10月8日房地产资讯信息

10 月 8 日房地产资讯信息 万柳地王被曝悄然启动内购 拿 5000 万未必抢到房 尽管地王的“光环”仅带了不足一年便被夏家胡同、农展馆地 块取代，但却丝毫没有影响到高端购房者对万柳地块的关注。昨日， 有知情人士向北京商报记者透露，曾以 4.29 万元/平方米的楼面价 创下去年北京单价地王的万柳地块已经开始内部认购，在认购的房 源中，项目边缘房即位置临街的户型单价已经突破 15 万元/平方米， 不仅如此，项目还对购房者的资质有很高要求，并称已经有购房者 “提着 5000 万元存折购房被拒”的先例。“万柳属于类别墅项目， 单栋五层到八层，主力户型为 210 平方米的三居室到 310 平方米的 四居室，已经被内购的房源中，较差位置的单价也在 15 万元/平方 米以上。”上述知情人士向北京商报记者展示的一份提供给内购客 户的规划图及户型图中看到，这个已经被命名为万柳书院的项目共 14 栋，其中 1-4 栋紧邻小区东部,5 号楼和 10 号楼与地铁 10 号线隔 街相望，8、9 号两栋楼则位于小区正中央，属通常意义的“楼王”， 其余房源与华联万柳购物中心一墙之隔。据上述知情人士透露，项 目对购房者资质审核非常严格，不仅是购买资格，即便准购房者希 望了解项目，在前往售楼处咨询前也须先期进行预约，如果没有通 过预约审核则不予接待，这一点与同为中赫置地旗下的钓鱼台 7 号 院颇为相似。北京商报记者随后在售楼处也证实了这一点。据销售 人员介绍，尚未取得预售许可证，最终销售价格还未确定，预计今 年底开盘，看沙盘及了解项目开盘动态需要电话预约，且无楼书可 以提供，但她透露：“销售价格保守估计最少 14 万元/平方米。” 而这一价格与上述曝出的内购价格基本吻合。在沙盘面前，北京商 报记者对比上述内部会提供的规划图，沙盘上楼栋位置、楼栋大小 与图上规划完全一致。销售人员也证实“主力户型为 210 平方米的 三居室到 310 平方米的四居室”这一户型信息。位于万柳书院附近 的房产中介麦田地产负责人也向北京商报记者证实，在其客户群中， 确实有成功内购万柳书院的。“有一位客户本来预定了万城华府(小 区网 论坛)的二手房，但后来内购上了万柳书院，又退了这边的房 源。”业内看来，高端豪宅选择内购的方式蓄客并不是首次出现， 此前包括四合上院、金茂府等均曾尝试，还特别是在农展馆等高价 地频频曝出后，北京的高端豪宅更是待价而沽。新闻回放 2012 年 7 月 10 日，经过 46 轮现场竞价，备受关注的海淀万柳“准地王”被 中赫置地以 26.3 亿元总价同时配建 1.64 万平方米回购房的代价斩 获，楼面价超过 4 万元/平方米，创下北京土地出让历史上的最高单 价。而一年前，中赫置地曾因旗下项目钓鱼台 7 号院因违规而接到 百万罚单。 枞阳在线 黄金周北京楼市网签量增近八成 调控措施或渐转向 刚结束的“十一”黄金周中，火爆的不仅是各大热门旅游景点， 也包括多地楼市。国庆长假前 6 天，北京新建住宅签约套数为 783 套，同比增长 79%，创下近 5 年同期签约增幅的新高点。此外，长 假期间广州外围多个刚需大盘几百套新房开卖即出现“日光”。不 过，受严厉的政府指导价影响，大部分楼盘网签均价出现较大幅度 下跌。同样火爆的还有上海自贸区的楼市，在多重政策利好刺激下 行情激增，区域写字楼售价及租金快速上涨的同时，租赁状况也趋 于满租，周边住宅售价也顺势水涨船高，吸引了不少购房者关注。 今年的“十一”黄金周，李屹(化名)和女友没有选择出游，而是加 入了浩浩荡荡的看房大军，但 7 天里十多个盘看下来，他们的心情 正如北京这几日的雾霾天，一筹莫展。