2010年前三季度广东省房地产市场分析报告(总报告)

2010 年 前 三 季 度 广 东 房 地 产 市 场 分 析 报 告 （ 总 报 告 ） 广东省房协市场分析课题组 （广 东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、 广东省统计局固定资产投资统计处） 一、社会经济环境 今年前三季度，广东国民经济运行态势总体良好，实现地区生产总值 31542.28 亿元， 按可比价格计算，同比增长 11.6%，比全国高 1 个百分点，同比提高 3 个百分点，比上半 年提高 0.4 个百分点。完成全社会固定资产投资 10573.62 亿元，同比增长 24.1%。城镇居 民人均可支配收入 18101.13 元，同比增长 10.4%，扣除物价因素影响，实际增长 7.5%。 二、数据分析 （一）房地产投资 1、完成开发投资 前三季度广东房地产完成开发投资 2439.63 亿元，同比增长 30.6%，增幅比去年同期 提高 38.7 个百分点。固定资产投资占 GDP 比重为 33.5%，同比提高 1.4 个百分点；房地产 开发投资占 GDP 比重为 7.7%，同比提高 0.6 个百分点，低于全国平均水平 4.8 个百分点 （见表 1、图一） 。 表 1 全国与广东完成房地产开发投资数据表 单位：亿元 地 区 时 间 国内生产 总值 固定资产 投资 房地产开发 投资 固定资产投资 占 GDP 比重 房地产投资占 GDP 比重 2009 年前三季 217817 155057 25050 71.2% 11.5% 2010 年前三季 268660 192228 33511 71.6% 12.5%全 国 同比增长 10.6% 24.0% 36.4% 0.4 个百分点 1 个百分点 2009 年前三季 26418.08 8521.85 1868.59 32.1% 7.1% 2010 年前三季 31542.28 10573.62 2439.63 33.5% 7.7%广 东 同比增长 11.6% 24.1% 30.6% 1.4 百分点 0.6 百分点 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 固 定 投 资 总 值 (亿 元 ） 3057 3819.38 4558.56 5152.86 6143.34 7225.94 8521.85 10573.62 房 地 产 开 发 投 资 （ 亿 元 ） 808.1 885.6 983.07 1175.34 1616.42 2033.72 1868.59 2439.63 固 定 投 资 同 比 增 长 24.9% 19.4% 13.0% 19.2% 17.6% 17.9% 24.1% 房 地 产 开 发 投 资 同 比 增 长 9.6% 11.0% 19.6% 37.5% 25.8% -8.1% 30.6% 9.6% 11.0% 19.6% 37.5% 25.8% -8.1% 30.6% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 图一 广东近年前三季度固定资产投资与房地产开发投资增长走势 从 2008 年以来各季度完成房地产开发投资同比增速看，2008 年第 1 季度至 2009 年第 2 季度为下行阶段，增速由 36.9%降至-15.8%；之后随着市场的逐步回暖，开发投资同比增 速也一路反弹，至今年第 2 季度达到高点，38.4%；而随着 4 月份国务院关于坚决遏制部 分城市房价过快上涨的通知等新一轮房地产调控政策的陆续出台和生效，第 3 季度投资 增速明显回落，但投资额仍为 2008 年以来当季次高（见图二） 。 08年 Q1 08年 Q2 08年 Q3 08年 Q4 09年 Q1 09年 Q2 09年 Q3 09年 Q4 10年 Q1 10年 Q2 10年 Q3 房 地 产 开 发 投 资 （ 亿 元 ） 558.77 784.1 690.85 898.62 475.1 660.57 732.92 1094.45 593.63 914.29 931.71 房 地 产 开 发 投 资 同 比 增 长 36.9% 32.3% 12.3% 0.6% -15.0% -15.8% 6.1% 21.8% 25.0% 38.4% 27.1% -20% 0% 20% 40% 60% 0 200 400 600 800 1000 1200 图二 2008 年以来各季度广东房地产开发投资走势 按工程用途分，商品住宅完成投资 1722.52 亿元，同比增长 26.9%；办公楼和商业营 业用房投资 98.20 亿元和 233.92 亿元，同比分别增长 27.7%和 35.0%；其他房地产开发投 资 384.99 亿元，增长 47.4%。与近年同期相比，商业营业用房投资的同比增速达到新高， 办公楼、其他投资的同比增速也处于近年高位，这对于丰富我省房地产业态有积极的促进 作用（见图三） 。 