对房地产税热点问题的探讨及建议

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 对房地产税热点问题的探讨及建议 摘要：自 2013 年 11 月十八届三 中全会通过中共中央关于全面深化改 革若干重大问题的决定并提出“加快 房地产税立法并适时推进改革”以来， 关于房地产税开征的话题一直是舆论关 注的焦点。本文将阐明几个与房地产税 相关的概念，聚焦在房地产保有环节征 收的房地产税，探讨其部分热点问题并 提出建议。 中国论文网 /3/view-12959119.htm 关键词：房地产税 ；调节高端； 存量征收 中图分类号：F299.23；F812.42 文献识别码：A 文章编号： 1001- 828X（2017）013-0-02 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 一、何为房地产税 说到房地产税就不得不缕一下其 “前世今生”了。1986 年国务院公布了 中华人民共和国房产税暂行条例 ， 开征了新的税种房产税，当时个人 住房免纳房产税。2003 年，我国开启了 “物业税模拟空转试点 ”，这轮试点开展 的物业税本质是对房地产保有环节征收 的房地产税，而这个概念在 2010 年前 后被淡化。2011 年，上海、重庆启动了 把居民住房的一部分纳入征税范围的改 革试点，这种在居民住房保有环节从无 到有的税收在十八届三中全会的决定 中被称为房地产税。而广义的房地产税 包括与房地产开发、交易、保有等环节 相关的各个税种，也可以视为房地产税 体系，下文探讨的房地产税特指在房地 产保有环节以房屋为征税对象征收的一 种财产税。 二、房地产税开征的热点问题 （一） “重复征税” 问题 以任志强为代表的一种观点是： -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 在征收土地出让金的前提下， 再开征 房地产税是“ 重复征税” 。因为我国目前 对房地产开发企业在前期获得土地使用 权时一次性征收土地出让金， 土地出 让金连同劳动力、材料成本等计入开发 成本， 通过价格机制作用传导给最终 消费者，此时再开征一道新的房地产税， 存在明显“重复征税 ”现象。 笔者认为“ 重复征税 ”的观点是混 淆了租金与管理费两个概念造成的。土 地出让金的实质是地租，或者说是将 70 年的地租一次性收取了。收取地租的理 由在于：土地是国有的，政府代行土地 所有权，因而政府有权征收地租。所以 在收取土地出让金或者是地租时，政府 的角色是土地所有权使用者，而在收取 房地产税的时候，政府的角色是公共管 理者，是要为公共管理筹措资金。综上， 土地出让金和房地产税的征收是两码事。 （二）如何定位的问题 为何要征收房地产税，换言之该 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 如何定位房地产税？对此，理论界存在 很大的争议，大体而言主要有三种观点： 一是将其定位于调节房地产市场。通过 开征房地产税来增加房产所有者的持有 成本，促使他们出租闲置房屋并且更多 关注容易出租的中小户型，从而增加市 场供给或抑制投资投机性需求。二是将 其定位于筹集地方财政收入。地方税体 系单薄、税种结构不合理的问题自分税 制改革以来就一直是地方税体系的一个 突出问题， “ 营改增” 后地方税体系失 去主体税种和支撑，进一步加剧这个问 题。因此让房地产税代替营业税成为地 方的主体税种是势在必行的。三是 涠挥诘鹘谑杖敕峙洹环矫妫房地 产税可按照“ 调节高端” 的原则减小中低 收入阶层的负担；另一方面，由于房地 产税是直接税，因而税负较难转嫁，能 够抑制部分炒房行为。 笔者认为这三种定位都有一定道 理，但第一个定位要想完全做到有些困 难，2011 年上海、重庆的试点也映证了 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 这点，光靠税来调节市场价格是无法到 到预期效果的。而且一线乃至二线城市 由于优越的物质条件和各种资源，根据 供求原理房地产价格的上涨似乎是必然 的，至少下跌是不太现实的。而笔者更 倾向后两种定位，因为从长期看，房地 产税成为地方主体税可行性很大而且通 过合理设计可以很好的起到调节收入分 配的作用。 （三）对增量征收还是存量征收 的问题 对增量还是存量征收一直是房地 产税争论的核心问题之一。