kankan常州嘉业国贸广场项目可行性分析

常州嘉业国贸广场项目可行性分析 、. 常州嘉业国贸广场概况 1、 地理位置 嘉业国贸广场的地理位置位于常州市内最繁华的延陵西路、南 大街口，是常州市最热闹的商业中心，在这个十字路口有新世纪商城、 常州商业大厦、常州百货大楼三家大型的百货公司；十字路口东边的 南大街正在建设总面积 16.5 万平方米的商业步行街区，目前所有在 建商铺已全部售完。本项目所处西瀛里地块也在筹划总面积 32 万平 方米的商业改造，日后将以购物作为主要功能。嘉业国贸广场的地理 位置在常州有明显的优势。 2、物业概况 嘉业国贸广场是常州市在建项目中最高的标志性建筑，总高 148 米，总建筑面 积 5.2 万平方米。地下共有 2 层车库，面积为 6000 平方 米，共有 200 个车位；商场从 1 楼到 5 楼总面积 15032 平方米（每层 2 部 OTIS 滚梯、另有 8 部 OTIS 垂直梯）；7 楼到 35 楼为写字楼，总面 积 3.5 万平方米；顶层旋转餐厅为 1100 平方米。此项目是目前常州在 建最高的建筑、硬件条件也是常州目前最高档的。 各层商场面积如下： 2 楼 层 面 积 层 高 1 1570.22 5.1 2 3075.07 5.1 3 3466.91 5.1 4 3454.98 5.1 5 3465.1 5.1 总 计 15032.28 25.5 、. 嘉业国贸广场的商场规模、楼 层数等建筑硬件条件基本符合在当 地市场设立分店的需要。 、. 常州市场情况 1、 常州简况 人口与宏观经济 常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅 堰五个行政区，全市总面积 4375 平方公里，全市总人口 343.24 万人， 其中城镇人口 157.82 万人。 常州 2002 年国内生产总值达到 760.3 亿元，在江苏省内仅次于 苏州、无锡 、南京，位居第四位， 12.4%的高增长率位居全国和全省前 列。人均国内生产总值首次超过 2 万元，达到 22260 元（相当于 2690 美元），比上年增加 2556 元。历年 GDP 总量及增长趋势情况如下： 673 760.3 600.3538.7505 11% 12.40%12.00% 10.90%10.20% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 常州历年 GDP 总值（单位：亿元）及增长趋 势 常州嘉业国贸广场项目可行性分析 百货事业部 3 数据来源：常州统计年鉴 2002 年常州全年完成全社会消费品零售总额 249.5 亿元，增长 12.1%，增速比上年加快 2.1 个百分点，其中，批发零售贸易业完成 189 亿元，增 长 12.1%；餐饮业完成 23.2 亿元，增长 28%。城市市场实 现消费品零售额 213.1 亿元，增长 12.7%。 历年常州市社会消费品零售总额 数据来源：常州统计年鉴 从以上数据以及图表可知，常州近年来经济发展迅速，社会消费 总量上升很快，为我们都市型时尚百货进入常州创造了有利的条件。 常州城市人口收入、支付与消费购买力 据抽样调查，2002 年常州城市居民全年人均可支配收入 10759 元，增长 14.4%，突破万元大关， 02 年城镇人口人均消 费性支出 7973 元. 历年常州市城市居民人均可支配收入及增长率情况如下： 173 184.4 202.3 222.6 249.5 12.10% 10.00%9.70% 7.50% 4% 0 50 100 150 200 250 300 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 历年常州市社会消费品零售总额（单位：亿元）及增长 率 7120 8540 9406 10759 7874 10.10% 8.50% 12% 14.40% 2% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 历年常州市城市居民可支配收入（单位：元）及增长率 4 数据来源：常州统计年鉴 从增长情况看，常州市场消费能力的增 长会维持在一个较高 的水平，对高档百货的经营比较有利。 