财务管理视角下的房地产企业纳税筹划研究

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 财务管理视角下的房地产企业纳税 筹划研究 摘要：税收成本是房地产企业成 本的一个重要部分。合理的纳税筹划可 以有效降低企业的成本，提高企业的整 体竞争力。本文以房地产企业的一个财 务活动周期为主线，运用财务管理理论， 分别从筹资活动、投资活动、经营活动 以及利润分配活动出发，探讨不同环节 下的纳税筹划方案。 中国论文网 /3/view-12784848.htm 关键词：房地产企业 纳税筹划 财务管理 纳税筹划是指纳税人在遵守税收 法律法规前提下，运用财务管理理论， 对企业的一系列财务活动进行筹划及安 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 排，适时并在适当的地点缴纳税款，从 而实现企业价值最大化的行为。 一、筹资活动的纳税筹划 房地产企业建设期长、投资数额 巨大的特点使得其对资金有着极大的需 求量。因而筹资在房地产企业的经营过 程中占据重要的地位，是其一切经营活 动的先决条件。 （一）筹资方式的纳税筹划 由于债务融资形成的借款利息、 债券利息等可以计入当期费用在税前列 支，故能减少房地产企业的应纳税所得 额，从而减少企业所得税，达到节税的 效果；而权益融资形成的应付股息和红 利是在税后利润中列支的，所以没有税 收挡板作用。因而，与债务融资方式相 比，权益融资方式会多缴纳企业所得税。 但是，有时候税负的减少不一定 会带来企业净资产的增加。比如当负债 利率高于每股盈余时，权益资本报酬会 随着债务比例的增加而下降，若此时再 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 提高负债比例，企业的获利能力反将降 低。因此，企业在纳税筹划时还应考虑 资本结构对所期望收益和税负的影响。 （二）筹资结构的纳税筹划 资本结构是指企业各种资本的构 成及其比例关系。资本范畴涵盖权益资 本和债务资本。债务融资具有节税、资 本成本低的优点，还有提高净资产收益 率的杠杆作用，但债务融资使房地产企 业负担了较大的偿债风险。因此房地产 企业应该将负债比例控制在合理范围之 内，使债务融资带来的收益能够抵消因 负债比重过大而可能导致的风险和筹资 成本增加。 二、投资活动的税收筹划 投资是指企业为了在将来获取利 益而向一定对象投放资金的行为。合适 的战略投资计划和投资活动是企业价值 增长的动力。 （一）企业组织形式的纳税筹划 企业组织形式的选择包括两个层 次。第一层次是指企业首创时在个人独 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 资企业、合伙企业以及公司制企业中三 种形式中的选择；第二层次是指企业扩 建时对成立分公司还是子公司的选择。 个人独资企业、合伙企业和公司 制企业是现代企业的三种组织形式。在 纳税决策方面，主要有以下几点考虑： （1）个人独资企业和合伙企业 不征收企业所得税，征收个人所得税； 公司制企业则既要征个人所得税，也要 征企业所得税； （2）合伙企业不具备法人资格， 对于国家的一些税收优惠则不能享受。 考虑到房地产企业通常情况下投 资额和规模都比较大，所以大多数都选 择了公司制的组织形式。 随着市场竞争的加剧，许多大中 型企业成立子公司或者分公司以维持其 经营活动。子公司和分公司主要有以下 差别： （1）子公司具有独立法人资格， 而分公司则不具有； （2）子公司可以享受所在地政 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 府提供的税收优惠，而分公司可以享受 和总公司同等的税收优惠政策； （3）设立子公司有利于整个集 团公司将成本费用控制在规定的可扣除 范围内。 综上，房地产企业应该结合新成 立公司及原公司预期盈利情况、日常费 用特性、所在地政府态度等来选择方案。 （二）投资方式的纳税筹划 企业所得税法规定，直接投 资可以考虑享受免税收入、授权减免、 减免所得等多种类型的税收优惠；而间 接投资一般只涉及印花税和股息利息所 得方面，和直接投资方式相比，筹划空 间较小。房地产企业在选择投资方式时， 还应该兼顾投资风险与收益、投入资产 的变现能力等。 三、经营活动的纳税筹划 （一）开发建设阶段的税收筹划 1、成本分摊的纳税筹划 对于房地产企业而言，大部分成 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 本是没有明确成本对象的。