楼市调控打“地鼠”-严查消费贷购房

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 楼市调控打“地鼠”:严查消费贷购房 自以为利用消费贷实现零首付购 房的刘先生，最近颇感压力。 中国论文网 /3/view-12981840.htm 此前，刘先生将银行 10 万元信 用贷用于房贷首付，在其看来，过程堪 称“完美”。 由于担心房贷放款之后会影响信 用贷的审批额度，刘先生先找到 A 银行 的个贷经理，提出信用贷款申请。在银 行初审通过之后，获得 10 万元的授信 额度，但是他和信贷经理约定先不提款， 所以在征信上并未留下贷款记录。 然后刘先生找亲戚借了 10 万元， 通过支付宝转账，再提现，这样银行也 无法查询其资金来源。在利用这 10 万 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 元付完首付后，他向 B 银行申请按揭贷 款 100 万元，并声称首付资金均为父母 及个人自有资金。等到 B 银行房贷放款 后，刘先生立即去申请信用贷放款，并 将其还给亲戚和支付少量利息。 本以为巧妙地躲过了首付贷禁令， 但是过高的杠杆很快令刘先生感觉幸福 指数下降。以 100 万元商业贷款为例， 在基准利率 30 年期的条件下，刘先生 每月需要偿还 5307 元。按照银监会 商业银行房地产贷款风险管理指引 的要求，月供必须控制在月收入 50%以 下，月所有债务支出必须控制在月收入 55%以下。刘先生每月 1 万元左右的收 入恰好勉强符合月供的要求，但是在信 用贷发放之后，杠杆水平骤升。以 10 万元还款周期为五年的信用贷为例，若 年化利率为 6%，每月需还款 1933 元， 这样每个月所要支出的还款金额则高达 7240 元，负债率高达 72%，严重影响 了正常的生活。 在上一波房价暴涨之中，一大批 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 类似刘先生这样的人利用各种渠道的高 杠杆资金冲入楼市，如果楼市依然在高 速飞涨，那么购房者、开发商、银行等 各个环节可以皆大欢喜，可是随着当前 调控下房价企稳，北京甚至传出下跌 20%的 消息，一边是高企的负债率，一边是前 途不明的楼市前景，这些人的心里就不 那么淡定了。 中原地产首席分析师张大伟根据 人民银行最新公布的金融数据统计， 2017 年前八个月，估计有接近 8000 亿 元资金流入房地产市场。个人消费类贷 款、包装后的企业经营贷都部分地进入 了房地产市场，整体额度估计有万亿元 左右的规模。 针对于此，北上广深等一线城市 的金融监管部门开始再度严查楼市资金 加杠杆。目前，北京、深圳、广东、江 苏、浙江等多个省市发文要求加强个人 消费贷款管理，严查“ 房抵贷 ”，防范信 贷资金违规流入房地产市场。 8 月底以来，地方银监局频发罚 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 单，公开处罚违规商业银行操作个人消 费贷款被用于购房。 9 月 8 日，北京住房城乡建设委 印发通知，要求 140 家房地产中介机构 对近三个月本机构及从业人员经营活动 开展自查。自查重点主要针对为购房人 办理“消费贷 ”“经营贷”“个人信用贷”“房 抵贷”作为购房首付款等六项经纪机构 违规行为。对自查发现的问题，经纪机 构要及时进行整改。自查时间为一个月， 房地产中介机构自查于 9 月 30 日结束， 需要在 10 月 8 日前向北京房地产中介 行业协会提交自查整改报告。 有专家表示， “从各地开始围堵 消费贷政策看，体现了楼市调控是打 地鼠 ，只要冒头就要调控。 ” 隐形房 贷 个人消费贷涌入房地产并非朝夕 促成。2016 年起，房地产信贷开始收紧， 今年上半年，个人按揭贷首付比例、利 率又再度被提高，被称史上最严房贷。 面对房价高企的投机机会，炒房者变相 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 利用短期贷款进入房地产市场。部分地 方银行对于个人消费贷管理疏忽，明知 客户是将资金用于购房的情况下，依然 予以批贷，也是信贷资金迅猛增长的原 因之一。 中原地产研究中心统计数据显示： 2017 年 1 月-8 月居民户短期贷款的数 据变化非常明显，达到 5 万亿元，刷新 了历史纪录，而且这种突然放大并非历 史第一次，在 2013 年，房地a 调控逐 渐收紧的时候，曾经也有明显放大。 据其分析，2017 年前八个月就有 接近 8000 亿元资金流入房地产市场的 嫌疑。