3 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年住 宅 投 资 (亿 元 ) 531.71 583.48 585.61 642.35 836.07 1147.11 1463.52 1357.17 1722.52 办 公 楼 投 资 (亿 元 ) 34.57 26.08 42.50 49.64 65.54 72.37 62.27 76.91 98.20 商 业 用 房 投 资 (亿 元 ) 74.54 76.54 100.81 103.09 115.02 143.45 150.00 173.31 233.92 其 他 投 资 (亿 元 ) 93.66 122.01 156.68 187.99 158.70 253.50 357.93 261.20 384.99 住 宅 投 资 同 比 增 长 9.7% 0.4% 9.7% 30.2% 37.2% 27.6% -7.3% 26.9% 办 公 楼 投 资 同 比 增 -24.5% 62.9% 16.8% 32.0% 10.4% -14.0% 23.5% 27.7%商 业 用 房 投 资 同 比 增 2.7% 31.7% 2.3% 11.6% 24.7% 4.6% 15.5% 35.0% 其 他 投 资 同 比 增 30.3% 28.4% 20.0% -15.6% 59.7% 41.2% -27.0% 47.4% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 图三 广东近年前三季度房地产开发投资走势 从住宅户型结构看，90 平方米以下住宅投资 432.00 亿元，同比增长 24.9%；140 平方 米以上住宅投资 544.66 亿元，增长 27.3%；经济适用房投资 16.76 亿元，大幅增长 131.3%；别墅、高档公寓投资 242.86 亿元，增长 47.5%（见表 2） 。 表 2 广东商品住宅投资数据表 单位：亿元 时 间 90以下 140以上 经济适用房 别墅、高档公寓 2009 年 前 三 季 度 345.95 427.76 7.25 164.39 2010 年 前 三 季 度 432.00 544.66 16.76 242.86 同 比 增 长 24.9% 27.3% 131.3% 47.5% 2、开发资金来源 前三季度，房地产开发企业本年到位资金 3915.64 亿元，同比增长 15.9%，增幅比上 半年和第 1 季度分别减少 9.6 个和 18.2 个百分点，呈逐季回落趋势（见表 3） 。 表 3 广东房地产企业到位资金数据表 单位：亿元 时 间 第一季度 上半年 前三季度 2009 年 1011.34 2205.56 3378.74 2010 年 1356.45 2723.62 3915.64 同比增长 34.1% 23.5% 15.9% 从资金来源看，国内贷款 958.32 亿元，同比增长 35.8%，占本年到位资金的 24.5%， 同比提高 3.6 个百分点。利用外资 44.34 亿元，同比增长 10.2%，占比与去年同期相比略 降 0.1 个百分点。自筹资金 1107.70 亿元，增长 30.8%，占到位资金的 28.3%，同比提高 3.2 个百分点。其他资金来源（销售回笼资金）1805.29 亿元，与去年同期基本持平，同比小 幅增长 1.1%；占到位资金 46.1%，该比重仅高于 2002、2008 年同期水平。其中定金及预收 款 906.40 亿元，下降 4.3%；个人按揭贷款 658.89 亿元，增长 5.1%，比重同比分别降低 4.9 个和 1.7 个百分点（见表 4、图四、图五） 。 表 4 广东房地产到位资金来源基础数据表 单位：亿元 国内贷款 外 资 自 筹 其他（定金、预付） 时 间 金额 % 金额 % 金额 % 金额 % 2009 年前三季 705.79 20.9 40.22 1.2 846.58 25.1 1786.15 52.8 2010 年前三季 958.32 24.5 44.34 1.1 1107.70 28.3 1805.29 46.1 同比增长(%) 35.8 3.6 个百分点 10.2 -0.1 个百分点 30.8 3.2 个百分点 1.1 -6.7 个百分点 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 国 内 贷 款 (亿 元 ) 197.76 259.86 266.49 239.07 419.19 559.92 666.10 705.79 958.32 外 资 (亿 元 ) 25.39 29.84 29.14 21.83 37.14 66.13 46.39 40.22 44.34 自 筹 (亿 元 ) 282.38 295.65 345.79 441.83 471.10 704.26 915.81 846.58 1107.70 其 它 (定 金 、 预 付 )(亿 元 ) 420.34 537.77 672.28 740.72 945.28 1305.02 1115.93 1786.15 1805.29 贷 款 同 比 增 长 31.4% 2.6% -10.3% 75.3% 33.6% 19.0% 6.0% 35.8% 外 资 同 比 增 长 17.6% -2.4% -25.1% 70.1% 78.1% -29.9% -13.3% 10.2% 自 筹 同 比 增 长 4.7% 17.0% 27.8% 6.6% 49.5% 30.0% -7.6% 30.8% 其 它 同 比 增 长 27.9% 25.0% 10.2% 27.6% 38.1% -14.5% 60.1% 1.1% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 图四 广东近年前三季度房地产资金来源变动 21.36% 23.14% 20.28% 16.56% 22.38% 21.25% 24.27% 20.89% 24.47% 30.50% 26.32% 26.32% 30.60% 25.16% 26.72% 33.37% 25.06% 28.29% 45.40% 47.88% 51.17% 51.30% 50.48% 49.52% 40.66% 52.86% 