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万科财务分析报告 万科财务分析报告 目录 摘要 1.房地产行业概况 房地产行业的发展前景 2 万科地产会计分析 万科地产的资产状况 万科地产的利润状况 利润表综合分析 现金流量表一般分析 3.万科房产财务分析 短期偿债能力指标分析 长期偿债能力指标分析 营运能力分析 营运能力指标分析 企业盈利能力分析 资产经营盈利能力分析 资本经营能力分析 商品经营盈利能力分析 每股收益分析 4 分析结论及建议 财务问题 改善建议 1.房地产行业概况 房地产行业的发展前景 从宏观经济上看，中国人均 GDP 超过 7000 美元，长 期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能 力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主 要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品 需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段， 房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历 程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳 定的。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化， 货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企 业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下， 很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会 呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化 将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企 业集中。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于 新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市 场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会 更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。 2.万科地产会计分析 万科地产的资产状况 表 2-1 万科地产合并资产负债表 XX 年 12 月 31 日 单位：元 项目 期末数 期初数 流动资产： 货币资金 44,365,409, 52,291,542, 应收账款 3,078,969, 1,886,548, 预付账款 28,653,665, 33,373,611, 其他应收款 34,815,317, 20,057,921, 存货 331,133,223, 255,164,112, 流动资产合计 442,046,585, 362,773,737, 非流动资产： 可供出售金融资产 2,466,185, 4,763, 长期股权投资 10,637,485, 7,040,306, 投资性房地产 11,710,476, 2,375,228, 固定资产 2,129,767, 1,612,257, 在建工程 913,666, 1,051,118, 无形资产 430,074, 426,846, 商誉 201,689, 201,689, 长期待摊费用 63,510, 42,316, 递延所得税资产 3,525,262, 3,054,857, 其他非流动资产 5,080,619, 218,492, 非流动资产合计： 37,158,738, 16,027,877, 资产总计 479,205,323, 378,801,615, 流动负债： 短期借款 5,102,514, 9,932,400, 交易性金融负债 11,686, 25,761, 应付票据 14,783,899, 4,977,131, 应付账款 63,958,459, 44,860,995, 预收款项 155,518,071, 131,023,977, 应付职工薪酬 2,451,674, 2,177,748, 应交税费 4,578,205, 4,515,588, 应付利息 291,243, 649,687, 其他应付款 54,704,285, 36,045,315, 一年内到期的非流动负债 27,521,791, 25,624,959, 流动负债合计 328,921,832, 259,833,566, 非流动负债： 长期借款 36,683,128, 36,036,070, 应付债券 7,398,391, 预计负债 46,876, 44,292, 其他非流动负债 2,955, 15,677, 递延所得税负债 672,715, 733,812, 非流动负债合计 44,844,067, 36,829,853, 负债合计 373,765,900, 296,663,420, 所有者权益： 股本 11,014,968, 10,995,553, 资本公积 8,532,222, 8,683,860, 盈余公积 20,135,409, 17,017,051, 未分配利润 36,706,888, 26,688,098, 外币报表折算差额 506,492, 440,990, 归属于母公司所有者权益 76,895,983, 63,825,553, 少数股东权益 28,543,440, 18,312,641, 所有者权益合计 105,439,423, 82,138,194, 负债及所有者权益总计 479,205,323, 378,801,615, 表 2-2 万科地产资产负债表水平分析表 金额单位：元 项目 XX 年 XX 年 变动情况 对总额的影响(%) 变动额 变动(%) 流动资产： 货币资金 44,365,409, 52,291,542, -7,926,132, - - 应收账款 3,078,969, 1,886,548, 1,192,421, 预付账款 28,653,665, 33,373,611, -4,719,946, - - 其他应收款 34,815,317, 20,057,921, 14,757,395, 存货 331,133,223, 255,164,112, 75,969,110, 流动资产合计 442,046,585, 362,773,737, 79,272,847, 非流动资产： 可供出售金融资产 2,466,185, 4,763, 2,461,422, 51, 长期股权投资 10,637,485, 7,040,306, 3,597,179, 投资性房地产 11,710,476, 2,375,228, 9,335,247, 固定资产 2,129,767, 1,612,257, 517,510, 在建工程 913,666, 1,051,118, -137,452, - - 无形资产 430,074, 426,846, 3,227, 