不同的成本 分摊方法，会给每一对象的成本高低、 所得税支出额产生很大影响。固定有效 的分摊方法并不存在，房地产企业应根 据实际情况，选择适当的分摊方法。 2、设备采购方式的纳税筹划 房地产企业往往不是自行施工建 筑房产，而是通过和施工单位签订建造 合同，委托施工单位进行建造。我国税 法规定：如果建筑公司仅仅提供建筑业 劳务，而不提供装修劳务，则建筑公司 的营业额不包括房地产企业自行购买的 设备价款。就建筑工程而言，建筑房屋 所必需的一些设备如冷却塔、供暖设施 等价值往往很大。房地产公司如果自行 采购这部分设备，施工单位只需要就合 同收入缴纳营业税，不用就外购设备的 价款纳税，从而不用将外购设备产生的 税负通过建筑合同总金额转嫁给房地产 企业。 （二）销售阶段的纳税筹划 销售环节是房地产企业涉税最多 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 的环节，也是税收筹划的重要环节。销 售可分为两个阶段：预售未完工产品和 销售已完工产品。其中，预售期房地产 企业会产生预收账款，主要包括商品房 的首付款、房款、保证金、保证金、押 金和诚意金等。根据税法规定，应及时 缴纳相关税费。 1、销售方式的筹划 房地产企业的经营方式有销售和 自营两种。一般而言，预期利润高则选 择自营，以避免缴纳大量的土地增值税。 相反，则选择销售方式较好。 2、销售定价的筹划 中华人民共和国土地增值税暂 行条例规定：纳税人出售其建造的普 通住宅增值额未超过扣除项目金额的 20%时， 免征土地增值税；增值额超过 20%的， 应就其全部增值额按规定计税。因此， 房地产企业在确定销售价格时，应综合 考虑收益和税负的关系，不可一味追求 高的售价。 （三）保有阶段的纳税筹划 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 随着经济的进一步发展，房地产 公司的业务范围渐渐由销售房产延伸到 商品卖场、写字楼、餐饮会所等的经营 上来，长期持有物业成为房地产公司的 长期战略目标。根据中华人民共和国 房产税暂行条例 ，房产税采用比例税 率，自用的房产适用 1.2%的税率，税 基为房产原值减除 10%到 30%后的余额， 亦即房产余值；纳税人出租的房产适用 12%的税率，税基为租金收入。对于投 资联营的房产，房地产公司应选择恰当 的投资方式来扩大筹划空间。有以下两 种方案： （1）以房产投资联营、 投资者共享风险及利润的，被投资方以 房产余值作为计价基础； （2）以房产投资、收取固定收 入、不承担联营风险的，投资方以租金 收入作为税基计征。 鉴此，房地产企业可以减少出租 方式，调整业态结构比重，采用承包联 营方式等。 四、利润分配活动的利润筹划 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 （一）利润总额的纳税筹划 利润总额扣除所得税后的利润构 成了企业利润分配的基数，房地产企业 可以通过增加应纳税所得额的抵减额来 减少企业的所得税支出；另外，根据 中华人民共和国企业所得税法第 18 条规定，企业在纳税年度发生的亏损， 准予向以后年度结转，用以后年度的所 得弥补，但是结转年限最长不得超过 5 年。所以企业应尽早弥补亏损。 （二）股利分配的纳税筹划 由于我国税法对股权投资收益的 不同形式：资本利得和股票股利的纳税 义务做了不同的规定，所以房地产企业 在利润分配时应考虑投资者的税负问题。 1、对于个人投资者 个人投资者从房地产企业获得的 资本利得，即现金股利需要按个人所得 税税法规定缴纳 20%的所得税，符合条 件的按 10%缴纳个税。但是根据财政部 规定，对个人不征收资本利得税。所以 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 企业可以考虑在合理的前提下，发放股 票股利代替资本利得以实现税负减轻； 2、对于企业投资者 企业投资者不需要就其股票股利 纳税，但是需要就股权转让收益缴纳税 款。根据税法规定，投资企业在转让被 投资企业股权之前收获的股利免缴企税， 只需就股权转让收益承担纳税义务。所 以投资企业在转让被投资企业股权之前， 可以先要求得到其应收的股票股利以实 现节税目的。 但是，房地产企业在使用股票股 利分配政策时，还应该考虑固定股利问 题。如果采取了固定股利政策，在应付 固