2006年我国城市房地产租价比专题报告

2006 年我国城市房地产租价比专题报告 2010-03-28 | 作者： | 来源： 中国城市地价动态监测系统 | 【大 中 小】【打印】【关闭】 以北京、上海、深圳、天津、青岛、杭州为例 价格是房地产市场的核心，房地产租价比能够反映房地产租赁市场和销售市场 的相对繁荣程度，对政府制定房地产调控政策、对房地产投资者进行投资决策及对 消费者选择住房使用方式都具有着重要的参考价值。本报告在前三年我国城市房地 产租价比专题报告的基础上，将北京、上海、深圳、天津、青岛、杭州六大城市 2006 年的房地产租价比调查统计结果与之进行对比分析，揭示当前我国主要城市房 地产租价比的变化情况及其原因，并提出有助于理顺我国房地产价格运行机制的对 策建议。 一、2006 年我国房地产租售市场发展概况 继 2005 年房地产市场的政策年后，进入 2006 年政府进一步加大调控房地产市 场的力度，出台多项重大针对房地产土地、资金等关键市场要素的政策法规：5 月 国务院出台促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），紧接着出台了关于 调整住房供应结构稳定住房价格的意见，对“国六条”进一步细化；6 月国税总局 下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知：个人将购买不足 5 年的住 房对外销售将全额征收营业税；随后又发布关于住房转让所得征收个人所得税有 关问题的通知，宣布从 8 月 1 日起，将在全国范围内征收二手房转让个人所得税； 9 月 6 日建设部、发改委、工商总局联合召开全国整顿规范房地产交易秩序电视电 话会议，作出部署，决定在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整 治活动；12 月 12 日，国土资源部、国家发改委联合印发关于发布实施限制用 地项目目录（2006 年本）和禁止用地项目目录（2006 年本）的通知，该 通知通过对大面积大户型房屋在土地开发环节上的限制，促使中小户型供应量的增 多，以使房地产价格在一定程度上得到调整。 这一系列政策的出台表明房地产行业发展的外部环境正在发生巨大变化，对房 地产市场的供给和需求产生了深刻的影响，也将使得房地产市场的消费结构在一定 程度上发生改变，但由于各地经济发展状况和房地产市场发展所处阶段不同，房地 产政策对各地房价和租金的影响程度也有所不同，因此全国各主要城市住宅房地产 租价比的变化趋势也不尽相同，或升或降或与去年基本持平。 从销售市场来看，2006 年全国 70 个大中城市房屋销售价格同比增长 5.71%， 其中新建商品住房的销售价格同比上涨 6.63%，二手住房销售价格同比上涨 5.34%；非住宅商品房销售价格同比上涨 4.16%，其中办公用房、商业娱乐用房及 工业仓储用房分别上涨了 3.9%、4.65% 和 1.75%，全国房价总体呈上扬趋势，但总 体上涨速度有所放缓；从租赁市场来看，全国大部分城市房地产二三级市场的交易 日益活跃，房地产租赁市场整体呈现稳步发展的繁荣态势。多数城市的房地产租价 比无论升高还是降低，都在原有基础上逐步趋向合理，这一方面表明我国上述宏观 调控政策已发挥一定效力；另一方面由于宏观调控具有一定的滞后性，部分城市的 房地产价格仍保持较快上涨速度，表明我国的宏观调控还需深入。 二、近几年五大样本城市住宅租价比的趋势分析 （一）北京、深圳住宅租价比呈下降趋势 1、北京市住宅租价比 表 1 北京市 20032006 年住宅租价比 （） 年份 住宅租价比 2003 734 2004 668 2005 642 2006 611 图 1 北京市 20032006 年住宅租价比变化趋势图 （） 据国家发改委和国家统计局数据显示，进入 2006 年以来，北京市房价涨幅一 直排位全国前列。2006 年 1 月至 12 月，北京市房屋销售价格总指数比去年同期上 涨 8.8 个百分点，其中新建商品住宅价格指数同比涨幅为 9.66 个百分点，分别高于 全国平均水平 3.09 和 3.03 个百分点，房价持续以较快速度上涨，是住宅租价比下 降的最主要原因。 北京市房屋租赁指导价格显示，在住宅销售市场房价仍保持较快增长速度的同 时，北京市住宅租赁市场则呈现稳步发展局面，房屋租赁价格涨幅较小，2006 年平 均租金水平与去年基本持平。租金的涨幅不及房价的涨幅使得北京市住宅租价比下 降。 2深圳市住宅租价比 表 2 20032006 深圳市住宅租价比 （） 年份 住宅租价比 2003 717 2004 669 2005 635 2006 602 图 2 深圳市 20032006 年住宅租价比变化趋势图 （） 从图 2 可以看到深圳的住宅租价比仍呈下降趋势。