1新项目规划情况及合理化建议2011年修改)定

新项目规划情况汇总及建议（2010 年 6 月 28 日） 一、项目经济指标和规划建议 1.中央公馆项目： 1-1 项目经济技术指标 项目经济技术指标 项 目 总体 比例 90 以下面积 比例 规划总用地面积（） 198935 规划总建筑面积（） 657333 地面总建筑面积（） 601851 住宅 571015 100% 型号 层面积 层数 单元面积（） 面积组成 单元数 总体 高层 360-403 30-34 12240-13702 90-133 41 536224 93.96% 小高层 403 12 4836 90-133 1 4836 0.85% 多层 120-300 3-5 866-1190 120-300 29 29650 5.19% 358020 62.7% 配套公建 30836 物业管理用房及居委会 1970 幼儿园 2500 商业 26366 地下总建筑面积 55482 容积率 3.02 密度 21.16% 绿地率 35% 总户数 5500 户 停车位 2750 个 地下停车位 1550 个 地面停车位 1200 个 1-2 中央公馆项目建议： 类 别 项目名称 数 量 合理化建议 备 注 组团数 1 个 别墅区独立围合 组团出入口 2 个 别墅区车行、人行门各 1 个 小区出入口 5 个 因有地上车位无法完全实行人车分流管理 规划结构 车库出入口 4 个 幼儿园 1 个 属公建，建议园门设于小区外 商业 26366 建议预留烟道、给排水接口 游泳池 无社区配套 健身场所 不详 合理设计儿童活 动场地、适当游 乐器材 物业用房及 居委会 1970 配备物业用房 （食堂预留独立 烟道） 、居委会、 警务室用房、老 年人活动中心 物业用房含办公场所、仓库、 员工宿舍和食堂 物业管理 垃圾中转站 1 个 建议设置密闭式 垃圾站，设在排 污泵站旁，垃圾 站设 2 个铁门 （小区内、外各 1 个）并预留给 排水接口 为保持垃圾中转站室内清洁及 冲洗垃圾桶，需预留给排水 安全规划 智能化设备 地产已组织专题会议讨论确定 绿化景观 详见附件 2. 保利拉菲项目： 2-1 技术经济指标 总用地面积 93200 总建筑面积 294501 计容积率面积 260960 多层住宅 30915 高层住宅 227910 商业配套 1615 其 中 物业管理用房 520 不计容积率面积 33541 设备用房 5541 地下车库 28000 其 中 其 中 （其中包含人防面积） （7761） 容积率 2.8 建筑密度 24.9% 绿化率 35.5% 总户数 2703 户 总停车位 1352 辆 地面停车位 552 辆其 中 地下停车位 800 辆 类别 面积段 总量 类型 面积比例 套数 单位（平方米） 单位（套） 80-90 187929 两房两厅一卫 72.61% 2217 110-130 38506 三房两厅两卫 14.88% 320 130-140 1475 三房两厅两卫 0.57% 10 住宅类 180-220 30915 多层住宅 11.94% 156 住宅面积 258825 100% 2703 商业中心 1615 商业配套（含社区服务用房 380 平方） 物业用房 520 总建筑面积 260960 容积率 2.8 2-2 保 利 拉 菲 项 目 建 议： 类 别 项目名称 数量 合理化建议 备 注 组团数 3 个 别墅单独围合； 1-6 号楼围合； 7-12 号楼围合 组团出入口 4 个 建议高层区不设地 面停车位，实行人 车分流管理 别墅组团 2 个出入口 高层 2 个组团各 1 个 出入口 规划结构 车库出入口 3 个 幼儿园 无 游泳池 无 健身场所 不详 合理安排儿童活动 场，设置软质地面、 活动器材社区配套 商业中心 建议相对独立，因 商业中心周边无地 面车位，建议设置 地下车库并与商业 中心相通 物业用房 520 物业用房（客户接 待中心）应设置于 小区主次入口，方 便业主办事。 