实际 数据来源 : 同策咨询研究部、 007季度 实际及政府预期 地产对实际 %） 在实际 常采取打压房地产行业（除了 2008年之后，由于担心“次贷危机”会过度冲击中国经济增长，所以通过货币、行业政策放松支持房地产市场以对冲金融危机影响）。而一旦实际经济增速低于中央预期，那么中央将放松货币及行业政策，寻求房地产行业增长支撑经济回升， 2014年 3季度至 2016年上半年尤为明显 ； 近十年来，房地产被政府视为经济增长的调节器 ， 在实际 常采取打压房地产行业 ， 而一旦实际经济增速低于中央预期，那么中央将放松货币及行业政策，寻求房地产行业增长支撑经济回升 。 但是随着地方债务规模的逐渐增大，在经济增速整体低迷的背景下，期望房地产增长再带动经济回暖将陷入“三元悖论” 保经济增长、控制房地产市场以及控制地方债规模并不能同时实现 ，如果房地产资产下降将触发地方政府债务集中爆发，即使中央政府施救也必须承受 来自因为房地产行业下行的冲击 和 因为中央转移私人部门负债所带来的财政刺激手段使用空间的下 降，最终产生叠加影响推动经济增长下行。 小结 “黑天鹅”频出致使中国应对外部变化的能力逐渐被削弱 I 中国面临“中等收入陷阱”威胁，同时传统经济发展模式遭遇瓶颈 地产、地方债务与经济发展 存在 “三元悖论” 产配置潮下的楼市 第二章 本轮楼市发展特征 本轮房地产市场“价涨”的发展演进轨迹 本轮房地产市场“价涨”的主要逻辑 三大经济圈房地产市场驱动模式研究 推动本轮房价上升的两大主要动力 本轮楼市发展特征 本轮楼市的发展经历了四个阶段 2016年房地产市场基本面 2016年上半年组合宽松政策致使核心一二线城市量价齐升 不同能级城市及经济圈之间楼市分化加剧 核心城市楼市分化加剧 本轮楼市的发展特征 第一阶段 2014年 10月以前 46个限购城市中有 40个取消限购；“ 930”新政出台 第二阶段 2014年 10月至 2015年 9月 “五次降息、三次降准 ” ； “330 政策 ” 、 “ 新 930” 政策 第三阶段 2015年 10至 2016年 9月 “一次降息、两次降准”；“三部委联合发文减免房地产契税、营业税（ 一线城市 不包括）” 第四阶段 2016年 9月以后 全国重点城市集中出台调控政策 本轮楼市的发展经历了四个阶段 救市的原因 受 2010年以来房地产调控政策收紧的持续影响， 2014年全国商品住宅销售面积同比下滑 2014年全国房地产开发投资额全年下跌 同时叠加 2015年 2015年政府预期 %，实际为 和“四万亿”财政刺激边际效应递减等因素 ； 中央对热点城市房价过快增长带来的泡沫风险表示担忧，短期内目标明确，“去杠杆”“抑制资产泡沫”，遏制房价过快上涨，引导房价回归合理区间 自 2014年中国房地产市场“救市”以来，房价蔓延式上涨在一定程度上缓解了地方政府的债务问题，并且房地产也把中国经济 2016年增速基本稳定在了 水平上。然而房价的肆意上涨，使得中央针对房地产市场的调控已经迫在眉睫。自 2016年 9月份 之后 ， 全国重点城市集中出台调控政策 2016年楼市基本面 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1累计同比增速 数据来源 : 同策咨询研究部、 国家统计局 2005年 元） 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2016年1累计同比增速 数据来源 : 同策咨询研究部、 国家统计局 2016年 1元） 自 2011年起全国商品住宅开发投资同比持续下滑， 2015年跌至低谷，一系列调控政策下，开发商缺乏投资信心， 2015年全年全国商品住宅开发投资额 比上涨仅 自 2014年“ 930”政策起的一系列调控政策出台后，直到本轮楼市发展的第三阶段（ 2015年 9月底至 2016年 9月）房地产投资端得到提振 ； 2016年 1 2015年同期上升 6%，房企投资意愿明显回升。主要得益于货币宽松和行业政策支持下的楼市需求集中释放和房价快速上涨。