“涨得太快，上个月看还每 平方米 2 万 6，这期开盘就要 2 万 9 了。”作为首次置业的纯刚需， 李屹将其购房范围锁定在了北京近郊通州(社区网 论坛 商铺)，但 当地房价的上涨速度已远远超过了李屹的承受能力。然而，价格的 上涨并未浇灭购房者的热情。中原地产研究部统计数据显示：国庆 长假前 6 天，北京新建住宅签约套数为 783 套，二手房住宅签约 44 套。“这些成交量都是节日前的成交延后至国庆期间网签，但也反 映了当下市场的整体成交情况比较良好。”中原地产市场研究部总 监张大伟告诉每日经济新闻记者。据了解，这一成交状况是最 近 5 年同期签约同比增幅的又一高点，相比去年同期新建住宅签约 437 套同比增长 79%。黄金周楼市需求火爆“这几天从早到晚，没有 一刻闲下来，看房的客户太多。”北京市大兴区某楼盘销售人员告 诉每日经济新闻记者。记者在该楼盘销售现场看见，接待区的 十多张圆桌都坐得满满当当，售楼中心的沙盘一圈也都围满了人， 挤作一团听着介绍。随后，每日经济新闻记者走访了位于北京 亦庄的金茂悦项目，当天正值样板间开放，吸引了数千名购房者前 往。由于观看样板间的购房者过多，记者在一个小时内竟没能挤进 样板间。据了解，有一部分意向购房者，是来自 CBD(社区网 论坛 商铺)的白领，地理区位的优势使他们选择了亦庄。“目前在售的 22、23 层住宅价格为 6.8 万7 万元/平方米，预计 10 月中旬开盘的 28 层高层售价为 8 万8.5 万元/平方米。”昨日(7 日)，朝阳区建 国门附近的某楼盘销售人员告诉每日经济新闻记者。根据数据 的统计，“十一”期间北京房价涨幅前 10 名的楼盘，最低涨幅都在 20%以上。与开发商涨价形成鲜明对比的，是购房者恐慌入市，远在 昌平的金科廊桥水岸项目销售人员告诉每日经济新闻记者，预 计 10 月中旬开盘的新房，相比 6 月份上涨 1000 元2000 元/平方米， 但 138 平方米以下的户型，要根据首付比例选房，并且只有全款客 户才可能选到房。据该销售人员称，该项目 100 平方米的户型只有 24 套，但目前已有 230 人排号。国家统计局的数据显示，今年 8 月， 70 个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格出现上涨的 城市共有 66 个，环比上月价格涨幅最高为 1.7%，最低为下降 0.1%; 同比最高涨幅为 19.3%，最低为下降 2.3%，其中一线城市新建商品 住宅价格同比上涨 18%20%。而去年同期，70 个大中城市住宅销售 枞阳在线 价格上涨的城市为 31 个，最高涨幅均未超过 0.4%。对于这样的上 涨速度，多位分析人士及开发商人士表示，“快得不正常。”后续 调控措施或逐渐转向亚豪机构统计数据显示，10 月北京预计入市的 30 个项目中，目前已经公开预期售价的仅有 7 个，其中位于亦庄区 域的金域东郡项目，首次开盘报价为 33000 元/平方米左右，赫然成 为区域价格标杆。亚豪机构副总经理高姗称，今年以来，北京住宅 市场价格呈现一路上涨的趋势，后期入市项目售价必然高过前期;同 时，8 月 14 日亦庄区域地王的横空出世，也极大地提升了项目定价 预期。地王的影响力究竟有多大，从一些预售楼盘的价格就能感受 到。据每日经济新闻记者了解，位于南四环即将入市的某楼盘， 此前的预期售价在 35000 元/平方米左右，当房山区域地王出现后， 该楼盘的预期售价也乘势水涨船高。