常州百 货业市场简况 常州市场主要的百货零售企业情况如下： 主要商圈 主要百货公司 03 年销售额 经营定位 常州购物中心 8 亿元 中档 常州商业大厦 3.7 亿元 中档延陵西路 新世纪商城 3.6 亿元 中档 常州购物中心商品情况： 楼层 大类 品牌 B1 超市、自行 车、汽车装 饰 1 化妆品、名 表、珠宝、 鞋、手机、 花卉、礼品、 小家电、食 品、补品 欧珀莱、欧莱雅、美宝莲、REDERATH、清妃、羽西、露 华浓、蝶妆、可采、谢瑞麟、周大福、六福、浪琴、劳 力士、帝舵、欧米加、雷达、BELLE、天美意、菲利浦小 家电等 2 女装、皮具、 女裤单品 宝姿、凯撒、VEROMODA、衣恋、 ONLY、ESPRIT、LUKA、KAKO、NaturaJoJo、艾格、影儿、 玛斯菲尔、钡萱、LUXMAN、温莎帝、莱斯姬拉、贝拉菲 尔、菲姿、哈森、ECCO、梦特娇、达芙妮、千百度、新 秀丽、PLAYBOY、金利来等 3 男装、男裤 单品、羊绒 衫、内衣 袋鼠、蓝豹、路意斯兰、金利来、蓝威龙、梦特娇、 JEVONI、都彭、华伦天奴、老人头、威鹏、卡帝乐、汤 尼威尔、ESPRIT、S.B.POLO、JACKJONES、沙驰、堡尼、 培罗蒙、开开、群工、阿尔巴斯、鹿王、安莉芳、黛安 芬等 4 运动休闲、 LEVIS、LEE、宾奴、佐丹奴、U2、FUN、美特斯邦威、 常州嘉业国贸广场项目可行性分析 百货事业部 5 健身奇才、 文化用品、 摄影器材 真维斯、柏仙多格、V.ONE、以纯、苹果、佑威、堡师龙、 SAMULEKEVIN、SPARKLE、美津浓、ADIDAS、NIKE、锐步、 匡威、KAPPA、茵宝、李宁、双星、好家庭、欧姆龙等 5 家电、厨卫 设备、小家 电、音像制 品 6 床上用品、 工艺品、童 品 安睡宝、ESPRIT、恐龙、澳西奴、皮尔卡丹、卡帝乐、 富艺家纺等 常州商业大厦商品情况： 楼层 大类 品牌 B1 皮具 BELLE、哈森、梦特娇、沙驰、千百度、达芙妮、新秀丽、 PLAYBOY、金利来等 1 化妆品、珠 宝、烟酒补 品、工艺礼 品 欧珀莱、欧莱雅、雅诗兰黛、ZA、REDERATH、周大福、 浪琴、劳力士、帝舵、欧米加等 2 女装 ESPRIT、ELLE、例外、VEROMODA、衣恋、ONLY、堡师龙、 LUKA、KS、简、伟伦时尚、拉夏贝尔、E- POISSON、MICKEY 3 女装、内衣、 羊绒制品 玛斯菲尔、贝拉维拉 COLLECTION、FINITY、哥弟、克劳 蒂亚、凯撒、阿勒锦、安莉芳、黛安芬等 4 男装 雅格尔、杉杉、啄木鸟等 新世纪商城 楼层 大类 品牌 1 皮具、化妆 品、珠宝、 名表 BELLE、天美意、ECCO、千百度、达芙妮、SK-2、欧珀莱、 周生生、明牌、周大福、浪琴、劳力士、帝舵、欧米加 等 2 女装 ESPRIT、A&D、衣恋、艾格、堡师龙、LUKA、简、KAJA、 衣瑶、哥弟、雅莹、简、 3 男装、休闲 装、运动装 蓝豹、凯撒、都彭、LACOST、华伦天奴、皮尔卡丹、汤 尼威尔、卡帝乐、七匹狼、堡师龙、SPARKLE、ESPRIT、 柏仙多格、佐丹奴、FUN、以纯、NIKE、美津浓、 ADIDAS、锐步、茵宝等 4 床上用品、 健身器材、 摄影器材、 童品 5 羽绒制品 6 特卖场 从当地百货公司的经营情况分析，常州市场的购买力还是很强的， 6 同时当地的百货公司数量也不多，竞争程度相对没有苏州、无锡等地 激烈，但是目前各家百货公司的经营水平还比较低，对布局、定位、服 务等百货经营中创造文化氛围的一些重要环节还是比较粗放。