房地产项目环境影响评价的几点探讨

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产项目环境影响评价的几点探 讨 摘要：本文简要分析当前房地产 项目环境影响评价的主要内容以及存在 的主要问题，并在此基础上对房地产项 目环境影响评价中应重点关注的几个方 面提出探讨。 中国论文网 /2/view-12892358.htm 关键词：房地产；环境影响评价 Abstract: In this paper, the main contentsand problems of the environmental impact a ssessment -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 for real estate projects are presented. Andthen several contentsthat should be focus ed during the environmental impact assess ment for real estateprojects are discussed. Keywords: real estate；envir onmental impact assessment 中图分类号：X820.3 文献标识 码：A 文章编号： 近年来，由于城市化进程的快速 发展，人民生活水平的日益提高，人们 不仅对住宅质量要求提高，对小区居住 环境、办公楼环境也力求环境优雅、景 观优美，对酒店宾馆的服务项目、档次 要求也越来越高，房地产业已快速成长 为国民经济发展的先导性和支柱性产业。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 与此同时，环境保护管理部门也对房地 产行业开发建设项目的环境影响评价提 出越来越明确的要求。 1、当前房地产项目环境影响评 价的主要内容 房地产开发项目主要包括住宅、 写字楼、酒店、公寓、商业、金融等建 筑工程，以及与之配套的给水、排水、 供热、供气、通讯、交通、园林、绿化 等市政公用工程。目前的房地产开发建 设大体上可分为新建项目(在无建筑区 进行房地产开发)、扩建项目(在原有房 产的基础上进一步扩大规模或功能，或 增建一些新的设施)、改建项目(在原有 房地产的性质与功能基础上，如居民楼 改建成商业服务楼、工厂、办公楼)等。 有的房地产是单纯的居民住宅，有的附 有饭店、宾馆，有的还配套有超市、医 疗诊所、幼儿园、车库等。房地产开发 项目环境影响评价是指对房屋建设过程 (施工期) 及房屋建设后居住、使用过程 (运行期) 对环境产生的物理性、化学性 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 或生物性的作用及其造成的环境变化和 人类健康及福利可能造成影响进行系统 分析和评估，并提出减少这些影响的对 策措施1。 房地产开发项目环境影响评价包 括大气、水、声、生态、土壤、固体废 弃物等单项影响评价。房地产开发项目 环境影响评价报告应包含的内容主要有： (1)分析施工期和运行期，预测和评价建 设项目对周围环境的影响，主要涉及环 境空气(包括停车场汽车尾气、生活燃 气、冬季取暖废气)、区内排水、噪声 (包括交通噪声、社会噪声等)、固体废 弃物、生态变化、居民生活质量、小区 布局合理性及施工期等几方面。(2)从环 境保护的角度论证工程建设的可行性， 分析并提出减缓不利影响的措施和方案， 并论证工程措施的合理性。(3)污染防治 与总量控制分析。(4)拟定环境管理与监 测计划。 一般房地产开发项目的环境影响 评价应至少包含六条结论： (1)是否符 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 合国家和地方产业政策；(2)是否符合城 市环境功能区划和城市总体发展规划； (3)是否符合清洁生产；(4)是否做到污 染物达标排放；(5)是否满足国家和地方 规定的污染物排放总量控制指标；(6)是 否能维持或改善地区环境质量2。 2、当前房地产项目评价中存在 的主要问题 目前房地产项目环境影响评价基 本按照现行的环境影响评价技术导则 提出的评价方法、原则来开展评价，基 本照搬工业项目评价模式、评价方法， 主要考虑房地产项目对外环境的影响， 预测项目开发建设可能带来的大气、水 和声等要素的环境影响程度和范围，然 后根据预测结果，结合评价标准判断项 目可能带来的环境影响是否可以接受， 并提出污染防治措施，给出可行性结论。 