记者通过多方渠道了解到，该 项目的销售价格预计将突破 4 万元/平方米，明显超出了该区域在售 项目的成交均价，如何通过预售许可证的审批看似是个问题。不过， 从目前北京多个在售项目的销售方式来看，精装修合同拆分，成为 了开发抗衡“限价令”的有力武器。“涨价的这 5000 元，可能通过 精装修合同拆分来实现。”一位接近项目的业内人士对记者表示。 30 万80 万元不等的精装修费用，对于购房者而言成为不得不买的 “账”。对于楼市的下一步发展，“预计银十很可能延续上涨趋势， 从目前市场看，房企销售任务完成得非常好，很可能四季度开始追 求高利润，而且各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在 开发商手中。”张大伟表示，在这种市场环境之下，购房者很可能 恐慌性入市。同时，供需矛盾的加剧也影响了北京楼市价格上涨的 速度。亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存告诉每日经济 新闻记者，北京市主城区内的住宅用地几乎断供，目前的住宅用 地供应多在 5 环外到 6 环半的位置。“去年北京市共有 3.5 万套的 供应，但限购后北京的年度新房的需求量在 10 万套以上，供需比例 失调，促成了新房成交价格上涨。同时，供需失衡，也增加了房企 的预期，揣着卖成了房企的共识。”陈宝存说道。对此，张大伟指 出，从目前市场看，虽然“金九银十”量价上涨已成定局，但限房 价、竞地价、每年 2 万套的供应量，以及其他长效机制将可能在四 季度逐渐出台，这次措施有望逐渐抑制房价的上涨幅度。“北京楼 市后续的调控措施将逐渐转向：在高端市场由商品房主导，中端市 场由自住型商品房主导，低端市场由保障房主导，改变之前的整体 市场格局。”张大伟表示，如果供应量足够多，对市场的影响将非 常大。 枞阳黄页 /yp/ 中国大妈掀起韩国购房热潮 成最大手笔买主 韩国现已成为全球最热衷于海外房市投资的国家之一。以“中 国大妈”为首的投资者转战韩国，尤其是在济州岛购房获永居政策 的吸引下，中国已成为韩国土地市场最大手笔的买主，韩国房市上 的缺口正由中国投资者弥补。在海外房市投资大热的同时，韩国房 价连续走低十余个月，而以“中国大妈”为首的购房者蜂拥而至， 给韩国冷清的房市注入了一针强心剂。截至今年第一季度，中国人 拥有的韩国土地面积达到了 570.1 万平方米，远超欧美业主。其中 有不少中国购房人最看重济州岛房地产投资移民政策。这里的房地 产投资移民制度具体指，外国人只要在济州岛的度假村、酒店等 “以休养为目的的居住设施”投资逾 5 亿韩元(约合 270 万元人民币)， 便可取得居住签证(F-2)，五年后自动获得永久居住权(F-5)，即韩 国绿卡。这一政策实施后，中国人大举购房，热风席卷济州岛。截 至今年 3 月底，中国人拥有的济州岛土地面积由 2010 年底的 4.9 万 平方米增加到 48.5 万平方米，两年多时间里增加了近 10 倍。值得 注意的是，济州岛购房移民项目均由当地政府审批，并非所有投资 对象都能一劳永逸。其次，韩国土地属于个人所有，所购楼房虽为 永久产权，但在购买时需要一次性支付高额税费，而且每年还要上 缴房产税、物业费等。 多地房价涨幅超两位数 房价控制目标料泡汤 经历了上半年乃至“金九”的房价飙涨后，多地年初提出的房 价控制目标恐怕也随之泡汤。多城涨幅超两位数国家统计局公布的 数据显示，8 月份，一二线城市房价涨幅明显。其中，一线城市新 建商品住宅价格同比上涨 18%20%，天津等 31 个二线城市同比上涨 7%10%。