但是2016年 9月份调控性政策出台后市场信心再次受到明显打压， 11月开发投资额累计增速放缓 ； 得益于货币宽松和行业政策支持， 2016年开发商投资意愿明显回暖，但受制于 2016年 9月之后全国重点城市房地产调控政策出台打压市场信心，预计 2017年全国商品住宅开发投资额同比增速将进一步下滑 2016年楼市基本面 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1累计同比增速 数据来源 : 同策咨询研究部、 国家统计局 2005年 平米） 0% 5% 10% 15% 20% 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2016年1累计同比增速 数据来源 : 同策咨询研究部、 国家统计局 2016年 1平米） 全国商品住宅新开工面积到达 2011年峰值后出现明显下滑，并在 2014年和 2015年连续两年出现同比下降，在调控政策打压下开发商普遍新开工意愿不强，到 2015下半年本轮楼市发展的第三阶段（ 2015年 9月底至 2016年 9月），全国性市场逐步回暖后，全国新开工面积逐步出现回升 ； 2016年 1 2015年同比增长 政策的影响已经漫延到房地产开发端。同样， 2016年 8月份开始新开工同比增速下降尤其明显， 9月份调控性政策集中出台后市场信心再次受到明显打压 ； 与房地产开发投资类似，得益于货币和楼市政策利好， 2016年开发商新开工意愿回暖，但受制于 2016年第四季度楼市政策转向，开发商新开工意愿转弱，预计 2017年全国商品住宅新开工面积同比增速将持续下滑 2016年楼市基本面 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1累计同比增速 数据来源 : 同策咨询研究部、 国家统计局 2005年 售 面积及累计同比（万平米） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2016年1累计同比增速 数据来源 : 同策咨询研究部、 国家统计局 2016年 1售 面积及累计同比（万平米） 全国商品住宅销售面积对政策面影响的响应更加迅速， 2014年底出台救市政策后，在本轮楼市发展的第二阶段（ 2014年 9月至 2015年 9月底），销售面积出现止跌回升， 2015年全年累计成交商品住宅 进入 2016年后，在楼市政策和货币政策的双轮刺激下，商品住宅成交面积迎来爆发式增长，一季度成交面积累计同比增速超过 35%， 2016年 1国成交商品住宅面积 比大幅增长 但是 9月份以来，多个重点城市集中出台调控政策，提高购房门槛，从而加重了市场的观望态度 ； 全国商品住宅需求端对货币、楼市政策利好反应更敏感，从 2015年开始，全国商品住宅销售面积就已出现企稳回升，尽管 2016年第四季度开始，全国重点城市楼市政策趋严，但在“控一线、稳二线、活三四线”的基本思路下，全国层面商品住宅需求释放保持稳定，预计 2017年全国商品住宅市场销售面积同比增速将维持稳增长 2016年楼市基本面 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年11月全国商品住宅销售面积 累计同比增速 数据来源 : 同策咨询研究部、 国家统计局 待售 面积 2005年 量 面积及累计同比（万平米） 2011国商品住宅存量面积迅速增加，这三年年末存量面积同比增长均接近40%。而 2014年市场陷入低谷，去化缓慢导致存量继续上升，到 2015年末升至 方面，自 2014年起开发商调整新开工节奏，新开工量出现明显下滑；另一方面，国家出台刺激政策推动成交量上涨 ； 2016年 1量 面积及累计同比（万平米） 自本轮楼市发展的第二阶段（ 2014年 9月至 2015年 9月底）起，全国商品住宅存量面积持续下滑，到 2016年 11月末，全国成交商品住宅存量面积 比下滑 本轮楼市去库存效果明显 ； 37000 38000 39000 40000 41000 42000 43000 44000 45000 46000 47000 48000 2016年1数据来源 : 同策咨询研究部、 国家统计局 从 2014年开始，全国商品住宅存量面积同比增速出现明显放缓， 2016年中央提出“ 三去、一降、一补 ”为核心的供给侧改革， 2016年前三季度全国存量面积增长加速下滑，尽管 2016年第四季度开始，全国重点城市楼市调控政策加码，但房地产行业“去库存”目标仍不会改变，预计 2017年全国商品住宅存量面积增长仍将受限 2016年上半年组合宽松政策致使核心一二线城市量价齐升 人民币长、短期贷款基准利率变化 20156个月 人民币长期贷款利率（ 5年以上） 数据来源 : 同策咨询研究部、 中国人民银行 