由于房地产开发项目的环境影响 评价工作开展时间较短，而环境影响 评价技术导则对于工业建设项目、大 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 型基础建设项目的环评具有很强的指导 意义，但对房地产环评的指导意义不大， 原因在于现有评价导则、规范、方法与 房地产项目自身特点不相符。房地产开 发项目与周边环境之间的影响是双向的， 房地产项目的开发建设不可避免地或多 或少会对周围环境造成影响，但作为生 活、工作场所，它对周围环境的影响不 如工业项目那样激烈，而且更多的受到 周边环境的影响，具有环境影响的敏感 性和脆弱性。因此我们在进行房地产项 目的环境影响评价时，不仅要对房屋建 设过程及房屋建设后使用过程对环境和 人类健康产生的影响及造成的环境变化 进行系统的分析和评估，并提出减少这 些影响的对策和措施，而且要对小区周 边环境对房屋建设过程及房屋建设后使 用过程和小区居民健康产生的影响进行 分析和评估，并提出相应的保护措施， 也就是说，房地产开发项目的环境影响 具有双重性，我们在做环评时要综合考 虑上述两方面的因素，不能有所偏颇。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 3、房地产项目环境影响评价应 重点关注的问题 3.1 应关注项目选址的合理性分 析 （1）重视项目所在地的城市规 划及其调整 随着城市的发展，一方面，原有 的城市建设用地已经不能满足房地产业 的发展要求，许多住宅小区已经向原有 的老工业区、铁路沿线发展；另一方面, 一些城市的城市总体规划和环境功能区 划存在一定的缺陷，房地产开发建设秩 序比较混乱，这是造成环境问题的一个 原因。 根据中华人民共和国城市规划 法 ，一切建设项目选址必须符合城市 规划，房地产项目也不例外。因此，环 评报告中必须提供项目选址的相关依据， 特别是对于城市规划区以外的项目和涉 及风景名胜区等特殊功能区的项目，还 应符合相应功能区规划(如风景名胜区 规划等)，并提供规划审批部门的意见。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 （2）加强对房地产项目选址所 在地环境质量现状的评价 房地产项目污染小，更应关注的 是环境对项目的影响，现状评价的目的 是确定环境质量是否满足居住要求，判 断选址的适宜性。目前房地产项目环境 影响评价仅从大气、水、声三方面对环 境质量现状进行评价，基本忽视对选址 所在地场地的调查与评价。随着社会、 经济的发展，场地性质的变更越来越频 繁。在一些经济较发达的地区实施“退 二进三”战略，很多房地产项目的建设 场地很可能是将原有的工业用地转变成 的居住和行政办公用地，在不加处置的 情况下，过去的工业用地，特别是已污 染的工业用地在转变为居住等对环境质 量要求较高的用地时，则可能会对未来 居住人群的健康产生不良影响。项目建 设选址需要注意的问题为：首先，在原 工业用地上进行房地产开发建设，遗留 的化学污染问题。这部分的评价一般发 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 生在项目建设前期购买土地时，即场地 评价。首先需要对项目建设用地内以前 的土地使用情况进行调查，识别用地遗 留的环境污染问题，其次做必要的相关 监测，如对土壤、地下水等进行监测， 监测指标需建立在对原土地调查的基础 上设定。再就是根据监测结果提出土地 治理方案，最后给出该地块是否可以作 为某种使用性质开发利用的结论。 所以，房地产项目环评应加强对 现状评价的重视，从保护人的健康的角 度把现状监测和评价工作做深、做细， 并对其达标状况进行评价，分析其与人 居住的适宜性，以及相应需采取的污染 控制措施。 3.2 应关注外环境对房地产开发 项目产生的环境影响 房地产开发项目不是独立存在的， 而是与周围的其他功能区存在必然的联 系。房地产开发项目环境影响评价不但 要评价他们对外环境的影响，更须评价 周围环境对它们建设的适宜条件和制约 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 因素, 并提出相应的防护措施。 房地产开发项目周围环境存 在较大的差异，对房地产建设项目的环 境影响也不尽相同。主要外环境影响因 素有：交通噪声和设备噪声；微波发射 塔、高压线、变电站等电磁污染；周围 一些影响较大的工业污染源；餐饮业油 烟等异味污染，将调查情况列表统计， 明确与项目的距离和对影响程度进行分 析评价。 