北京在各大城市中领跑，同比涨幅为 19.3%;广州上涨 19%; 上海上涨 18.5%;深圳上涨 18.4%。四个一线城市分居前四位。按照 中国指数研究院 10 月 1 日发布的2013 年 9 月中国房地产指数系 统百城价格指数报告，9 月份北京、深圳、广州新建住宅价格指 数同比涨幅均超过了 20%。而实际交易价格可能超过了统计的涨幅。 今年 4 月，广州市国土房管局下发了关于落实广州市房地产市场 调控政策加强房地产市场监管的通知，要求全面执行商品住宅预 (销)售价格网上申报制度。原则上，旧盘的新货不能超过前一期的 售价。新盘的价格不能高于所在区域去年的成交均价，中心城区 2 万元/平方米以上的房子严格限制网签。部分开发商为了规避“政府 指导价”而使楼盘获得预售证，就把原本一份的住宅合同分为毛坯 房与装修两部分合同，采用“双合同”卖楼，从而把超出指导价格 的部分房价转移到装修费用上。也就是说广州房价的实际涨幅要比 纸面上统计的数据高。“如果没有采取这些限制网签的举措，实际 涨幅将会更高。”合富置业首席市场分析师龙斌告诉第一财经日 报。广州市房协专家委员彭澎也说，限价导致的“双合同”表面 上好像控制住了上涨趋势，但实际价格还是在飞速上涨，而且还提 高了购房者的首付负担。实际上，如果扣除郊区盘“拉低”的因素， 枞阳黄页 /yp/ 广州中心六区的涨幅更加明显，大部分区域涨幅已达三成。去年 9 月，准备结婚的陈先生与女友在广州天河区美林湖畔购买了一套二 手房，当时该二手盘的均价是 1.8 万元/平方米。今年 9 月，该盘房 价已达 2.3 万，涨幅接近了三成。北上广深集体飙涨，一些核心二 线城市也牛气冲天。厦门近年来涨势直追一线城市，8 月，该市房 价同比涨幅高达 14.9%。谢女士去年同期在厦门集美杏林湾买的房 子均价在 1.2 万元/平方米，如今该区域的新房已超过了 1.6 万元/ 平方米。此外，郑州、沈阳、福州的涨幅也都过了两位数。难达控 制目标今年年初，不少直辖市、省会城市和计划单列市公布了今年 房价调控目标，大多为“房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅”。 分析人士指出，今年许多大中城市房价上涨比较明显。9 月份到年 底，房价很可能还将保持上涨态势，这将导致房价上涨快的城市调 控目标可能完不成。以广州为例，今年初该市制定的房价控制目标 是，至少不应高于 GDP 的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。 今年广州“两会”上，该市上述两项指标的预期分别是 10%和 11%。 其后该市 GDP 目标调高到 11%。若按 11%的目标计算，目前该市房价 涨幅已超出预期目标 8 个百分点，要完成控制目标几无可能。深圳 的情况也差不多，深圳 3 月出台“国五条”实施细则显示，今年该 市房价控制目标为 2013 年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均 可支配收入的实际增长速度。今年初深圳市政府工作报告提出，居 民人均可支配收入与经济保持同步增长。按照今年该市 GDP 增长目 标 10.5%的目标，目前该市房价的涨幅高出了预期目标 7.9 个百分 点。“在各种因素作用下，第四季度的价格应该会保持平稳，不会 有太大变化。”龙斌分析，由于去年第四季度房价上升比较快，所 以接下来四季度同比涨幅会有所回落。但即便如此，像广、深这样 的一线城市要完成控制目标也会很“勉强”。龙斌预计，在现有的 局面下，到年底很多城市的房价控制目标将被“淡化”。