商誉 201,689, 201,689, 长期待摊费用 63,510, 42,316, 21,193, 递延所得税资产 3,525,262, 3,054,857, 470,404, 其他非流动资产 5,080,619, 218,492, 4,862,127, 2, 非流动资产合计： 37,158,738, 16,027,877, 21,130,860, 资产总计 479,205,323, 378,801,615, 100,403,708, 流动负债： 短期借款 5,102,514, 9,932,400, -4,829,885, - - 交易性金融负债 11,686, 25,761, -14,074, - 应付票据 14,783,899, 4,977,131, 9,806,768, 应付账款 63,958,459, 44,860,995, 19,097,463, 预收款项 155,518,071, 131,023,977, 24,494,093, 应付职工薪酬 2,451,674, 2,177,748, 273,925, 应交税费 4,578,205, 4,515,588, 62,616, 应付利息 291,243, 649,687, -358,444, - - 其他应付款 54,704,285, 36,045,315, 18,658,969, 一年内到期的非流动负债 27,521,791, 25,624,959, 1,896,832, 流动负债合计 328,921,832, 259,833,566, 69,088,265, 非流动负债： 长期借款 36,683,128, 36,036,070, 647,058, 应付债券 7,398,391, 7,398,391, 预计负债 46,876, 44,292, 2,584, 其他非流动负债 2,955, 15,677, -12,722, - 递延所得税负债 672,715, 733,812, -61,097, - - 非流动负债合计 44,844,067, 36,829,853, 8,014,214, 负债合计 373,765,900, 296,663,420, 77,102,480, 所有者权益： 股本 11,014,968, 10,995,553, 19,415, 资本公积 8,532,222, 8,683,860, -151,637, - - 盈余公积 20,135,409, 17,017,051, 3,118,358, 未分配利润 36,706,888, 26,688,098, 10,018,790, 外币报表折算差额 506,492, 440,990, 65,502, 归属于母公司所有者权益 76,895,983, 63,825,553, 13,070,429, 少数股东权益 28,543,440, 18,312,641, 10,230,798, 所有者权益合计 105,439,423, 82,138,194, 23,301,228, 负债及所有者权益总计 479,205,323, 378,801,615, 100,403,708, 表 2-2 分析： 该公司总资产本期增加元，增长幅度为%，说明万科 地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以 发现： (1)流动资产本期增加元，增长的幅度为%，使总资产 规模增长了%。非流动资产本期增加了元，增长的幅度为% ，使得总资产规模增加了%，两者合计使得总资产增加了元， 增长幅度为%。 (2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的 增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有 所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但 其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。存 货本期增加元，增长幅度为%，对总资产的影响为%。从数 据中显示，万科地产 XX 年度存货方面在建开发产品亿元， 占比%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应 收款的增加。其他应收款本期增加了元，变动幅度为%对总 资产的影响为%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导 致其他应收款的增加。三、货币资金的减少。货币资金本 期减少了元，减少幅度为%，对总额的影响为-%。资料可知， 由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。 总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流 动资产总额是增长的。 由表 2-2 可知，该公司权益总额较之上年同期增长元， 增加幅度为%，说明万科地产 XX 年权益总额有较大幅度的 增长。 表 2-3 万科地产资产负债表垂直分析表 金额单元： 元 项目 XX 年 XX 年 XX 年(%) XX 年(%) 变动情况(%) 流动资产： 货币资金 44,365,409, 52,291,542, - 应收账款 3,078,969, 1,886,548, 预付账款 28,653,665, 33,373,611, - 其他应收款 34,815,317, 20,057,921, 存货 331,133,223, 255,164,112, 流动资产合计 442,046,585, 362,773,737, - 非流动资产： 可供出售金融资产 2,466,185, 4,763, 长期股权投资 10,637,485, 7,040,306, 投资性房地产 11,710,476, 2,375,228, 固定资产 2,129,767, 1,612,257, 在建工程 913,666, 1,051,118, - 无形资产 430,074, 426,846, - 商誉 201,689, 201,689, - 长期待摊费用 63,510, 42,316, 递延所得税资产 3,525,262, 3,054,857, - 其他非流动资产 5,080,619, 218,492, 非流动资产合计： 37,158,738, 16,027,877, 资产总计 479,205,323, 378,801,615, 流动负债： 短期借款 5,102,514, 9,932,400, - 交易性金融负债 11,686, 25,761, 应付票据 14,783,899, 4,977,131, 应付账款 63,958,459, 44,860,995, 预收款项 155,518,071, 131,023,977, - 应付职工薪酬 2,451,674, 2,177,748, - 应交税费 4,578,205, 4,515,588, - 应付利息 291,243, 649,687, - 其他应付款 54,704,285, 36,045,315, 一年内到期的非流动负债 27,521,791, 25,624,959, - 流动负债合计 328,921,832, 259,833,566, 非流动负债： 长期借款 36,683,128, 36,036,070, - 应付债券 7,398,391, 预计负债 