探索全面预算在投资集团房地产管理的实施运用及开发成本控制

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 探索全面预算在投资集团房地产管 理的实施运用及开发成本控制 摘要：作者针对房地产项目投资 全面预算与成本控制管理做了一些理论 和实践的探讨，包括全面预算管理的特 点、房地产开发企业全面预算的内容、 成本控制的原则，最后对房地产开发项 目成本控制的程序进行了介绍。 中国论文网 /2/view-12895545.htm 关键词：房地产项目；全面预算； 成本控制管理 Abstract: based on real estate investment project overall budget and cost control management to do some of the theory and practice of the study, including comprehensive budget management -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 characteristics of real estate development enterprise, the content of the overall budget and cost control principle, the last of real estate development project cost control program are introduced in this paper. Keywords: real estate projects; The total budget; Cost control management 中图分类号：F293 文献标识码： A 文章编号： 全面预算管理是以企业经营战 略为指导，对企业未来计划期内的经营 管理活动和相应的财务结果进行全面、 详细的规划和预测，并通过对执行过程 的管理，确保企业的实际经营和财务成 果达到预期目标。全面预算管理对于规 范和提升企业集团的管理具有重要的现 实意义，在我国具有广泛的应用前景。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 此外，近几年来，房地产业所处的社会 环境和经济环境发生了巨大的变化，房 地产市场逐步规范和完善，房地产企业 竞争日益激烈，房地产开发成本管理引 起了房地产开发商的高度重视1。 1 全面预算管理的特点 1.1 全面性 全面性是指全面预算管理体现 出来的系统性。它涵盖投资、经营和财 务等企业所能涉及的所有方面，既涉及 业务部门，也包括投资部门、财务部门 和管理部门。在系统性方面，全面预算 中的各项预算之间存在着密切的内在联 系，它们环环相扣，并按一定的逻辑顺 序编制而成。经营业务预算、专项预算 与财务预算缺一不可，而且它们是一个 整体，相互支撑，相互依赖，形成一个 完整而紧密的系统。 1.2 全员性 全员性是指预算过程的全员参 与。全面预算管理绝对不能只是企业高 层或者财务部门的事，应通过对预算目 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 标的层层分解，让企业的每一个员工都 建立起成本、效益意识。全面预算管理 的过程，也是企业资源在各部门之间协 调和科学配置的过程。通过企业各职能 管理部门和业务部门参与预算过程，把 各部门的作业计划和公司资源通过透明 的程序进行配比，从而达到资源的有效 配置和合理利用。 2 房地产开发企业全面预算的内 容 2.1 业务预算 房地产开发企业的业务预算通 常包括销售预算、开发成本预算、期间 费用预算等。由于开发产品的建造都是 外包委托施工单位进行，因此与工业企 业相比，房地产开发企业一般无需编制 直接材料预算、直接人工预算、制造费 用预算、生产预算等业务预算。 2.2 财务预算 财务预算主要以预计资产负债 表、预计利润表和预计现金流量表的形 式反映预算情况。业务预算的具体结果 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 最终以货币方式体现在财务预算表中。 房地产开发企业的财务预算中， 预计利润表和预计现金流量表最为重要， 同时编制的难度也是最大的。在编制预 计利润表，预计当期“ 主营业务收入 ”前， 需要公司在会计制度中明确房屋销售收 入的确认标准和原则。通常来说，在房 屋实现销售，已收取房款或取得收取房 款的相关证明的情况下，房地产开发企 业可将房屋竣工验收合格的时间作为收 入确认时间，也可将房屋竣工验收合格 后正式交房的时间作为收入确认时间2。 2.3 资本预算 房地产开发企业的资本预算包 括固定资产购置预算、项目投资预算和 融资预算。固定资产购置预算由行政部 门组织编制，主要反映预算期内公司需 购置的固定资产项目、数量、预计金额 和购置时间等。 3 成本控制的原则 3.1 目标管理原则 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 是指在项目决策立项、规划设 计、招投标、施工、销售、竣工决算等 各个阶段应有明确的目标、任务和措施， 做到心中有数，并逐步加以分解，提出 进一步的具体要求，分别落实到各执行 部门、单位和个人。目标管理和内容包 括:目标的设定和分解，目标的责任到位 和执行，检查目标的执行结果，评价目 标和修正目标，形成目标管理的计划、 实施、检查和处理循环等。 3.2 动态控制原则 是指随着项目的不断进展依次 推进成本控制的重点。如在立项阶段重 点考察项目的可行性与风险性；规划设 计阶段充分运用价值工程，重点考察产 品的使用功能与美观程度，进行限额设 计；招投标阶段重点施工图预算、考察 施工单位的施工实力、履约能力、合同 相关条款；施工阶段重点考察各项成本 的支出的情况等，并结合具体的市场情 况进行动态调整。 4 房地产开发项目成本控制的程 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 序 4.1 广义成本控制程序 (1)事前成本控制 事前控制阶段主要是对与成本 有关的产品设计、技术改造、施工流程、 生产计划与安排、有限资源的合理分配 与利用、房地产市场的研究与开发、厂 址的选择、规划，项目的规模效应等等 进行统筹规划，对于来自开发企业外界 的各种影响因素诸如：政策、经济、投 资环境等进行科学分析与预测，在开发 企业的目标利润指标的指导下，确定项 目目标成本，同时以目标成本影响开发 技术的过程，确定投入标准，以此来监 督成本的形成途径。 (2)事中成本控制 事中控制程序基本概括了狭义 成本控制程序的内容:制定成本目标、控 制成本形成过程、监督考核并进行差异 分析、修改和完善目标成本。依次循环 往复。 (3)事后成本控制 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 事后成本控制主要针对项目产 品实际生产成本和实际发生的期间费用。 一方面通过简洁高效的组织运行来节约 开发期间间接费用；通过预算来有效节 约销售费用、管理费用和财务费用，另 一方面通过扩大产品生产和销售量来降 低单位产品的固定费用，形成相对成本 控制。此外提高产品品质和质量、减少 售后服务费用和维修成本也是途径之一。 事后成本控制的另一任务是搜集、整理 成本、反馈信息，包括从顾客、用户传 递回来的信息，供事前成本控制使用。 4.2 狭义成本控制程序 (1)制订成本控制标准(目标成本) 成本控制标准即目标成本，是 控制实际成本的依据和尺度，它规定了 一定的生产条件下，活劳动和物化劳动 的实际耗费所应遵守的数量界限，具体 表现有计划成本、定额成本和标准成本。 (2)监督、控制成本的形成过程 监督、控制成本的形成过程这 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 一环节是成本控制的执行阶段，主要由 施控者在生产现场来实施，通过严格按 照成本控制标准对实际费用的发生进行 监督和限制，使其不超过设计与相关标 准。一旦发现超出标准，应立即采取措 施加以修正与控制。 (3)成本差异的揭示、分析与考核 这一阶段的工作是比较实际成 本和成本标准、确定成本的有利差异 (节约)或不利差异 (浪费)，综合差异产 生的场所、原因和责任单位或个人并进 行分析。找出成本节约或超支的原因， 明确产生责任的归属，并依据相关制度 对成本责任部门进行相应考核并做出奖 惩。同时要善于发现不足，总结经验。 (4)采取改进措施并修改原来的控 制标准 项目只有落实了相关措施才能 够实现对成本差异分析的目的，同时在 差异分析中