“一线城 市和部分核心二线城市有那么大的居住需求和庞大的住房市场，很 难控制。例如广州有 1500 万以上的人口，通过限购、限贷、限价尚 且控制不住，可见刚性需求有多大。”彭澎则认为，即便完不成房 价控制目标，对地方政府来说也不会有太大影响。“可能就是找个 官员谈个话就完了，问责程度不足以震慑地方。而且房价是因为地 价，所以如果住建部约谈的话，国土部是不是也要约谈呢?”彭澎说， 现在缺乏一个有效的问责追究机制，即“如果我实现不了，该怎么 办?”在龙斌看来，一年公布一个房价调控目标不尽合理，是一种短 期的行为。“房价不是一年可以调控出来的，因为从土地供应到房 屋，到二手市场，是一个长周期的过程。”龙斌说，房产调控的重 点不应放在一年一度的房价控制目标，而应放在如何解决中长期的 平稳发展，解决供求平衡，解决各个阶层的居住需求。彭澎说，房 价调控的关键还是在于长效机制的出台，一方面出台合理的房产税， 而非重庆、上海的方式。其次是大力建设保障房，努力拓展覆盖面， 加大土地出让金对建设保障房的比重，抑制政府对土地收益的追求。 枞阳县特色小吃 /meishi/ 黄金周北京二手房网签量创新低 新房成交翻番 虽然信贷环境渐渐收紧、部分银行房贷门槛逐渐提高，但无法 从实质上影响交易的正常释放，毕竟北京新房市场供不应求的形势 太严峻，多数楼盘预售前累计有效客户量与新推房屋套数的比值都 在 3:1 以上，这造成近期北京新推楼盘几乎成为“日光盘”。国庆 假期出行人群的增加造成了国庆节期间北京房地产市场的冷清，今 年国庆长假期间的二手房网签量甚至不及今年其他 3 天小长假的网 签量。市住建委网站房地产交易最新数据显示，国庆节前六天，新 建住宅签约套数为 783 套，二手房住宅签约 44 套。和去年的国庆楼 市相比，新建住宅成交几乎翻倍，但二手房成交明显的下降，是自 2008 年有网签记录以来最少的一个国庆假期。统计数据显示，去年 国庆期间 7 天，新建住宅成交 437 套，二手房成交 150 套。不难看 出，今年国庆长假前 6 天，新建商品住宅成交已经超出了去年 7 天， 近乎翻倍;但相比之下，二手房成交明显的下滑。“考虑到网签的滞 后性，成交数据虽然不能完全反映假期的成交量情况，但也反映了 当下北京楼市成交情况良好的状况。新房市场金九已经出现，银十 也基本可以确定。”昨天，多位业内人士表示，在他们看来，供应 少而自住和改善型需求旺盛是新房市场火热的主要原因。对今年假 期二手房成交量下滑的现象，昨天，多家二手房门店业务员告诉北 京青年报记者，“有购房意愿的客户也一般延后至国庆节后再考虑 看房、选房或签合同等事宜，假期因素是导致国庆节期间北京二手 住宅网签量创新低的重要原因。”在他们看来，假日期间交易量的 减少属正常的现象，在潜在的急需释放的刚性购房需求的支撑下， 北京楼市交易量持续回暖的趋势在国庆节后仍将延续。前 9 个月的 统计数据也支持北京楼市仍然火热的结论。统计显示，2013 年 1-9 月，北京纯商品住宅(不含保障房)网签 68216 套，与去年同期相比 上涨 8.5%，交易套数创近四年新高。其间北京纯商品住宅(不含保 障房)交易额 1865 亿元，与去年同期相比上涨 19.9%，为自有历史 记录以来的最高值。相对而言，北京租赁市场略有回落。据伟业我 爱我家市场研究院的统计数据，2013 年 9 月份北京新增租房需求登 记量环比上月减少近一成，受租赁需求量萎缩的影响，9 月份北京 租房交易量环比上月下跌约 15%。据统计，9 月份北京月租金均价为 3790 元/套，环比上月基本持平。 