46,876, 44,292, 其他非流动负债 2,955, 15,677, 递延所得税负债 672,715, 733,812, - 非流动负债合计 44,844,067, 36,829,853, - 负债合计 373,765,900, 296,663,420, - 所有者者益： 股本 11,014,968, 10,995,553, - 资本公积 8,532,222, 8,683,860, - 盈余公积 20,135,409, 17,017,051, - 未分配利润 36,706,888, 26,688,098, 外币报表折算差额 506,492, 440,990, - 归属于母公司所有者权益 76,895,983, 63,825,553, - 少数股东权益 28,543,440, 18,312,641, 所有者权益合计 105,439,423, 82,138,194, 负债及所有者权益总计 479,205,323, 378,801,615, 表 2-3 分析： 从静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达%， 非流动资产比重仅为%。根据该公司的资产结构，可以认为 该公司资产的流动性较强，资产风险较小。 从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了% ，而非流动资产上升了%，结合各资产项目的结构变动情况 来看，除了货币资金的比重下降了%和预付账款下降了%外， 其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对 比较稳定。 从资本结构看，该公司股东权益比重为 22%，负债比 重为 78%，资产负债率还是挺高的，但由年度报告可知，公 司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项 目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压 力。从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了%，负债 比重下降了%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还 是比较稳定的。 流动资产的内部结构 表 3-4 流动资产结构分析表 项目 金额(元) 结构(%) XX 年 XX 年 XX 年 XX 年 差异 货币资金 44,365,409, 52,291,542, - 应收账款 3,078,969, 1,886,548, 预付账款 28,653,665, 33,373,611, - 其他应收款 34,815,317, 20,057,921, 存货 331,133,223, 255,164,112, 合计 442,046,585, 362,773,737, 计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、 存货，其中，存货占比超过 60%，占流动资产很大一部分， 由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的 能力。 万科地产的利润状况 利润表综合分析 报告期 XX/12/31 XX/12/31 增减额 增减(%) 一、营业收入 135,418,791, 103,116,245, % 减：营业成本 92,797,650, 65,421,614, % 营业税金及附加 11,544,998, 10,916,297, % 销售费用 3,864,713, 3,056,377, % 管理费用 3,002,837, 2,780,308, % 财务费用 891,715, 764,757, % 资产减值损失 60,153, 83,818, - -% 加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列) -572, -8,719, % 投资收益(损失以“-”号填列) 1,005,187, 928,687, % 其中：对联营企业和合并企业的投资收益 999,397, 889,787, % 二、营业利润(亏损以“-”号填列) 24,261,338, 21,013,040, % 加：营业外收入 118,969, 144,645, - -% 减：营业外支出 89,296, 87,500, % 其中：非流动资产处置损失 6,820, 6,068, % 三、利润总额(净亏损以“-”号填列) 24,291,011, 21,070,185, % 减：所得税费用 45 5,993,461, 5,407,596, 四、净利润 18,297,549, 15,662,588, % 金额单位：元 现金流量表一般分析 (1)该公司资产负债表货币资金项目年末比年初减少 亿元，剔除包含于年末及年初货币资金项目当中的使用受 限制资金的影响，本年现金及现金等价物共增加 8,116,074,元。 其中，经营活动产生净现金流量 1,923,868,元;投资活动产 生净现金流量 7,954,417,元;筹资活动产生净现金流量 2,057,645,元。 (2)该公司本年经营活动净现金流量产生的主要原因 是销售商品、提供劳务收到现金 153,437,067,元，购买商 品、接受劳务支付现金 128,656,952,元。 (3)投资果冻现金流量主要是由于投资支付的现金构 成。万科集团 XX 年用于投资活动的现金流量净额是 7,954,417,元，主要用于支付投资现金。 (4)筹资活动净现金流量的增加主要来自于取得借款 收到的现金和偿还债务支付的现金。取得借款收到的现金 44,467,771,元;偿还债务支付的现金 48,430,256,元。 3.万科房产财务分析 偿债能力分析 短期偿债能力指标分析 表 3-1 万科的短期偿债能力指标 报告期 XX-12-31 XX-12-31 流动比率 速动比率 现金比率(%) % % (1)流动比率： XX 年流动比率 = 130,742,700 / 91,383,800 = XX 年流动比率 = 169,795,500 / 127,242,300 = (2)速动比率： XX 年速动比率 = (130,742,700 94,293,400 ) / 91,383,800 = XX 年速动比率 = (169,795,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = (3)现金比率： XX 年现金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = % XX 年现金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = % 从表 3-1 可以看出，万科企业的流动比率和速动比率 整体较平稳，流动比率基本保持在之间起伏波动，而速动 比率则基本保持在之间起伏，没有太大波动变化，由此可 以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。 