46.10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 国 内 贷 款 21.36% 23.14% 20.28% 16.56% 22.38% 21.25% 24.27% 20.89% 24.47% 外 资 2.74% 2.66% 2.22% 1.51% 1.98% 2.51% 1.69% 1.19% 1.13% 自 筹 30.50% 26.32% 26.32% 30.60% 25.16% 26.72% 33.37% 25.06% 28.29% 其 它 (定 金 、 预 付 ) 45.40% 47.88% 51.17% 51.30% 50.48% 49.52% 40.66% 52.86% 46.10% 图五 广东近年前三季度房地产资金来源结构 5 从近年同期房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年前三季度为 161%，比历 史最高水平即去年同期低 20 个百分点，接近 2007 年同期水平，说明到位资金仍较充裕。 但从今年情况看，房地产开发业本年到位资金与完成投资比一路回落，由 1-2 月时的 275% 下降至 161%，说明企业资金压力逐渐显现（见图六、图七） 。 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 到 位 资 金 总 额 (亿 元 ) 925.87 1123.23 1313.77 1443.90 1872.70 2635.33 2744.23 3378.74 3915.64 完 成 开 发 投 资 额 (亿 元 ) 734.48 808.10 885.60 983.07 1175.34 1616.42 2033.72 1868.59 2439.63 到 位 资 金 同 比 增 长 21.3% 17.0% 9.9% 29.7% 40.7% 4.1% 23.1% 15.9% 到 位 资 金 占 开 发 资 金 比 例 126% 139% 148% 147% 159% 163% 135% 181% 161% 21.3% 17.0% 9.9% 29.7% 40.7% 4.1% 23.1% 15.9% 126% 139% 148% 147% 159% 163% 135% 181% 161% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 200% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 图六 广东近年前三季度房地产到位资金、完成开发投资情况 275% 229% 210% 197% 181% 171% 167% 161% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 图七 2010 年 1-9 月广东房地产到位资金占开发资金比重走势 （二）土地开发与购置 前三季度，房地产开发企业土地购置面积 1315.18 万平方米，同比下降 2.5%；土地成 交价款 272.41 亿元，同比增长 136.8%。分季度看，前两个季度土地购置面积相当，分别 为 328.06、366.36 万平方米；第三季度明显增加，达 620.76 万平方米。与近年同期相比， 今年前三季度土地购置面积为近年最少，而土地成交价款则为近年最高，说明获取土地成 本大幅提高（见表 4、图八） 。 表 4 房地产企业购置土地数据表 单位：万、亿元 时 间 土地购买面积 土地成交价款 购置单价（元/m 2） 2009 年前三季 1349.38 115.02 852 2010 年前三季 1315.18 272.41 2071 同比增长 -2.5% 136.8% 143.0% 2010 年第 1 季度 328.06 66.51 2027 2010 年第 2 季度 366.36 100.79 2751 2010 年第 3 季度 620.76 105.11 1693 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 面 积 (万 ) 2010.13 1538.99 1522.26 2219.90 2306.12 1349.38 1315.18 单 价 (元 / ) 511 620 813 806 987 852 2071 面 积 同 比 增 长 -23.4% -1.1% 45.8% 3.9% -41.5% -2.5% 单 价 同 比 增 长 21.3% 31.1% -0.8% 22.4% -13.6% 143.0% -23.4% -1.1% 45.8% 3.9% -41.5% -2.5% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 0 500 1000 1500 2000 2500 图八 广东近年前三季度房地产企业购置土地情况 （三）商品房建设 前三季度商品房施工面积 26641.76 万平方米，同比增长 22.2%；其中新开工面积 7818.05 万平方米，同比大幅增长 110.4%；施工面积、新开工面积同比增速均达到近年同 期最高。竣工面积 3135.92 万平方米，同比增长 8.6%，增速较去年同期回落 16.3 个百分 点（见图九） 。 