此面积不含员工宿舍， 食堂及设备仓库（工 程、保洁、绿化） 居委会等 需预留居委会、警 务室用房、老年人 活动中心物业管理 垃圾中转站 1 个 建议设置密闭式垃 圾站，设在 1 号楼 东南角，垃圾站设 2 个铁门（小区内、 外各 1 个）并预留 给排水接口 为保持垃圾中转站室 内清洁及冲洗垃圾桶， 需预留给排水 安全规划 智能化设备 地产已组织专题会议讨论确定 绿化景观 详见附件 3.心语六期项目： 3-1 技术经济指标 项目 数值 单位 规划净用地面积 126009 总建筑面积 393497 计容建筑面积 374247 高层建筑面积 328523 叠拼住宅面积 21824 商业 20800 相关配套 600 其 中 幼儿园 2500 不计容建筑面积 19250 其 中 地下室面积 19250 容积率 2.97% 建筑密度 23% 绿地率 35% 住宅总户数 3558 户 总人口数 10674 人 停车车位 1200 辆 地上停车位 650 辆其 中 地下停车位 550 辆 90 平米小户型套型面积所站比例 66% 类 别 类别划分 数量 建 议 备 注 组团数 4 个 市政道路分割 1-16 号楼组团出入口 2 个 因设有地上车位 所以无法实行人 车分流 人行出入口 1 个（组团东面） 车行出入口 1 个（组团北面） 17-23 号楼组团出入口 4 个 因设有地上车位 所以无法实行人 车分流 人行出入口 2 个（组团北面、 东面各 1 个） 车行出入口 2 个（组团西面、 南面各 1 个） 24-28 号楼组团出入口 2 个 人行出入口 1 个（组团东面） 车行出入口 1 个（组团南面） 29 号楼组团出入口 1 个 出入口 1 个（组团东面） 规划结构 车库出入口 7 个 根据消防要求， 1-16 号楼组团应 增设地下车库出 入口 1 个 建议 7+1 社区配套 幼儿园 1 属公建部分，园门应在小区之外 3-2 心语六期项目建议： 4.香槟国际项目： 4-1 技术经济指标 技术经济指标表 总用地面积 51517.47 总建筑面积 239090 计入容积率建筑面积 206070 住宅建筑面积 144987 物业管理用房建筑面积 292 商业建筑面积 60791 其中：创意中心建筑面积 22904 酒店式公寓面积 17073 商铺建筑面积 18314 影院建筑面积 2500 游泳池 无 健身场所 不详 合理安排儿童活 动场，设置软质 地面、活动器材 物业用房 按规定 应配置 780 物业用房（客户 接待中心）应设 置于小区主次入 口，方便业主办 事。 此面积不含员工宿舍，食堂 及设备仓库（工程、保洁、 绿化）等。 居委会等 需预留居委会、 警务室用房、老 年人活动中心 物业管理 垃圾中转站 1 个 密闭垃圾站建于21 号楼西面 建议设置密闭式垃圾站，垃 圾站设 2 个铁门（小区内、 外各 1 个）并预留给排水接 口 安全规划 智能化设备 地产已组织专题会议讨论确定 绿化景观 详见附件 住宅占计入容积率建筑面积的比例 70% 商业占计入容积率建筑面积的比例 30% 不计入容积率建筑面积 33020 其中：架空层面积 1649 地下层面积 31371 容积率 4.0 建筑密度 28.4% 绿化率 35.5% 总户数 1556 套 机动车停车位 1001 个 其中：地面停车位 200 个 地下停车位 