暂停房贷预警楼市风险达到临界点 断供风险加剧 “金九银十”一向是房地产销售的旺季，但出人意料的是，在 这个最需要房贷的时候，许多城市的银行却表现得相当不够给力： 近期，北京、广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为 由暂停房贷业务，一些银行虽未停贷，但也纷纷取消利率优惠甚至 上浮利率，房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。房地产商、 地方政府和银行向来被认为是推高房地产价格的主要力量，如今， 作为三大主力之一的银行系统开始“后退”，这意味着房地产市场 长期以来的多空博弈发生了重要的力量改变，楼市风险已经达到临 界点。尽管多家银行对于暂停房贷所给出的理由都是“额度用尽”， 枞阳县特色小吃 /meishi/ 但事实上，银行系统并不“差钱”，多家银行暂停房贷的原因，并 不是由于 6 月份“钱荒”的延续。首先，9 月 26 日，央行再发 800 亿元逆回购，使 9 月最后一周公开市场实现净投放 1550 亿元，创下 6 月初以来单周净投放的最高规模。同时，自 7 月份以来，外汇占 款由负转正，资金再度流回国内，增加的外汇占款将投向市场。保 持平稳的银行间同业拆借利率，表明市场流动性并不缺乏。事实上， 让多家银行暂停房贷的原因主要有两点：利润的降低和风险的加大。 利率“市场化”趋势导致房贷业务“不划算”。虽然中国的存款利 率尚没有公开实行市场化，但各银行接连不断的理财产品发行已经 让存款利率变相“市场化”。这一趋势让原来“旱涝保收”的房贷 业务变成了赔钱的买卖，银行业对于房贷业务的兴趣自然大幅度的 降低。从房贷收益看，目前五年以上贷款利率为 6.55%，如果打 7 折则为 4.585%;从房贷成本看，目前理财产品的年化利率都在 4%以 上甚至更高。因此，执行首套房贷利率打七折的政策肯定会赔钱， 就是执行 6.55%的基准利率也只是勉强的维持成本。在目前中国市 场资本成本高和利率市场化趋势的双重夹击下，房贷已经成为银行 的“鸡肋”产品：提高房贷利率，市场无法承受;不提高房贷利率， 银行可能会出现亏本。“断供”和“鬼城”现象导致房贷的风险加 剧。“用银行的钱做房地产”是中国房地产行业的特殊现象。极端 的案例是房地产商把原本 5000 元/平方米的楼盘价格，在没有市场 的情况下，人为推高到 10000 元/平方米，然后自己买下来。由于银 行通常会提供 7 成的贷款，实际上房地产商相当于已经以 7000 元/ 平方米的价格，把房子卖给了银行。在加剧楼市的供应紧张局面和 制造涨价效应的同时，房地产商已经把全部的风险转嫁给了银行。 如果说此前这种风险还一直处于“猜测”阶段，温州的“断供房” 则是银行风险显性化的结点。由于温州房价已经连续两年下跌，温 州新建商品房价格比最高峰时下跌近 40%，豪宅价格拦腰斩断跌幅 50%，最低跌幅 20%。一些温州房主过去买房欠银行的贷款，甚至超 过了房子目前的卖价，房屋已变成了负资产，于是开始弃房“断供” (不再按期还银行贷款)。温州市银监局其提供的数据显示，至今年 7 月，温州全市共发生 580 例房屋抵押贷款弃房和 15 例按揭贷款， 尽管这个数字与市场断供房高达上万套的说法相去甚远，但房价泡 沫可能带给银行的风险已经在从担忧变成现实。与此同时，以鄂尔 多斯为样本的“鬼城”现象，正在不断增加新的案例，银行在房地 产相关链条上的贷款风险也在加大。目前，银行给房地产商的贷款 不断收紧，一些小型房地产商在市场上的融资成本已经高达