凯德置地商业地产发展分析

2012.11 凯德置地 商业地产发展分析 凯德企业 凯德置地 商业地产发展分析 企业简介 新加坡嘉德置地集团（ CapitaLand） 是亚洲最大的房地产商之一，于 2000年 7月由新 加坡的百腾置地（ Pidemco Land）和发展置地 （ DBS Land）合并而成，新加坡政府旗下的主 权财富基金淡马锡（ Temasek）持有嘉德置地 39.68%的股份（截至 2008年底）。嘉德置地集 团的业务已经覆盖了 20多个国家的逾 120个城市 ，是名副其实的跨国地产巨头，年收入中有半 数来自海外市场。嘉德置地管理的资产规模超 过 2350亿人民币，其中通过五支上市房地产投 资信托基金 REITs和 17支私募地产基金管理的资 产高达 1128亿人民币。截至 2008年底，嘉德置 地旗下的购物中心数量超过了 90座，持有和管 理的商业面积约为 586万平米。 凯德置地 商业地产发展分析 企业简介 嘉德置地集团的业务划分为房地产、酒店服务公寓、 房地产金融、 REITs四大板块，在其房地产业务体系中，凯德 置地（中国）控股公司负责中国业务，嘉德住宅负责新加坡 境内的住宅发展业务，嘉德商用（ Capitaland Retail）、嘉 德商业（ Capitaland Commercial）和嘉德 ILEC则分别负责零 售购物中心、高档办公物业以及休闲娱乐会展设施等商业地 产细分领域的拓展和经营，嘉德置地还拥有高端酒店式服务 公寓运营商雅诗阁集团，旗下服务公寓遍布欧洲、亚洲、澳 洲和中东各大主要城市。除了传统地产业务，嘉德置地在新 兴房地产金融和资产管理领域也具备明显优势，旗下同时拥 有五支上市房地产投资信托基金（ REITs）和 17支私募地产基 金。 凯德置地 商业地产发展分析 凯德组织架构 嘉德中国常务委员会： 2009年 6月，为了进一步理顺嘉德 在华业务的决策机制，由集团总裁担纲领衔，凸显了嘉 德置地对于中国市场的高度重视。 凯德置地 商业地产发展分析 凯德组织架构 凯 德 商用 中国 区 总 部 北区 管理 公司 东 北 区管 理公 司 东 区 管理 公司 南区 管理 公司 中区 管理 公司 西区 管理 公司 北京 来福 士广 场 西直 门 嘉 茂 。 。 哈 尔 滨 埃 德蒙 顿 大 连 和平 商 业 广 场 。 。 。 上海 来福 士广 场 上海 七宝 嘉茂 。 。 。 深圳 香蜜 湖嘉 信茂 东 莞 南城 嘉信 茂 。 。 。 长 沙 雨花 亭嘉 信茂 广 场 南昌 城南 苑嘉 信茂 广 场 。 。 。 成都 来福 士广 场 重 庆 沙坪 坝 嘉 茂 。 。 。 凯德置地 商业地产发展分析 凯德商业地产中国版图 n凯德置地区域布局战略： “ 3+2” 战略 ，将中国业务划分为了五大区域：长 珠环 +西（成都置信）中（河南建业） n凯德商用划分为六个大区：三层管理 体系 凯德置地 商业地产发展分析 凯德商业地产中国版图 凯德置地 商业地产发展分析 凯德中国企业模式 全业务地产价值链 凯德置地 商业地产发展分析 商业地产产品模式 1. 城市综合体：来福士广场，自行建设 2. 区域或社区购物中心：嘉茂购物中心，收购改造 3. 其它收购商业：整体收购，运营提升 凯德置地 商业地产发展分析 1. 金融服务：嘉德金融 2. 商业管理：嘉德商用 3. 酒店式公寓：雅诗阁公寓 4. 主力店：无 商业地产产业链 凯德置地 商业地产发展分析 商业地产资本模式 1. 私募基金 2. 上市 REITZ 3. 国内银行信贷： 250 投资人 CRCT管理人：CRCT基金 管理公司 受托人： 汇丰机构 信托公司 BVI 各项目公 司 商业物业嘉德旗下物 业管理公司 截至 2009年 3月 31日，嘉德集团在全球共 有 17支私募基金和 5支上市的 REITs，投 资领域涵盖了零售、住宅、办公楼、科 技园等多种类型。其中，有九支私募基 金和两支上市 REITs在中国进行房地产投 资。 凯德置地 商业地产发展分析 商业地产资本模式 凯德置地 商业地产发展分析 选址策略 （一）立地 选 址 1区域内或周 边 有足 够 数量的目 标 消 费 人群。 2交通一般比 较 便利，周 边 交通系 统发 达，部分有地 铁 接 驳 。 （二） 项 目定位 1目 标 客群：青年 为 主，中高收入人群，追求 时 尚。 2 项 目定位： 时 尚 购 物中心。 3 项 目 规 模：多数集中在 5万平米左右及以下。 （三）个性 选 址要求： 1.来福士 一般都位于城市核心区域，且一个城市一般一个，周边 交通非常发达，一般都是地铁直通项目。 2.目前嘉茂 购 物中心一般 选择 在省 级 以上城市， 为 区域型 购 物中心 ，个 别购 物中心介于社区与区域中 间 。 凯德置地 商业地产发展分析 代表案例：北京来福士广场 n选址城市核心区域：从选址原则看，来福士广场一般都位于城 市核心区域，且一个城市一般一个，周边交通非常发达，一般 都是地铁直通项目。 n自行建造都市综合体：凯德自行开发建设，并且都因其位置、 设计、组合而成为城市地标 n从其产品组合而言：购物中心、写字楼、酒店式公寓是其主要 组合，而酒店则没有必然的要求，与回报率相关。北京、上海 ，新加坡、成都、宁波 . n革新设计创意：来福士广场的设计都极 具个性，几乎全是聘请的世界一流的建筑 大师设计，并融入了当地地域文化，有的 设计费甚至达上亿之巨。 凯德置地 商业地产发展分析 代表案例：北京来福士广场 n位置：北京东直门 n功能组合：商务办公、购物中心、公寓 n建筑设计：英国 ALSOP n项目投资： 18亿，前期开发贷约 10亿 n开业时间： 2009年 6月 n项目占地面积： 14685 n总建筑面积 : 146122 n地上建筑面积： 97638（地上面积）。其中： 办公楼（北）： 39128（ 40%） 零售商场（底）： 29813（ 30%，含 B1： 7754平方米） 公寓： 26765（ 27%，高档公寓（西）和酒店式公寓（东） 附属用房及停车场： 48249 凯德置地 商业地产发展分析 小结 n选址全国省级 (副省级）以上城市，其中来福士广场与 万达选址有一定重合，但由于其每个城市精选一个项， 对万达影响不大，而嘉茂体量与万达有较大差异，冲突 也不大。 n商业地产产品中