801 个 4-2 香槟国际项目建议： 类 别 项目名称 数量 合理化建议 备 注 组团数 1 个 市政道路分割 人行出入口 2 个 车行出入口 2 个 规划结构 车库出入口 3 个 幼儿园 无 属公建部分，应在小区之外 社区配套 游泳池 无 二、附件（从物业管理角度对开发项目规划的建议） 1、小区配套方面： 健身场所 不详 合理安排儿童活动 场，设置软质地面、 活动器材 物业用房 按规定应配 置 410 物业用房（客户接 待中心）应设置于 小区主次入口，方 便业主办事。 居委会等 需预留居委会、警 务室用房、老年人 活动中心 物业管理 垃圾中转站 1 个 具体位置待定 安全规划 智能化设备 未知 地产已组织专题会议讨论确定 绿化景观 未知 详见附件 1) 按总建筑面积千分之二配置物业办公用房（不含员工宿舍、食堂及工程、保洁、 绿化设备仓库） ； 2) 按规定配置居委会、警务室、老年人活动中心； 3) 小区主次入口及组团入口需配置永久性岗亭； 4) 建议高层住宅区设置摩托车、电瓶车、非机动车停放棚，且分段增设电瓶车充 电位； 5) 建议高档社区设计游泳池，考虑后期安全及管理，尽量避免异型； 6) 建议配置适当健身、游乐设施； 7) 建议在小区公共区域设置公厕； 8) 地下车库的出入口尽量靠近小区机动车道出入口（便于保安管理） ； 9) 在符合消防规范的前提下，尽量减少小区出入口。 2、设备配套： 1) 给排水类： 设计供水管网时建议采用分段（区域）控制，避免一个区域维修时造成整个管 网停水； 建议雨、污排水应采用设有沉沙井的工艺进行施工； 建议井盖、沙井盖、阴沟盖采用高强度非金属材料，且圆井盖采用配套护圈； 建议生活用水应延续采用高、中、低压输送； 水井房增设地漏，以免积水； 2) 电气类： 建议强、弱电管网、园林等管道按规范埋入深度到位，且上竖标碑，以免种植 草木将管线挖断； 建议小区灯具（尤其是商务中心及样板间）采用通用型且武汉市可购置到的， 方便后期维修更换； 建议梯间灯采用触摸式开关，以免日后物业公司再行改造浪费人力资源； 建议消防指示牌灯采用镶入式； 建议建筑内配电箱尽量采用统一系列产品，固定方位统一，能进电井不进梯间， 保持梯间整洁； 建议地下车库灯采用时控； 建议地灯增加墩台； 建议小区内各种照明设计中尽量考虑新型成熟节能产品，节能降耗。 建议小区外露设备增加雨棚（消防泵及控制箱、空调泵及控制箱、消防风机等） 建议水、电各独立系统延续或增加考核计量表（水表、电表）便于后期管理； 3) 电梯 电梯接口的监控线（视频线、电源线） 、五方通话线（无此功能今后年检无法 通过）建议电梯经销商定做在随行电缆内。后敷设因为有线的自重，加上与电 梯排线提升、下降受力不同，线的寿命将大打折扣，经常被电梯随行电缆的曲 张力扯断；（注：此条很重要，签订电梯合同时需要安装成套设备工程方提供 数据） 电梯因温度原因经常死机，建议机房装空调； 建议电梯机房门、天台门采用通用钥匙。 4) 网络： 建议设计中考虑后期配套管线预留问题（如：移动通讯覆盖、联通通讯覆盖、 电信覆盖） 移动通讯覆盖、联通通讯覆盖、电信覆盖等配套工程，建议交房时同步完工。 