有学者认为 如果对增量征收对存量进行免征，就意 味着绝大部分老百姓的自住型住宅甚至 高档住宅可能都在免税的范围之内，由 于购买时间的差异还会产生税负差异， 这不仅有悖税收公平原则，而且政府能 征收的房地产税也是很有限的，因此我 国应该学习美国的普遍征收模式，对存 量征收。而也有人反驳，上海、重庆的 试点就是对增量征收，一来不触及既得 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 利益有利于改革试点的稳步推进，二来 增量征收的税基容易确认，对存量征收 还存在着征管技术方面的问题。 对此，笔者认为对存量征收是大 势所趋，不能把征管水平的不足作为放 弃存量征收的理由，但是存量征收必定 会触及许多权贵的利益，改革推进阻力 较大，所以完全的存量征收也不可取。 秉着“调节高端 ”的原则，笔者认为应采 取增量和存量征收相结合的方式，通过 设计不同的免征额和税率来达到效果， 比如无论家庭富裕程度如何对第一套房 都不征税，对第二套住房可以考虑对人 口众多的家庭按人口数量和房屋类型确 定额外的免征平方数，非普通住宅和多 于两套的住房适用更高的税率等。 三、对开征房地产税的建议 （一）合并简化税费 房地产税体系在交易和保有环节 需要缴纳土地增值税、契税、增值税等 多种税费，面对多而杂的税费，纳税人 的经济负担比较沉重。所以笔者建议归 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 并、整合部分税种，比如将保有环节的 房地产税和城镇土地使用税合并，交易 环节城市维护建设税并入增值税、消费 税，土地增值税并入所得税和房地产税 等。 对于不合理的收费项目要坚决取 缔，比如不合理的行政性收费和有关部 门违法设置的盈利性收费项目。对确实 需要保留的收费性项目需要以法律形式 确定并纳入预算管理，将部分名费实税 的费改为税，比如将房屋租赁登记费、 证书费等合并到印花税。通过以上措施 合并简化税费不仅可以减少房地产有关 税费的数量，减轻纳税人的经济负担， 还可以优化税负结构，引导民众走出 “重复征税”的误区。 （二）合理设计房地产税税制要 素 1.课税对象 建议房地产税征收范围， 不仅 要包括国有产权、 集体产权 、私有产 权等房地产以及不具有法律地位的小产 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 权房，还要包括增量房、存量房，这样 既体现了税收公平， 又打造了“宽税基” 的征收范围， 有助于房地产税作用的 发挥。 2. 计税依据 借鉴大多数国家和地区的做法， 应选用房地产评估值作为房地产税计税 依据。因为绝大部分房屋和土地都会因 供求关系以及社会发展而发生改变， 以固定的历史成本作为计税依据必然导 致税收负担不公和调节功能不到位，但 是对房地产作出的评估值可以客观动态 反映房地产各个时期的市场价值，因此 选用房地产评估值作为房地产税计税依 据是比较科学的。 3.税率 首先来讨论税率结构，笔者建议 区分情况选用一定幅度内调整的比例税 率和累进税率：大部分情况下采用比例 税率以便于征管，税率可以根据当地经 济发展状况和居民平均收入水平确定， 对于非普通住宅、高端房地产以及在大 城市拥有两套以上的住房采用累进税率 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 以调节高端和收入分配。其次，针对经 营性和非经营性房地产两种不同类型分 别制定不同幅度比例税率，经营性房地 产可以略高于非经营性房地产。 4.免征额 目前比较大的争议就是免征额按 照住房套数还是人均面积进行设计，笔 者建议对家庭首套住房不征税。虽然有 学者认为，由于不同类型、区域和的房 产价值差别过大，按套数给予一套住房 免征是不合理的，但是笔者认为按人均 面积确定免征额需要考虑不同地区、类 型的住房，它们的免征额应该是不一样 的，而且人口变动会对家庭人口的调查 带来困难，增加政策实施的征税成本。 给予首套住房的免征不仅方便核定而且 也是相对公平的，不能因橐桓鋈俗 谝幌叱鞘芯投云涫滋鬃慷嗾魉埃不 让富人住豪华的房子也是没有道理的。 四、全面提升房地产税征收管理 水平 （一）建立健全房地产信息系统 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 首先，笔者建议尽快建立并完善 房地产登记信息系统， 将全部房地产 信息录入系统中，为税务部门掌握房地 产涉税信息打造稳定可靠平台。其次， 要实现个人房地产信息的全国联网， 以便于税务部门掌握个人或家庭在全国 范围内的房地产详细信息，从而实现准 确计征房地产税，避免税收流失。 （二