7 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 施 工 面 积 (万 ) 9948.34 10806.12 11793.32 13043.72 14740.57 17356.82 21128.19 21808.71 26641.76 新 开 工 面 积 (万 ) 2778.74 2993.9 3342.02 3634.45 3899.49 5150.78 5272.52 3715.55 7818.05 竣 工 面 积 (万 ) 1584.02 2133.67 1908.36 1802.66 2180.00 2213.22 2311.20 2886.38 3135.92 施 工 面 积 同 比 增 长 8.6% 9.1% 10.6% 13.0% 17.8% 21.7% 3.2% 22.2% 新 开 工 面 积 同 比 增 长 7.7% 11.6% 8.8% 7.3% 32.1% 2.4% -29.5% 110.4% 竣 工 面 积 同 比 增 长 34.7% -10.6% -5.5% 20.9% 1.5% 4.4% 24.9% 8.6% 7.7% 11.6% 8.8% 7.3% 32.1% 2.4% -29.5% 110.4% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 图九 广东近年前三季度商品房建设情况 分用途来看，商品住宅、办公楼、商业营业用房的施工面积同比增速较为接近，为 20%左 右，其他同比增长 31.7%；新开工面积方面，除了商业营业用房同比增长 76.6%，住宅、办 公楼、其他同比增速均超过 100%；竣工面积，商业营业用房、办公楼同比增速分别为 69.4%和 38.2%，明显高于住宅和其他（见表 5） 。 表 5 广东各类商品房建设数据表 单位：万 m2 时 间 面 积 住 宅 办公楼 商 业 其 他 施工面积 16692.94 739.67 2038.17 2337.93 新开工面积 2966.36 67.15 304.46 377.592009 年前三季度 竣工面积 2393.09 37.28 167.87 288.14 施工面积 20206.25 921.59 2434.41 3079.52 新开工面积 6212.56 145.46 537.53 922.50 2010 年前三季度 竣工面积 2569.62 51.53 284.44 230.33 施工面积 21.0 24.6 19.4 31.7 新开工面积 109.4 116.6 76.6 144.3同比增长(%) 竣工面积 7.4 38.2 69.4 -20.1 （四）商品房交易 前三季度，商品房销售面积 4487.07 万平方米，同比下降 3.1%；销售额 3305.26 亿元， 同比增长 10.7%；销售均价 7366 元/平方米，同比增长 14.3%。其中，商品住宅销售面积、 销售额、销售均价分别为 4021.28 万平方米、2810.51 亿元、6989 元/平方米，同比分别下 降 7.5%、增长 2.5%和 10.8%。 从近年同期看，今年前三季度商品房、商品住宅销售面积均略低于去年同期水平，为 历史次高；而销售额、销售均价则达到近年同期新高（见图十、图十一） 。 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 商 品 房 销 售 面 积 (万 ) 1321.83 1582.52 1766.46 2015.46 3189.76 3990.40 2999.60 4632.21 4487.07 商 品 房 销 售 额 (亿 元 ) 438.39 511.35 649.43 757.51 1604.23 2405.03 1798.02 2986.31 3305.26 商 品 房 均 价 (元 / ) 3317 3231 3676 3759 5029 6027 5994 6447 7366 商 品 房 销 售 面 积 同 比 增 长 19.7% 11.6% 14.1% 58.3% 25.1% -24.8% 54.4% -3.1% 商 品 房 销 售 额 同 比 增 长 16.6% 27.0% 16.6% 111.8% 49.9% -25.2% 66.1% 10.7% 商 品 房 均 价 同 比 增 长 -2.6% 13.8% 2.3% 33.8% 19.8% -0.6% 7.6% 14.3% 3317 3231 3676 3759 5029 6027 5994 6447 7366 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 图十 广东近年前三季度商品房销售情况 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 住 宅 销 售 面 积 (万 ) 1177.40 1441.05 1608.81 1791.53 2901.52 3641.81 2747.88 4347.19 4021.28 住 宅 销 售 额 (亿 元 ) 360.42 435.12 557.86 634.07 1345.58 2099.59 1594.72 2742.60 2810.51 住 宅 均 价 (元 / ) 3061 3019 3468 3539 4638 5765 5803 6309 6989 住 宅 销 售 面 积 同 比 增 长 22.4% 11.6% 11.4% 62.0% 25.5% -24.6% 58.2% -7.5% 住 宅 销 售 额 同 比 增 长 20.7% 28.2% 13.7% 112.2% 56.0% -24.1% 72.0% 2.5% 住 宅 均 价 同 比 增 长 -1.4% 14.9% 2.1% 31.1% 24.3% 0.7% 8.7% 10.8% 3061 3019 3468 3539 4638 5765 5803 6309 6989 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 图十一 广东近年前三季度住宅销售情况 从月份情况看，自 1-2 月起商品房销售面积同比增速逐月回落，尤其是 4 月中旬房地 产调控政策“新国十条”出台后，同比增速更是加速下滑；直至 8 月止跌回升，9 月呈现 强势反弹。