3、监控系统：（含消防、有线、电信）： 1) 监控硬盘存储量：按照公安机关目前的要求，监控录像保存期不低于 30 天， 今后要求可能会更高，建议在 30 天的基础上再增加一定容量； 2) 监控摄像头：如有夜间光线较暗处建议增加红外功能，重要部位增加云台功能； 3) 监控中心：设备房建议将小区设备房（含消防、电信等设备房）尽量集中于一 处，各机房尽可能的不设在地下室， （潮湿、不通风对设备、设施不利，而且 对人的健康不利） 4) 园区外墙上有红外对射或感应电缆等设备的，外墙内、外树木栽种时需远离发 射、接收光带及感应范围避免经常误报； 5) 周界内组团合围出入设大小门，大门为消防通道平时封闭，小门为人行通道具 备双向刷卡功能（属二次设防，无需配置岗亭） ； 6) 楼宇有残疾人通道并另设单元门的建议增加刷卡功能； 7) 智能化信号建议采用光纤传输（抗干扰） ，设计时，可将强电、弱电井分开， 可避免干扰，而且交叉施工及后期增加强电线路可避免弱电线路被拉扯断股或 全断的风险； 8) 室内厨房煤气报警器经常误报，发挥不了作用； 9) 智能化系统配置要有超前意识（往往小区移交物业时，此套设备已经过时，该 型号已经停产，配件难寻） ；选型要选择品牌系列产品，因为产品能够升级、 接口通用及配件能替换，否则维修无配件，维修时间过长，业主不满意、物业 不满意、维保单位不满意，此问题不解决，换多少维保单位满意度都无法提升。 4、标识系统： 1) 项目导视标识 小区主次入口设置总规平面图； 楼宇标识系统（楼栋牌、单元牌、楼层牌等） ； 小区宣传栏； 2) 地上交通标识系统 主次入口、组团入口应设置道路指示牌、限速指示牌； 路面按交通规范要求刷交通标识线； T 型、十字、直角路口，会车存在盲区的位置应有反光凸镜； 交汇路口、较大坡度处需安装限速挡车板； 3) 地下车库标识系统 车库入口处要有标高指示牌、限速指示牌、出入口指示牌、信号覆盖指示牌、 小区某期地下车库指示牌、如有负二层还需增加防空疏散点指示标识； 明确标明各车位编号； 地下车库电梯乘梯间入口如离车道较近需有警示标识；如离较远需有指示牌； 地下车库内 T 型、十字、直角路口，会车存在盲区的位置应有反光凸镜及警示 牌; 交汇路口、较大坡度处需安装限速挡车板 5、环境绿化： 1) 建议设置垃圾中转站； 2) 建议设计沉井式取水点（参照保利花园三期做法） ，取水点密度按规范设置； 3) 建议各单元门口配置垃圾桶位（600*600方形水泥平台） ； 4) 建议小区道路做路沿，防治水土流失影响小区环境美观； 5) 建议主干道路牙内增设流水沟（浅弧型）隔断设沙井，路面中部往两旁找坡度 （参照橡树主干道做法） ； 6) 建议雨污排水应采用设有沉沙井的工艺进行施工（参照广州西子湾做法，物业 科提供照片） ； 7) 建议地灯增加墩台； 8) 水系池内、溪内水泵沉井建议设置在外，检修水泵时可无需抽光池内、溪内存 水，达到节水目的； 9) 喷泉等水系景观应考虑高台浅池，既美观气派又安全节水； 10) 根据武汉本地气候特征选用合适植物品种，避免在房屋附近栽种大型乔木； 11) 绿化道路能够满足电瓶车通行需要； 6、建议完善、完备小区功能及施工工艺方面： 1) 建议各种设备房交由物业公司管理时各配套功能应完善、完备，按规范一步到 位（如地面、墙面、通风、防鼠、照明、标识等） ； 2) 建议室外消防栓地上高度应一致； 3) 建议单元门采用电磁吸块式门锁，并置于门腰； 4) 建议商铺设置烟道： 商铺日常做饭（普通烟道） ； 集中分区商业餐饮经营 1 2 （大型烟道） ； 5) 空调室外机位建议增加雨水排放功能，避免外墙渗水； 6) 屋面的排气孔应采用铸铁件（坚固耐用） ； 7) 地下预埋管井需要预留维修空间； 8) 小区出入门开、闭次数频繁，建议配置经久耐用的闭门器； 9) 建议小区入口处保安岗亭(室)设计时考虑雨眉加长。 （主要考虑雨天能在室外正 常执勤） 7、参与前期介入 1）工程部能够熟悉施工现场，负责设备设施安装过程跟进、参数收集，项目主要 管线进出线路了解，对隐蔽管线、小市政管线进行抓拍，便于后期管理； 2）通过图纸与现场的对比，从日后的管理使用为目的，把不合理的、安全隐患等 问题以书面的形式可以