从品牌 组合情况来看，当地尚缺乏一家清晰定位于高档的百货公司。 1、目前常州百货零售市场的分析 中档高品品牌经营基本完善 从常州购物中心、常州商业大厦和新世纪商城的经营品牌来看， 常州百货零售市场的中档品牌的经营已经基本完善。目前常州购物中 心的经营定位为中档偏低，但其优势在经营面积大，经营品牌多，且 都是各档次中的熟牌；常州商业大厦和新世纪商城为纯中档品牌，主 要经营品牌基本相似。 服务 和购物环境有待提高 考察常州购物中心、常州商业大厦和新世纪商城后，我们感觉到常州 商业还是一块“处女地 ”，目前 还没有一些类似“太平洋” 、“百盛”等知名 大型商业企业进入，另外，常州百货零售市场的竞争尚在全方位服务 和一流购物环境的层面上展开，还仅停留在商品经营和商品品牌上， 这也是上海百货零售业与常州百货零售业之间的区别和落差。特别是 常州的百货企业对于诸如广场形象、商场环境、设备维护、商品陈列， 全方位服务等细节管理方面还不是很注意。 、 商品大类及面积安排 1、 品大类和楼层分布 初步设想的商品大类分布情况如下： 常州嘉业国贸广场项目可行性分析 百货事业部 7 序号 大 类 楼层 1 化妆 1 2 钟表、眼镜 1 3 珠宝黄金 1 5 工艺礼品类 1 6 羊绒制品、羊毛衫 3 7 皮具大类 2 8 女士服饰 2、3 9 男士服饰 4 10 内衣类 3 11 烟酒、滋补品 1 12 运动休闲系列 5 2、商品大类建议招商的品牌目标名单： 为了充分体现高中挡都市时尚百货的定位，在商品品牌组成上主 要要符合高档、时尚的文化，我们初步选择了一些品牌作为目标： 大类 品牌目录 1 化妆品 LANCOME、CLINIQUE、SKII、欧泊莱、欧莱雅、嘉娜宝、 STREETWEAR、KENZO、HUGOBOSS、CK、BURBERYS 欧米茄、劳力士、天梭、浪琴、雷达、巴黎三城、 2 钟表 眼镜 巴黎三城、茂昌、吴良材、红星 3 珠宝 黄金 英皇、周大福、周生生 施华洛士奇、瑞士军刀、都彭、ZIPPO 4 工艺品 万宝龙、PARK 、WATERMAN、CROSS、DAKS、BURBERYS 5 羊绒 制品 鄂尔多斯、鹿王、阿尔巴斯、群工、圣雪绒、兆君 6 女 鞋 百丽、JB.MARTIN、汤普葛罗、FOR YOU、FED、RIZ、BSILLY、CNE、莱 尔斯丹、天美意、思加图、真美思、 哈森、卡迪娜、卡文、贵之步千百度、森达、百思图、MYWELL、梵诗蒂 娜、达芙妮、卡威奴、星期六、玛莉亚、康莉、安玛莉、欧玫珂、CHCH、 法拉莉、NINE WEST、ENZO ANGIOLINI、EO：IO、KENZO、HUSHPUPPYS、ELLE、华伦天奴。露 迪、UU 、WALK SHOP 8 7 男鞋 暇步士、ecco、奇乐、卡帝乐、鳄鱼、皮 尔卡丹、喜来登、花花公子、老 爷车、元喜、啄木鸟、富艇、凯普狄诺、法狮龙、FOX、巴黎世家、爵根士、天美意 8 箱 包 LANCEL、新秀丽、Roberte di Camerino、保罗、华伦天奴、FIDO DIDO、百加 图、FION、DUNHILL 、ELLE、CALLADAY、铁塔、圣大保 罗、皇冠箱包、鳄鱼仔、 Novellino、爱思箱包、菲安妮、 COBO、金利来、 迪桑娜、Cardanro 卡丹洛、卡帝乐鳄鱼、华伦古柏、US Polo、皮尔卡丹、 9 女 士 休闲服 饰 23区、 ESPRIT、ELLE、衣恋、VERO MODA、艾格、 ONLY、A&D、EPISODE、AVV、拉夏贝尔、静安 红鸿、LUKA、史奴比、 WEEKEND、淑格、SCOFIELD、 钡萱、 10 女士职 业装 PORTS、克罗帝亚、丽莱、凯撒、菲妮迪、依瑶、 马天奴、逸飞、可樱、雅 莹、菲姿、马狮龙、香港影儿、SINO、织田、玛戈、白领、贝纳菲尔、艾 昂希尔、贝拉维拉、蒙卡莉娜、圣 凯罗、 LA PARGAY、华兰戈兰、南夕、爱格玛佩尼、柏诗姬、慕诗、艾玛、蝶 