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20% 21% 2015中小金融机构 数据来源 : 同策咨询研究部、 中国人民银行 大型、中小型金融机构存款准备金率调整 从货币政策来看，自 2014年 11月至 2016年 3月，央行总共展开“六次降准、六次降息”的货币政策操作， 2016年 11月， 5年以上人民币长期贷款基准利率由 2015年年初的 大型金融机构存款准备金率也由 2015年年初的 20%下降至 中小型金融机构由 调至 13%），房企和消费者借贷成本进一步降低 ； 从 2014年 11月，央行共展开“六次降准、六次降息”货币政策操作，货币流动性增加致使商业银行贷款意愿增强，同时房企和消费者借贷成本进一步下降 2016年上半年组合宽松政策致使核心一二线城市量价齐升 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 1800000 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1同比增速 数据来源 : 同策咨询研究部、 中国人民银行 元） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年3季度金融机构新增个人购房贷款 金融机构新增人民币贷款 个人购房贷款占比 数据来源 : 同策咨询研究部、 中国人民银行 2010年 季度金融机构新增人民币贷款及新增个人购房贷款（亿元） 从广义货币总量（ 看，截止到 2016年 11月， 53万亿元，增速较 2015年同期上升 与 2014年同比增速基本持平，值得一提的是 2015年 为近三年内（ 2014最高增速，货币总量保持较快增长为市场提供充裕的资金流动性 ； 根据中国人民银行数据，新增个人购房贷款占主要金融机构新增人民币贷款的比重，由 2014年的 升至 2016年 3季度末的 37%。货币政策的趋松叠加楼市“救市”政策，致使市场需求集中释放，并最终推动 2016年楼市进入量价齐升通道 ； 广义货币增量的持续稳增长进一步加强货币流动性，无论是新增个人购房贷款还是企业贷款均出现大幅增长，并最终推动 2016年楼市进入量价齐升通道 不同能级城市及经济圈之间楼市分化加剧 0% 50% 100% 150% 200% 2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1二线城市 三四线城市 数据来源 : 同策咨询研究部、 009年 0% 20% 40% 60% 80% 2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1二线城市 三四线城市 数据来源 : 同策咨询研究部、 009年 不同能级城市住宅用地出让规划建筑面积增速近 8年均出现震荡下行，而二线城市住宅用地出让建筑面积增速波动最小。 影响一线和三四线城市土地成交增速下滑的因素各不相同，由于一线城市土地供应主要以政府为主导的非均衡市场，导致土地市场成交面积倚重土地的供应。其在 2013年之后，土地市场供应减少，导致成交面积增速呈现下滑趋势；而三四线城市土地市场成交面积下滑的原因则为，房企投资意愿下滑所致 ； 一线城市住宅用地市场为供给端主导的非均衡市场，政府控地背景下呈现“量缩价涨”的特征；而二线城市住宅用地市场呈现“量价齐升”状态；三四线城市住宅用地市场由于房企拿地意愿转弱，呈现出“量跌价微涨”的尴尬的局面 不同能级城市及经济圈之间楼市分化加剧 015二线城市 三四线城市 数据来源 : 同策咨询研究部、 城价格指数增长走势（以 2015年 1月为基期） 城市能级 销售金额 1000 一线城市 100% 二线城市 3% 23% 20% 11% 11% 31% 三四线城市 30% 52% 8% 7% 0% 3% 数据来源 : 同策咨询研究部、 9个样本城市不同能级城市商品住宅销售金额（亿元）规模分布 一线城市和部分强二线城市（“四小龙”为合肥、厦门、南京、苏州） 2016年 11月房价较2015年 1月分别上升 43%和 而二线城市、三四线城市 2016年 11月房价分别较 2015年 1月上升 在选取的 99个样本城市中（一线城市 4个、二线城市 35个、三四线城市 60个），一线城市 2016年 1000亿元；二线城市之间存在明显分化， 2016年 1000亿元的城市个数占 31%，其余主要集中在 100四线城市 2016年 11002%； 在货币及行业宽