其中，从当月商品住宅销售套数看，4-8 月一直维持相对低位运行，9 月则明显 提升，达到今年以来当月销售套数最高（见图十二、十三） 。 9 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 销 售 面 积 （ 万 ） 628.09 1278.88 1786.99 2278.93 2851.49 3228.25 3708.53 4487.07 销 售 均 价 （ 元 / ） 7319 7152 7219 7351 7224 7168 7331 7366 面 积 同 比 增 长 17.4% 14.0% 10.1% 3.8% -3.2% -6.6% -7.9% -3.1% 均 价 同 比 增 长 19.7% 19.2% 20.0% 20.4% 17.5% 13.8% 14.7% 14.3% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 图十二 今年以来广东商品房销售面积、均价走势 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 住 宅 销 售 套 数 （ 套 ） 50762 54119 40916 37362 42928 30413 35891 61759 住 宅 销 售 均 价 （ 元 / ） 7121 6889 7130 7143 6308 5778 7883 7279 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 图十三 今年以来各月份广东商品住宅销售套数、均价走势 从商品房供求关系来看，今年前三季度批准预售面积 4957.06 万平方米，同比下降 30.5%；与实际销售的比值为 1.10，与去年同期的 1.54 相比减少了 0.44。其中，第 1 季度 批准预售面积大于实际销售面积，第 2、3 季度的情况则相反（见表 6） 。 表 6 广东商品房供需数据表 单位：万 m2 时 间 批准预售 实际销售 批准预售/实际销售 2009 年前三季度 7133.49 4632.41 1.54 2010 年前三季度 4957.06 4487.07 1.10 同比增长 -30.5% -3.1% -0.44 2010 年第 1 季度 2411.28 1278.89 1.89 2010 年第 2 季度 1236.62 1572.61 0.79 2010 年第 3 季度 1309.16 1635.57 0.80 从待售面积（即原“空置面积” ，按国家统计局 8 月 10 日的声明要求，本报告即期起， 将商品房“空置面积”更名为“待售面积” ）来看，至 9 月末全省商品房待售面积 2054.70 万平方米，比 6 月期末减少 28.22 万平方米，比 2009 年期末则增加 10.67 万平方米。从待 售年限看，今年来待售 1 年以内的商品房面积持续增长，至 9 月期末达到 620.50 万平方米， 比 2009 年期末增加了约 90 万平方米；待售 1-3 年部分逐季减少，至 9 月期末已低于 2009 年期末水平；待售 3 年以上部分基本稳定（见表 7、图十四） 。 表 7 广东商品房待售面积数据表 单位：万 m2 项 目 2009 年期末 2010 年 3 月期末 2010 年 6 月期末 2010 年 9 月期末 待售面积 2043.73 2078.67 2082.62 2054.40 待售 1 年以内 530.20 576.45 609.45 620.50 待售 1-3 年 1147.12 1183.49 1149.68 1109.39 待售 3 年以上 363.41 318.73 323.49 324.51 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 期 末 待 销 总 面 积 （ 万 ） 2001.18 2245.90 2160.28 1952.44 1781.33 1522.72 1571.63 1998.45 2054.40 期 末 住 宅 待 销 面 积 （ 万 ） 1238.72 1441.32 1247.13 1060.07 948.89 713.59 802.57 1206.25 1197.77 待 销 总 面 积 同 比 增 长 12.2% -3.8% -9.6% -8.8% -14.5% 3.2% 27.2% 2.8% 住 宅 待 销 面 积 同 比 增 长 16.4% -13.5% -15.0% -10.5% -24.8% 12.5% 50.3% -0.7% 16.4% -13.5% -15.0% -10.5% -24.8% 12.5% 50.3% -0.7% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 500 1000 1500 2000 2500 图十四 广东近年前三季度商品房待售情况 从结构上看，待销 1-3 年部分占 54%，较去年同期有所回落；待销 3 年以上占 15.8%， 再创近年同期新低；待销 1 年以内占 30.2%（见图十五） 。 11 42.27% 44.11% 50.2% 43.87% 45.88