长期偿债能力指标分析 表 3-2 万科企业的长期偿债能力指标 报告期 XX-12-31 XX-12-31 资产负债率(%) 股东权益比率(%) 产权比率 已获利息倍数 (1)资产负债率： XX 年年末资产负债率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= % XX 年年末资产负债率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= % (2) 股东权益比率： XX 年股东权益比率 = % = % XX 年股东权益比率 = % = % (3) 产权比率： XX 年年末产权比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = % XX 年年末产权比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= % (4) 已获利息倍数： XX 年年末已获利息倍数 = (2,107,020 + 76, ) / 76, = XX 年年末已获利息倍数 = (2,429,100 + 89, ) / 89, = 据表 3-2 显示 万科的资产负债率总体发展趋势较平 稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产 负债率不应高于 50%，而万科的资产负债率则达到 78%- 79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关， 风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。 营运能力分析 营运能力指标分析 (1)存货周转率 表 3-3 XX XX 存货周转天数(天) 存货周转率(%) (2)总资产周转率 表 3-4 报告日期 XX XX 总资产周转天数(天) 总资产周转率(次) (3)流动资产周转率 表 4-5 XX XX 流动资产周转率 流动资产周转期 (4)固定资产周转率 表 4-6 XX XX 固定资产周转率 固定资产周转期 表 3-7 应收账款周转率 XX XX 应收账款周转率(%) 应收账款周转天数 由表 3-7 的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动 资产周转率较 XX 年增长显著，这说明万科地产的资产运营 水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅 度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固 定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较 XX 年有所下 降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人 员的重视。 企业盈利能力分析 资产经营盈利能力分析 资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本 经营而取得利润的能力。 反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率， 即企业本期净利润与净资产的比率。 表 3-8 资本经营盈利能力因素分析表 金额单位:元 项目 XX 年 XX 年 差异 平均总资产 479,205,323, 378,801,615, 平均净资产 105,439,423, 82,138,194, 负债 373,765,900, 296,663,420, 负债/净资产 - 利息支出 891,715, 764,757, 负债利息率(%) - 利润总额 24,291,011, 21,070,185, 息税前利润 25,182,726, 21,834,942, 净利润 18,297,549, 15,662,588, 所得税税率(%) 25 25 0 总资产报酬率(%) - 净资产收益率(%) - XX 年总资产报酬率：=% XX 年净资产收益率：=% 根据表 的资料对万科的资本经营盈利能力进行分析 如下： 分析对象=%-%=-% 连环替代分析： XX 年：*(1-25%)=% 第一次替代(总资产报酬率)：*(1-25%)=% 第二次替代(负债利息率)：*(1-25%)=% 第三次替代(杠杆比率)：*(1-25%)=% XX 年：*(1-25%)=% 总资产报酬率变动的影响为： %-%=-% 负债利息率变动的影响为： %-%=% 资本结构变动的影响为： %-%=-% 综上，万科 XX 年资本经营盈利能力和 XX 年相比有所 降低。 资本经营能力分析 表 3-9 资产经营盈利能力分析表 金额单位:元 项目 XX 年 XX 年 差异 营业收入 135,418,791, 103,116,245, 利润总额 24,291,011, 21,070,185, 利息支出 891,715, 764,757, 息税前利润 25,182,762, 21,834,942, 平均总资产 479,205,323, 378,801,615, 总资产周转率 销售息税前利润率(%) - 总资产报酬率(%) - 部分数值算法： XX 年总资产周转率：= XX 年销售息税前利润率：()*100%=% XX 年总资产报酬率： *% =% 根据表 4-9 中的资料,可分析确定总资产周转率和销 售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。 分析对象：%-%=-% 总资产周转率变动的影响=()*%=% 销售息税前利润率的影响=(%-%)*=-% 综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了%，变 动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高%; 销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了%。 商品经营盈利能力分析 (1)收入利润率分析 表 3-10 万科收入利润率分析表 金额单位:元 项目 XX 年 XX 年 差异 营业收入 135,418,791, 103,116,245, 营业成本 92,797,650, 65,421,614, 营业利润 24,261,338, 21,013,040, 利润总额 24,291,011, 21,070,185, 净利润 18,297,549, 15,662,588, 利息支出 891,715, 764,757, 息税前利润 25,182,726, 21,834,942, 总收入 136,542,948, 104,189,578, 营业收入利润率(%) - 营业收入毛利率(%) - 总收入利润率(%) - 销售净利润率(%) - 销售息税前利润率(%) - 部分数值算法: XX 年:营业收入利润率 =*100%=% 营业收入毛利率=(135,418,791,797,650,)/ 135,418,791,*100%=% 总收入利润率=*100%=% 销售净利润率=*100%=% 销售息税前利润率=*100%=% 从表 3-10 可以看出,万科 XX 年和 XX 年相比,营业收 入利润率,营业收入毛利率,总收入利润率,销售将利润率, 销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均在 2%左右.表明,XX 年万科盈利能力有所下降.