在分析评价过程中，房地产开发 项目应该重视卫生防护距离的设置，随 着城市土地资源的不断减少，房地产建 设项目向工业企业周边不断靠近。因此， 在进行房地产建设项目的环评时一定要 了解、清楚项目选址周边工业企业的基 本情况，并详细核实企业的卫生防护距 离。在卫生防护距离内的房地产建设项 目环保部门将不予审批；位于卫生防护 距离外的建设项目，也要特别关注其他 工业企业对自身项目有影响的各种污染 源情况，并列表统计，分析、评价对建 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 设项目的影响程度并提出治理措施3。 例如 XX 市某拟建住宅小区，场 界距离某在建油墨厂 38 米，根据 XX 市环保审批部门对该油墨厂环境影响评 价报告书的批复可知，该油墨厂卫生防 护距离要求为 100 米，因此，从卫生防 护距离角度考虑，该拟建住宅小区项目 选址不适宜。但根据 XX 市总体规划以 及该拟建住宅小区建设用地规划许可证， 项目用地性质为住宅用地。后经实地考 察以及与各部门咨询，该油墨厂所在片 区已经列入 XX 市 2011 年度“三旧” 改 造计划范围，改造功能为住宅用地，其 控制性详细规划正在编制中，将来包括 该油墨厂在内的项目场址周围各生产厂 家都必须服从 XX 市“ 三旧 ”改造计划及 城市规划建设需要而逐步搬迁。后经环 评工作人员进一步与项目所在地居委沟 通，确认该油墨厂原拟租用该居委建设 的厂房，但随着 XX 市“ 三旧 “改造计划 的出台，该居委会计划出租给该油墨厂 的在建厂房已经停止建设，不再续建。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 因此不再存在该油墨厂对拟建住宅小区 的环境影响问题，在此前提下，该住宅 小区项目建设合理可行。 3.3 应关注附属商服的影响 为了节约用地，方便居民生活， 商住混合功能类房地产项目越来越多， 而商服在建设及营运过程中往往产生影 响居民生活的污染源，成为居民投诉比 例最大的环境污染问题之一。因此，在 评价过程中，附属商服的影响不容忽视。 如果在房地产建设项目中明确网点安排 计划，应明确提出防止扰民的限制内容， 根据国家环境保护局、国家工商行政管 理局联合发布的关于加强饮食娱乐服 务企业环境管理的通知 ，餐饮服务业 必须设置收集油烟、异味的装置，并通 过专门的烟囱排放，禁止利用居民楼内 的烟道排放，专用烟囱排放高度和位置， 应以不影响周围的居民生活环境为原则； 居民楼内不得兴办产生噪声污染的娱乐 场点、机动车修配厂及其他超标准排放 噪声的加工厂；禁止在居民区内兴办产 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 生恶臭、异味的修理业、加工等服务业。 如在项目中没有明确具体安排，则环评 报告书中应加以说明，在今后建设中进 行单项评价，并由建设单位认可。 餐饮业油烟是居民投诉比例最大 的环境污染问题之一。油烟中含有多种 有机化合物，除烃类外，主要有醛类、 脂肪酸、芳香族和含硫、含氮化合物、 杂环化合物，其中苯并 a芘、二苯并 ah蒽及 1, 3 一丁二烯、丙烯醛具有一定 的致癌性。目前，餐饮业已经成为房地 产开发的重要组成部分，一旦在布局上 不加以限制，将带来很大的居民矛盾。 绿色的房地产开发项目，须规范餐饮业 的位置，强化落实油烟净化设施、含油 废水的隔油设施以及带来的设备噪声防 护措施。 3.4 应关注居住环境生态适宜性 的评价 现代社会居民对住宅环境质量的 要求不断增高，居住环境的生态宜居性 已经成为了房地产建设项目环境影响评 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 价中关心的主要问题。科学评价居住环 境质量及生态适宜性，在房地产类开发 建设项目的环境影响评价中就显得十分 必要和紧迫。 适宜的生态环境就是运用生态学 原理和遵循生态平衡及可持续发展的原 则，即综合系统效率最优原则，设计、 组织建筑内外空间中的各种物质因素， 使物质、能源在建筑系统内有秩序地循 环转换，获得一种高效、低耗、无废、 无污染、生态平衡的建筑环境。房地产 建设项目居住环境生态宜居性分析的目 的是站在生态可持续发展的角度，通过 对项目建成后居室以外的环境质量、生 态适宜度、采取的污染防治措施及治理 水平，自然生态环境现状以及环境管理 措施的有效性、社会环境等要素的分析 评价，对项目的生态宜居性优劣程度进 行预测分析，对缺乏或不足部分提出补 充