飞儿、金凯恩、迪贝丝、贝洱、 华 兰戈兰、法妮、梦兰蝶、桌凡尼 瓦伦天奴、撒 尔曼、 FAGE、ISSIS、SANWICH 11 运动服 饰系列 佐丹奴、班尼路、丝柏高、柏仙多格、佑威、高邦、美特斯邦威、真 维斯、 U2、马 拉松、耐克、 12 男 士 服 饰 观奇洋服、Aquascutum、巴黎世家、CERRUTI 1881、GIEVES$HAWKES、ALFRED DUNHILL、DURBAN、GIOVANNI VALENTINO、MARLBORO CLASSICS、CAMLE、蓝豹、袋鼠、U.S.POLO、浪肯、 KENT&CURWEN、HUSH PUPPIES、REPORTER、奥德臣、 LACOSTE、凯普狄诺、圣大保罗、卡帝乐、老人 头、八仟代、鳄鱼、过 路人、伦敦雾、TONYWEAR 、TONGYJEANS、G2000、Jack Jones、皓、花花公子、堡尼、柏朗亚高、法派 13 内 衣 类 黛安芬、安莉芳、奥黛莉、奇丽尔、舒雅、巴巴拉、 华歌尔、浩沙、古今、 欧迪芬、曼妮芬、伊丝芬 ELLE、莎莎、奥 罗拉、白井、诗培秀、依歌、雪绒花、和音、宛丽 15 软 饰 品 均佳、V.FRAAS、MARC ROZIER、MARCA、KREMENTZ、FREENWAY 14 烟酒、 滋补品 李宝瀛堂、宝明堂、童涵春堂、同仁党、蔡同德、烟草专卖、 1、 电力配置 为了保证照明或以后增设功能性项目的需要，商场的供电（不包 含电梯等大型设备）按照 200W/平方米标准计算，15032 平方米共需 要 3000KW。 2、 空调系统 常州嘉业国贸广场项目可行性分析 百货事业部 9 空调系统必须提供供冷、供热功能，整个商场的集中供冷量不低 于 250 冷吨，同时还需设置新风系统，保证 10 次/小时的换气量。在 楼层末端设备安装中保证商场空气环境均衡、舒适。 3、 层高要求 由于各层商场的面积都较大，我们要求各层商场装修后的层高净 高不低于 3.5 米。 4、 装修标准 装修的标准主要通过使用的主材来体现，我们要求的主材标准如 下： 项目 装修要求 主材 备注 金属卤素灯 入口 照度达到 1000lks 以上 冷光灯 日光灯 暗装灯管、漫反射照明 主走道 照度达到 750lks 左 右 横插双管筒灯 6400K 色温节能灯 横插双管筒灯 6400K 色温节能灯 中岛区 普照照度达到 900lks，局部商品 照明由客户增加点 光源点缀 金属卤素灯 与筒灯按照一定间隔分 布 照明 厅房 普照照度达到 900lks，局部商品 照明由客户增加点 光源点缀 筒灯 6400K 色温 各区域 高雅简洁 上人龙骨纸面 石膏板 考虑大面积石膏板装饰 的开裂问题 天花 造型天 花 木基层 经防火处理 花岗岩或大理 石拼花 淡色调为主 入口 体现高档 地坪灯光 局部点缀 地坪 主走道 体现高档 玻化砖 淡色调、局部小面积拼花、 规格 800*800、深色石材 或不锈钢材料镶边 10 中岛 风格统一、便于客 户道具拼妆 玻化砖 淡色调、600*600 厅房 便于不同品牌形象 专柜装修 水泥找平 入口 体现时尚、高档形 象 不锈钢、天然 石材 中岛柱 面 美观便于客户道具 安装 木基层外包、 环保乳胶漆饰 面 统一道具高度以上做一 定修饰墙面 厅房门 面柱面 体现时尚、高档形 象 不锈钢、天然 石材、玻璃、灯 光等 厅房 门头 各厅房 体现时尚、高档形 象 石材、不锈钢、 玻璃等 预留安装品牌 LOGO 灯 箱位，并安装灯具、经防 火处理 墙地面 体现时尚、高档、 人性化 天然石材、无 缝砖或玻化石 饰面 局部使用金属或玻璃装 饰卫生 间 洁具 有一定知名度 品牌 信息系 统 安全可靠、便于使 用 按照平面布局考虑一定 的余量 照明 合理分路 金属卤素灯具照明与节 能灯具照明分路单独供 电 插座 便于使用 根据平面布置设置足够 的地插、墙插 音响 兼顾消防要求考虑 商场的舒适性 