深圳房价从 2005 年底到 2006 年上半年一直呈现较快增长势头，在宏观调控政策的作用之下下半年房价增长 速度得到遏制，上涨幅度趋缓。价格高涨一方面是需求强劲、新盘高价放量所致； 另一方面是特区内二级房地产市场投资氛围浓厚、同时自住需求旺盛，共同使得二 手房价格上扬，进而推动房价均价上涨。 但深圳房价的较快上涨未带动租金的快速上涨，住宅销售市场和租赁市场发展 速度具有差异。近几年深圳租金水平一直较为稳定，2005 年租金水平一度呈上涨趋 势，但进入 2006 年以来又有所回落，租金上涨缓慢的原因如下：（1）由于宏观调 控政策的作用，导致大量二手房转售为租，大量房源的流入稳定了房屋租赁价格。 （2）中低端租赁市场活跃，高档出租住宅空置率较高，存在消费结构矛盾，导致 租金水平只是小幅上升；（3）深圳周边城市商业的崛起，间接地拉低深圳房屋出 租价格水平。 房地产租价比的进一步下降说明深圳市房价存在一定虚高，租赁市场的发展慢 于销售市场的发展，房地产市场处于亚健康状态。 （二）上海、杭州、天津住宅租价比呈上升趋势 1、上海市住宅租价比 表 3 上海市 20032006 年住宅租价比 （） 年份 住宅租价比 2003 710 2004 656 2005 680 2006 692 图 3 上海市 20032006 年住宅租价比变化趋势图 （） 2006 年以来，上海房价同比稳中有降，环比保持平稳，没有出现大起大落。前 10 个月，新建商品住宅销售价格同比下降 3.9%，与去年末相比微涨 0.1%，房价月 环比上涨或下跌的幅度都在 0.1 至 0.2 个百分点。4 至 11 月，在全国房价继续上涨 的情况下，上海新建商品住房销售价格同比均出现下降，5 次在全国领跌。宏观调 控手段有效地抑制了投机需求，改善居住的自住需求已成为房地产市场良性发展的 主动力。 另外 2006 年上海住宅租赁市场供需数量增长明显，需求方面由于世博效应和 老,城改造、旧城拆迁所带来的新的租赁需求，再加上与日俱增的外地来沪求学、务 工经商人群，市场中的有效需求不断增加，使得租金水平有所上升；供给方面随着 宏观调控影响的深入，因转售为租造成的供应过量局面经过几个月的有效供求调整 后，也使租金水平有所回升。综观全年住宅租赁市场，整体租赁价格指数稳中有升， 其中普通住宅租赁市场租赁价格指数小幅上扬，高端租赁市场租赁价格指数稳中有 降，平均租金水平小幅上涨，使得上海住宅租价比以较小的增长幅度，继续保持良 好的上升势头。 2、杭州市住宅租价比 表 4 杭州市 20032006 年住宅租价比 （） 年份 住宅租价比 2003 500 2004 534 2005 574 2006 596 图 4 杭州市 20022006 年住宅租价比变化趋势图 （） 图 4 表明杭州市住宅租价比从 2003 年以来是逐步上升的，从销售市场来看， 去年针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等方面的国家宏观调控政策， 已使得杭州楼市逐渐走向平和理性。2006 年尽管房价依然呈上涨趋势，但相比其他 主要城市房价上涨幅度较小，根据发改委和国家统计局针对全国 70 个城市的房价 统计数据，杭州房价仅同比平均上涨 2.87%。由于投机性需求得到抑制，剩下的大 部分是自住性需求或置业升级需求，再加一部分准备长期出租的投资者，刚性需求 很强，所以尽管在 2006 年相关宏观调控措施出台后，欲购房者产生一定观望心理， 但随着市场对新政的适应购房需求又得到大量释放，需求拉动房价小幅上升。但同 时由于今年杭州各大楼盘相继开盘，充分的住宅供应使购房者的选择余地较大，销 售价格提升缓慢。 从租赁市场来看，较快的经济增长率和良好的生态环境使近年来大学生留杭、 外来就业者、外来高级商务人士以及其他都市新人群的数量逐年上升，使得租赁市 场日渐繁荣。综上所述住宅销售价格的慢速上涨和租赁需求的持续强劲使得住宅租 价比较去年上升 0.22 个百分点。 3、天津市住宅租价比 表 5 天津市 20032006 年住宅租价比 （） 年份 住宅租价比 2003 年 6. 59 2004 年 6. 04 2005 年 5. 87 2006 年 5. 94 图 5 天津市 20032006 年住宅租价比变化趋势图 （） 从图 5 我们可以看出 2006 年天津市住宅租售市场呈现转变态势，住宅租价比 一反前三年下降趋势开始回升。在 2006 年宏观调控政策的影响下，天津住宅租赁 市场出现大供给与大需求相互呼应的局面，整体成交量保持上升趋势，交易异常活 跃。