投资性房地产公允模式和成本模式的选择

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 投资性房地产公允模式和成本模式 的选择 摘 要：新会计准则中规定投资 性房地产可以选择成本模式和公允价值 模式两种计量方式，本文将理论分析两 种模式的优缺点，并根据当前两种计量 方式在企业中的应用现状讨论投资性房 地产计量方式的当前最优选择及未来发 展趋势。 中国论文网 /2/view-12892867.htm 关键词：会计准则 投资性房地 产 公允价值模式 成本模式 信息成本 与质量 增加利润 利于融资 一、投资性房地产及两种计量模 式 投资性房地产，是指为赚取租金 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 或资本增值，或两者兼有而持有的房地 产，投资性房地产应当能够单独计量和 出售。在会计准则第 3 号-投资性 房地产第九条规定“ 企业应当在资产 负债表日采用成本模式对投资性房地产 进行后续计量，但本准则第十条规定的 除外”。第十条规定 “有确凿证据表明投 资性房地产的公允价值能够持续可靠取 得的，可以对投资性房地产采用公允价 值模式进行后续计量。采用公允价值模 式计量的，应当同时满足下列条件： （一）投资性房地产所在地有活 跃的房地产交易市场。 （二）企业能够从房地产交易市 场上取得同类或类似房地产的市场价格 及其他相关信息，从而对投资性房地产 的公允价值作出合理的估计”。 两种计量模式间不可随意变更。 企业会计准则第 3 号-投资性房地 产规定，企业对投资性房地产的计量 模式一经确定，不得随意变更。成本模 式转为公允价值模式的，应当作为会计 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 政策变更，按照企业会计准则第 28 号会计政策、会计估计变更和差错 更正处理。已采用公允价值模式计量 的投资性房地产，不得从公允价值模式 转为成本模式。 二、成本模式和公允价值模式各 自的优缺点 按成本模式后续计量时应参照固 定资产和无形资产进行折旧和摊销。在 期末发生减值时，应计提资产减值准备。 按公允价值模式后续计量时，投资性房 地产的公允价值变动应计入公允价值变 动损益。这是准则中关于两种模式计量 的基本规定。以下从几个方面比较两种 模式： 在获取会计信息难度与成本方面： 成本模式计量比较简单，直接按账面价 值入账，并根据有关固定资产和无形资 产的规定进行折旧和摊销，只在发生减 值时计提资产减值准备。而公允价值模 式下公允价值的获取成本比较高，在一 般中小城市或者房地产交易不活跃地段 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 很难适用。在一线城市交易活跃地段， 按照准则中规定“ 企业可以参照活跃市 场上同类或类似房地产的现行市场价格 来确定投资性房地产的公允价值；无法 取得同类或类似房地产现行市场价格的， 可以参照活跃市场上同类或类似房地产 的最近交易价格，并考虑交易情况、交 易日期、所在区域等因素予以确定”。 但是同类或类似这种无明确数字式的规 定并未解决公允价值获取困难的境况。 在实践中，由于地段、楼层的不同，一 般会计人员很难判定某投资性房地产的 公允价值，因此一般要请专门的资产评 估师和土地评估师，收集大量类似资产 的价值。信息获取的时间和金钱成本都 比成本模式下要高。 从会计信息质量方面看：公允价 值模式符合可比性、相关性等要求。公 允价值反映出企业资产的市场价值，便 于和其他会计主体比较。而市场价值又 反映出市场对该类资产现在和未来价值 的评定，有利于利益相关者做出决定和 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 预测。成本模式下按历史成本计量难以 可靠及时地反映资产的市场价值。 从对企业利润的影响方面看：成 本模式下，只要投资性房地产不发生减 值，就可以按照固定方式折旧摊销。准 则规定“资产减值损失一经确认，在以 后期间不得转回。 ”明确了企业不得调整 利润。在房地产市场不断变幻时期，成 本模式难以反映企业市场价值。公允价 值模式计量虽然很好的体现了时间价值。 但是由于此模式下公允价值模式计入公 允价值变动损益，少了计入折旧摊销的 成本支出，企业的利润受市场波动影响 较大。这也在另一方面为企业操纵利润 提供便利。公允价值变动损益只是体现 了一种未来收益，并不是实际的现金流 入，这也将会导致企业利润与实际的现 金流量脱节。 从对企业融资方面：虽然公允价 值模式下企业利润起伏较大，但是却在 一定程度上增加了报表中的利润额，有 利于企业融资。在房地产价格上升时期， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 采用公允价值计量可以增加投资性房地 产的账面价值，同时增加企业的所有者 权益。从而降低了企业的资产负债率， 降低了企业的财务风险，有利于企业进 行融资，扩大生产经营规模。 在企业纳税方面：成本模式下， 以历史成本计价，折旧和摊销可以抵税， 有利于企业资本保全。会计准则规定， 采用公允价值模式计量的，不对投资性 房地产计提折旧或进行摊销，应当以资 产负债表日投资性房地产的公允价值为 基础调整其账面价值，公允价值与原账 面价值之间的差额计入当期损益。在当 前房地产市场活跃时期，公允价值计价 增加了企业账面利润，必将会增加纳税 额，不利于企业合理避税。 三、投资性房地产计量模式的现 状与趋势 据有关资料显示，2007-2009 年， 存在投资性房地产的上市公司分别为 630 家、690 家和 772 家，绝大部分采 用成本模式计量，采用公允价值模式计 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 量的极少，分别为 18 家、20 家和 25 家。 虽数量不多，但是却有上升趋势。在我 国公允价值及其不完善的市场条件下， 短期内这种现状不会发生本质性改变， 在会计准则中也把成本模式作为优选模 式。但要实现会计准则与国际接轨、国 内企业与国际企业横向比较，公允价值 模式是必然趋势。在产权和生产要素活 跃并且机制完善的市场条件下，公允价 值模式基本符合企业市场价值，其所带 来的融资便利将远远大于利润增加引起 的纳税额。 四、投资性房地产计量模式选择 成本模式和公允价值模式之间并 非优劣之分，关键在于企业自身的选择 以及不同市场环境下的选择。目前市场 条件下多数企业选择成本模式主要有两 方面考虑：一是出于自身纳税调整和利 润分配的考虑；二是会计准则的规定与 市场条件不符，公允价值难以获取。公 允价值计量