分布均匀，在使用中达到 低音量平局分布 综合 布线 监控 充分考虑安全性 对主要出入口、黄金珠宝 柜台均需设点 消防 挡烟玻 璃 美观安全 常州嘉业国贸广场项目可行性分析 百货事业部 11 滚梯 外包 体现时尚、高档 不锈钢或铝材 安装灯具 供电 考虑广场活动需要 预留音响、电源插座 地坪 适当考虑地坪灯 路灯 美观时尚满足商业 经营需要 安装悬挂吊旗的设施 休闲设 施 体现人性化设计 安装一些桌椅等设施 外广 场 景观 体现艺术性 安装一些广场景观如喷 泉、雕塑等 六、组织架构 根据精简高效的原则，考虑到当前百货业的现状及常州开店的实 际情况，拟 从紧设置机构及配备员工。尤其是上海派驻当地工作的管 理人员在带教、培训当地员工后，尽可能减少，以降低营运成本。初步 拟定的部门设置为： 组织架构图中人员总计 124 人，人员组成情况如下： 部门 岗位 人员 总经理室 总经理、副总经理、总经理助理 3 人 行政管理部 经理、公关文秘、总务后勤及安全、人事 工资、培训及人力调配、广播员、总机与 9 人 总经理室（3 人） 财 务 管理部 营 运 管理部 行 政 管理部 销 售 管理部 电脑室 收银组 楼 面 管 理 营业员 维修等 采 购 管 理 12 接待 营运管理部 经理、营销策划、统计分析、广告制作、服 务质检、合同管理及物价 7 人 财务管理部 经理、总帐会计、会计、出纳、信息系统管 理、收银组 38 人、其中收银员 30 人 商场管理部 经理、助理、采购、楼管、 记帐员、营业员、 维修等 67 人，其中记帐员、营业 员、维修等 49 人 关于售展中心选址分析 售展中心的作用 关于独立售展中心的优劣势 优势： 空间独立更富于视觉冲击力、易于包装宣传 展现开发商实力，便于引发客户的想象 便于销售管理，动线组合完 它的出现将为常州地产行业展示带来新的思考，不仅仅是出售房子，它 同时出售一种生活方式，为城市的营造承载更多意义，它更多的对整个常州城市 的贡献，而不仅仅是一个普通的地产项目。 它是新的城市概念的名片 它是传奇、资本、精致的展示场所 它是项目的销售中心 它是媒体向民众展示宣传其魅力的最佳空间载体 它是体验城市建筑艺术、文化的延伸产物 常州嘉业国贸广场项目可行性分析 百货事业部 13 善，客观上更便于表现楼盘的综合优势，同时对项目的劣势容 易淡化 可以直接体现楼盘特性 可以加强销售团队和开发商的直接沟通，易于处理销售过程中 的突发状况 劣势： 常规化的销售模式 投资耗费相对较大 维护、清洁的成本增加 楼中楼售展中心 优势： 突破常规销售模式 可以让客户体验高层住宅的生活感受 延长接待时间，通道展示让客户接受充分的销售灌输过程 感受统一的物业管理服务 可以甄别客户的有效程度 成本相对节约 可以表现开发商实力 14 劣势： 与项目基地相距较远，丛基地到此有一定间隔（要穿两条马路） 座落相对隐蔽，与基地接待处呼应不够，不利人流导入 从基地开始，引导时间较长，对销售人员的素质要求很高 高处景观效果一般，对氛围的营造有一定抗性，从客户角度讲， 项目冲击力明显减弱，要到两处又需登高，其兴趣度无法掌握 楼层柱子太多，层高不够，面积太小，做样板区受到很大限制 对于包装、销售受到很大程度制约，且销售道具及包装成本增 加 销售半径太长，不利于销售管理和沟通 常州没有类似的做法（高层样板区） ，是柄双刃剑，存在一定风 险 注 1：在楼中楼做为售楼处时，需要考虑办公楼的档次与项目档次匹配 注 2： 由于目前售展中心选址确定的可能性还在论证中，从整体时间段来说存 在一定变数，期望能根据现状排出较为客观的时间表，以配合整案的 营销推进 常州嘉业国贸广场项目可行性分析 百货事业部 15 常州目标客户调查问卷（豪宅） 介绍 自我介绍 对方介绍 对常州的看法 您觉得常州是怎样的城市？ 您为什么选择居住在常州？ 金融观点 您认为购买房地产是一种投资吗？ 觉得常州时常的房价还会有怎样的机会？