个人消费类贷款大量进入房地产 市场，包括经过包装的企业经营贷也有 部分进入了房地产市场，这部分整体额 度在 2017 年有万亿元左右的规模。 上海易居房地产研究院研究员王 梦雯根据人民银行公布的月度住户短期 消费贷款余额环比做差，经季节调整估 算出月度新增个人消费贷款。数据显示， 3 月以来新增住户短期贷款累计 10032 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 亿元，比去年全年累计新增 8305 亿元 高出了 21%。王梦雯认为这一现象，明 显属于异常，背后应存违规暗箱操作行 为。 王梦雯称，按照社会零售额同比 走势估算，3 月以来新增异常短期消费 贷款金额约 3700 亿元，保守估计其中 至少有 3000 亿元流向楼市，约占新增 短期消费贷款总额 30%。 她分析，数据显示，九成新增异 常贷款出现在广东、福建、江苏、上海、 四川、河北等六个地区，说明这些区域 有消费贷流入楼市现象。 当前，不少商业银行积极开展个 人贷款产品创新，个人信用贷款被列为 重点。某大行信贷管理部副总经理对 财经记者透露， “有些银行受利益驱 动，导致消费贷款走形变样。 ” 在个人消费贷款中，信用贷成为 房贷“主力军 ”。据财经 记者了解， 信用贷用于首付资金的方式多样，除了 前文所述的本人利用信用贷追加贷款额 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 度，还有的人利用亲友聚零为整。 多名银行人士向财经记者表 示，一些人假以他人信用贷款，弥补自 身购房首付款，在表面上瞒过了银行和 监管，而实际给个人造成极大还款压力， 蕴含的违约风险不可小觑。对购房人来 说，若未能及时还款，可能会被银行上 诉或者影响个人征信。对于银行来说， 房价若出现下跌，就可能面临购房人断 供。 有金融机构人士向财经记者 透露，银行为了业绩，面向优质客户的 信用贷产品最高贷款额度提升至百万元， 甚至推出可享受三年免还本，或前期少 还本的增值服务。 相比利用信用贷购房，满足自住 需求， “房抵贷 ”是更疯狂的杠杆游戏。 一名地方城商行小微客户经理对财经 记者表示，目前银行信用贷利率相对较 低，基本在 6%左右，有购房者甚至利 用信用贷高杠杆购买高风险理财产品。 比如，购房者利用自有资金+信用贷全 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 款购置房产后，再将房产进行抵押贷款， 可获得相当于该房产 70%价值的现金贷 款，只要将房产抵押得到的贷款资金购 买收益率高于 6%的理财产品，不仅等 同于无息贷款买房，而且从资产规模来 说，该购房者除了拥有一套房产，还凭 空多出了一大笔现金贷款用于投资。这 种操作依靠的是高投资和高回报，一旦 投资失败，购房者不仅失去了本金和房 产，还将继续偿付银行房贷和二次抵押 贷款。 风控漏洞 今年 4 月 10 日，银监会发布 中国银监会关于银行业风险防控工作 的指导意见 ，要求严厉打击“首付贷” 等行为，要求严查首付资金来源，收紧 房贷发放，对收入证明开具更加严格， 注重真实的消费用途。 但是多名接受采访的银行人士对 财经记者表示，目前监管对于信用 贷产品具体的管理办法尚未明晰，部分 信用贷产品在创新的外衣之下易被某些 贷款人作为各种非真实用途融资的工具， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 而银行作为把关人很难把握贷款真实投 向。在利用信用贷加杠杆的同时，加大 了居民贷款风险。 尽管政策从严在前，但在接下来 的三个月中，信用贷依然高歌猛进地成 为了房贷的变种。这与信用贷无抵押、 无担保并且额度较大的产品特性有关。 图：月度短期消费贷款与社会消费品零 售额的同比增幅走势 在申请门槛上，很多银行将信用 贷的申请人群设定为优质职业。宁波银 行相关负责人表示，银行的设计思路是 如果客户工作比较好，逾期违约放弃工 作的成本就会比较高。所以宁波银行某 款信用贷产品的目标人群必须是公务员、 事业单位、电力、电信、石油、烟草、 金融等垄断性行业，在行业上有较高要 求。也有的银行面对更广泛的行业，但 是普遍来说，私营企业或者小公司的从 业者较难申请信用贷。 从贷款额度上看，信用贷一般不 超过 30 万元（银监会规定超过 30 万元 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 需要采取受托支付，即银行直接付款给 收款方） 。