09年房地产估价师考试房地产基本制度与政策预测试题(1)-中大网校

09 年房地产估价师考试房地产基本制度与政策预测试题(1) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：150 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题 卡上涂黑其相应的编号) (1)按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金（ ） 。 (2)房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地（ ） 如实申报成交价格。 (3)住房公积金管理的中心环节是（ ） 。 (4)选聘、解聘物业管理企业是（ ）的职责。 (5)（ ）不属于拆迁的实施方式。 (6)（ ）不属于控制性详细规划的内容。 (7)土地使用权出让合同规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金， 并应在（ ）日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定， 收回土地使用权并不退定金。 (8)注册管理初审机构自准予注册变更之日起（ ）日内，报建设部登记备案。 (9)代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生 的法律后果（ ） 。 (10)下列不属于在项目决策阶段影响工程造价的主要因素的是（ ） 。 (11)下列不属于房地产拍卖特征的是（ ） 。 (12)城市基本地形图的复测周期一般为（ ）年。 (13)不属于保险合同辅助人的是（ ） 。 A. 保险受益人 B. 保险代理人 C. 保险公估人 D. 保险经纪人 (14)（ ）是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (15)为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程 勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于 1999 年 1 月发布（ ） 。 (16)对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得 的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以按（ ）的税率征收所得税。 (17)估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等， 可查阅（ ）而得到这些资料。 (18)以下关于房地产面积测算方法的说法中，错误的是（ ） 。 (19)土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至 迟于期满前（ ）年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出 让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。 (20)对时点指标特点叙述不正确的是（ ） 。 (21)金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是（ ） 。 (22)根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非 工程实例项目的费用被称为（ ） 。 A. 工程建设费用 B. 措施费 C. 规费 D. 直接工程费 (23)商业信用是企业之间，由于（ ）而相互提供的信用。 (24)下列不属于市场结构类型的是（ ） 。 (25)房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以（ ）为 准。 (26)（ ）是指消费者在既定收入状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，令消 费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，即消费者的 决策行为已达到了均衡状态。 A. 消费者剩余 B. 消费者偏好 C. 消费者均衡 D. 消费者观念 (27)动产拍卖的成交一般以（ ）为标志。 (28)根据房产测量规范 ，计算一半建筑面积的是（ ） 。 A. 无柱的雨篷 B. 有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C. 房屋内高度在 2.20m 以上的技术层 D. 与室内不相通的装饰性阳台 (29)可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的 证券是（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (30)房地产拍卖登记需提交的资料中不包括（ ） 。 (31)城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发用地应当以（ ）的方式取得。 (32)规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规 模扩大时（ ）的变化情况。 (33)某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变 化， 并在 10 日内书面通知了买受人，买受人接到通知后未作表示，2 个月后买受人提出 退房， 按规定买受人（ ） 。 (34)直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的（ ）直接形成债权债务关系的行 为。 (35)建筑构造中的条形基础适用于（ ）建筑中。 (36)在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为（ ）年。 (37)不属于通风施工图纸类别的是（ ） 。 (38)下列表述中，正确的是（ ） 。 (39)保险的基本原则不包括（ ） 。 (40)对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过（ ） 。 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在 答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正 确的，每个选项得 0.5 分) (1)商品房交付使用时，有关最低保修期限的规定，下列说法正确的是（ ） 。 A. 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修 B. 地面空鼓开裂、大面积起砂保修期限为 6 个月 C. 供热、供冷设备和系统保修期限为 1 个采暖期或供冷期 D. 灯具、电器开关保修期限为 2 个月 E. 屋面防水保修期限为 2 年 (2)建筑与水有关的物理性质有（ ）等。 (3)建设项目选址意见书的内容不包括（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (4)属于城市规划法律体系的是（ ） 。 (5)征地需按特殊政策处理的有（ ） 。 A. 征收林地 B. 征收耕地 C. 征收土地发现古树 D. 基建用地 E. 迁移烈士墓 (6)从事房地产咨询业务的人员，必须（ ） 。 (7)根据房地产广告发布暂行规定 ，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。 (8)下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（ ） 。 (9)对申请房地产权属登记条件叙述正确的是（ ） 。 (10)中国耕地具有的特点包括（ ） 。 (11)属于楼、地面构造层次中的块材面层的是（ ） 。 (12)属于外汇市场的参与者的是（ ） 。 (13)发生以下（ ）情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。 (14)下列属于强制拍卖的特点是（ ） 。 (15)在下列行为中，属于犯罪的有（ ） 。 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用 “”表亍正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣 至零分。) (1)营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。 （ ） (2)登记发证工作是权属登记管理机构的主要的工作。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (3)房屋、土地、文物艺术品拍卖时通常有保留价。 （ ） (4)住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于提 取贷款风险准备金和中心的管理费用。 （ ） (5)税收加成与税收附加不同。附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。 （ ） (6)国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政 主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管 部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。 （ ） (7)对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。 （ ） (8)保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导 致保险标的损失的原因。 （ ） (9)持有建设工程规划许可证和施工许可证的房地产就是商品房。 （ ） (10)某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款 3 000 万元，房 地产开发公司向企业先支付了 700 万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履 行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还 1 400 万元。 （ ） (11)土地使用权只有因土地使用者的抛弃而终止。 （ ） (12)假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。 （ ） (13)消费者和生产者的信息完整是市场失灵的表现。 （ ） (14)总体必然为同质性总体。 （ ） (15)防水层较厚的房屋，使用的年限就越短。 （ ） (16)我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。 （ ） (17)对新设立的单位应当自设立之日起 30 日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存 登记，并自登记之日起 20 日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工 办理住房公积金账户设立手续。 （ ） (18)拍卖人不得以竞买人的身份参与自己的拍卖活动，但可委托他人代为竞买。 （ ） (19)检查对象是指根据调查目的确定的现象总体。捌查对象由若干调查单位构成，调查单 位是指调查对象中所要调查的具体单位。 （ ） (20)制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。 （ ） (21)基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。 （ ） (22)投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算，计算投资需要量时使 用的一种定额。 （ ） (23)集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。 （ ） (24)拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。 （ ） (25)商品房可以分割出售，并进行房屋权属登记。 （ ） (26)工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点， 以“士 0000”表示。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (27)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。属于房屋建设 的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资 总额的 25%以上。 （ ） (28)对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价。 （ ） (29)在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。 （ ） (30)在速度指标统计中，定基发展速度加上 1(或 100% )等于定基增长速度。 （ ） (31)分户图以房屋的具体权属为单元。 （ ） (32)经济技术开发区。耕地占用税的适用税额可以适当提高。 （ ） (33)调查对象是指根据调查目的确定的现象个体。 （ ） (34)建设用地规划许可证是在建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规 划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 （ ） (35)算术平均数是指分布数列中”个标志值的连乘积的。次方根。 （ ） (36)在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。 （ ） (37)为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高 （ ） (38)居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。 （ ） (39)房屋内的大厅层高超过 440 m 的，按其水平投影面积的 2 倍计算建筑面积。 （ ） (40)中美合资企业可以选择用美元作为记账本位币，相应财务会计报告也可以提供给中国 境内的使用者。 （ ） 四、综合分析题(共 2 大题， 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以 上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得 分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分.) (1)甲房地产开发公司。(以下简称甲公司 )拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和 商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司) 达成协议，由乙公司为甲公 司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托 乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则， 甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务 和代理销售的进度支付。根据材料，回答第TSE题。TS乙公司通过市场分析，制定项 目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为 甲公司预期（ ） 。 (2)TS目前国家针对房地产市场过热采取了若干宏观调控政策，其中属于财政政策的为（ ） 。 (3)TS该地块招标文件中明确规定，项目总建筑面积中应当有 70%以上用于建造 90 平方 米以下的住房，则该指标为统计指标中的（ ） 。 (4)TS甲公司预期获得的房屋销售款项实现时，将在现金流量表中列入（ ） 。 (5)TS乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该 项目控制性详细规划中用地控制指标的为（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (6)TS下列关于双方达成协议的表述中，正确的是（ ） 。 (7)甲在销售商品房时应当缴纳（ ） 。 A. 营业税 B. 城市维护建设税 C. 契税 D. 房产税 (8)某房地产公司(以下简称 A 公司) 现场拍卖获得某城市内 100 000 m2 土地( 含代征道路、 绿化用地 10000 m2)70 年使用权，拟开发为商品住宅。经初步规划和可行性研究，计划 建造 5 栋楼，每栋均为 5 个单元，均为 7 层，每层均为一梯两户，每户建筑面积为 120 m2 。 根据材料，回答第TSE题。TSA 公司获得土地使用权后， （ ） ，才能合法使施工队 进驻工地。 (9)TS由于该地块位于文物保护区，建设单位必须送审设计方案，由城市规划行政主管部 门审查，送审设计方案要求提供的必备文件为（ ） 。 (10)TS根据所给数据，该开发项目的容积率为（ ） 。 (11)TS根据所给数据，该开发项目的容积率为（ ） 。 (12)TS开发商在建设工程完成前三栋后发现办公需求较大，欲将未建土地建成办公楼两 栋，开发商如想变更土地性质，则（ ） 。 (13)TS开发商未经批准，直接在原使用土地上建设办公楼。如（ ） ，则判定此工程建设 为违法建设。 (14)丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是（ ） 。 A. 7220 元 B. 7600 元 C. 14440 元 D. 15200 元 (15)丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未做出书面意见的视为接受。 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题 卡上涂黑其相应的编号) (1) :D (2) :D (3) :B (4) :A (5) :B (6) :D (7) :C (8) :B 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (9) :A (10) :D (11) :B (12) :D (13) :A 有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发 生关系的人被称为保险合同的辅助人，包括保险代理人、保险经纪人和保险公估人。(14) :A (15) :C (16) :A (17) :D (18) :A (19) :D (20) :D (21) :C (22) :B 措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费 用，包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、 大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程 及设备保护费、施工排水、降水费等。(23) :B (24) :D (25) :A (26) :C 题干的表述就是消费者均衡的定义。(27) :B (28) :B 根据房产测量规范 ，房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在 220m 以上部位计算建筑面积。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、 垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，不计算建筑面积。(29) :C (30) :B (31) :C (32) :D (33) :A (34) :C (35) :B (36) :C (37) :D (38) :C (39) :B (40) :D 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在 答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正 确的，每个选项得 0.5 分) (1) :A, C 根据住宅质量保证书的规定，地面空鼓开裂、大面积起砂的最低保修期限为 1 年；灯 具、电器开关的为 6 个月；屋面防水为 3 年。(2) :A, B, C (3) :A, D, E (4) :A, B, E (5) :A, C, E 特殊征地按特殊政策办理。 (1)大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费用，由国务院另行规定； (2)征收林地、园林等按林业管理部门的规定办理； (3)征收土地发现文物、古迹、古树应报主管部门处理后方可征地； (4)迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理； (5)用地范围的国防设施，经协商后方可征收。(6) :B, C, E (7) :A, E (8) :A, B, C (9) :B, C, D, E (10) :A, C, D, E (11) :B, D, E (12) :A, C, E (13) :A, B,