然而对于优质人群，信用贷 额度可放宽到 50 万元，有的银行甚至 有 100 万-500 万元的信用贷款额度。 从贷款利率来看，银行的信用贷 产品同质化较高，普遍位于 4%-10%的 区间，互联网金融机构的信用贷款产品， 普遍要高于 10%以上。 在还款周期上，纯信用贷产品最 长不超过 5 年，一般都是 1 年-3 年。 相比对公贷款，银行信用贷款的 管理成本很高，一个客户经理调查一个 企业就可以发放几百万元以及更高的资 金，而信用贷客户房贷额度只有几万到 几十万元，调查成本相对太高。 所以信用贷风控更需要大数据进 行反欺诈筛选、额度审批等。某相关咨 询顾问表示，相比互金企业的风控手段， 国内银行在大数据风控、自动化审批的 决策引擎上还是落后很多。很多银行号 称自己秒批额度，但是实际还是需要几 天的时间。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 对于如何识别首付资金来源，银 行一直缺乏足够有效的手段，在上海“3 25”楼市调控新政发布时，上海银监 局副局长蔡莹就曾坦言银行缺乏有效的 手段严查首付资金。因为这涉及到个人 的隐私，银行主要查看客户提供的付款 凭证和个人收入的证明。 有业内人士分析称，由于个人消 费信贷业务在我国开办时间不长，缺乏 先进的管理经验。信贷人员仅仅凭借款 人身份证明、个人收入证明等比较原始 的征询材料进行判断和决策，对个人的 信用调查基本上依赖于人民银行征信记 录和借款人的自报及其就职单位的说明， 对借款人的资产负债状况、社会活动等 缺乏正常程序和渠道进行了解征询，导 致贷款机构和客户之间的信息不对称。 同时在贷款发放上，重放轻管的问题相 当突出。由于在放贷时对客户的实际情 况就只停留在资料上，因而贷款发放后 并没有相应的管理措施进行投向追踪。 潜在风险 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 2015 年股市的狂热，2016 年楼 市的凶猛，隐约间都闪现了信用贷的影 子。部分商业银行目前信用贷款的流向， 非但没有给实体经济更好的金融服务， 反而流向国家限制的房地产行业和高杠 杆投资。 一方面，信用贷作为较为便捷的 融资工具，被越碓蕉嗟娜随凳煸擞茫 在面临大额资金缺口时总是想到它； 另一方面，银行面临零售转型，信用贷 促进消费，既是国家鼓励的方向也是银 行新的业务增长点，银行有动力驱动其 发展。 在信用贷这种产品的身上，可以 看到这个时代中产阶级生存的困境。中 产阶级和房奴人群高度吻合。上海金融 与法律研究所研究员高利明曾提出“高 负债中产”的概念， “高负债中产 ”拥有如 房产等相当昂贵的资产，但由于按揭等 的压力，形成了“ 有资产但不宽裕 ”的特 点。一方面他们面临着高房价，需要借 助这种工具撬动更高的杠杆；一方面因 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 为信用贷和按揭贷款的叠加，中产阶级 的生存空间被不断挤压。 根据央行的数据，2016 年居民按 揭贷款全年新增 5.68 万亿元，占全年人 民币新增贷款（12.65 万亿元）的 44.9%。 月供就意味着强制储蓄，全体居民在增 加了 45%的按揭贷款之后，必然就意味 着每个月可供支出的可支配收入降低， 消费能力面临缩水。 中银金融研究所银行分析师熊启 越对财经记者分析了信用贷的风险， 他认为信用贷主要是增加了贷款人的杠 杆，在现行的房贷制度下，首套房的首 付比例是三成，如果首付用信用贷支付， 那么实际的贷款比例就在七成之上了。 首付比率往往是测度借款人对房价下跌 程度抵御能力的重要指标，首付比例越 高，其越能忍受房价下跌。信用贷进入 房地产市场实际提高了贷款人的杠杆， 增加了房地产市场对房价下跌的脆弱性。 目前，监管层仍在加码严查违规 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 信贷进入房地产市场。9 月 5 日，北京 银监局、中国人民银行营业管理部联合 印发北京银监局人行营业管理部关于 开展银行个人贷款资金违规进入房地产 市场情况检查的通知 ，要求北京市银 行业金融机构对个人经营性贷款和个人 消费贷款开展自查工作，重点检查“房 抵贷”等资金违规流入房地产市场的情 况。随后，包括深圳、广东、江苏、浙 江等省市均发文严查消费贷。 8 月 30 日，邮储银行杭州市分行 因违规操作个人消费贷款被用于购房， 浙江银监局开出了 65 万元的罚单。当 月 16 日，银监会泰州分局对浙江泰隆 商业银行进行了处罚，